Решение от 20 июня 2023 г. по делу № А34-19862/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Климова, 62, Курган, 640021, https://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-19862/2022
г. Курган
20 июня 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 июня 2023 года

Полный текст судебного акта изготовлен 20 июня 2023 года


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Леоновой Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Газинвест 1» (ОГРН <***>, ИНН <***>),заинтересованное лицо: Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Администрация города Кургана,

о признании незаконными действий,

при участии:

от заявителя: ФИО2, доверенность от 03.04.2023, диплом, паспорт,

от заинтересованного лица: ФИО3, доверенность № 134-01669/23 от 05.05.2023, диплом, паспорт,

от третьего лица: ФИО3, доверенность № 54-02826/23 от 10.05.2023, диплом, паспорт.



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Газинвест 1» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением (с учетом принятых судом ранее уточнений а порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о признании незаконным отказа Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (далее – заинтересованное лицо) в заключении дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков № 131, 132, 134, 135, 138, 140, 141, 150,152, 153, 154, 157 от 30 мая 2018 года об увеличении сроков действия договоров аренды на три года, выраженный в письме № 3017а-3024а, 3026а-3029а от 25.08.2022. Так же просит обязать Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана в срок не позднее 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес ООО «Специализированный застройщик «Газинвест 1» дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков № 131,132, 134, 135,138,140,141, 150,152, 153, 154, 157 от 30 мая 2018г. об увеличении сроков действия договоров № 131, 132,134,135, 138, 140, 141, 150, 152, 153, 154,157 от 30 мая 2018 года на 3 года в трех экземплярах.

Представитель заявителя в судебном заседании на доводах заявления настаивал в полном объеме. Пояснил, что комплексное освоение в целях жилищного строительства подразумевает поэтапное строительство на земельных участках в границах ранее предоставленного единого земельного участка. В настоящее время ведется строительство на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020306:12, переданного по договору аренды земельного участка № 136. Администрацией города Кургана по договору аренды № 136 было подписано соглашение от 02.09.2022 об увеличении срока действия договора на три года. Все земельные участки исходя из цели предоставления - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, неразрывно связаны между собой единой комплексной планировкой территории, единой организацией улично-дорожной сети и движения транспорта, единой организацией размещения инженерных сетей, единой схемой вертикальной планировки и инженерной подготовки территории. Учитывая вышеизложенное, срок действия договоров аренды должен быть увеличен одновременно по всем договорам, входящим в проект планировки и межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства в 15 микрорайоне.

Представитель заинтересованного лица и третьего лица в судебном заседании представил отзыв, по доводам которого возражал против удовлетворения требований заявителя.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Между ООО «Газинвест 1» и Администрацией города Кургана был заключен договор № 326 аренды земельного участка от 08.05.2014 по условиям которого арендатору был передан земельный участок с кадастровым номером 45:25:020306:5 площадью 497100 кв.м., расположенный по адресу: <...> для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор был заключен сторонами по результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Постановлением Администрации города Кургана № 3573 от 27.04.2015 утвержден проект планировки и межевания территории земельного участка с кадастровым номером 45:25:020306:5 для комплексного освоения в целях жилищного строительств. Постановлением Администрации города Кургана № 549 от 04.02.2016 утверждены внесенные изменения в проект планировки и межевания территории.

В соответствии с утвержденным проектом планировки и межевания территории ООО «Газинвест 1» были проведены работы по разделу земельного участка.

Пунктом 4.1. договора № 326 аренды земельного участка от 08.05.2014 предусмотрено, что после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка арендатор имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или аренду.

Во исполнение п.4.1. договора № 326 в границах ранее предоставленного земельного участка, были переданы в аренду земельные участки, образованные из единого земельного участка с кадастровым номером 45:25:020306:5 площадью 497100 кв.м.:

с кадастровым номером 45:25:020306:5 по договору аренды земельного участка № 131 от 30.05.2018 площадью 43222 кв.м, расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, мкр. 15, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

с кадастровым номером 45:25:020306:8 по договору аренды земельного участка № 132 от 30.05.2018 площадью 3187 кв.м, расположенный по адресу: Курганская область, г.Курган, мкр. 15, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

с кадастровым номером 45:25:020306:10 по договору аренды земельного участка № 134 от 30.05.2018 площадью 1398 кв.м, расположенный по адресу: Курганская область, г.Курган, мкр. 15, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

с кадастровым номером 45:25:020306:11 по договору аренды земельного участка № 135 от 30.05.2018 площадью 45348 кв.м, расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, мкр. 15, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

с кадастровым номером 45:25:020306:14 по договору аренды земельного участка № 138 от 30.05.2018 площадью 32269 кв.м, расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, мкр. 15, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

с кадастровым номером 45:25:020306:16 по договору аренды земельного участка № 140 от 30.05.2018 площадью 5723 кв.м, расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, мкр. 15, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

с кадастровым номером 45:25:020306:17 по договору аренды земельного участка № 141 от 30.05.2018 площадью 10034 кв.м, расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, мкр. 15, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

с кадастровым номером 45:25:020306:32 по договору аренды земельного участка № 150 от 30.05.2018 площадью 19919 кв.м., расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, мкр.15, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

с кадастровым номером 45:25:020306:30 по договору аренды земельного участка № 152 от 30.05.2018 площадью 19595 кв.м, расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, мкр. 15, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

с кадастровым номером 45:25:020306:29 по договору аренды земельного участка № 153 от 30.05.2018 площадью 33811 кв.м, расположенный по адресу: Курганская область, г. Курган, мкр. 15, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

с кадастровым номером 45:25:020306:28 по договору аренды земельного участка № 154 от 30.05.2018 площадью 34408 кв.м, расположенный по адресу: Курганская область, г.Курган, мкр. 15, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

с кадастровым номером 45:25:020306:36 по договору аренды земельного участка № 157 от 30.05.2018 площадью 3771 кв.м, расположенный по адресу: Курганская область, г.Курган, мкр. 15, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии с актами приема-передачи земельных участков в аренду от 30.05.2018 Администрация города Кургана в лице Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений передала ООО «Газинвест 1» вышеуказанные земельные участки в пользование на условиях аренды.

Согласно пункту 2 договоров аренды земельных участков от 30.05.2018 срок аренды участка устанавливается в соответствии с подпунктом 4 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации на 5 лет с даты подписания акта приема-передачи участка.

Заявитель, на основании пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 17.08.2022 обратился в Департамент с заявлениями о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков от 30.05.2018 об увеличении срока их действия на 3 года.

В ответ на вышеуказанные заявления Департаментом в адрес заявителя направлено письмо от 25.08.2022 № 3017а-3024а, 3026а-3029а об отказе в заключении дополнительных соглашений.

Отказ Департамента в заключении дополнительных соглашений мотивирован тем, что по мнению последнего, со ссылкой на пункт 1.4 договора от 08.05.2014 № 326 аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:020306:5, площадью 497100 кв.м., согласно которому максимальные сроки подготовки проекта планировки территории проекта межевания территории в границах земельного участка – 6 месяцев со дня подписания акта приема-передачи участка; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, определяемых проектом застройки территории, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в муниципальную собственность - 4 года со дня подписания акта приема-передачи участка; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного вида строительства в соответствии с разрешенными видами использования участка – 4 года со дня подписания акта приема-передачи участка, заявителем были нарушены сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также не выполнены работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, определяемых проектом застройки территории, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в муниципальную собственность; общество по состоянии. На 30.05.2018 не приступило к строительству жилых домов. Также общество не обращалось за получением разрешений на строительство.

Не согласившись с отказом Департамента, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания оспариваемого решения и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий: оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; оспариваемое решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Согласно подп. 32 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи

На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ только при наличии в совокупности следующих условий:

- заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

- исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

- ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

- на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии данных условий заявитель не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, испрашиваемый земельный участок, может быть предоставлен данному лицу в аренду, в том числе в аренду на новый срок, только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В силу пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ) до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно части 4 статьи 8 Закона № 58-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом, желаемый срок продления определяет арендатор в своем заявлении.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (ч. 5 ст. 8 Закона № 58-ФЗ).

Как следует из материалов дела, срок действия договоров от 30.08.2018 на дату подачи заявления о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков об увеличении сроков действия этих договоров, не истек.

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании заявителем спорных земельных участков.

Следовательно, заявления ООО «Газинвест 1» о продлении договоров аренды соответствуют требованиям части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ.

Кроме того, представитель заявителя в ходе рассмотрения дела пояснил, что сдерживающим фактором, замедляющим темпы комплексного освоения 15 микрорайона является отсутствие подъездной автомобильной дороги к 15 микрорайону. Администрация города Кургана, передав в комплексное освоение в 2014 году 15 микрорайон как элемент планировочной структуры города Кургана, до настоящего времени не принимает мер по строительству подъездных дорог, что подтверждается перепиской, предоставленной в материалы дела (т. 2 л.д. 104-117). Необходимо, что бы были построены все 4 улицы, к которым примыкает 15 микрорайон, с которых, согласно проекта планировки территории, осуществляется въезд. Таким образом, подъезд к 15 микрорайону не обеспечен, в том числе для машин строительной техники, а также для покупателей квартир.

При этом ссылка Департамента на ничтожность сделок ввиду заключения договоров аренды земельных участков после истечения максимального срока осуществления жилищного строительства, предусмотренного в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в обход процедуры торов, проводимых в форме аукциона, отклоняется судом как необоснованная.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Ссылаясь на наличие публичных интересов при заключении договоров аренды земельных участков Департамент не представил доказательств того, что заключение указанных договоров связаны с интересами неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Таким образом, сделки по заключению договоров аренды являются оспоримыми. При этом, Департамент не оспаривал сделки по заключению спорных договоров аренды земельных участков, спорные договоры исполняются сторонами, недействительными не признаны.

С учетом установленного, у Департамента отсутствовали основания для отказа обществу в продлении спорных договоров аренды.

Учитывая изложенное, суд признает заявленные требования о признании оспариваемого отказа незаконным правомерными и подлежащими удовлетворению.

При рассмотрении заявлений об оспаривании решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо учитывать, что в силу пункта 3 части 4 и пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ при признании указанных решений, действий (бездействия) незаконными в резолютивной части судебного акта должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, в том числе путем совершения определенных действий, принятия решения.

В рассматриваемом случае способом устранения допущенных нарушений прав и интересов заявителя является направление заявителю подписанных дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков № 131, 132, 134, 135, 138, 140, 141, 150, 152, 153, 154, 157 от 30.05.2018 об увеличении сроков действия договоров на 3 года в трех экземплярах в течение пяти рабочих дней (ч. 5 ст. 8 Закона 58-ФЗ).

Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заинтересованное лицо как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 167 – 171, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



решил:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным отказ в заключении дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков № 131, 132, 134, 135, 138, 140, 141, 150,152, 153, 154, 157 от 30.05.2018 об увеличении сроков действия договоров аренды на три года, принятый Департаментом архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана и выраженный в письме от 25.08.2022 № 3017а-3024а, 3026а-3029а.

Обязать Департамент архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Газинвест 1» (ОГРН <***>, ИНН <***>) путем направления в адрес заявителя в срок не позднее 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков № 131, 132, 134, 135, 138, 140, 141, 150, 152, 153, 154, 157 от 30.05.2018 об увеличении сроков действия договоров на 3 года в трех экземплярах.

Взыскать с Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации города Кургана (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Газинвест 1» (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.



Судья

Ю.А. Леонова