Решение от 21 июля 2017 г. по делу № А82-6880/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-6880/2016
г. Ярославль
21 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2017 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Захаровой М.А.

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление открытого акционерного общества «РЕМОНТНО-ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЙ УЧАСТОК № 11» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) и комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО1

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 07.02.2017;

от ответчиков: 1.2. ФИО3 – представитель по доверенностям от 03.07.2017, 23.06.2016;

от третьего лица: ФИО1;

Общество с ограниченной ответственностью «Ремонтно-эксплуатационный участок № 11» (далее-Общество) обратилось к мэрии города Ярославля (далее-Мэрия) и комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее-КУМИ) с иском, с учетом уточнения от 05.12.2016, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества № 791/в от 11.03.2016 и заключении пункта 2.1. договора в следующей редакции:

«Цена продажи имущества составляет 4 175 424 (четыре миллиона сто семьдесят пять тысяч четыреста двадцать четыре) руб. без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (отчет об оценке по состоянию на 23.12.2015, исполнитель - ООО «Эксперт-инвест»)».

Требования Общества связаны с реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 159-ФЗ).

В судебном заседании представитель Общества требования поддержал.

Представитель Мэрии и КУМИ требования не признал.

Индивидуальный предприниматель ФИО1, осуществившая оценку выкупаемого недвижимого имущества, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебном заседании считает, что ее отчет № 030 по состоянию на 23.12.2015 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее-Закон об оценочной деятельности) и Федеральным стандартам оценки; с выводами эксперта общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-инвест» (далее-ООО «Эксперт-инвест») ФИО4, содержащимися в заключении от 15.02.2017, не согласна.

Эксперт ФИО4, присутствующий в судебном заседании, дал пояснения по заключению № 1-сэ/02/17 от 15.02.2016, которым признал отчет № 030 по состоянию на 23.12.2015 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений цокольного этажа №№ 16-28,31-40 общей площадью 205,7 кв.м. расположенных в здании по адресу: <...>, произведенный ФИО1, не соответствующим требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон и третье лицо, суд установил.

Согласно договору № 11910-З от 20.11.2015 Общество является арендатором нежилых помещений цокольного этажа №№ 16-28,31-40 общей площадью 205,7 кв.м. расположенных в здании по адресу: <...>.

С целью реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ, Общество 23.12.2015 обратилось с соответствующим заявлением в КУМИ.

Постановлением № 289 от 10.03.2016 Мэрия утвердила условия приватизации нежилых помещений, расположенный по адресу: <...>. Цена продажи объекта недвижимости определена независимым оценщиком – ФИО1 и составляет 6 932 000 руб. без учета НДС, что подтверждается отчетом № 030.

Общество получило от КУМИ проект договора № 791/в от 11.03.2016, который был подписан 07.04.2016 с протоколом разногласий (получено КУМИ 12.04.2016). Разногласия между сторонами касаются стоимости выкупаемого имущества, которую Общество посчитало завышенной. Письмом от 19.04.2016 КУМИ отклонил разногласия Общества, ссылаясь на отчет ФИО1 об оценке рыночной стоимости объекта продажи.

Располагая результатами оценки, произведенной ООО «Независимая оценка» (отчет № 2001/2016 от 05.04.2016), которой установлена цена выкупаемых помещений в размере 3 789 200 руб. без учета НДС и не согласившись с ценой, предложенной ответчиками, Общество обратилось в суд.

При наличии разногласий сторон и по ходатайству истца, судом была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилых помещений цокольного этажа №№ 16-28,31-40 общей площадью 205,7 кв.м. расположенных в здании по адресу: <...> (определение от 18.08.2016) и дополнительная экспертиза на соответствие отчета № 030 по состоянию на 23.12.2015, выполненного ФИО1 Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки (определения от 05.12.2016, 23.12.2016), производство которых поручено эксперту ООО «Эксперт-инвест» ФИО4

В соответствии с заключением эксперта ООО «Эксперт-инвест» ФИО4 № 1-сэ/02/17 от 15.02.2016 отчет № 030 по состоянию на 23.12.2015 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений цокольного этажа №№ 16-28,31-40 общей площадью 205,7 кв.м. расположенных в здании по адресу: <...>, произведенный ФИО1 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки; выявленные несоответствия могут повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости; определенная отчетом рыночная стоимость объекта не соответствует фактической рыночной стоимости.

Рыночная стоимость нежилых помещений цокольного этажа №№ 16-28,31-40 общей площадью 205,7 кв.м. расположенных в здании по адресу: <...> по состоянию на 23.12.2015 составляет 4 927 000 руб. с учетом НДС и 4 175 424 руб. без учета НДС (заключение эксперта ООО «Эксперт-инвест» ФИО4 № 1-сэ/10/16 от 20.10.2016).

Оценивая материалы дела, суд считает, что требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 3,4,9 Федерального закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом об оценочной деятельности. Указанная цена устанавливается в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

В пункте 3.3 Положения о приватизации муниципального имущества в городе Ярославле, утвержденного решением Муниципалитета города Ярославля № 181 от 12.09.2002., определено, что принятие решений об условиях приватизации объектов муниципального имущества относится к компетенции мэрии города Ярославля. В силу пунктов 3.5., 3.16. Положения о КУМИ, утвержденного решением Муниципалитета города Ярославля № 262 от 07.06.2006. на КУМИ возложены обязанности по организации и осуществлению приватизации муниципального имущества, организации работы по оценке рыночной стоимости муниципального имущества.

До принятия постановления Мэрии № 289 от 10.03.2016, по поручению КУМИ, ФИО1 была проведена рыночная оценка продаваемого имущества, по результатам которой составлен отчет об оценке № 030, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 6 932 000 руб. без учета НДС, которая и была утверждена вышеуказанным постановлением.

Вместе с тем, согласно заключениям назначенных в рамках настоящего дела в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) экспертизы и дополнительной экспертизы, проведенных экспертом ООО «Эксперт-инвест» ФИО4, отчет ФИО1 не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, следовательно, не может быть использован для целей совершения сделки. Рыночная стоимость нежилых помещений цокольного этажа №№ 16-28,31-40 общей площадью 205,7 кв.м. расположенных в здании по адресу: <...> по состоянию на 23.12.2015 составляет 4 927 000 руб. с учетом НДС и 4 175 424 руб. без учета НДС.

Оценивая данные экспертные заключения, суд считает их соответствующими действующему законодательству, отражающими достоверную характеристику нежилых помещений, обоснованными, содержащими подробное описание методов определения рыночной стоимости помещений, а выводы эксперта – соответствующими проведенным исследованиям имущества. Указанные заключения экспертиз истцом приняты без замечаний.

Возражения ответчиков и третьего лица против заключений судом не принимаются, как необоснованные.

С учетом изложенного, рыночная стоимость объекта продажи определяется судом в размере 4 175 424 руб. без учета НДС.

Согласно пункту 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. На основании пункта 9 указанной статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; 2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок; 3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Направленный КУМИ в адрес Общества договор купли-продажи от 11.03.2016 подписан 07.04.2016 последним с протоколом разногласий. Покупатель не согласился с установленной рыночной стоимостью выкупаемых нежилых помещений.

19.04.2016 КУМИ отказал в подписании договора с учетом протокола разногласий. Спор передан на рассмотрение в арбитражный суд.

Требования по заключению договора купли-продажи в соответствии с протоколом разногласий рассматривается судом в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ).

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ, согласно которому договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения, принимая во внимание рыночную стоимость нежилых помещений цокольного этажа №№ 16-28,31-40 общей площадью 205,7 кв.м. расположенных в здании по адресу: <...>, определенную заключением эксперта ООО «Эксперт-инвест» ФИО4 № 1-сэ/10/16 от 20.10.2016, суд признает требования Общества обоснованными.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении (статья 112 АПК РФ).

Оценивая заявленные истцом судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 25 000 руб. и госпошлины в размере 6 000 руб., их документальное подтверждение, суд считает их обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, с ответчиков подлежит взысканию 10 000 руб. в счет оплаты дополнительной экспертизы, назначенной определением суда от 05.12.2016 и проведенной ООО «Эксперт-инвест».

Руководствуясь статьями 65,71,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать пункт 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества № 791/в от 11.03.2016 заключенным в следующей редакции:

«Цена продажи имущества составляет 4 175 424 (четыре миллиона сто семьдесят пять тысяч четыреста двадцать четыре) руб. без учета НДС, что соответствует оценке рыночной стоимости имущества (отчет об оценке по состоянию на 23.12.2015, исполнитель - ООО «Эксперт-инвест»)».

Взыскать с мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) и комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) солидарно:

- в пользу открытого акционерного общества «РЕМОНТНО-ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЙ УЧАСТОК № 11» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины и 25 000 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы;

- в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-инвест» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 10 000 руб. за проведение дополнительной экспертизы.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

О.Н.Чистякова