Решение от 29 августа 2019 г. по делу № А58-4900/2019

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-4900/2019
29 августа 2019 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2019 года.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Эверстовой Р.И., , при ведении протокола секретарем судебного заседания Тимофеевой А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Прокуратуры Республики Саха (Якутия) (ИНН 1435058287, ОГРН 1031402044563) к Администрации муниципального образования «Поселок Сангар» (ИНН 1413261817 ОГРН 1061413000010), Обществу с ограниченной ответственностью «Северагростроймонтаж» (ИНН 1427008797 ОГРН 1051401225413) о признании ничтожным (недействительным) договор аренды земельного участка № 36 от 19.02.2019, о признании недействительным распоряжения о предоставлении земельного участка от 19.02.2019 № 16-рз, о применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 22.08.2019 № ВНДП-8-1-2019 (служебное удостоверение); от общества – ФИО3 по доверенности от 10.07.2019 (паспорт); от администрации – не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседании,

У С Т А Н О В И Л :

Прокуратура Республики Саха (Якутия) (далее - прокуратура) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (далее – Администрация МО «Поселок Сангар»), к Обществу с ограниченной ответственностью «Северагростроймонтаж» (далее – ООО «Северагростроймонтаж», общество) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка № 36 от 19.02.2019, о признании недействительным распоряжения о предоставлении земельного участка от 19.02.2019 № 16-рз, о применении последствий недействительности сделки.

В обоснование своего требования прокуратура ссылается на то, что договор аренды земельного участка заключен в превышение своих полномочий, при отсутствии оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов.

18.06.2019 от ООО «Северагростроймонтаж» поступил отзыв № 24-19, в котором общество не согласно с исковыми требованиями прокуратуры в связи с тем, что опубликованное в газете «Кобяйский вестник», являющейся официальным печатным изданием и распространяемой на всей территории Республики Саха (Якутия), извещение о торгах не противоречит требованиям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявляемым к организации и порядку проведения торгов, а тираж печатного издания обеспечил доведение информации о торгах до всех заинтересованных лиц. В связи с этим, общество считает, что доступность участия в торгах потенциальных арендаторов, заинтересованных в приобретении спорного имущества, была обеспечена и не является существенным нарушением.

Также, общество считает, что в силу пунктов 1, 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Таким образом, в связи с изменением предмета договора, договор аренды земельного участка от 19.02.2019 № 36 был заключен без проведения торгов.

20.06.2019 от Администрации МО «Поселок Сангар» поступил отзыв № 01-699 о том, что распоряжением Администрации МО «Поселок Сангар» от 11.01.2019 № 02-РЗ «Об утверждении схемы расположения объединяемого земельного участка на кадастровом плане территории» утверждена схема расположения объединяемого земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 14:13:100005 площадью 3843 кв. м., под малоэтажную многоквартирную застройку, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Кобяйский улус, <...>. Администрация ссылается на пункт 1 часть 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в случае, если земельный участок предстоит образовать, и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок. Также, согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка. В связи с объединениями земельных участок (кадастровыми номерами 14:13:100005:1189, 14:13:100005:1185, 14:13:100005:1193) был заключен оспариваемый договор аренды земельного участка от 19.02.2019 № 36 между Администрацией МО «Поселок Сангар» и ООО «Севераграстроймонтаж». Просит отказать в удовлетворении исковых требований прокуратуры.

21.06.2019 от прокуратуры поступило возражение на отзыв ООО «Северагростроймонтаж» от 20.06.2019 № 8-10-2019/100, в котором истец не соглашается с доводами общества по следующим основаниям. Предоставление ООО «Северагростроймонтаж» земельного участка по результатам опубликования извещения в газете «Кобяйский вестник» не может являться адекватной альтернативой предоставления земельного участка по результатам торгов, так как опубликование извещения в газете не равнозначно опубликованию извещения на сайте www.torgi.gov.ru, так как соответствующая газета преимущественно распространяется на территории данного муниципального образования. Опубликованное в газете извещение не содержит все реквизиты, которые согласно пункту 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации должно иметь извещение о проведении аукциона.

Также прокуратура считает необоснованными доводы общества о том, что в течение года в соответствии с требованиями статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации не оспорены результаты торгов, так как торги по предоставлению спорного земельного участка не были проведены.

24.06.2019 от прокуратуры поступило ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов от 21.06.2019 № 8-10-2019/103.

25.06.2019 от прокуратуры поступило ходатайство об уточнении размера исковых требований от 25.06.2019 № 8-10-2019/105.

27.06.2019 от прокуратуры поступило возражение на отзыв Администрации «Поселок Сангар» от 26.06.2019 № 8-10-2019/109, в котором не согласны с доводами ответчика. Согласно акту осмотра земельного участка от 24.04.2019, на земельном участке с кадастровым номером 14:13:100005:1555 какие-либо объекты отсутствуют, строительная деятельность не ведется. Обществу разрешение на строительство многоквартирного дома не выдавалось (письмо 30.05.2019 № 01-586 (л.д. 37 т.2))

22.08.2019 от прокуратуры поступило ходатайство об уточнении размера исковых требований.

Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела судом установлено.

Прокуратурой Республики Саха (Якутия) проведена проверка по обращению народного депутата РС(Я) от 04.04.2019, по факту предоставления ООО «Северагростроймонтаж» земельных участков.

15.09.2017 в газете «Кобяйский Вестник» № 74 (8943) Администрацией МО «Поселок Сангар» опубликовано извещение о возможном предоставлении земельных участков, в том числе в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 14:13:100005:1189 (<...>), 14:13:100005:1185 (<...>), 14:13:100005:1193 (<...>), с указанием разрешенного использования под многоквартирные дома.

В связи с поступлением по указанным земельным участкам заявления от ООО «Северагростроймонтаж», и отсутствием заявлений от иных заинтересованных лиц, пунктами 8, 9, 10 протокола от 16.10.2017 № 10 комиссией Администрации МО «Поселок Сангар» решено предоставить соответствующие земельные участки ООО «Северагростроймонтаж» без проведения торгов на 5 лет с видом разрешенного использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

28.12.2017 между ответчиками заключены договоры № 196, № 197, № 198, по условиям которых ООО «Северагростроймонтаж» переданы в аренду сроком с 28.12.2017 до 28.12.2018 земельные участки с кадастровыми номерами 14:13:10005:1189 (<...>), 14:13:100005:1185 (<...>), 14:13:100005:1193 (<...>).

До истечения сроков указанных договоров, 24.12.2018 между ответчиками заключены договоры № 32, № 33, № 34, по условиям которых соответствующие земельные участки переданы ООО «Северагростроймонтаж» в аренду сроком с 29.12.2018 по 28.12.2022.

Распоряжением главы МО «Поселок Сангар» от 11.01.2019 № 02-РЗ утверждена схема расположения земельного участка, согласно которому земельные участки с кадастровыми номерами 14:13:100005:1189 (<...>), 14:13:100005:1185 (<...>), 14:13:100005:1193(<...>) объединены в единый земельный участок, которому присвоен кадастровый номер 14:13:100005:1555. В связи с этим, соглашениями от 04.02.2019, заключенными между ответчиками, договоры аренды от 24.12.2018 № 32, № 33, № 34 расторгнуты.

Для продолжения арендных отношений после объединения земельного участка заключен новый договор аренды от 19.02.2019 № 36, который 06.03.2019 зарегистрирован в Управлении Росреестра РС(Я). Согласно данному договору земельный участок с кадастровым номером 14:13:100005:1555 предоставлен в аренду ООО «Северагростроймонтаж» на срок с 06.02.2019 до 06.02.2024 для строительства многоквартирного дома за арендную плату в 644 руб. 93 коп. за весь период аренды.

Согласно пояснениям главы МО «Поселок Сангар» от 24.04.2019 № 01-466, размер арендной платы по оспариваемому договору определен согласно решению Совета депутатов МО «Поселок Сангар» от 28.11.2018 № 26, как произведение кадастровой стоимости земельного участка на базовую ставку арендной платы, составляющую 0,3 %.

Согласно пунктам 8, 9, 10 протокола № 10 от 16.10.2017 земельные участки с кадастровыми номерами 14:13:100005:1189, 14:13:100005:1185, 14:13:100005:1193 предоставлены ООО «Северагростроймонтаж» сроком на 5 лет. Исходя из того, что в отношении указанных земельных участков договоры аренды первоначально заключены 28.12.2017, пятилетний срок истекает 28.12.2022, однако договор аренды земельного участка с кадастровым номером 14:13:100005:1555, образованного путем объединения земельных участков заключен сроком до 06.02.2024.

Согласно акту осмотра земельного участка от 24.04.2019, на земельном участке с кадастровым номером 14:13:100005:1555 какие-либо объекты не имеются, строительная деятельность не ведется.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды заключается по общему правилу по результатам торгов, проведенных в форме аукциона. Заключение договора аренды без торгов допускается лишь в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Доказательств того, что при заключении оспариваемого договора аренды имелись основания для предоставления земельного участка без торгов, перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, Администрацией и Обществом не представлено.

Статьей 39.18 Земельного кодекса РФ установлен особый порядок предоставления земельных участков, согласно которому земельные участки в случае отсутствия заинтересованных лиц по результатам опубликования извещения о предстоящем предоставлении земельных участков могут быть предоставлены без проведения торгов строго для определенных целей и определенным субъектам:

- гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства;

- гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

К оспариваемому договору статья 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации применена быть не может, так как Общество к указанным субъектам не относится, а спорный земельный участок предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома.

Таким образом, выводы прокуратуры о том, что земельный участок следовало предоставлять в аренду по процедуре, предусмотренной ст. ст. 39.11-39.13 Земельного кодекса РФ, (по результатам проведения аукциона) следует признать обоснованным.

Довод Общества о том, что предоставление земельных участков по результатам опубликования извещения в районной газете может являться адекватной альтернативой предоставления земельного участка по результатам торгов суд признает необоснованным в силу следующего.

Согласно пункту 19 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ (www.torgi.gov.ru), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Опубликование извещения в районной газете «Кобяйский вестник» не равнозначно опубликованию извещения на сайте www.torgi.gov.ru.

Более того, анализ опубликованного в районной газете извещения свидетельствует о том, что оно не содержит все реквизиты, определенные требованиями пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ (об организаторе аукциона; об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона (в части принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства; о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения; о начальной цене предмета аукциона; о «шаге аукциона»; о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Также Администрацией не была выполнена предусмотренная пунктом 22 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ обязанность по размещению проекта договора аренды земельного участка на официальном сайте.

Следует согласиться также с доводами прокуратуры о том, что неправильный способ предоставления земельного участка повлиял на установление необоснованной размера арендной платы.

Так, согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, при предоставлении земельного участка без торгов арендная плата определяется нормативным правовым актом уполномоченного органа.

Из пояснений главы МО «Поселок Сангар» от 24.04.2019 № 01-466 следует, что размер арендной платы по оспариваемому договору определен согласно решению Совета депутатов МО «Поселок Сангар» от 28.11.2018 № 26, как произведение кадастровой стоимости земельного участка на базовую ставку арендной платы, составляющую 0,3 %.

Вместе с тем, при проведении торгов и наличии единственной заявки на участие в аукционе арендная плата согласно пункту 2 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки, или в размере не менее 1,5 % кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за 5 лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 14:13:100005:1555 определена 28.01.2019, в связи с чем, при отсутствии рыночной оценки арендная плата должна была быть определена органом местного самоуправления в размере не менее 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Неправильный выбор процедуры предоставления земельного участка позволил администрации установить арендную плату в размере 0,3 % кадастровой стоимости земельного участка, что в 5 раз меньше минимальной величины, установленной пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, согласно п. 3.1 оспариваемого договора арендная плата в размере 644,93 рублей установлена не за год использования, а за весь период аренды.

Кроме того, согласно пунктам 8, 9, 10 протокола № 10 от 16.10.2017 земельные участки с кадастровыми номерами 14:13:100005:1189, 14:13:100005:1185, 14:13:100005:1193 предоставлены Обществу сроком на 5 лет.

Исходя из того, что в отношении указанных земельных участков договоры аренды первоначально заключены на срок до 28.12.2022 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 14:13:100005:1555, образованного путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 14:13:100005:1189, 14:13:100005:1185, 14:13:100005:1193, заключен сроком до 06.02.2024.

В соответствии пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, арендатор имеет право на заключение договора аренды в отношении образуемого земельного участка на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

При этом согласно положениям, изложенным в пунктах 3-5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, продление срока договора аренды публичных земельных участков допускается лишь при наличии определенных оснований.

Согласно подпункту 5 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды должен был быть заключен на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным.

При указанных обстоятельствах, фактическое продление срока договора аренды с 28.12.2022 до 06.02.2024 совершено при отсутствии предусмотренных законом оснований и является незаконным.

Более того, согласно акту осмотра земельного участка от 24.04.2019, на земельном участке с кадастровым номером 14:13:100005:1555 в настоящее время какие-либо объекты не имеются, строительная деятельность не ведется.

Согласно абзацам 3, 4 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными и применении последствий недействительности сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, пункта 78 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку распоряжение главы МО «Поселок Сангар» о предоставлении земельного участка от 19.02.2019 № 16-рз принято при отсутствии правовых оснований, предусмотренных Земельным кодексом РФ, и является основанием для заключения спорного договора аренды, суд приходит к выводу о том, что требования Прокурора о недействительности указанного распоряжения следует признать обоснованными, а обратное Администрацией не доказано.

Также с учетом вышеперечисленных обстоятельств подтвержденными материалами дела и, по сути, не оспоренными Обществом и Администрацией суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований в отношении признания договора аренды недействительным.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с изложенным, для восстановления положения, существовавшего до заключения незаконной сделки, на Общество необходимо возложить обязанность возвратить земельный участок с кадастровым номером 14:13:100005:1555 Администрации муниципального образования «Поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия), а на Администрацию обязанность вернуть полученную арендную плату по недействительному договору.

Прокурор и Администрация освобождены от оплаты государственной пошлины.

С учетом результатов рассмотрения дела, с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3 000 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № 36 от 19.02.2019, заключенный между Администрацией Муниципального образования «Поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН <***> ОГРН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Северагростроймонтаж» (ИНН <***> ОГРН <***>).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки – обязать Общество с ограниченной ответственностью «Северагростроймонтаж» (ИНН <***> ОГРН <***>) возвратить МО «Поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН <***> ОГРН <***>) земельный участок площадью 3 843 кв.м. из земель «земли населенных пунктов», кадастровый номер 14:13:100005:1555, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия) Кобяйский улус (район), <...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Северагростроймонтаж» (ИНН <***> ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Заявленные требования заявителя удовлетворить.

Проверив на соответствие Земельному кодексу Российской Федерации, признать недействительным распоряжение Администрации Муниципального образования «Поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН <***> ОГРН <***>) «О предоставлении земельного участка в аренду под строительство многоквартирного дома ООО «Северагростроймонтаж» от 19.02.2019 № 16-рз.

Администрации Муниципального образования «Поселок Сангар» Кобяйского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН <***> ОГРН <***>) устранить нарушенные права и законные интересы ООО «Северагростроймонтаж».

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Р.И. Эверстова