Решение от 27 октября 2020 г. по делу № А41-99747/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-99747/19
26 октября 2020 года
г. Москва



Резолютивная часть объявлена 07 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2020 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

Администрации городского округа Озёры Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «Бивалекс-В» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: ООО «Бевалекс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>); ФИО2, КУИ городского округа Озеры (ИНН: <***>, ОГРН: <***>); ФИО3; ЗАО «Карьер-Неруд» (ИНН <***> ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды от 17.12.2004 № 797; об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:36:0010436:2, о взыскании по договору аренды от 17.12.2004 № 797 задолженности в размере 2748546,21 руб., неустойки в сумме 6204734,70 руб. по состоянию на 22.06.2020,

при участии в заседании представителей согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Озёры Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Бивалекс-В» с требованиями о расторжении договора аренды от 17.12.2004 № 797; об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:36:0010436:2, о взыскании по договору аренды от 17.12.2004 № 797 задолженности в размере 2748546,21 руб., неустойки в сумме 6204734,70 руб. по состоянию на 22.06.2020.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования. Суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью, поскольку ответчику предоставлялся разумный и достаточный срок для урегулирования спора в внесудебном порядке, ООО «Бивалекс-В» имеет возможность направить для участия в судебном заседании другого представителя, в том числе, представителя юридического лица, уполномоченного в силу закона действовать без доверенности.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Главы Озерского района Московской области от 17.12.2004 № 1401-Р между истцом (арендодателем) и ООО «Карьер-неруд» (арендатором) заключен договор аренды от 17.12.2004 № 797 земельного участка с кадастровым номером 50:36:0010436:0002 площадью 24010 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для использования: под производственные площади.

В силу пункта 2.1 срок договора составляет 49 лет.

На основании договора о переуступке прав и обязанностей от 23.08.2017, права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.12.2004 № 797 перешли к ООО «Бивалекс-В».

Согласно выписке из ЕГРП от 12.08.2019 договор аренды земельного участка зарегистрирован 21.12.2004 (регистрационная запись № 50-01/36-12/2004-484) и договор о переуступке прав и обязанностей – 14.09.2017 (регистрационная запись 50:36:0010436:2-50/036/2017-1).

В соответствии разделом 3 договора аренды и Приложением № 2 к нему арендатор принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором ежеквартально в течение первого месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 11.09.2019 № 415 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды и предложил досрочно расторгнуть договор.

Поскольку задолженность по договору аренды не погашена ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.04.2016 по 31.03.2020 составляет 2748546,21 руб.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком возражения и доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены.

В судебном заседании 19.08.2020 представитель ответчика настаивал на сохранении арендных отношений, заявил о намерении внесения арендной платы за пользование всей площадью спорного земельного участка, независимо от нахождения в границах участка объектов, принадлежащих другим лицам, что подтверждается аудиопротоколом судебного заседания от 19.08.2020.

Проверив расчет задолженности, представленный истцом, суд признает такой расчет подлежащим корректировке ввиду следующего.

Как подтверждается материалами дела и установлено судом, по договору о переуступке прав и обязанностей от 23.08.2017 права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.12.2004 № 797 перешли к ООО «Бивалекс-В».

Согласно пункту 4 договора о переуступке прав и обязанностей от 23.08.2017 договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 7 договора о переуступке прав и обязанностей от 23.08.2017 все права и обязанности по договору аренды считаются переданными «Арендатором» и приняты «Новым арендатором» с момента государственной регистрации настоящего договора. С момента государственной регистрации настоящего договора считается произведенной полная замена «Арендатора» в договоре аренды, и ответственным по договору перед «Арендодателем» становится «Новый арендатор».

В соответствии со статьей 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 389 ГК РФ установлено, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку договор уступки права зарегистрирован в регистрационном органе 14.09.2017 (регистрационная запись № 50:36:0010436:2-50/036/2017-1), ответчик принял на себя права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды с момента регистрации Управлением Росреестра по Московской области договора уступки прав, то есть с 15.09.2017.

Таким образом, суд не усматривает достаточных правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 14.09.2017.

Согласно представленному ответчиком контррасчету задолженности по арендной плате, задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2017 года по 1 квартал 2020 года составляет 1609707,01 руб. Представленный ответчиком контррасчет задолженности по арендной плате проверен судом и признан верным.

Следовательно, задолженность по арендной плате подлежит взысканию в размере 1609707,01 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) в сумме 6204734,70 руб. по состоянию на 22.06.2020.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. Данное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, размер неустойки за пользование земельным участком установлен в нормативном порядке в фиксированном размере и не может быть изменен соглашением сторон.

Между тем, пунктом 5.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде пени в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки от суммы платежа за истекший расчетный период.

Из представленного истцом расчета неустойки следует, что истец производил расчет исходя из размера неустойки, установленного пунктом 5.2 договора аренды – 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Проверив указанный расчет, суд считает его неверным, поскольку при расчете истцом применена ставка в размере 0,3%, установленная пунктом 5.2 договора аренды, что противоречит пункту 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и ведет к необоснованному возложению на ответчиков обязанности уплатить пени в повышенном размере.

При таких обстоятельствах судом произведен перерасчет пени по договору аренды по ставке 0,05%, установленной Законом Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области», а также, исходя из обоснованной суммы задолженности, в связи с чем сумма неустойки по состоянию на 22.06.2020 составляет 348597 руб.

Согласно пункту 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Кроме того, критериями несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае несоответствия ее последствиями нарушения обязательств, является правом суда, а не его обязанностью. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Ответчиком заявлено о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, а также о высоком размере неустойки.

Вместе с тем доказательства, подтверждающие, что размер заявленной истцом неустойки в размере 204560,98 руб. при сумме основного долга 2718130,67 руб. (с учетом непогашенной ответчиком задолженности по арендной плате за период со 2 квартала 2019 года по 3 квартал 2019 года) и длительном периоде просрочки, является несоразмерной последствиям нарушения обязательства, ответчик в материалы дела не представил.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств (Определение Конституционного Суда РФ от 14.10.2004 № 293-О).

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон.

Ответчик добровольно принял на себя обязательство по договору поставки от 01.03.2016 № 112 и в соответствии с требованиями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации должен был предпринять все меры к надлежащему исполнению обязательств по договору, нарушение которого порождает право продавца требовать взыскания с поставщика неустойки как меры ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств.

Установление размера неустойки в договоре свидетельствует о том, что стороны учли все особенности их взаимоотношений и с их учетом определили соразмерный размер штрафных санкций за неисполнение обязательств по договору.

Ответчик, являясь юридическим лицом, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору аренды обязательств по своевременной оплате пользования участком.

Суд также принимает во внимание то обстоятельство, что размер неустойки (0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки) предусмотрен Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Ответчик также не представил доказательства принятия им мер по погашению задолженности в полном объеме.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 17.12.2004 № 797.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, претензией от 11.09.2019 № 415 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по договору аренды и предложил досрочно расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что имеет место нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, в связи с чем имеются достаточные правовые основания для расторжения договора аренды от 17.12.2004 № 797.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Между тем, из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 17.08.2019 № 50/036/001/2019-1274 на земельный участок с кадастровым номером 50:36:0010436:2 в пределах данного земельного участка расположен объект с кадастровым номером 50:36:0000000:6961.

Согласно выписке из ЕГРН от 03.06.2020 № 99/2020/331553825, объект с кадастровым номером 50:36:0000000:6961 является сооружением газохимического комплекса – учетный участок № 1 газовой распределительной сети от ГРС «Озеры» № 05/15, собственником данного объекта является АО «Мособлгаз»

Кроме того, согласно акту обследования от 10.12.2019 земельного участка с кадастровым номером 50:36:0010436:2, на данном земельном участке расположены объекты недвижимости: с кадастровым номером 50:36:0000000:6982 принадлежащее на праве собственности ООО «Бевалекс» (ИНН: <***>), запись регистрации от 25.11.2019 № 50:36:0000000:6982-50/036/2019-4; с кадастровым номером 50:36:0000000:577, площадью 102.2 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: трансформаторная подстанция, принадлежащее на праве собственности ООО «Бевалекс» (ИНН: <***>), запись регистрации от 11.07.2019 № 50:36:0000000:577-50/001/2019-4; с кадастровым номером 50:36:0000000:7061, площадью 669,1 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: пристройка к гаражу, принадлежащее на праве собственности ФИО2, запись регистрации от 18.11.2019 № 50:36:0000000:7061-50/036/2019-6; с кадастровым номером 50:36:0000000:7072, площадью 2279,3 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: административное здание, принадлежащее на праве собственности ФИО3, запись регистрации от 04.09.2019 № 50:36:0000000:7072-50/001/2019-4; с кадастровым номером 50:36:0000000:579, площадью 4557,8 кв.м, назначение: нежилое здание, наименование: основное строение, принадлежащее ФИО3 на праве собственности от 04.09.2019 № 50:36:0000000:579-50/036/2019-4; с кадастровым номером 50:36:0000000:578, площадью 18,7 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: здание проходной, принадлежащее на праве собственности ФИО3 от 09.07.2019 № 50:36:0000000:578-50/001/2019-4.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, по смыслу названных норм при отчуждении объекта недвижимого имущества его приобретатель в силу прямого указания закона приобретает и право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, оснований для обязания ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:36:0010436:2 не имеется, ввиду нахождения в границах спорного земельного участка объектов, принадлежащих другим лицам. Права на объекты не оспорены, право пользования земельным участком у третьих лиц возникло в силу закона.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Бивалекс-В» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации городского округа Озёры Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) договора аренды от 17.12.2004 № 797 задолженность в размере 1609707,01 руб., неустойку 348597,87 по состоянию на 1 квартал 2020 года.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.12.2004 № 797.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.


Судья Ю.С. Таранец