Решение от 19 марта 2025 г. по делу № А40-274815/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-274815/24-60-1796
г. Москва
20 марта 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 20 марта 2025 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Кравченко Т.В.,

при ведении протокола помощником судьи Ашурбековой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ВКУСВИЛЛ" (142432, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. ЧЕРНОГОЛОВКА, Г ЧЕРНОГОЛОВКА, УЛ ЛЕСНАЯ, Д. 9, ПОМЕЩ. 9, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.05.2021, ИНН: <***>)

к ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН:<***>, Дата присвоения ОГРНИП: 20.02.2019)

об устранении препятствий в пользовании арендованным нежилым помещением,

по встречному исковому заявлению

ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН:<***>, Дата присвоения ОГРНИП: 20.02.2019)

к АО "ВКУСВИЛЛ" (142432, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г.О. ЧЕРНОГОЛОВКА, Г ЧЕРНОГОЛОВКА, УЛ ЛЕСНАЯ, Д. 9, ПОМЕЩ. 9, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.05.2021, ИНН: <***>)

о признании договора аренды №3060-ВК/АР от 10.01.2022 г., в отношении нежилого помещения площадью 1 235 кв. м, расположенного в здании с кадастровым номером: 77:05:0005006:4965, находящемся по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Царицыно, ул. ФИО2, д. 12 прекратившим свое действие и обязательства сторон прекращенными,

3 лицо – ООО «Трансавто» (ИНН <***>),

при участии представителей – согласно протокола судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

АО "ВКУСВИЛЛ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ИП ФИО1 об устранении препятствий в пользовании арендованным нежилым помещением.

Ответчиком заявлено встречное исковое заявление о признании договора аренды №3060-ВК/АР от 10.01.2022 г. в отношении нежилого помещения площадью 1 235 кв. м, расположенного в здании с кадастровым номером: 77:05:0005006:4965, находящемся по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Царицыно, ул. ФИО2, д. 12, прекратившим свое действие и обязательства сторон прекращенными.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 22 января 2025 года встречное исковое заявление ИП ФИО1 к АО "ВКУСВИЛЛ" о признании договора аренды №3060-ВК/АР от 10.01.2022 г., в отношении нежилого помещения площадью 1 235 кв. м, расположенного в здании с кадастровым номером: 77:05:0005006:4965, находящемся по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Царицыно, ул. ФИО2, д. 12 прекратившим свое действие и обязательства сторон прекращенными принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Первоначальные исковые требования со ссылкой на ст.ст. 305, 308.3, ч. 1 ст. 309, ч. 1 ст. 606, п. 1 ст. 615 ГК РФ, мотивированы чинением ответчиком препятствий в пользовании истцом арендованным нежилым помещением, при этом встречные исковые требования со ссылкой на ст.ст. 309, 310, 417, 471 ГК РФ, основаны на том, что обязательства, предусмотренные пунктом 2.2.2 договора ввиду изъятия земельного участка, не могут быть исполнены арендодателем, в связи с чем следует признать договор аренды прекратившим свое действие.

Протокольным определением от 06.03.2025г. удовлетворено ходатайство ООО «Трансавто» о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования.

Представитель ООО «Трансавто» явился в судебное заседание, представил правовую позицию по заявленному иску, в связи с чем препятствий для рассмотрения спора по существу не имеется.

Истец поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме, просил их удовлетворить, по встречному иску возражал, в том числе по основаниям, изложенным в отзыве на встречный иск.

Ответчик с первоначальными исковыми требованиями не согласен, просит в первоначальном иске отказать, при этом требования по встречному иску поддержал.

Представитель третьего лица огласил правовую позицию по иску.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, между Истцом и Ответчиком заключен Договор аренды №3060-ВК/АР от 10.01.2022 года (Договор аренды), согласно которому Ответчик (Арендодатель) передал Истцу (Арендатору) в аренду нежилое помещение площадью 1 235 кв.м, расположенное в здании с кадастровым номером: 77:05:0005006:4965, находящимся по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Царицыно, ул.ФИО2, д. 12 (арендуемое помещение).

В обоснование заявленных требований истцом указано, что с 14.08.2024 арендодателем стали чиниться препятствия в осуществлении деятельности арендатора, такие как самовольное (без согласовании с АО «Вкусвилл»): ограничение/блокировка доступа на парковку к зданию», путем установки бетонных блоков на въезде, тем самым, затруднены погрузочно-разгрузочные работы арендатора и прегражден проезд к зоне погрузки-разгрузки и на парковочные места, а также отключено водоснабжении объекта аренды.

14.08.2024 г. арендодатель уведомлением № б/н сообщил АО «Вкусвилл» о наступлении форс-мажорных обстоятельств и потребовал освободить занимаемое по договору аренды помещение, а также уведомил о невозможности дальнейшего исполнения договора по независящим от арендодателя обстоятельствам, явившихся следствием обстоятельств непреодолимой силы.

В ответ на требование в письме от 15.08.2024 арендатор отказался от расторжения договора и потребовал от арендодателя провести работы по предоставлению доступа и разгрузки во время проведения строительно-монтажных работ по предложенным вариантам, а также просил в срок 19.08.2024 направить гарантийное письмо со сроками проведения работ по предоставлению доступа и обеспечений возможности для разгрузки. При этом истец указал, что с момента направления уведомления от 14.08.2024 арендодателем стали чиниться препятствия в осуществлении деятельности арендатора.

15.08.2024г. арендатор в адрес арендодателя направлял претензию с целью устранения выявленных недостатков, а именно отсутствующего водоснабжения, а также указывал на готовность самостоятельно осуществить ремонт канализационной системы, в случае предоставления доступа АО «Вкусвилл» для осуществления ремонта.

Между тем, 23.08.2024г. от арендодателя поступило повторное уведомление о необходимости освобождения помещения с требованием к АО «Вкусвилл» освободить занимаемое помещение в срок до 30.08.2024г. Также арендодатель сообщил, что 30.08.2024г. им в объекте аренды будет проводиться разбор перегородок и требовал освободить помещение от своего имущества.

28.08.2024г. арендатор в адрес арендодателя направил уведомление о невозможности эксплуатации арендуемого помещения по назначению в связи с препятствиями со стороны арендодателя, также арендатор уведомил арендодателя о не начислении с 26.08.2024г. арендной платы, поскольку у него отсутствует возможность пользования объектом аренды по вине арендодателя до дня окончания ремонтных работ по возобновлению подачи водоснабжения, а также обеспечения проездных путей на территорию для осуществления погрузочно-разгрузочных работ.

Однако, из доводов первоначального иска следует, что 29.08.2024г. арендодатель проник в арендуемое АО «Вкусвилл» помещение и силами привлеченных лиц самовольно (без согласования с АО «Вкусвилл») осуществил демонтаж конструкций (перегородок) внутри объекта аренды.

02.09.2024г. АО «Вкусвилл» направило в адрес арендодателя претензию с требованием прекратить нарушение условий договора аренды, как самостоятельно, так и с иными лицами, входить в арендуемое АО «Вкусвилл» помещение без предварительного письменного уведомления, прекратить демонтаж перегородок в арендуемом помещении.

Вместе с тем, по состоянию на 02.10.2024 года, привлеченные арендодателем лица (без согласования с АО Вкусвилл») проводят строительно-монтажные (демонтажные) работы в арендуемом объекте, в связи с чем 02.10.2024г. АО «Вкусвилл» в адрес ответчика направило досудебную претензию с требованиями об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом.

Неисполнение указанных требований и послужило основанием для обращения АО «Вкусвилл» с иском за защитой нарушенного права.

Обосновывая заявленный иск, общество отметило, что спецификой договора аренды является право арендатора использовать переданное в аренду имущество на протяжении всего срока аренды без значительною риска утраты такого имущества, тогда как 14.08.2024г. арендодатель заявил об одностороннем отказе от договора аренды в отсутствие на то законных оснований. В отсутствие установленных законом или договором оснований для одностороннею расторжении арендных отношений, указанный отказ, по мнению истца, противоречит нормам действующего законодательства и является недействительным.

Спорный договор аренды согласно п. 1.6 становиться обязательным для сторон с момента его подписания Сторонами и действует до 10.01.2027г. включительно. Договор подлежит государственной регистрации. Стороны установили, что до даты государственной регистрации договор аренды действует как краткосрочный в течение 360 календарных дней с даты его подписания Сторонами. Если по истечении 360 календарных дней с даты подписания договор по каким-либо причинам не будет зарегистрирован, то срок действия календарных дней на тех же условиях и до тех пор, пока настоящий договор не будет зарегистрирован, но в любом случае, не более 4 лет подряд. При этом Арендодатель и Арендатор не вправе отказаться от перезаключения (возобновления) настоящего договора на каждый новый срок, если между Сторонами не будет достигнуто обоюдное письменное согласие.

П. 7.1 Договора аренды № 3060-ВК/АР недвижимого имущества от 10.01.2022 года предусматривает расторжение в одностороннем внесудебном порядке по требованию Арендодателя, только при условии письменного уведомления арендатора не менее, чем за 10 (десять) календарных дней до предполагаемой даты расторжения, по следующим основаниям:

7.1.1. При возникновении по вине арендатора задолженности по внесению, предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы за помещение неоднократно (более двух раз подряд) по истечении установленного договором срока более чем на 15 рабочих дней каждый раз в течение одного календарного года.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения в соответствии с настоящим пунктом только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранения выявленного нарушения в разумный срок (не менее 10 (десяти) рабочих дней) и при неустранении Арендатором такого нарушения в указанный срок.

В ответе б/н от 08.10.2024 г. на досудебную претензию № 1099/24-УР с требованиями об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом, ответчик указал, что договор аренды прекращен вследствие невозможности его дальнейшего исполнения по причине проведения на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0005006:4379, обеспечивающем доступ к зданию с кадастровым номером 77:05:0005006:4965, строительных работ и наступившей вследствие этого невозможностью доступа к занимаемому по договору аренды помещению, о чем АО «Вкусвилл» было уведомлено 14.08.24г. Обстоятельства, препятствующие исполнению договора, как отметил ответчик, обусловлены принятием Постановления Правительства Москвы от 04.10.2019 г. № 1290-ПП «Об утверждении проекта планировки территории линейного объекта участка улично-дорожной сети -участок Юго-Восточной хорды от Котляковского проезда до железнодорожных путей Павелецкого направления Московской железной дороги» в целях строительства объекта городского заказа, в целях исполнения которого часть земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005006:4379, представленного ИП ФИО1 по договору аренды была изъята для государственных нужд, а в отношении другой части площадью 151 кв.м. был установлен сервитут для проведения строительных работ, требующих, в том числе, осуществления разрытия земельного участка.

Вместе с тем, как полагает истец, изъятая часть земельного участка не влияет на подъездные пути к зданию, в котором находится объект аренды, а установленный сервитут не препятствует ответчику использовать его по назначению. Кроме того, истец указал, что проводимые работы по строительству объекта городского заказа носят временный характер, более того, согласно ответа от 04.10.2024 г. № МА-23-41484 Главы управы района Царицыно города Москвы перекрытие подъездных путей к зданию было согласовано с собственником объекта, АО «Вкусвилл» рекомендовано за дачей разъяснений по вопросу отсутствия доступа к объекту обратиться к собственнику.

В данном случае истец полагает, что исходя из поведения арендодателя явно прослеживается утрата интереса к сохранению долгосрочных арендных отношений как с АО «Вкусвилл», так и с иными арендаторами, поскольку Арендодатель принял решение использовать здание для иных предпринимательских целей без существующих арендаторов, что подтверждается активными строительно-монтажными работами внутри здания.

Истец считает, что переписка и правовая позиция арендодателя, в том числе и по информированию об инициировании проведения ремонта внутри здания подчинена лишь единой цели освобождению здания от всех арендаторов, в том числе через незаконный немотивированный односторонний отказ от долгосрочного договора аренды путем неверного толкования условий договора аренды о возможности для такого отказа, минуя судебный порядок, при котором необходимо доказывать наличие мотивированных оснований для определения наличия оснований по прекращению долгосрочных арендных отношений.

По мнению АО «Вкусвилл» такое поведение предприниматели как арендодателя свидетельствует о злоупотреблении правом.

Поскольку действия ответчика при прекращении арендных отношений, как полагает истец, являются незаконными, то он как арендодатель обязан восстановить существующее положение до нарушения и обеспечить арендатору продолжение права пользования арендуемым помещением, а приведение планируемою ремонта дороги и здания должно осуществляться с учетом обеспечения разумных коммерческих интересов обеих сторон действующего договора аренды.

С учетом вышесказанного, основываясь на положениях ст. 305, ст. 308.3, ч. 1 ст. 309, ч. 1 ст. 606, п. 1 ст. 615 ГК РФ, истец просил обязать ответчика устранить препятствия в пользовании нежилым помещением площадью 1 235 кв. м. расположенным на втором этаже здания с кадастровым номером 77:05:0005006:4965 но адресу: <...>, в том числе, но не ограничиваясь, в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу:

Привести указанное помещение в надлежащее состояние для его дальнейшей эксплуатации согласно условиям договора аренды, а также в соответствие с выполненными строительно-монтажными работами в рамках данного договора, а именно:

восстановить демонтированные перегородки на месте их расположения по состоянию на 28 августа 2024 года.

Разблокировать въезд и доступ на территорию парковки указанного здания, в том числе для погрузочно-разгрузочных работ, обеспечить доступ к парковочным местам в количестве 25 паркомест (согласно п. 2.2.15 Договора аренды и дополнительного соглашения №5 от 30.06.2022 г.)

Запретить ответчику чинить препятствия в пользовании системой водоснабжения, водоотведения и электроснабжения для нужд арендатора в нежилом помещении;

Предоставить в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанный срок, согласно части 3 статьи 174 АПК РФ право истцу осуществить действия по восстановлению демонтированных перегородок в месте, где они находилось до демонтажа на 28.08.2024 г., с возможным привлечением подрядчиков на его усмотрение и дальнейшим возложением всех расходов на ответчика;

взыскать с ответчика в случае неисполнения решения об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением общей арендуемой площадью 1 235 (одна тысяча двести тридцать пять) кв. м, расположенное на втором этаже в здания с кадастровым номером 77:05:0005006:4965 по адресу: <...>, денежные средства (судебную неустойку) в размере 100 000 (ста тысяч) рублей за каждый день просрочки исполнения данного решения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения заявленных первоначальных требований, ИП ФИО1 предъявил встречный иск к АО "ВКУСВИЛЛ" о признании договора аренды №3060-ВК/АР от 10.01.2022 г., в отношении нежилого помещения площадью 1 235 кв. м, расположенного в здании с кадастровым номером: 77:05:0005006:4965, находящемся по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Царицыно, ул. ФИО2, д. 12 прекратившим свое действие и обязательства сторон прекращенными.

В обоснование встречного иска, предприниматель указал, что он как арендодатель по спорному договору не чинил препятствий в пользовании арендатором помещением, поскольку договор аренды прекращен вследствие невозможности его дальнейшего исполнения по причине проведения на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0005006:4379, обеспечивающем доступ к зданию с кадастровым номером 77:05:0005006:4965, строительных работ и наступившей вследствие этого невозможностью доступа к занимаемому по договору аренды помещению, о чем АО «Вкусвилл» уведомлено 14.08.24г.

При этом обстоятельства, препятствующие исполнению договора, обусловлены принятием Постановления Правительства Москвы от 04.10.2019 г. № 1290-ПП «Об утверждении проекта планировки территории линейного объекта участка улично-дорожной сети-участок Юго-Восточной хорды от Котляковского проезда до железнодорожных путей Павелецкого направления Московской железной дороги» в целях строительства объекта городского заказа, в целях исполнения которого часть земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005006:4379, представленного ИП ФИО1 по договору аренды, была изъята для государственных нужд, а в отношении другой части площадью 151 кв.м. был установлен сервитут для проведения строительных работ, требующих, в том числе осуществления разрытия земельного участка.

Таким образом, истец по встречному иску указал, что требование об освобождении занимаемого по договору аренды помещение, а также уведомление о невозможности дальнейшего исполнения договора вызваны по независящим от арендодателя обстоятельствам, явившихся следствием обстоятельств непреодолимой силы.

Вышеуказанные обстоятельства были вызваны действиями (решениями) государственных органов, которые изъяли земельный участок под зданием, установили сервитут на земельный участок, через который осуществляется доступ к зданию, а также огородили его забором и начали проводить строительные работы.

Согласно п. 2.2.2 Договора, Арендодатель обязан обеспечить Арендатору (в том числе его сотрудникам, клиентам, посетителям) беспрепятственный ежедневный доступ в помещение и возможность беспрепятственного подъезда арендатора к Помещению для проведения погрузо-разгрузочных работ, включая предоставление брелоков от шлагбаумов, ключей от ворот и пропусков ни территорию, на которой находится помещение, если она является закрытой для свободного доступа.

Поскольку, обязательства, предусмотренные п. 2.2.2 договора не могут быть исполнены Арендодателем по вышеизложенным основаниям, то последний просил признать договор аренды №3060-ВК/АР от 10.01.2022 г., в отношении нежилого помещения площадью 1 235 кв. м, расположенного в здании с кадастровым номером: 77:05:0005006:4965, находящемся по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Царицыно, ул. ФИО2, д. 12 прекратившим свое действие и обязательства сторон прекращенными.

Указанные обстоятельства послужили основанием для подачи встречного искового заявления.

Суд, анализируя представленные в материалы дела документы, принимая во внимание доводы сторон, изложенные в письменных пояснениях а также фактические обстоятельства дела, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Пунктом 1 статьи 2, частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах. Способы защиты гражданских прав определены статьей 12, другими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами.

Согласно статье 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (статья 405 ГК РФ).

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса собственник, а также иное лицо, владеющее имуществом по предусмотренному законом или договором основанию, может требовать устранения всяких нарушений ею права, хотя бы чти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Таким образом, правом на негаторный иск обладает собственник, который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться или распоряжаться ею. Ответчиком будет являться лицо, которое фактически не владеет спорным имуществом, но своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осуществлению права собственности.

Негаторный иск подлежит удовлетворению, если истец докажет, что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или иное предусмотренное статьей 305 Гражданскою кодекса право либо имеется реальная угроза нарушения его права.

В предмет доказывания по негаторному иску входят также следующие обстоятельства: совершение именно ответчиком действий, в результате которых нарушается право истца, а также незаконность действий ответчика.

Согласно пункту 47 совместною постановления Пленумов Верховною Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

В соответствии с пунктом 45 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 ГК РФ, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. При недоказанности хотя бы одного из названных элементов удовлетворение иска невозможно.

Особенности распределения обязанности доказывания по данному иску заключаются в том, что лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества с целью приведения сторон в существующее до нарушения прав истца положение. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

Следовательно, предъявляя негаторный иск, истец должен доказать, что он является собственником или обладает производными от прав собственника вещными правами на имущество либо владеет имуществом по иному основанию, а также факт создания ответчиком препятствий в осуществлении собственником правомочий по пользованию этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер чинимых препятствий.

В предмет доказывания по негаторному иску в числе прочих обстоятельств, входит наличие права истца на имущество, в использовании которого ответчиком чинятся препятствия; факт нахождения указанного имущества во владении истца на момент подачи искового заявления и рассмотрения дела; факт противоправного создания именно ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию и (или) распоряжению спорным имуществом.

Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности, что чинимые ответчиком препятствия носят реальный, а не мнимый характер.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Глава 26 ГК РФ предусматривает ряд самостоятельных оснований прекращения обязательств, а именно прекращение обязательства невозможностью исполнения - ст. 416 ГК РФ; прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления - ст. 417 ГК РФ.

Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором

В соответствии со ст.416 ГК ФР обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В силу ст.417 ГК РФ если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, рассматривая доводы, заявленные в обоснование первоначальных и встречных требований, считает, что в данном случае ответчиком правомерно заявлен отказ от исполнения договора с требованием освободить занимаемое помещение ввиду наличия достаточных на то оснований и обстоятельств, не позволяющих использовать спорное помещение на тех условиях, которые существовали к моменту заключения договора.

В подтверждение данного вывода, следует отметить следующее.

Как указано ранее между сторонами заключен Договор аренды №№3060-ВК/АР от 10.01.2022 года, согласно которому Ответчик (Арендодатель) передал Истцу (Арендатору) в аренду нежилое помещение площадью 1 235 кв.м, расположенное в здании с кадастровым номером: 77:05:0005006:4965, находящимся по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Царицыно, ул.ФИО2, д. 12.

В соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 27 декабря 2023 года № 125380 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества было решено изъять для государственных нужд - для целей, указанных в Адресной инвестиционной программе города Москвы на 2023-2026 годы: «Строительство улично-дорожной сети с искусственными сооружениями и переустройством инженерных коммуникаций на участке от улицы Маршала Шесталова до Павелецкого направления Московской железной дороги» (скорректировано Распоряжением Департамента Городского имущества города Москвы от 28 октября 2024 года № 176616 «О внесении изменений в распоряжение Департамента городского имущества города Москвы" от 27 декабря 2023 года г. №125380), земельный участок площадью 52 кв. м (объект недвижимого имущества), подлежащий образованию из земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005006:4379, площадью 3 366 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ФИО2 земельный участок 12, предоставленного по договору аренды от 26 января 2022 г. № М-05-057941 сроком по 20 января 2071 г. (запись о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 02 марта 2022 г. № 77-05-0005006:4379-77/051/2022-6).

Из представленных документов следует, что в августе 2024 года началось производство работ вдоль земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005006:4379, на котором расположено здание с кадастровым номером: 77:05:0005006:4965. В указанном здании Истец арендовал Помещение по Договору аренды.

14 августа 2024 года Арендатор уведомлен о прекращении действия Договора аренды, а также о необходимости освободить нежилое помещение. Данное уведомление вызвано фактической невозможностью использовать помещение, поскольку подъезд к помещению был фактически перекрыт ограждением строительной площадки.

Также 14 августа 2024 года Арендодатель уведомил Арендатора об изъятии земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005006:4379 для государственных нужд и установление сервитута в отношении участка площадью 151 кв.м. для проведения строительных работ, требующих в том числе осуществление разрытия земельного участка. После того, как земельный участок был огорожен для проведения строительных работ доступ к переданному в аренду помещению был фактически перекрыт.

При этом в ходе совместного осмотра Арендатора и Арендодателя земельного участка было установлено, что возможность проезда автотранспорта к зданию по адресу: г. Москва. ФИО2, д. 12, отсутствует.

Таким образом, истец уведомлен о наступлении обстоятельств, не позволяющих использовать Помещение в соответствии с условиями Договора аренды.

20 августа 2024 года актом о фиксации обстоятельств было установлено, что 20.08.2024 установлены бетонные блоки, препятствующие въезду к зданию по адресу: <...>. Кроме того, протоколом фиксации комиссионной встречи от 22.08.2024 зафиксировано, что въезд на территорию арендуемого помещения заблокирован бетонными блоками с заборами.

Также во исполнение требований акта органа государственной власти были заключены следующие сделки:

17 октября 2024 года между ГКУ Города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» и ФИО1 заключено соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы.

17 октября 2024 года между ГКУ Города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» и ФИО1 заключено Соглашение об установлении сервитута.

Из пояснений ответчика следует, что в настоящий момент не имеется ни одного свободного проезда на территорию арендуемого помещения, доказательств обратного истцом не представлено.

Из ответа ГКУ города Москвы «Управления дорожно-мостового строительства следует, что при проектировании улично-дорожной сети съезд и заезд с ул. ФИО2 к арендованному помещению запроектирован не был. Таким образом, доказательства, имеющиеся в материалах дела подтверждают невозможность пользования арендованным помещением.

При этом, вопреки доводам Общества, невозможность пользования арендованным помещением возникла не но вине Ответчика.

В силу пункта 2.2.2 Договора аренды, Арендодатель обязан обеспечить Арендатору (в том числе его сотрудникам, клиентам, посетителям) беспрепятственные ежедневный доступ в помещение и возможность беспрепятственного подъезда Арендатора (в том числе его сотрудников) клиентов, посетителей) к Помещению для проведения погрузо-разгрузочных работ, включая предоставление брелоков от шлагбаумов, ключей от ворот и пропусков на территорию, на которой находится помещение, если она является закрытой для свободного доступа.

Уведомлением от 23.08.2024 Арендодатель повторно потребовал освободить занимаемое нежилое помещение.

Факт невозможности доступа (проезда) автотранспорта на территорию через земельный участок с кадастровым номером 77:05:0005006:4379 также подтверждается актом от 22 августа 2024 года, подписанным между Арендодателем и АО «Вкусвилл», актом от 22 августа 2024 года, подписанным между Арендодателем и ООО «Альфа-М», Актом от 22 августа 2024 года, подписанным между Арендодателем и АО «Продторг».

То есть факт отсутствия подъезда к зданию с кадастровым номером 77:05:005006:4965, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0005006:4379 был зафиксирован, в том числе актами подписанными и с другим арендаторами помещений в вышеуказанном здании.

Таким образом, в результате издания актов органов государственной власти, и, как следствие, проведения строительных работ на основании указанных актов Ответчик не может в полной мере исполнять обязательства по Договору аренды и обеспечить Истцу обусловленные Договором аренды условия владения и пользования арендованным помещением.

В силу пункта 1 статьи 417 Гражданского кодекса РФ если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом деле издание акта органа государственной власти являлось причиной возникновения фактической невозможности исполнения обязательства Ответчика. Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Фактически подтвердив невозможность пользования арендованным помещением Истец освободил его, и с 26.08.2024 перестал оплачивать арендную плату, что подтверждается письмом Исх №948/24-УР от 28.08.2024. При этом ответчик в связи с невозможностью исполнения обязательства и в связи с неоплатой Истцом арендной платы неоднократно направлял уведомления о расторжении Договора и о необходимости освобождения помещения от продовольственных продуктов.

В ответ на вышеперечисленные уведомления Истец вывез все свое имущество из арендуемого Помещения, и в настоящий момент арендуемое помещение фактически Истцом не используется.

Следует отметить, что ответчик по Договору аренды при его заключении, не мог предвидеть, что распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 27 декабря 2023 года № 125380 будет изъят земельный участок площадью 52 кв. м. подлежащий образованию из земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005006:4379, площадью 3 366 кв. м.

При этом установление сервитута, а также проведение строительных работ, полностью ограничивающие доступ автотранспорта к арендуемому помещению свидетельствует о невозможности выполнения условий Договора аренды и об отсутствии фактической возможности пользования Обществом нежилым помещением для тех целей, для которых последнее было предоставлено.

Как указано выше, в целях оформления земельных отношений 17 октября 2024 года между ГКУ Города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» и ФИО1 было заключено соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд города Москвы.

Также 17 октября 2024 года между ГКУ Города Москвы «Управление дорожно-мостового строительства» и ФИО1 заключено Соглашение об установлении сервитута. В соответствии со ст. 1.3 Соглашения, сервитут устанавливается на 11 месяцев и вступает в силу с даты его подписания сторонами.

Кроме того, Арендатор самостоятельно выехал из занимаемого им помещения, фактически согласившись, что в условиях перекрытия подъезда к помещению вести пользоваться арендуемым помещением невозможно. При этом согласно письму Исх. №948/24-УР от 28.08.2024 Арендатор отказался оплачивать арендную плату, ссылаясь на то обстоятельство, что Арендодатель чинит препятствия в пользовании арендуемым им помещением. Таким образом, Арендатор своими конклюдентными действиями подтвердил прекращение договора аренды в связи с невозможностью пользоваться помещением. При этом конклюдентными действиями, свидетельствующими о прекращении договора аренды, может являться освобождение арендуемого помещения, отказ от выплаты арендной платы.

В данном случае каких-либо препятствий в пользовании нежилым помещением Ответчик Истцу не чинил. Действий по ограничению водоснабжения не осуществлял. Из пояснений ответчика следует, что отсутствие водоснабжения вызвано поломкой насосного оборудования и в настоящий момент данный недостаток Ответчиком устранен. Указанное обстоятельство подтверждается Актами выполненных работ от 19.08.2024 и 25.08.2024 по проведению ремонта канализационной системы.

Вместе с тем, Истец незаконно отказал Ответчику в подписании Акта приема-передачи расторжения Договора, поскольку фактически Истец отказался от исполнения Договора.

02.10.2024 года ввиду не разрешения указанной ситуации, Ответчик был вынужден направить уведомление, в котором указал, что в связи с вывозом работниками Истца имущества из арендуемого Помещения необходимо подписание акта приема-передачи, однако, Истец несмотря на вывоз имущества из арендуемого помещения уклонился от подписания указанного документа.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что материалами дела не подтверждается, что арендодатель чинил препятствия в пользовании Арендатором помещением. При этом отказ от договора вызван действиями (решениями) государственных органов, которые изъяли земельный участок под зданием, установили сервитут на земельный участок, через который осуществляется доступ к зданию.

При установлении вышеуказанных обстоятельств, обязательства, предусмотренные п. 2.2.2 договора не могли быть исполнены Арендодателем, поскольку помещение, предоставленное Арендатору в пользование, имеет единственный вход и подъезд для разгрузки/выгрузки.

В данной ситуации, принимая во внимание обстоятельства, послужившие основанием для прекращения арендных отношений, а именно изъятие земельного участка, суд считает, что Арендатор действует недобросовестно, поскольку не смотря на объективные причины невозможности пользования арендуемым помещением не принимает мер к расторжению договора аренды, при этом не оплачивает арендную плату.

Указанный истцом временный характер ограничений в доступе к помещению опровергается сроками проведения строительства.

Так, распоряжение Департамента городского имущества города Москвы № 125380 было издано 27 декабря 2023 года. С августа 2024 года на изъятом земельном участке ведутся строительные работы, а сервитут установлен до сентября 2025 года. Не может являться временным ограничением в пользовании арендованным имуществом двухлетний срок, в течении которого участок будет использоваться для строительства.

Таким образом, выезд Арендатора из занимаемого помещения был вызван невозможностью доступа к арендованному помещению. При этом Ответчик не чинил препятствий Истцу в пользовании указанным помещением, так как изъятие земельного участка, установление сервитута, перекрытие проезда к занимаемому нежилому помещению, а также проведение строительных работ осуществляется третьими лицами, за действия которых Арендодатель ответственности не несет.

Кроме того, из пояснений третьего лица следует, что 09 августа 2024 года между ООО «Трансавто» и ИП ФИО1 заключен Договор аренды нежилого помещения №2, по которому ООО «Трансавто» 27.09.20204г. получило во временное владение и пользование помещение 2-го этажа, общей площадью 1259 квадратных метров, расположенное в здании «Автосервисного комплекса» по адресу: <...>.

При заключении договора ООО «Трансавто» осведомлено о том, что доступ транспорта к арендуемому помещению невозможен в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка, через который ранее осуществлялся въезд к зданию, и организации на изъятом земельном участке строительных работ, в связи с чем ИП ФИО1 не может обеспечить арендатору проезд к указанному участку.

В связи с невозможностью доступа транспорта к арендуемого помещения предыдущий арендатор АО «Вкусвилл» выехал из занимаемого помещения, перестал платить арендную в связи с чем фактически отказался от исполнения договора аренды, доказательств в опровержение указанного не представлено. При этом третье лицо отметило, что на момент передачи ООО «Трансавто» арендованного помещения какое-либо имущество АО «Вкусвилл» не имелось.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, в договор аренды стороны специально включили условие об отсутствии обязанности ФИО1 обеспечивать доступ транспорта к арендуемому помещению.

ООО «Трансавто» также отметило, что постоянный подъезд транспорта к арендуемому помещению не требуется, в связи с чем данное условие не является для него существенным, при этом, исходя из условий договора аренды, заключенного между АО «Вкусвилл» и ИП ФИО1 наличие доступа к арендуемому помещению является существенным для АО «Вкусвилл» условием.

Таким образом, предприниматель не может обеспечить доступ к арендуемому помещению, поскольку доступ был перекрыт для осуществления строительных работ, при этом производство строительных работ на изъятом земельном участке ведется до настоящего времени.

Тот факт, что ограничение доступа к помещению сохраняется в настоящее время подтверждается также протоколом осмотра улично-дорожной сети, прилегающий к земельному участку, находящемуся по адресу: <...> земельный участок 12, от 11.02.2025 года, проведенным нотариусом ФИО3.

При этом представленные истцом акт осмотра от 16.01.2025 г., акт наличия пешего доступа к зданию от 11.02.2025 г., акт фиксации альтернативных мест для разгрузки от 11.02.2025 г., акт о наличии нового арендатора в помещении «Красное и Белое» от 11.02.2025 г., а также акт осмотра земельного участка и здания от 04.03.2025 г. не могут подтверждать возможность беспрепятственного ежедневного доступа в помещение и возможность беспрепятственного подъезда арендатора к Помещению для проведения погрузо-разгрузочных работ, предусмотренное п. 2.2.2 договора.

При названных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ИП ФИО1 не чинил препятствий в пользовании арендованным помещением, доступ был перекрыт для осуществления строительных работ, при этом производство строительных работ на изъятом земельном участке ведется до настоящего времени, надлежащих доказательств обратного не представлено.

Доказательств того, что действия ответчика являются неправомерными судом не установлено.

Следовательно, невозможность исполнения договора со стороны предпринимателя вызвано изданием акта органа государственной власти, что в соответствии со ст.416 и 417 ГК РФ является основанием для прекращения обязательств, в связи с чем первоначальный иск об устранении препятствий в пользовании арендованным нежилым помещением подлежит отклонению, при этом встречный иск следует удовлетворить, признав договор аренды №3060-ВК/АР от 10.01.2022 г. в отношении нежилого помещения площадью 1 235 кв. м, расположенного в здании с кадастровым номером: 77:05:0005006:4965, находящемся по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Царицыно, ул. ФИО2, д. 12 прекратившим свое действие с 20.08.2024.

Признавая договор аренды прекратившим свое действие суд считает необходимым, с учетом положений ст. 176 АПК РФ, что судебный акт не должен допускать неопределенность во взаимоотношениях сторон, указать дату прекращения действия договора - именно с 20.08.2024, поскольку невозможность использования помещения была подтверждена также и самим истцом, что зафиксировано в соответствующих актах, первый из которых датируется 20.08.2024 г. Таким образом, Договор аренды прекратил свое действие невозможностью исполнения с 20.08.2024 года.

Суд также учитывает, что возможность применения положений ст.ст. 416, 417 ГК РФ обуславливается установлением факта возможности или невозможности исполнения обязательств по договору и момента прекращения самого обязательства.

Представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют об объективной невозможности исполнения Договора аренды и прекращении обязательства на основании ст. ст. 416, 417 ГК РФ.

В данном случае, невыполнимость условий договора в части беспрепятственного ежедневного доступа в помещение свидетельствует об отсутствии фактической возможности пользования обществом арендованным имуществом, для тех целей, для которых последний был предоставлен. При этом, вопреки доводам истца, изъятие части земельного участка площадью 52 кв.м. из общего участка в 3 366 кв.м. с учетом условий договора оказывает существенное влияние на возможность использования арендованного помещения.

Соответственно, принятие вышеуказанного акта повлекло невозможность исполнения условий договора аренды, ввиду чего указанный договор считается прекращенным.

Рассматривая довод истца о том, что в соответствии с условиями договора аренды, Истец по встречному иску обязан обеспечить беспрепятственный доступ к помещению, включая подъездные пути, суд считает необходимым отметить, что в условиях изъятия земли предприниматель не может обеспечить доступ к арендуемому помещению, поскольку доступ был перекрыт для осуществления строительных работ, при этом производство строительных работ на изъятом земельном участке ведется до настоящего времени, что дополнительно подтверждается протоколом осмотра улично-дорожной сети, прилегающий к земельному участку, находящемуся по адресу: <...> земельный участок 12, от 11.02.2025 года, проведенным нотариусом ФИО3.

Вопреки доводам истца, поведение предпринимателя, при прекращении арендных отношений ввиду вышеуказанных обстоятельств, не свидетельствует о злоупотреблении им правом, поскольку требование об освобождении занимаемого по договору аренды помещения, а также уведомление о невозможности дальнейшего исполнения договора вызваны по независящим от арендодателя обстоятельствам, а именно действиями (решениями) государственных органов, которые изъяли земельный участок под зданием, установили сервитут на земельный участок, через который осуществляется доступ к зданию, а также огородили его забором и начали проводить строительные работы.

В рассматриваемых правоотношениях, доступ к объекту аренды был ограничен не по вине ответчика, а в связи с изданием актов органов государственной власти и как следствие проведения строительных работ на основании указанных актов.

Ссылка истца на то, что переписка и правовая позиция арендодателя, в том числе и по информированию об инициировании проведения ремонта внутри здания подчинена лишь цели освобождению здания от всех арендаторов, в том числе через незаконный немотивированный односторонний отказ от долгосрочного договора аренды путем неверного толкования условий договора аренды о возможности для такого отказа, минуя судебный порядок, при котором необходимо доказывать наличие мотивированных оснований для определения наличия оснований по прекращению долгосрочных арендных отношений, является несостоятельной, поскольку ответчик по Договору аренды при его заключении, не мог предвидеть, что распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 27 декабря 2023 года № 125380 будет изъят земельный участок, и, как следствие, его отказ от договора аренды с учетом сложившейся ситуации, а также п. 2.2.2 Договора является правомерным.

На основании части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. При этом, частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

С учетом изложенного, суд считает, что истец по встречному иску доказал обстоятельства, необходимые для удовлетворения встречного иска по указанным им основаниям, тогда как Общество не обосновало правомерность заявленных им требований при установленных судом обстоятельств, в связи с чем в удовлетворении требований по первоначальному исковому заявлению следует отказать, а встречное исковое заявление удовлетворить.

Судебные расходы по оплате госпошлины распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 71, 82, 110, 123, 156, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований по первоначальному исковому заявлению отказать.

Встречное исковое заявление удовлетворить:

Признать договор аренды №3060-ВК/АР от 10.01.2022 г. в отношении нежилого помещения площадью 1 235 кв. м, расположенного в здании с кадастровым номером: 77:05:0005006:4965, находящемся по адресу: г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Царицыно, ул. ФИО2, д. 12 прекратившим свое действие с 20.08.2024.

Взыскать с АО "ВКУСВИЛЛ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН:<***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления в полном объеме.

Судья:

Т.В. Кравченко