Решение от 12 января 2023 г. по делу № А56-42885/2022

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-42885/2022
12 января 2023 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 09 января 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КИРОЧНАЯ" (адрес: Россия 197101, Санкт-Петербург, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КРОНВЕРКСКОЕ ВН.ТЕР.Г., ВОСКОВА УЛ., Д. 15-17, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩ. 1-Н, КОМ. 02, ОГРН: );

к КОМИТЕТу ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...>/А/2-Н, ОГРН: <***>);

третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Монтана»

при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 09.01.2023

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кирочная» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) в реализации Обществом преимущественного права приобретения в собственность арендуемых по Договору аренды от 24.01.2012 №03-А120832 нежилых помещений по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д. 20, лит. А, пом. 1-Н площадью 135,2 кв.м., кадастровый № 78:31:1196:0:83:5, пом. 2-Н площадью 30,6 кв.м., кадастровый № 78:31:1196:0:83:6, пом. 6-Н площадью 83,9 кв.м., кадастровый № 78:31:1196:0:83:3 (далее – Объекты).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2022 общество с ограниченной ответственностью «Монтана» (далее - ООО «Монтана») привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.


Общество, в судебном заседании 29.08.2022, уточнило заявленные требования и просило:

- признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, оформленный письмом от 21.01.2022 №05-26-319/22-0-2, в реализации Обществом с ограниченной ответственностью «Кирочная» (ИНН <***>, ОГРН <***>) преимущественного права приобретения в собственность арендуемых по договору аренды № 03-А120832 от 24.01.2012 нежилых помещений по адресу Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 20, лит. А, пом. 1-Н, кадастровый номер 78:31:0001196:2864 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:31:1196:0:83:5), пом. 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001196:2865 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:31:1196:0:83:6), пом. 6-Н, кадастровый номер 78:31:0001196:2869 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:31:1196:0:83:3);

- обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с ООО «Кирочная» договор купли-продажи объектов нежилого фонда по адресам Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 20, лит. А, пом. 1-Н, пом. 2-Н, пом. 6-Н, кадастровые номера 78:31:0001196:2864, 78:31:0001196:2865, 78:31:0001196:2869, на условиях типовой формы договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, утвержденной Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 21.11.2017 №212-р, по цене, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

Уточнения заявленных требований приняты судом в порядке, предусмотренном статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


В ходе судебного разбирательства определением суда от 06.10.2022 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Вэлью АРКА консалтинг» ФИО2, производство по делу было приостановлено до 05.11.2022.

Определением от 21.11.2022 по ходатайству эксперта были истребованы у сторон и направлены эксперту дополнительные документы, срок проведения экспертизы был продлен до 08.12.2022.

Экспертное заключение №А56-42885/2022-Н/СЭ от 06.12.2022 поступило в суд 07.12.2022.

Производство по делу после получения заключения эксперта было возобновлено определением от 15.12.2022.


В судебном заседании представитель Комитета полагал рассмотрение дела по существу невозможным, ходатайствовал об отложении рассмотрении дела или об объявлении перерыва в судебном заседании, а также о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений по представленному заключению.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов,

производство по делу было приостановлено определением суда от 06.10.2022, рассмотрение вопроса о возможности возобновления производства по делу было назначено на 07.11.2022, представитель Комитета в судебном заседании присутствовал (том 1, л.д. 147);

в судебном заседании 07.11.2022 представитель Комитета присутствовал (том 2, л.д. 4), определением от 07.11.2022 рассмотрение дела было отложено на 21.11.2022, сторонам было предложено представить истребуемые экспертом документы:

в судебном заседании 21.11.2022 представитель Комитета, отсутствовал, истребуемые экспертом документы были размещены Комитетом в системе «Картотека арбитражных дел» 18.11.2022;

в судебном заседании 12.12.2022 представитель Комитета, отсутствовал; определением арбитражного суда от 15.12.2022 производство по делу было возобновлено.

письмом, размещенным в системе «Картотека арбитражных дел» 14.12.2022, представитель Комитета ходатайствовал о предоставлении возможности ознакомиться с заключением эксперта; ходатайство было одобрено судом 15.12.2022.


Заявляя об обложении рассмотрения дела Комитета, являясь стороной по данному делу, не опровергает представленное в материалы дела Экспертное заключение №А56-42885/2022-Н/СЭ от 06.12.2022; не предоставляет доказательств нарушения экспертом положений действующего законодательства; не предоставляет замечания по представленному в материалы дела заключению, не обосновывает необходимость вызова эксперта.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Пунктом 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Согласно статье 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Злоупотребление процессуальными правами лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом неблагоприятные последствия.

Заявление об отложении дела (объявлении перерыва в судебном заседании), также как заявление о вызове эксперта для дачи пояснений по представленному заключению, при отсутствии обосновывающих его документов, нельзя признать обоснованным.

Исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты прав и законных интересов сторон в процессе, принимая во внимание то обстоятельство, что Комитет имел достаточно времени для подготовки мотивированных возражений по представленному 07.12.2022 в материалы дела заключению эксперта, суд полагает заявленные Комитетом ходатайство неподлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Представитель Общества в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, указывая на то, что Комитет незаконно отказал в реализации Обществом преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых по Договору аренды от 24.01.2012 №03-А120832 Объектов, поскольку Общество при обращении в Комитет за реализацией своего преимущественного права на выкуп соответствовало критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

Представитель Комитета в судебном заседании против удовлетворения заявленных Обществом требований возражал, полагая отказ в предоставлении преимущественного права приобретения в собственность Объектов Обществу законным, поскольку, действия ООО «Монтана» по передаче государственной преференции иному лицу совершены вопреки запрету Управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу, в нарушение пункта 2.2.12 условий Договора аренды от 24.01.2012 №03-А120832 и противоречат принципу выдачи такой преференции, так как при даче согласия на предоставление преференции субъектный состав имеет исключительное значение. По мнению Комитета, Общество не соответствует критериям Закона №159-ФЗ и не обладает преимущественным правом на приобретение Объектов в собственность, поскольку не является лицом, арендующим спорные помещения. Также Комитет считает, что передача государственной преференции в случае правопреемства не основана на законе, и положения пункта 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 не применяются в рассматриваемом случае, а заявленные требования не направлены на восстановление прав заявителя, поскольку Договор аренды от 24.01.2012 №03-А120832 прекратил свое действие, а Общество утратило статус субъекта малого и среднего предпринимательства.

Представитель ООО «Монтана» в судебном заседании поддержал позицию Общества по доводам, указывал на то, что отказ Комитета в предоставлении Обществу преимущественного права на приобретение Объектов является незаконным и нарушает права и законные интересы Общества.


Как усматривается из представленных в материалы дела документов, Санкт-Петербургским УФАС России по результатам рассмотрения заявления Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга о даче согласия на предоставление государственной преференции ЗАО «Монтана» в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства для использования под рестораны путем передачи в аренду сроком на 10 лет помещений: 2Н площадью 30,6 кв.м., кадастровый №78:31:1196:0:83:6, 6Н площадью 83,9 кв.м., кадастровый №78:31:1196:0:83:3, 1Н площадью 135,2 кв.м., кадастровый №78:31:1196:0:83:5 по адресу: <...>, литера А, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга принято Решение от 05.12.2011 №03/13682 о даче согласия на предоставление государственной преференции с введением ограничений в отношении предоставления государственной преференции (далее – Решение о предоставлении преференции).

Между Комитетом по управлению городским имуществом (Арендодатель), и ЗАО «Монтана» (Арендатор), в дальнейшем преобразованным в ООО «Монтана», заключен Договор аренды от 24.01.2012 №03-А120832.

Условиями договора сторонами было установлено, что Договор действовал до 23.01.2022 (п. 1.3 Договора аренды от 24.01.2012 №03-А120832 в редакции Дополнительного соглашения от 05.03.2013 №1).

В случае, если Арендатор (ЗАО «Монтана») продолжает пользоваться Объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 5.2 Договора аренды от 24.01.2012 №03-А120832 в редакции Дополнительного соглашения от 05.03.2013 №1).

В соответствии с Решением единственного участника ООО «Монтана» от 05.08.2021 №05/2021/-Р ООО «Монтана» преобразовано в форме выделения из него Общества, что подтверждается записью в ЕГРЮЛ от 30.11.2021 ГРН: <***>.

Согласно Передаточному акту от 05.08.2021, утвержденному Решением от 05.08.2021 №05/2021/-Р единственного участника ООО «Монтана», все права и обязанности ООО «Монтана» по Договору аренды от 24.01.2012 №03-А120832 перешли Обществу.

ООО «Монтана» было направлено СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» Уведомление от 07.12.2021 №07/12/21 о том, что правопреемником ООО «Монтана» по Договору аренды от 24.01.2012 №03-А120832 является Общество.

Агентством имущественных отношений Центрального направления СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» письмом от 31.01.2022 №04 15-64280/21-0-1, уведомило о том, что решение о предоставлении государственной преференции принимается антимонопольным органом исходя из особенностей деятельности конкретного хозяйствующего субъекта, Решением о предоставлении преференции установлен запрет на передачу прав владения (пользования) Объектами иным лицам, передача прав и обязанностей по Договору выделившемуся юридическому лицу не представляется возможной.

Комитет, в ответ на обращение ООО «Монтана», в письме от 24.03.2022 №05-15-24752/22-0-1 указал, что вывод, сделанный подведомственным ему учреждением - СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» в письме от 31.01.2022 № 04 15-64280/21-0-1 о том, что права и обязанности по Договору аренды от 24.01.2012 №03-А120832 не перешли к Обществу, не соответствует действующему законодательству.


Впоследствии, Общество обратилось в Комитет с заявлениями (от 29.12.2021 №46992962, 46993418, 46993517, от 21.01.2022 №47255758, 47257296, 47258444) о предоставлении преимущественного права на приобретение Объектов.

По результатам рассмотрения указанных заявлений Комитет сообщил об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение Объектов (письма Комитета от 21.01.2022 № 05-26-319/22-0-2, от 08.02.2022 № 05-26-6417/22-0-1).

В качестве оснований для отказа в предоставлении Обществу преимущественного права на приобретение Объектов в указанных письмах Комитет ссылался на предоставление государственной преференции исходя из особенностей деятельности конкретного хозяйствующего субъекта, запрет на передачу прав владения (пользования) Объектами иным лицам, установленный Решением о предоставлении преференции, следствием чего является отсутствие нахождения Объектов на дату подачи заявлений в пользовании Общества в соответствии с договором или договорами аренды.

Посчитав отказ Комитета в предоставлении Обществу преимущественного права на приобретение Объектов незаконным и нарушающим его права и законные интересы, Заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.


В соответствии с абзацем 5 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).


Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Порядок предоставления государственной и муниципальной преференции установлен статьей 20 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон №135-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, указанных в статье 17.1 Закона №135-ФЗ.

К таким исключениям, в частности, относится предоставление прав на имущество в порядке, установленном главой 5 «Предоставление государственных и муниципальных преференций» Закона №135-ФЗ (п. 9 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).

Частью 1 статьи 20 Закона №135-ФЗ предусмотрен перечень документов, которые прилагаются к заявлению о даче согласия на предоставление преференции, в том числе: перечень видов деятельности, осуществляемых и (или) осуществлявшихся хозяйствующим субъектом, наименование видов товаров, объем товаров, произведенных и (или) реализованных хозяйствующим субъектом, в течение двух лет, предшествующих дате подачи заявления, либо в течение срока осуществления деятельности, если он составляет менее чем два года, бухгалтерский баланс хозяйствующего субъекта. Указанные документы предоставляются по хозяйствующему субъекту, в отношении которого имеется намерение предоставить государственную или муниципальную преференцию.

Представление указанных документов в антимонопольный орган также предусмотрено пунктом 3.9 Административного регламента Федеральной антимонопольной службы по исполнению государственной функции по рассмотрению заявлений о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции, утвержденного приказом ФАС РФ от 16.12.2009 №841 (далее – Административный регламент).

Согласно пункту 3.10 Административного регламента в случае представления документов, не соответствующих требованиям, указанных в пункте 3.9 Административного регламента, антимонопольный орган в течение 10 календарных дней со дня получения указанного заявления возвращает заявление заказным письмом с уведомлением о вручении с приложением удостоверенной в установленном порядке копии такого решения, при этом заявление считается не представленным.

Учитывая, что государственная преференция была предоставлена ЗАО «Монтана», документы согласно требованиям статьи 20 Закона №135-ФЗ были представлены в антимонопольный орган.

Закон №135-ФЗ не содержит положений о прекращении договоров аренды, заключенных в порядке предоставления государственной преференции, при реорганизации хозяйствующего субъекта, которому предоставлена государственная преференция, а также о необходимости представления в антимонопольный орган документов, предусмотренных статьи 20 Закона №135-ФЗ, по хозяйствующему субъекту, к которому перешли права по договору аренды.

В связи с чем, суд полагает, что ссылка Комитета на нормы Закона №135-ФЗ о предоставлении государственной преференции, исходя из особенностей деятельности конкретного хозяйствующего субъекта, в обоснование отказа в осуществлении преимущественного права Общество на приобретение Объектов является несостоятельной.

Согласно пункту 4 части 3 статьи 20 Закона №135-ФЗ антимонопольный орган по результатам рассмотрения заявления о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции может принять решение о даче согласия на предоставление государственной или муниципальной преференции и введении ограничения в отношении предоставления государственной или муниципальной преференции. Ограничениями могут являться:

а) предельный срок предоставления государственной или муниципальной преференции;

б) круг лиц, которым может быть предоставлена государственная или муниципальная преференция;

в) размер государственной или муниципальной преференции;

г) цели предоставления государственной или муниципальной преференции;

д) иные ограничения, применение которых оказывает влияние на состояние конкуренции.

Пунктом 2 Решения о предоставлении преференции предусмотрено, что государственная преференция (право владения (пользования) государственным имуществом) может быть передана иному лицу, в том числе по договору субаренды только в порядке, установленном частью 4 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ; данное условие приведено и в пункте 6.11 Договора аренды от 24.01.2012 №03-А120832 (в редакции Дополнительного соглашения от 05.03.2013 №1).

Согласно части 4 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ, и составлять более чем двадцать квадратных метров.

Поскольку, часть 4 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ утратила силу (Федеральный закон от 06.12.2011 № 401-ФЗ), иных ограничений по передаче государственной преференции иным лицам Решением о предоставлении преференции и Договором аренды от 24.01.2012 №03-А120832 не установлено.


Как было установлено в ходе судебного разбирательства, права по Договору аренды от 24.01.2012 №03-А120832 перешли от ООО «Монтана» к Обществу в результате проведенной реорганизации в форме выделения.

Не может быть принят судом довод Комитета о законности отказа в предоставлении Объектов Обществу, поскольку Общество не является лицом, арендующим спорные помещения, так как, действия ООО «Монтана» по передаче государственной преференции иному лицу совершены в нарушение пункта 2.2.12 Договора от 24.01.2012 №03-А120832.

В соответствии с пунктом 2.2.12 Договора аренды от 24.01.2012 №03-А120832 (в редакции Дополнительного соглашения от 05.03.2013 №1) Арендатор обязуется не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду Объекта или его части в уставный (складочный) капитал организации и др.) без письменного разрешения Арендодателя, за исключением сдачи в субаренду с соблюдением условий, установленных пунктами 2.2.18, 2.3.2 договора, а также не обременять Объект имуществом третьих лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 57 Гражданского кодекса Российской Федерации реорганизация юридического лица может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительным документом. Ограничения реорганизации юридических лиц могут быть установлены законом.

Законодательством не установлен запрет на реорганизацию юридического лица, который может быть применен к проведенной реорганизации ООО «Монтана», не предусмотрен такой запрет и Решением о предоставлении преференции.

Из пункта 2.2.12 Договора аренды от 24.01.2012 №03-А120832 (в редакции Дополнительного соглашения от 05.03.2013 № 1) следует, что согласие арендодателя требуется на совершение арендатором сделок, следствием которых является или может являться, в частности, переход прав по договору к иному лицу.

В соответствии с пунктом 4 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Права по Договору аренды от 24.01.2012 №03-А120832 перешли от ООО «Монтана» к Обществу на основании передаточного акта, который в силу пункта 4 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой документ, подтверждающий факт правопреемства при реорганизации юридического лица.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 информационного письма от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статьи 3 Закона №159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

В связи с чем, переход прав аренды государственного имущества в результате реорганизации арендатора в форме выделения не запрещен.

При этом, при реорганизации юридических лиц правопреемство наступает в силу закона. Действующее законодательство не связывает переход прав и обязанностей при реорганизации юридического лица с необходимостью внесения изменений в договоры реорганизуемых юридических лиц (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 №8105/07 по делу №А46-7698/2006).

Таким образом, учитывая, что передаточный акт не является сделкой о передаче прав по договору, а согласие арендодателя на реорганизацию арендатора не требуется, положения п. 2.2.12 Договора от 24.01.2012 № 03-А120832 к случаю перехода прав по договору в результате реорганизации арендатора не применяются.

Суд обращает внимание на тот факт, что Комитет в письме от 24.03.2022 №05-15-24752/22-0-1 признал состоявшимся переход прав и обязанностей от ООО «Монтана» к Обществу по Договору аренды от 24.01.2012 №03-А120832.

Следует отметить, что факт перехода прав и обязанностей по Договору аренды от 24.01.2012 №03-А120832 к Обществу в соответствии с передаточным актом от 05.08.2021 учитывался при рассмотрении дела №А56-60760/2022 по иску ПАО «Территориальная генерирующая компания №1» к ООО «Монтана» о взыскании задолженности по договору от 09.07.2021 №62437-НПП-11-Р, предметом которого является теплоснабжение арендуемых Объектов.

Учитывая вышеизложенные нормы права и обстоятельства настоящего дела, суд полагает неправомерным отказ Комитета в предоставлении преимущественного права на приобретение Обществом Объектов ссылаясь на предоставление государственной преференции исходя из особенностей деятельности конкретного хозяйствующего субъекта, а также запрет на передачу прав владения (пользования) Объектами иным лицам, установленный Решением о предоставлении преференции.


По мнению Комитета, решением об отказе Обществу в приобретении Объектов его права не нарушаются, так как в связи с исключением Общества из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Закон №159-ФЗ на Общество не распространяется.

Вместе с тем, исходя из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что как на дату совершения Комитетом оспариваемых действий Общество являлось субъектом малого и среднего предпринимательства, так и на настоящий момент Общество является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 16.08.2022, в связи с чем доводы Комитета являются несостоятельными.


Не может быть признанным состоятельным и довод Комитета о том, что Договор аренды от 24.01.2012 №03-А120832 прекратил свое действие 24.01.2022 поскольку, максимальный срок договора, заключенного в порядке предоставления государственной преференции, ограничен законодательством.

В соответствии с пунктом 15 письма ФАС России от 04.09.2013 №АЦ/34611/13 законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ч. 3 ст. 610 ГК РФ). Таким образом, максимальный срок договора аренды, заключенного по основаниям, установленным подпунктами 9-11 части 1 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ ограничен законодательством и не может быть изменен (продлен) по правилам, предусмотренным частями 9-11 указанной статьи, а также на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предоставление государственной преференции регулируется главой 5 Закона №135-ФЗ, которая не содержит максимальных сроков договора аренды, заключенных в результате предоставления государственной преференции.

Подпунктом «а» пункта 4 части 3 статьи 20 Закона №135-ФЗ предусмотрена возможность дачи антимонопольным органом согласия на предоставление государственной преференции с введением ограничения в отношении ее предоставления в виде предельного срока предоставления государственной преференции.

Преференция представляет собой, в том числе и предоставление органами государственной власти субъектов Российской Федерации отдельным хозяйствующим субъектам преимущества путем передачи государственного имущества (п. 20 ст. 4 Закона №135-ФЗ), установление максимального срока аренды может иметь место в случае дачи согласия антимонопольным органом на предоставление государственной преференции с установлением ограничения в виде предельного срока ее предоставления.

Согласно Решению о предоставлении преференции ограничениями являются:

- в период владения (пользования) государственным имуществом ЗАО «Монтана» не изменять цель использования государственного имущества;

- государственная преференция (право владения (пользования) указанным государственным имуществом) предоставляется ЗАО «Монтана» и может быть передана иному лицу, в том числе по договору субаренды только в порядке, установленном частью 4 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ;

- если в период владения (пользования) государственным имуществом ЗАО «Монтана» изменит цель использования государственного имущества и/или статус субъекта малого и среднего предпринимательства, Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга надлежит принять незамедлительные меры, предусмотренные законодательством, по прекращению прав ЗАО «Монтана» по владению (пользованию) данным имуществом (расторжению договора аренды помещения по адресу: Санкт-Петербург, Кирочная улица, д. 20, литера А).

Иных ограничений Решение о предоставлении преференции не содержит.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, Общество обратилось в Комитет с заявлениями о предоставлении преимущественного права на приобретение Объектов своевременно 29.12.2021 №№ 46992962, 46993418, 46993517, и 21.01.2022 №№ 47255758, 47257296, 47258444, то есть до истечения срока действия Договора аренды от 24.01.2012 №03-А120832.


Не может быть принят и довод Комитета о том, что пунктом 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 не применяется к ситуации, когда право аренды возникло на основании предоставления государственной преференции, в силу следующего.

Из пункта 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 следует, что содержащееся в нем разъяснение применяется к статьи 3 Закона №159-ФЗ.

При этом, ни статья 3 Закона №159-ФЗ, ни пункт 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 не содержат исключений их применения к случаям аренды государственного имущества на основании предоставления государственной преференции.

Доводы Комитета о том, что Договор аренды от 24.01.2012 №03-А120832 прекратил свое действие, а Общество утратило статус субъекта малого и среднего предпринимательства, в связи с чем у Общества не имеется преимущественного права на приобретение Объектов в собственность, следовательно, цель судебной защиты – восстановление и защита нарушенных прав не будет достигнута, судом отклоняются.

В соответствии с пунктом 1.3 Договора от 24.01.2012 №03-А120832 в редакции Дополнительного соглашения от 05.03.2013 №1 договор действует по 23.01.2022.

Арендатор обязан передать Арендодателю Объект по акту приема-передачи не позднее десяти дней после прекращения договора (п. 2.2.17 Договора аренды от 24.01.2012 № 03-А120832 в редакции Дополнительного соглашения от 05.03.2013 № 1).

В свою очередь, после 23.01.2022 Объекты арендатором Комитету не передавались, Комитет не предпринимал действий, направленных на возврат Объектов, доказательств уведомления арендатора о намерении отказаться от продления срока действия договора, о наличии возражений против дальнейшего пользования арендатором Объектами, об отказе от возобновления договора аренды на неопределенный срок после его истечения Комитетом не представлено.


В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд полагает, что оспариваемые Заявителем действия Комитета нарушают права Общества, поскольку ему было отказано в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества с указанием условий, при которых может быть реализовано преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, которые установлены статьей 3 Закона №159-ФЗ, из которой следует, что:

арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет на день подачи заявления;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства не должны быть исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее – предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона №159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, учитывая, что на день подачи Общество в Комитет заявлений о приобретении Объектов, условие об их нахождении во временном владении и пользовании Общество как субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134, было соблюдено, при этом на момент подачи заявлений и на настоящий момент Общество является субъектом малого и среднего предпринимательства, в связи с чем вывод Комитета об отсутствии у заявителя преимущественного права на приобретение Объектов, указанный в письмах Комитета от 21.01.2022 № 05-26-319/22-0-2, от 08.02.2022 № 05-26-6417/22-0-1 не соответствует статьи 3 Закона №159-ФЗ.

В ходе рассмотрения дела Обществом были представлены документы о внесении арендной платы по Договору аренды от 24.01.2012 №03-А120832 за период с 01.02.2022 по 31.12.2022. Таким образом, задолженность по арендной плате отсутствовала как на дату обращения Общества с заявлением о выкупе арендуемых помещений, так и на дату рассмотрения дела судом.

Следовательно, предусмотренные законом основания для отказа в заключении договора купли-продажи арендуемого имущества отсутствуют.


В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами судопроизводства в арбитражных судах являются, в частности: защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как разъяснено в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134, судам следует иметь в виду, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Поскольку заключение договора купли-продажи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ требованиям, является обязательным для уполномоченного органа, суд находит обоснованным требование Заявителя об обязании Комитета заключить договор купли-продажи арендуемых объектов (данный вывод соответствует позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 03.06.2021 №307-ЭС21-10334 по делу №А56-113147/2017).

Как следует из заключения эксперта ООО «Вэлью АРКА консалтинг» ФИО2 №А56-42885/2022-Н/СЭ от 06.12.2022, по состоянию на 29.12.2021 рыночная стоимость помещения №1-Н составляет 36.300.000,00 рублей, рыночная стоимость помещения №2-Н составляет 1.900.000,00 рублей, рыночная стоимость помещения №6-Н составляет 5.400.000,00 рублей.

Учитывая то, что судебной экспертизой установлена рыночная стоимость арендуемых Объектов по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о реализации предоставленного ему преимущественного права (29.12.2021), заявленное Обществом требование об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи арендуемых Объектов на условиях типовой формы договора купли-продажи, утвержденной нормативным актом Санкт-Петербурга, по цене, определенной в ходе судебного разбирательства, подлежит удовлетворению с установлением цены продажи объектов недвижимости в размере, равном 36.300.000,00рублей – для помещения № 1-Н; 1.900.000,00 рублей - для помещения №2-Н; 5.400.000,00 рублей – для помещения №6-Н, а всего 43.600.000,00 рублей.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены исходя из наибольшего соответствия объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам.

Суд полагает, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено. Судебная экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

При таких обстоятельствах рыночная стоимость выкупаемых объектов подлежит определению на основании указанного заключения эксперта.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд считает, что заявленное исковое требование обосновано и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом удовлетворения требований Заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6.000,00 рублей, а также денежные средства в сумме 90000,00 рублей перечисленных в оплату экспертизы подлежат взысканию с Комитета в пользу Общества.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

р е ш и л :

признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, оформленный письмом от 21.01.2022 № 05-26-319/22-0-2, в реализации обществом с ограниченной ответственностью «Кирочная» (ИНН <***>, ОГРН <***>) преимущественного права приобретения в собственность арендуемых по договору аренды № 03-А120832 от 24.01.2012 нежилых помещений по адресу Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 20, лит. А, пом. 1-Н, кадастровый номер 78:31:0001196:2864 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:31:1196:0:83:5), пом. 2-Н, кадастровый номер 78:31:0001196:2865 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:31:1196:0:83:6), пом. 6-Н, кадастровый номер 78:31:0001196:2869 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:31:1196:0:83:3);

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с ООО «Кирочная» договор купли-продажи объектов нежилого фонда по адресам Санкт-Петербург, Кирочная ул., д. 20, лит. А, пом. 1-Н, пом. 2-Н, пом. 6-Н, кадастровые номера 78:31:0001196:2864, 78:31:0001196:2865, 78:31:0001196:2869, на условиях типовой формы договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, утвержденной Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 21.11.2017 №212-р, по цене 43.600.000,00 рублей, подлежащей выплате в рассрочку на 60 (шестьдесят) месяцев, посредством ежеквартальных выплат в равных долях, в срок не позднее 30 календарных дней с даты вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кирочная» 6.000,00 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины и 90.000,00 рублей судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Сайфуллина А.Г.