Решение от 2 ноября 2020 г. по делу № А40-2792/2020

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-2792/20-6-22
02 ноября 2020 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 02 ноября 2020 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Коршиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОЛИКОМ ЦЕНТР" (109390, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА МАЛЫШЕВА, ДОМ 18, КОРПУС 1, КВАРТИРА 166, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.01.2003, ИНН: <***>)

к ответчику: ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы

при участии:

от истца – ФИО2 дов. от 09.01.2020г. (дип. от 30.05.2002г. ИВС 0322558)

от ответчика – ФИО3 дов. от 12.05.2020г. (дип. от 22.06.2009г. ВСГ 2659264)

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПОЛИКОМ ЦЕНТР" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью "Поликом Центр" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 218,3 кв.м, кадастровый номер 77:01:0001041:1277, расположенного по адресу: <...>, изложив пункты договора в следующей редакции:

п.3.1. Цена Объекта составляет 26 330 000 (двадцать шесть миллионов триста тридцать тысяч) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 21 июля 2019г. № 190718-0н, выполненным ООО «Конти». НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

п. 3.4. Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 438 833 (четыреста тридцать восемь восемьсот тридцать три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.

п. 5.1. «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 218,3 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001041:1277, расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 00-1326/93 от 06.08.1993г. в редакции дополнительного соглашения от 24.09.2013г. к договору.

Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ. Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, задолженность по арендным платежам отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ 18.02.2019г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение ООО "ПОЛИКОМ ЦЕНТР", 03.07.2019 года направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых помещений, стоимость выкупаемых помещений площадью 218,3 кв.м установлена в размере 48 920 000 руб. 00 коп. (п. 3.1), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.05.2019 года № М22-19/В, выполненным ООО «Оценка и Консалтинг» и экспертным заключением от 13.06.2019 года № 14445, подготовленным Некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией «Деловой Союз Оценщиков».

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию. В соответствии с подготовленным ООО «Конти» заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта площадью 218,3 кв.м по адресу: <...> составила 26 330 000 руб.

Истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся пунктов п. 3.1, 3.4, 5.1 договора, в части указания цены выкупаемых помещений, а также процентной ставки неустойки и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях и направил его 24.07.2019г. в Департамент.

Письмом от 29.07.2019г. Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене и установлении процентной ставки выкупаемого имущества.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В свою очередь, согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Федеральным законом, регулируются Законом о приватизации.

Из материалов дела следует, что здание, расположенное по адресу: <...> имеет статус объекта культурного наследия и является выявленным объектом культурного наследия «Доходные дома «Товарищества Петровских торговых линий в Москве», 2-я пол. XIX - нач. XX вв., арх. Б.В.Фрейденберг, ФИО4, инж. ФИО5, ФИО6: Доходный дом с квартирами и магазинами, 1876 г., арх. Б.В.Фрейденберг, инж. ФИО5. Здесь в 1878-1883 гг. жили ученые ФИО7 и ФИО8, в 1899-1903 г. размещалась редакция газеты «Курьер», в которой работали писатели: ФИО9, ФИО10, ФИО11 и др. До 1917 г. располагался книжный магазин и издательство И.Н.Кнебеля».

Основанием включения являются: протокол заседания исторической секции Экспертной комиссии по вновь выявленным памятникам истории и культуры г. Москвы № 8 от 31.05.1989 и протокол заседания Историко-культурного экспертного совета при Москомнаследии № 1/37 от 19.02.2009.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от по делу № А40-129585/19-144-960 ООО ФИРМА «МОРСЕРВИС» отказано в признании недействительным решения Департамента культурного наследия города Москвы, оформленного Приказом №164 от 05.05.2009 об утверждении решения протокола №1/37 от 19.02.2009 заседания секции № 1 Историко-культурного экспертного совета и утверждении Перечня выявленных объектов культурного наследия г. Москвы, в части пункта 276 - о признании здания, расположенного по адресу: <...>, вновь выявленным объектом культурного наследия г.Москвы «Доходные дома «Товарищества Петровских торговых линий в Москве», 2-ая пол. XIX - нач. XX в.в., арх. Б.В.Фрейденберг, ФИО4, инж. ФИО5, ФИО6».

В соответствии с пунктом 1 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22.01.2015, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным Федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В данной редакции пункт 1 статьи 29 Закона о приватизации устанавливал особенности приватизации объекта культурного наследия, в том числе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, равные для всех участников гражданского оборота, которые состояли в наличии законодательного условия об обременении такого объекта охранными обязательствами.

Между тем Федеральным законом от 22.10.2014 N 315-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 315-ФЗ) внесены изменения в Закон о приватизации, Закон об объектах культурного наследия, Гражданский кодекс, Налоговый кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, которые вступили в силу 22.01.2015.

Данные изменения направлены на совершенствование правового регулирования в области сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о приватизации (здесь и далее - нормы в редакции Закона N 315-ФЗ) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью, а также путем продажи на конкурсе или путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества при условии их обременения требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Статьей 20 Закона о приватизации установлено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения; проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке, установленном Законом об объектах культурного наследия; в случае неисполнения победителем конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки, указанное имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются; помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой; другие условия, предусмотренные статьей 29 данного Федерального закона в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия (пункты 14, 15, 21, 23).

Порядок установления условий конкурса в отношении объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр, а также порядок его проведения в соответствии со статьями 20, 29 Закона о приватизации урегулирован Положением о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 12.08.2002 N 584.

Статьей 29 Закона о приватизации, в редакции Закона N 315-ФЗ, установлены дополнительные особенности приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия: передача в частную собственность таких объектов допускается только в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в акционерное общество или общество с ограниченной ответственностью; путем продажи на конкурсе; путем внесения указанных объектов в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества. При этом данные способы приватизации объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, возможны только при условии их обременения требованиями к содержанию, использованию, сохранению и обеспечению доступа к указанным объектам, сделка по отчуждению указанных объектов в порядке приватизации, не содержащая указанных охранных условий, является ничтожной в силу прямого указания на это в пункте 3 статьи 29 Закона о приватизации. При несоблюдении покупателем условий конкурса договор может быть расторгнут, при этом объект культурного наследия остается в государственной или муниципальной собственности (статья 20 Закона о приватизации).

Таким образом, положениями статей 20, 29 Закона о приватизации установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к норме статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ и подлежат применению при приватизации объектов культурного наследия.

Правовая позиция о применении вышеуказанных норм материального права при разрешении споров, касающихся приватизации объектов культурного наследия, с января 2015 года выражена высшей судебной инстанцией в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № 301-КГ18-753 по делу № А11-10976/2016.

Судом установлено, что арендуемое истцом нежилое помещение находится в здании, являющимся объектом культурного наследия, а истец обратился в Департамент за реализацией преимущественного права на выкуп в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, в феврале 2019г., то есть в период, когда положениями статей 20, 29 Закона о приватизации уже были установлены особенности приватизации объектов культурного наследия, которые являются специальными по отношению к Федеральному закону № 159-ФЗ и подлежат применению при разрешении настоящего спора.

Довод истца о том, что на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения, здание не было включено в реестр объектов культурного наследия судом признан необоснованным, так как в соответствии с пунктом 5 статьи 16.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" объект, обладающий признаками объекта культурного наследия, в отношении которого в региональный орган охраны объектов культурного наследия поступило заявление о его включении в реестр, является выявленным объектом культурного наследия со дня принятия региональным органом охраны объектов культурного наследия решения о включении такого объекта в перечень выявленных объектов культурного наследия.

Выявленный объект культурного наследия подлежит государственной охране в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ до принятия решения о включении его в реестр либо об отказе во включении его в реестр.

Поскольку на момент обращения истца в Департамент за предоставлением государственной услуги арендуемый истцом выявленный объект культурного наследия приватизации в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, не подлежал, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В связи с отказом в иске, расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 8, 12, 450, 452, 445, 446 ГК РФ, ст.ст. 4, 65, 75, 110, 170, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Коршикова