Решение от 25 февраля 2026 г. АС Оренбургской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, <...>

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-20061/2024
г. Оренбург
26 февраля 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2026 года

В полном объеме решение изготовлено 26 февраля 2026 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Юдина В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аршимбаевой А.Б.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по:

-иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Оренбург, ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>), о признании недействительными торгов, о признании недействительным договора купли-продажи;

-встречному иску открытого акционерного общества «Российские железные дороги» (г. Москва, ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г. Оренбург, ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности 6 807 484 руб. 80 коп.

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора:

-ФИО2,

-общества с ограниченной ответственностью «СВ» (460009, <...> влд 6, к. А; ОГРН <***>; ИНН <***>)


В судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО3,

от ответчика: ФИО4,

от третьих лиц: явки нет.


Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (далее – ОАО «РЖД») с исковым заявлением о признании недействительными торгов, о признании недействительным договора купли-продажи.

Открытое акционерное общество «Российские железные дороги» обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю ФИО1 со встречным исковым заявлением о взыскании задолженности 6 807 484 руб. 80 коп.

Судом к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, ООО «СВ».

Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении: торги были проведены с нарушением правил, установленных законом, а именно, были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены на реализуемое имущество, что подтверждается следующим:

- фактически выявлено отсутствие в реализуемом объекте недвижимости системы водоотведения и водоснабжения;

-фактически теплоснабжение осуществляется без узла учета и соответствующего оформления в соответствии с нормами и требованиями действующего законодательств;

- фактически выявлено наличие пристроя к зданию, то есть наличие отделимых улучшений реализуемого объекта недвижимости, которые определены организатором торгов (ответчиком) как неотъемлемые характеристики реализуемого объекта недвижимости в документации к торгам и на сайте «Недвижимость РЖД».

Представитель истца по первоначальному иску, в свою очередь, возражала против удовлетворения встречного иска по доводам, изложенным в письменном отзыве, согласно которому ответчиком по первоначальному иску не представлено какой-либо документации, подтверждающей факт наличия в здании подключения к системам водоснабжения и водоотведения. Отделимые улучшения здания, которые определяют вид указанного объекта, выставляемого на торги, в отношении которых заявляется, что они являются частью реализуемого имущества, фактически являются собственностью арендатора ФИО2

Представитель ответчика по первоначальному иску в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований в полном объеме, поддержала встречный иск по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении. Согласно позиции ответчика по первоначальному иску электронный аукцион проведен с соблюдением требований действующего законодательства. Требования истца о признании недействительными результатов аукциона и заключенного договора купли-продажи - злоупотребление правом со стороны ИП ФИО1

В материалы дела представлен отзыв от третьего лица ФИО2 Согласно отзыву, третье лицо является арендатором спорного здания по договору № ЦРИ/04/А/2251/14/002435 от 20.06.2014 года. Он был вынужден за свой счет систематически производить косметический ремонт. В здании имеются электроснабжение, теплоснабжение. Водоснабжение и водоотведение в здании отсутствуют. Просит удовлетворить заявленные требования ИП ФИО1

В судебное заседание 17.11.2025 посредством участия в онлайн-заседании обеспечил явку ФИО5 Свидетель предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний, в связи с чем у свидетеля отобрана подписка о предупреждении его об уголовной ответственности по ст.ст. 307, 308 УК РФ. Свидетель сообщил известные ему сведения устно.

Ходатайств о необходимости предоставления дополнительных доказательств сторонами не заявлено, в связи с чем, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).


При рассмотрении материалов дела судом установлены следующие обстоятельства.

23.07.2024 года между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец по первоначальному иску) и Открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» (далее - ОАО «РЖД», ответчик по первоначальному иску) в лице начальника Южно-Уральской железной дороги - филиала ОАО «РЖД» ФИО6, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «РЖД» № ЦРИ/10/КП/2251/24/000237(далее по тексту - Договор) на приобретение здания проходной площадью 27.30 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская область, г.Оренбург, пр-кт. Братьев К-вых, д.28, кадастровый номер 56:44:0329004:186, запись о государственной регистрации права собственности ОАО «РЖД» № 56-01/00- 122/2003-194 от 12.03.2004г., на основании результатов аукциона № 24/4682/П/А/Э/Ю- УР, указанных в протоколе о результатах электронной торговой процедуры от 11.07.2024 года № ЮУЖА НРУ-755, проведенного посредством электронной торговой площадки «РТС-Тендер», на право заключения договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, победителем которого был признан ИП ФИО1

В Документации об открытом аукционе на право заключения договора купли-продажи здания проходной по адресу: <...>/4682/П/А/Э/Ю-УР, указано, что дополнительное описание объектов и фотографии объектов размещены на сайте «Недвижимость РЖД».

На сайте «Недвижимость РЖД» об объекте торгов имелась следующая информация: «... ОАО «РЖД» продает здание под складскую деятельность площадью 27,3 кв.м в г. Оренбург. Одноэтажное деревянное здание, облицованное кирпичом, 1938 года постройки. Состояние удовлетворительное, требуется проведение текущего ремонта. Объект обеспечен коммуникациями: электроснабжением, водоснабжением, водоотведением, теплоснабжением ...». Также выложены фотографии объекта недвижимости, на которых изображено помещение, пристрой с крышей, через который осуществляется вход в кирпичное здание.

Впоследствии между ИП ФИО1 и ОАО «РЖД» был подписан Договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «РЖД» № ЦРИ/10/КП/2251 /24/00237 от 23.07.2024 года, а также в соответствии с актом приема-передачи вышеуказанный объект недвижимости - здание проходной, площадью 27,30 кв.м., расположенное по адресу: <...> кадастровый номер 56:44:0329004:186, был передан победителю торгов.

В ходе осмотра объекта недвижимости были выявлены несоответствия между фактическим состоянием объекта и характеристиками объекта, указанными в аукционной документации, в частности:

- размеры объекта недвижимости;

- отсутствие системы водоотведения и водоснабжения;

- теплоснабжение без узла учета и соответствующего оформления в соответствии с нормами и требованиями действующего законодательства;

- наличие пристроя к зданию, через который осуществляется вход в приобретенный объект недвижимости. Пристрой находится под единой крышей со спорным зданием, не входит в общий план здания, принадлежит другому лицу.

Истцом по первоначальному иску выявлено, что спорное здание находится в аренде, при этом арендатор не был надлежащим образом уведомлен о проведении аукциона по продаже арендуемого им объекта и не намерен освобождать арендуемый им объект.

ИП ФИО1 считает, что торги были проведены с нарушением правил, установленных законом, а именно: были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены на реализуемое имущество.

28.08.2024 года в адрес ОАО «РЖД» была направлена претензия с требованием о признании аукциона №24/4682/П/А/Э/Ю-УР недействительным и о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № ЦРИ/10/КП/2251/24/00237 от 23.07.2024 года.

На вышеуказанную претензию от ОАО «РЖД» поступил ответ от 20.09.2024 года № исх-13628/ЮУР, в соответствии с которым в удовлетворении требований в добровольном порядке было отказано. На основании вышеизложенного, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд в первоначальным исковым заявлением.

В свою очередь, ОАО «РЖД» подано встречное исковое заявление. Несмотря на то, что ИП ФИО1 принимал участие в электронном аукционе, подтвердил ознакомление с объектом, в том числе путем его осмотра и ознакомления с технической документацией на него, принимал участие в торгах путем повышения цены и подписал договор купли-продажи недвижимого имущества, а также не воспользовался предоставленными ему правами на отказ /уклонение от подписания договора, дальнейшее исполнение ИП ФИО1 обязательств по договору купли-продажи не произведено. В установленный срок ИП ФИО1 не произвел оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества № ЦРИ/10/КП/2251/24/000237 от 23.07.2024 г. в размере 6 166 200 рублей.

В связи с неоплатой задолженности в сроки, установленные договором, на основании п. 6.1 договора, ответчику начислена неустойка за просрочку исполнения обязанности по договору купли-продажи в виде пени в размере 0,1% от цены договора за каждый день просрочки. Период начисления неустойки с 03.08.2024 г. по 15.11.2024 г. Размер начисленной неустойки составляет - 641 284 руб. 80 коп.

16.08.2024 года в адрес ИП ФИО1 была направлена претензия № 11886/Ю-УР об оплате задолженности по оплате недвижимого имущества и начисленной неустойке по договору № ЦРИ/10/КП/2251/24/000237 от 23.07.2024 года. Письмом № 13628/Ю-УР от 20.09.2024 года ИП ФИО1 был предоставлен ответ на его заявление, а также повторно указано требование об оплате имеющейся задолженности по договору и неустойки.

На основании изложенного, ОАО «РЖД» просит суд взыскать с ИП ФИО1 в пользу ОАО «РЖД» задолженность по договору купли- продажи недвижимого имущества в размере 6 807 484 руб. 80 коп.


Заслушав пояснения сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ), суд приходит к выводу об удовлетворении первоначального иска, и отказе в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 1, 5 информационного письма N 101, лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Таким образом, для признания заявленного иска о признании проведенных торгов недействительными, необходимо наличие двух условий: наличие нарушенного интереса у истца и наличие нарушений требования закона при проведении торгов.

Действующее законодательство не определяет, какие именно обстоятельства могут являться нарушением правил проведения торгов (конкурсов, аукционов), влекущим возможность признания торгов недействительными. Однако не любое формальное нарушение установленных правил организации либо проведения торгов может служить основанием для признания их недействительными. Эти нарушения должны иметь существенный характер. В каждом конкретном случае отступление от установленных правил организации и проведения торгов следует оценивать с точки зрения того, находятся ли они в причинной связи с нарушением прав и законных интересов истца.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При этом при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными, и повлияли ли они на результат торгов.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Согласно статье 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

Судом установлено, что 23.07.2024 года между ОАО «РЖД» и ИП ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «РЖД № ЦРИ/10/КП/2251/24/000237.

Предметом данного договора является: здание проходной площадью 27,3 кв.м, расположенное по адресу: <...>, с кадастровым номером: 56:44:0329004:186.

Право собственности ОАО «РЖД» на указанный объект недвижимого имущества подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 15.03.2004 г. серия 56-00 № 616683, о чем в ЕГРН от 12.03.2004 г. запись регистрации № 56- 01/00-122/2003-194. Основанием приобретения права собственности является сводный передаточный акт на имущество и обязательства организаций федерального железнодорожного транспорта, передаваемые в качестве вклада в уставной капитал ОАО «РЖД» от 30.09.2003 г., утвержденный Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ, Федеральной энергетической комиссии РФ и МПС РФ от 30.09.2003 г. № 4557-р/6-р/884-р.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.07.2024 г. № ЦРИ/10/КП/2251/24/000237 заключен по результатам аукциона на право заключения договора проводимого на электронной торговой площадке rts-tender.ru.

Извещение о предстоящем проведении аукциона № 24/4682/П/А/Э/Ю-УР от 15.05.2024 г. на право заключения договора купли-продажи здания проходной, по адресу: <...>, было размещено на сайте электронной торговой площадки «РТС-тендер» rts-tender.ru в сети Интернет.

Согласно Протоколу о результатах электронной торговой процедуры № 24/4682/П/А/Э/Ю-УР от 11.07.2024 г. № ЮУЖД НРИ-755 торговая процедура признана состоявшейся, победителем признан ИП ФИО1, как предложивший максимальную цену в размере 6 214 000 рублей.

В рамках подготовки аукционной документации была проведена оценка объекта недвижимого имущества, в целях определения начальной продажной цены. Результаты оценки были оформлены Отчетом № 2931/ЗКТЭ-Ю-Ур/23/1/1-29 от 15.02.2024 г., составленным ООО «Независимый Консалтинговый Центр «ЭТАЛОНЪ». В рамках проведения оценки и подготовки Отчета экспертом 08.02.2024 г. был произведен визуальный осмотр и фотофиксация имущества (п. 5.2.1 Отчета).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества: одноэтажное здание проходной, площадью 27,3 м2, расположенное по адресу: г. Оренбург, ул.. Братьев К-вых, 28, кадастровый номер 56:44:0329004:186 составила 478 000 рублей, в том числе НДС.

В таблице №9 Отчета, содержащей характеристики спорного здания, в графе коммуникации указано, что имеется электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, а в графе «источник информации» - сведения отсутствуют.

17 ноября 2025 в судебном заседании был допрошен свидетель – оценщик ФИО5, составивший отчет №2931/ЗКТЭ-Ю-УР/23/1/1-29 и проводивший оценку. Согласно показаниям свидетеля, одним из ценообразующих факторов, который учитывался при оценке – наличие коммуникации. При осмотре представителем оценочной организации «Эталонъ» было выявлено и зафиксировано фотографиями, что объект снабжен электроснабжением, теплоснабжением, водоотведением и водоснабжением, что отражено в акте об осмотре. Наличие коммуникаций повлияли на размер стоимости спорного здания: при выборе аналогов, которые идут в расчет, учитывались объекты с наличием коммуникаций, в том числе водоснабжения и водоотведения. Оценщик пояснил, что если бы какой-либо из перечисленных коммуникаций не было, то вводились бы корректировки при выборе аналогов, следовательно, формировалась бы ниже стоимость реализованного имущества.

В подтверждении доводов истца по первоначальному иску, ООО «Оренбург Водоканал» на запрос суда представил ответ, согласно которому подключение к сетям холодного водоснабжения и водоотведения спорного здания отсутствует, что подтверждается актом от 02.06.2025 года.

Суд приходит к выводу, что были допущены существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. В аукционной документации отражены недостоверные сведения в части наличия коммуникаций – водоотведения и водоснабжения, что в конечном итоге повлияло на стоимость спорного здания.

Стоит отметить, что начальная цена продажи здания проходной повлияла на состав потенциальных участников аукциона, в связи с чем, и финальная цена могла уменьшиться либо сформироваться иным образом. На основании изложенного, до участников аукциона доведена неполная информация об объекте, первоначальная цена завышена, что оказывает влияние на заинтересованность в участии в торгах иных лиц и формирование финальной цены продажи.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского Кодекса. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Иные доводы лиц, участвующих в деле, судом выслушаны, оценены и не принимаются как, основанные на ошибочном толковании норм права, а также не влияющие на результат рассмотрения спора по существу.

При таких обстоятельствах, требования истца по встречному иску подлежат удовлетворению.

В связи с удовлетворением требований первоначального истца, признанием недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества (объекта аукциона) № ЦРИ/10/КП/2251/24/00237 от 23.07.2024 года, в удовлетворении встречного иска следует отказать, поскольку в силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, ввиду чего на ответчика по встречному иску не может быть возложена обязанность по исполнению такой недействительной сделки, в данном случае – обязанность по оплате объекта торгов.

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом удовлетворения первоначального иска расходы по государственной пошлине возлагаются на ОАО «РЖД» и взыскиваются в пользу ИП ФИО1 в сумме 30 000 руб.


Руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительными торги (аукцион) № 24/4682/П/А/Э/Ю-УР на право заключения договора купли-продажи объекта недвижимости - здания проходной площадью 27,30 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская область, г.Оренбург, пр-кт. Братьев К-вых, д.28, имеющего кадастровый номер 56:44:0329004:186, принадлежащего на праве собственности Открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (запись о государственной регистрации права собственности № 56-01/00-122/2003-194 от 12.03.2004г).

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества (объекта аукциона) № ЦРИ/10/КП/2251/24/00237 от 23.07.2024 года - здания проходной площадью 27.30 кв.м., расположенного по адресу: Оренбургская область, г.Оренбург, пр-кт. Братьев К-вых, д.28, имеющего кадастровый номер 56:44:0329004:186, заключенный между Открытым акционерным обществом «Российские железные дороги» и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Взыскать с открытого акционерного общества «Российские железные дороги» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 30 000 руб. 00 коп.

В удовлетворении встречного иска открытого акционерного общества «Российские железные дороги» отказать.


Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать взыскателю в порядке статей 319, 320 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.


Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья В.В. Юдин