Решение от 12 января 2024 г. по делу № А04-8451/2023

1123/2024-1820(2)



Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А04-8451/2023
г. Благовещенск
12 января 2024 года
изготовление решения в полном объеме « 11 » января 2024 г. резолютивная часть Арбитражный суд в составе судьи Чумакова Павла Анатольевича,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Полис» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к государственной жилищной инспекции Амурской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным предписания в части, решения

третьи лица: МКП «ГСТК», ООО «УСПЕХМАРКЕТ», ФИО1, ФИО2, ООО «Шоннер» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

протокол вел: секретарь судебного заседания В.В. Бурдин

при участии в заседании: заявитель - ФИО3, паспорт, ген.директор, выписка из ЕГРЮЛ от 11.10.2023; от ответчика - ФИО4, сл.уд., по дов. от 30.12.2022 № 7/1; от МКП «ГСТК» - ФИО5, паспорт, по дов. от 20.12.2022 № 107; остальные участвующие лица не явились, извещены,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось ООО «Полис» (далее - заявитель, общество) с заявлением о признании незаконным пункта 3 предписания государственной жилищной инспекции Амурской области от 07.08.2023 № 66 (с учетом уточнений).

В обоснование требований заявитель ссылается на незаконное возложение на общество обязанности по очистке объекта (кровли пристройки), который является самостоятельным объектом и не входит в состав общего имущества многоквартирного дома и в отношении содержания которого у общества отсутствуют договорные отношения с собственником имущества - МКП «ГСТК».

В письменном отзыве ответчик указал, что поскольку между МКП «ГСТК» заключен договор от 01.10.2021 № Гор-И-Ш-11 об управлении МКД, постольку работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <...> (далее - МКД № 11) производит ООО «Полис». По мнению ответчика, содержание кровли над встроенным помещением первого этажа МКД № 11 является обязанностью управляющей организации.

Согласно п.п. 4 п. 4 Приложения № 2 к договору № Гор-И-Ш-11 от 01.10.2021, в общий Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru)

используйте секретный код:

тариф включены расходы в размере 5 руб. 70 коп. за 1 м2, в том числе по обслуживанию и ремонту крыши: усиление элементов деревянной стропильной системы, устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и др. кровель, замена водосточных труб, ремонт гидроизоляции, утеплению и вентиляции.

При этом на первом этаже многоквартирного дома находятся три нежилых помещения, принадлежащих на праве собственности либо оперативном управлении: МКП «ГСТК», ООО «УСПЕХМАРКЕТ», ФИО1. Содержание кровли над встроенным помещением первого этажа МКД № 11 по ул. Игнатьевское шоссе г. Благовещенска является обязанностью управляющей организации, поскольку оплата расходов за содержание крыши производится МКП «ГСТК» на основании выставленных счетов по расценкам, установленным договором № Гор-И-Ш-11 от 01.10.2021.

ФИО2 позицию заявителя поддержала.

В судебном заседании 05.12.2023 представители участвующих лиц пояснили, что не оспаривают факт того, что встроено пристроенное помещение первого этажа МКД № 11 было неотъемлемой частью многоквартирного дома на момент его постройки.

ООО «Шоннер» в письменном отзыве поддержало позицию ответчика. Указало, что является собственником помещения, назначение: нежилое, этаж: № 1, с кадастровым (или условным) номером: 28:01:020401:1655, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 155,3 кв.м. Плату за управление, содержание и ремонт помещения, и иные эксплуатационные платежи оплачивает на основании счетов на оплату выставленных поставщиком услуг ООО «Полис».

По мнению ООО «Шоннер», содержание кровли над встроенным помещением первого этажа МКД № 11 по ул. Игнатьевское шоссе г. Благовещенска является обязанностью управляющей организации.

В судебном заседании 11.01.2024 стороны поддержали ранее изложенные позиции.

Подробно доводы лиц, участвующих в деле, изложены в письменных пояснениях участников процесса.

Дело рассмотрено в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ в отсутствие ООО «УСПЕХМАРКЕТ», ФИО1, ФИО2, ООО «Шоннер».

Заслушав представителей сторон, МКП «ГСТК», исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

ООО «Полис» осуществляет управление МКД по адресу: <...> (далее - МКД № 11) на основании договора управления МКД от 01.10.2021 № Гор-И-Ш-11.

В соответствии с п. 1.2. договора управления, условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД.

Как следует из п. 2.1. договора управления, целью настоящего договора является

обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания собственника, надлежащее содержание общего имущества в МКД, предоставление коммуникаций и иных услуг собственнику, а также членам семьи собственника.

Согласно п. 2.2. договора управления, управляющая организация по заданию собственника в течение согласованного настоящим договором срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества с 1 кв.м. составляет 17,20 рублей и определяется приложением № 2 к договору управления.

Пунктом 2.3. установлено, что состав общего имущества определяется в приложении № 1 к договору управления.

Из приложения № 1 к договору управления следует, что состав общего имущества МКД включена крыша.

При этом в приложении № 2 к договору управления, определены перечень и виды работ, а именно в п.п. 4 указано, что в общий тариф включены расходы в размере 5 рублей 70 копеек за 1 кв.м., в том числе по обслуживанию и ремонту крыш.

Из п. 5.6 Приложения № 3 к договору управления, в перечень работ по содержанию МКД включены работы по удалению с крыш снега и наледей.

На первом этаже многоквартирного дома находятся 3 (три) нежилых помещения, принадлежащие на праве собственности либо оперативном управлении: МКП «ГСТК», ООО «ШОННЕР», ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Встроенное нежилое помещение имеет кадастровый номер 28:01:020401:1655.

Собственники указанных нежилых помещений производят плату за управление, содержание и ремонт помещения и иные эксплуатационные платежи на основании счетов на оплату выставленных поставщиком услуг ООО «Полис», на основании договора управления МКД от 01.10.2021 № Гор-И-Ш-11.

04.08.2023 в связи с обращением в государственную жилищную инспекцию Амурской области гражданки ФИО6, являющейся собственником квартиры № 159 МКД № 11, собственника нежилого помещения в МКД, генерального директора МКП «ГСТК» ФИО7 по вопросу ненадлежащего содержания управляющей организацией ООО «Полис» общего имущества, Инспекцией вынесено решение о проведении выездной внеплановой проверки № 66.

Уведомление о проведении выездной внеплановой проверки от 04.08.2023 № 66 направлено в адрес ООО «Полис» по электронной почте (адрес: uk.polis@bk.ru).

04.08.2023 инспектором ФИО8 размещена информация о проведении проверки в федеральной государственной информационной системе «Единый реестр контрольных (надзорных) мероприятий» (ФГИС ЕРКНМ) от 07.08.2023 № 2800000010000112923.

07.08.2023 Инспекцией проведена выездная внеплановая проверка, в ходе которой установлено нарушение ООО «Полис» обязательных требований, установленных следующими правовыми актами: пунктов 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290; пунктов 4.2.3.16, 4.6.4.1, 4.6.1.1, 4.6.2.4, 4.6.3.3, 4.6.1.23, 4.6.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170.

По результатам проверки составлен акт № 66 от 07.08.2023.

С целью устранения выявленных нарушений Инспекцией выдано предписание об устранении нарушений от 07.08.2023 № 66 по МКД № 11.

Данным предписанием установлено в срок до 02.10.2023 выполнить следующие мероприятия:

1) выполнить работы по очистке желобов от мусора подъездов №№ 5, 6 МКД;

2) выполнить работы по устранению нарушений герметичности сопряжения водоприемных воронок с кровлей МКД над подъездами №№ 5, 6 МКД;

3) выполнить работы по очистке кровли над нежилыми помещениями МКД со стороны проезжей части ш. Игнатьевское, а также провести работы по устранению нарушений герметичности кровельного покрытия над указанными нежилыми помещениями.

Не согласившись с пунктом 3 предписания об устранении нарушений от 07.08.2023 № 66, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением (с учетом уточнений).

Оценив изложенные обстоятельства, суд счел заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 3 части 1 статьи 36 ГК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (часть 1 статьи 161 ГК РФ).

В соответствии с частью 2.3 статьи 161 ГК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать установленным требованиям.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме (часть 2 статьи 162 ГК РФ).

Соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161, частью 2 статьи 162 ГК РФ, является лицензионными требованиями к лицензиату, устанавливаемыми Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества (подпункт "б" пункта 10 Правил № 491).

В минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, входят, в том числе работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, - проверка кровли на отсутствие протечек; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи (пункт 7 Минимального перечня).

В силу пункта 4.2.3.16 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (Правила № 170), водоотводящие устройства наружных стен должны иметь необходимые уклоны от стен и обеспечивать от них беспрепятственный отвод атмосферных вод.

Согласно пункту 4.6.1.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий; обеспечение проектной высоты вентиляционных устройств; чистоту чердачных

помещений и освещенность; достаточность и соответствие нормативным требованиям теплоизоляции всех трубопроводов и стояков; усиление тепловой изоляции следует выполнять эффективными теплоизоляционными материалами; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояка; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

Согласно пункту 4.6.1.23 Правил № 170, удаление наледей и сосулек с кровли производится по мере необходимости. Мягкие кровли от снега не очищают, за исключением снежных навесов на всех видах кровель, снежных навесов и наледи с балконов и козырьков.

Внутренние водостоки должны быть постоянно очищены от грязи, листьев, снега, наледей и т.д. Должно быть обеспечено плотное примыкание водосточных воронок внутреннего водостока и крыш, правильная заделка стыков конструкций, внутреннего водостока и кровли. Соединение канализационных стояков должно быть раструбами вверх. Должно быть обеспечено отведение воды из водостока от здания путем устройства лотка или лучше отводного трубопровода с гидравлическим затвором для спуска в зимний период года талой воды в канализацию (пункт 4.6.2.4 Правил № 170).

В силу пункта 4.6.3.3 Правил № 170 в рулонных кровлях приклейка гидроизоляционных слоев к основанию и оклейка их между собой должна быть прочной, отслоение рулонных материалов не допускается, поверхность кровли должна быть ровной, без вмятин, прогибов и воздушных мешков и иметь защитный слой с втопленным мелким гравием или крупнозернистым песком или окраска светлого тона. Рулонный ковер в местах примыкания к выступающим элементам должен иметь механическое закрепление с устройством фартука с промазкой его примыкания герметиком, армированной стеклотканью и т.п.

Кровля должна быть водонепроницаемой, с поверхности должен обеспечиваться полный отвод воды по наружным или внутренним водостокам, должны быть выдержаны заданные уклоны кровли.

Пунктом 4.6.3.5 Правил № 170 установлено, что в стальных кровлях необходимо обеспечить: плотность гребней и лежачих фальцев; отсутствие свищей, пробоин на рядовом покрытии, разжелобках, желобках и свесах; плотность и прочность отдельных листов, особенно на свесах; правильность установки настенных водосточных желобов и водосточных труб.

В соответствии с пунктом 4.6.4.1 Правил № 170 неисправности системы водоотвода: наружного (загрязнение и разрушение желобов и водосточных труб, нарушение сопряжений отдельных элементов между собой и с кровлей, обледенение водоотводящих устройств и свесов) и внутреннего (протечки в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, засорение и обледенение воронок и открытых выпусков, разрушение водоотводящих лотков от здания, протекание стыковых соединений водосточного стояка, конденсационное увлажнение теплоизоляции стояков) следует устранять по мере выявления дефектов, не допуская ухудшения работы системы.

Как следует из материалов дела и не оспорено заявителем, ООО «Полис» не выполнены работы по очистке кровли над нежилыми помещениями МКД со стороны проезжей части ш. Игнатьевское, не проведены работы по устранению нарушений герметичности кровельного покрытия над указанными нежилыми помещениями.

Судом отклонены доводы заявителя о том, что в отношении содержания нежилого помещения МКД со стороны проезжей части ш. Игнатьевское у общества отсутствуют договорные отношения с собственником имущества - МКП «ГСТК».

Материалами дела подтверждается и не опровергнуто заявителем, что счета на оплату оказываемых услуг ООО «Полис» выставляются МКП «ГСТК» по общему договору управления № Гор-И-Ш-11 от 01.10.2021, заключенному между заявителем и

собственниками помещений многоквартирного дома. МКП «ГСТК» надлежащим образом исполняет обязательства по оплате за содержание своего имущества по тарифу, установленному МКД.

Доводы заявителя о том, что на общество незаконно возложена обязанность по очистке объекта (кровли пристройки), который является самостоятельным объектом и не входит в состав общего имущества многоквартирного дома судом признаны несостоятельными.

Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.02.2016, в оперативном управлении МКП «ГСТК» находится нежилое помещение общей площадью 2242,3 кв.м., на 1 этаже МКД № 11 по ул. Игнатьевское шоссе с кадастровым номером 28:01:020401:1643.

Из отметки сделанной Росреестром на кадастровой выписке о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства от 03.10.2014 следует, что помещение с кадастровым номером 28:01:020401:1643 входит в здание с кадастровым номером 28:01:000000:1311. Данный кадастровый номер принадлежит 9-ти этажному зданию № 11 по ул. Игнатьевское шоссе г. Благовещенска 1981 года постройки.

В соответствии с техническим паспортом на МКД № 11 по ул. Игнатьевское шоссе на 1997 год, годом постройки встроенного помещения 1-го этажа указан также 1981 год. Из поэтажной выкопировки видно, что боковые (правая, левая) стены МКД (торцы дома), являются общими стенами (несущими) для всего дома.

Из представленного технического паспорта на МКД № 11 по ул. Игнатьевское шоссе на 2011 год, на встроенное помещение 1-го этажа находящегося в оперативном управлении МКП «ГСТК» и поэтажной выкопировке следует, что левая стена нежилого помещения является единой стеной МКД (несущей конструкцией). Из технического паспорта на второе нежилое помещение с кадастровым номером № 28:01:020401:83 следует, что правая стена нежилого помещения является единой стеной МКД (несущей конструкцией).

Крыша над встроенными нежилыми помещениями лежит как на опорах вдоль здания со стороны ул. Игнатьевское шоссе, так и на несущих левой и правой стене МКД со стороны ул. Дьяченко и ул. Кантемирова, которые являются общим имуществом собственников МКД.

Как элемент встроенного помещения, крыша предусмотрена проектом и сдана одновременно со сдачей всего МКД в 1981 году, а, следовательно, является общедомовым имуществом.

Тот факт, что крыша над встроенными нежилыми помещениями 1 этажа имеет выступ, является конструктивным элементом (особенностью) здания и у управляющей организации отсутствуют правовые основания не обслуживать эту часть общедомового имущества.

Судом учтено, что помимо боковых стен (левой и правой), на которых лежит крыша у встроенного нежилого помещения имеются общие с МКД: фундамент, цоколь, отмостка, инженерные коммуникации (теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения).

Таким образом, первый этаж с нежилыми помещениями является встроенным в МКД объектом, предусмотренный при проектировке, строительстве, вводе в эксплуатацию и не может быть признан и рассматриваться как отдельный, либо самостоятельный объект недвижимости.

Учитывая изложенное, Инспекция правомерно пришла к выводу о том, что пристроенная часть нежилых помещений не является самостоятельным объектом недвижимости и обладает признаками единства с МКД (общий фундамент, стены, кровля, иные конструктивные элементы строения, системы коммуникаций). Следовательно, на их содержание распространяются правила содержания общего имущества в МКД, установленные жилищным законодательством.

Таким образом, работы по очистке кровли над нежилыми помещениями МКД со стороны проезжей части ш. Игнатьевское, а также работы по устранению нарушений герметичности кровельного покрытия над указанными нежилыми помещениями, должны выполняться управляющей компанией.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Оспариваемая часть предписания Инспекции (пункт 3) соответствует нормам действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения заявленных требований (с учетом уточнений).

Определением суда от 14.09.2023 были приняты обеспечительные меры в виде приостановления действия пункта 3 предписания Государственной жилищной инспекции Амурской области от 07.08.2023 № 66, до вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу.

Пунктом 5 статьи 96 АПК РФ предусмотрено, что в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Суд счел необходимым указать на отмену обеспечительных мер после вступления решения в законную силу.

Заявителем при обращении в суд была уплачена государственная пошлина в сумме 6000 рублей.

В силу статьи 110 АПК РФ, ст.ст. 333.21, 333.40 НК РФ государственная пошлина по заявлению в размере 3000 руб. относится на общество, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3000 рублей подлежит возврату из федерального бюджета заявителю.

Руководствуясь ст.ст. 49, 96,110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд решил в удовлетворении заявления отказать.

Отменить после вступления в законную силу решения суда обеспечительные меры, принятые на основании определения от 14.09.2023.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью управляющей компании «Полис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета РФ излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд (г.Хабаровск) в течение месяца со дня его принятия.

Судья П.А. Чумаков