Решение от 21 октября 2025 г. по делу № А11-1095/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ 600005, <...> тел. <***>, факс <***> http://vladimir.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А11-1095/2025
г. Владимир
22 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2025 года

Мотивированное решение изготовлено 22 октября 2025 года

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Середенко М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Николаевой Т.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным постановления Администрации города Владимира (600017, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) от 20.11.2024 № 2598, отказа Управления муниципальным имуществом города Владимира (600017, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) в приобретении арендуемого муниципального имущества по адресу: <...>, оформленного письмом от 13.01.2025 исх. № 26-08/35,

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Управление административными зданиями администрации города Владимира» (600017, <...>, ИНН <***>,

ОГРН <***>); При участии представителей:

от заявителя – ФИО2 (по доверенности от 23.01.2025, сроком на три года, диплом о высшем образовании);

от Администрации города Владимира – ФИО3 (по доверенности от 10.01.2025, сроком до 31.12.2026, диплом о высшем образовании);

от Управления муниципальным имуществом города Владимира – ФИО3 (по доверенности № 26-08/1 от 09.01.2025, сроком до 31.12.2025, диплом о высшем образовании);

от третьего лица – не явились, извещены.

Информация о движении дела размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет по веб-адресу: http://vladimir.arbitr.ru,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, Предприниматель, ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным постановления Администрации города Владимира (далее – заинтересованное лицо, Администрация) от 20.11.2024 № 2598 «О закреплении на праве оперативного управления за МКУ «УАЗ» нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>».

Впоследствии заявитель, пользуясь правом, предоставленным ему статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования.

Окончательно, ИП ФИО1 просит суд:

- признать незаконным постановление Администрации города Владимира от 20.11.2024 № 2598 «О закреплении на праве оперативного управления за МКУ «УАЗ» нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>»;

- признать незаконным отказ Управления муниципальным

имуществом города Владимира (далее - УМИ г. Владимира, Управление) в предоставлении преимущественного права на приобретение нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью

68,6 кв.м (кадастровый номер 33:22:011027:220), оформленный письмом

от 13.01.2025 исх. № 26-08/3. В качестве правовосстановительных мер просит:

Обязать Заинтересованных лиц устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1, совершив действия, определенные частью 3 статьи 9 предусмотренных Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе:

-обязать Управление муниципальным имуществом города Владимира в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 68,6 кв.м (кадастровый номер 33:22:011027:220);

- обязать Администрацию города Владимира принять решение об условиях приватизации нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 68,6 кв.м (кадастровый номер 33:22:011027:220), в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- обязать Управление муниципальным имуществом г. Владимира направить ИП ФИО1 проект договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, общей площадью 68,6 кв.м (кадастровый номер 33:22:011027:220), в десятидневный срок с даты подписания решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с Управления муниципальным имуществом города Владимира в пользу ИП ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб.

В обоснование заявления указано, что оспариваемые постановление и решение Администрации и УМИ г. Владимира противоречат законодательству Российской Федерации и нарушают права и законные интересы индивидуального предпринимателя в экономической сфере.

Заинтересованные лица представили письменные возражения на заявленные требования от 20.03.2025, 14.08.2025, 30.09.2025 в которых требования заявителя находят неправомерными и подлежащими отклонению.

В производстве арбитражного суда находилось дело № А11-3432/2025 по заявлению ИП ФИО1 о признании незаконным отказа Управления муниципальным имуществом города Владимира в приобретении арендуемого муниципального имущества по адресу: г. Владимир,

ул. Стрелецкая, д.12-а, оформленного письмом от 13.01.2025 исх. № 26-08/35.

Определением суда от 23.04.2025 дела № А11-1095/2025,

№ А11-3432/2025 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен № А11-1095/2025.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), определением суда от 21.03.2025

к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Управление административными зданиями администрации города Владимира» (далее – МКУ «УАЗ», третье лицо).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал уточненные исковые требования, по основаниям изложенным в заявлении. Считает, что действия заинтересованных лиц, в том числе действия Администрации по передаче имущества в оперативное управление третьему лицу и препятствуют реализации права предпринимателя на выкуп.

Представитель УМИ города Владимира, Администрации в судебном заседании возражал по основаниям изложенным в письменных возражениях, просил отказать в удовлетворении заявленных требованиях.

Третье лицо, МКУ «УАЗ» письменного заключения по существу спора в материалы дела не представило, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания извещено в соответствии с требованиями положений статей 121 - 123 АПК РФ.

При таких обстоятельствах на основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя третьего лица.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве, заслушав представителей сторон, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) и Управлением муниципальным имуществом города Владимира (арендодатель) 08.07.2022 был заключен договор аренды нежилого помещения № 6905.

Согласно пункту 1.1. указанного договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 68,6 кв.м. (кадастровый номер 33:22:011027:220), а именно: помещения № 9-14 по плану первого этажа здания. Указанное нежилое помещение является муниципальной собственностью и передается арендатору для размещения офиса.

Срок действия указанного договора устанавливается с 08.07.2022 по 07.07.2027 (пункт 1.3).

В соответствии с пунктом 5.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке и без обращения в арбитражный суд полностью отказаться от исполнения обязательств по настоящему договору случаях, если арендатор:

5.2.1 Пользуется имуществом с существенным нарушением условий Договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями. Под неоднократными понимается такое количество нарушений, которое дает возможность сделать вывод о систематическом характере нарушений любых условий Договора аренды, в том числе и условий о сроках и размерах оплаты арендной платы.

5.2.2 Существенно ухудшает арендованное имущество.

5.2.3 Не внес арендную плату в течение трех месяцев после установленного Договором срока платежа.

5.2.4 Передал арендуемое помещение, как в целом, так и по частям, в субаренду, или передал свои права и обязанности по Договору другим лицам, допустил фактическое использование арендуемого помещения третьими лицами без письменного разрешения Арендодателя.

5.2.5 В течение длительного времени (более одного месяца) не использует переданное в аренду помещение.

5.2.6 Нарушил условия любого из пунктов 2.3 - 2.3.10, 2.3.17 настоящего Договора аренды.

В предусмотренных настоящим пунктом случаях Договор считается расторгнутым с момента получения Арендатором уведомления об отказе Арендодателя от исполнения Договора, направляемого в адрес Арендатора заказным письмом либо вручаемого под расписку.

Актом приема-передачи от 08.07.2022 подтверждается передача имущества по указанному договору арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке. ИП ФИО1 обратилась в УМИ г. Владимира с заявлением

от 15.08.2024 о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых нежилых помещений на основании Федерального закона

от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого

субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 05.09.2024 № 2-08/1346 УМИ г. Владимира указало, что после определения рыночной стоимости и издания постановления администрации города Владимира об условиях приватизации будет направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Впоследствии Управлением муниципальным имуществом г. Владимира в адрес ИП ФИО1 было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 08.07.2022 № 6905 согласно которого в связи с неоднократными нарушениями ИП ФИО1 п.п. 2.3.1., 2.3.2, 2.3.3,2.3.7 и 2.3.8 Договора, а именно неиспользование нежилого помещения в соответствии с условиями договора (офис не размещается) нахождение помещения в неудовлетворительном состоянии. Управление в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ, п. 5.2 пп.5.2.1, 5.2.5, 5.2.6 договора аренды уведомил ИП ФИО1 о своем отказе в одностороннем порядке от исполнения договора, необходимости освободить нежилые помещения площадью 68,6 кв. м в доме № 12а по ул. Стрелецкая г. Владимир и вернуть их по акту приема-передачи, в сроки предусмотренные договором.

Указанное уведомление получено ИП ФИО1 23.01.2025. Письмом от 13.01.2025 № 26-08/35 УМИ г. Владимира сообщило

ИП ФИО1 об отказе в преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества в связи с тем, что нежилое помещение площадью 68,6 кв. м, расположенное в доме № 12а по ул. Стрелецкая г. Владимира закреплено на праве оперативного управления за муниципальным казенным учреждением «Управлением административными зданиями администрации города Владимира», что подтверждается постановлением от 20.11.2024

№ 2598, а также указал на то, что договор аренды расторгнут в одностороннем порядке.

Считая решение об отказе в предоставлении преимущественного права выкупа незаконным, Заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Требования Заявителя основаны на положениях Федерального закона

от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым установлен порядок предоставления и реализации преимущественного права на выкуп арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства объектов недвижимого имущества, Кроме того, заявитель указывает на отсутствие оснований досрочного расторжения договора, и злоупотреблением правом со стороны УМИ

г. Владимира.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании

недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. ч. 4, 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства (за исключением субъектов, перечень которых установлен законом) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Положения части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусматривают, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным

законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, спорное имущество находится в аренде у Заявителя с 08.07.2022.

Сведения об ИП ФИО1 включены в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 10.11.2017.

Задолженность по арендной плате за нежилое помещение отсутствует.

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Рассматривая настоящее дело по существу, суд установил, что ИП ФИО1 отвечает названным требованиям в полном объеме.

Из материалов дела следует, что ИП ФИО1 в соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ направила УМИ г. Владимира заявление о выкупе арендованного имущества по спорному договору аренды, заявление получено последним 15.08.2024.

Письмом от 05.09.2024 № 2-08/1346 УМИ г. Владимира указало, что после определения рыночной стоимости и издания постановления администрации города Владимира об условиях приватизации будет направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Следовательно, Управление признало преимущественное право предпринимателя на приобретение арендованного имущества в порядке, предусмотренном указанным Законом.

Вместо исполнения обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, УМИ г. Владимира уведомлением от 09.12.2024 заявило отказ от указанного договора в порядке статьи 450.1 ГК РФ, пункта 5.2 договора аренды и предложило освободить нежилое помещения площадью 68,6 кв. м, вернуть их по акту - приема передачи, ссылаясь на использование арендных помещений не по целевому назначению и нахождении помещения в неудовлетворительном состоянии.

Письмом от 13.01.2025 Управление сообщило предпринимателю об утрате им преимущественного права на приобретение арендованного имущества в связи с односторонним расторжением договора аренды с момента получение уведомления о расторжении (уведомление ИП ФИО1 получено 23.01.2025), а также в связи с тем, что спорное нежилое помещение закреплено на праве оперативного управления за муниципальным казенным учреждением «Управление административными зданиями администрации города Владимира».

В силу положений частей 1, 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами. Предусмотренное Гражданским кодексом Российской Федерации, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннем изменении условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Частью 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (часть 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5.2.6 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неисполнения арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно пунктами 2.3.3 -2.3.10, 2.3.17 настоящего Договора.

В предусмотренных настоящим пунктом случаях Договор считается расторгнутым с момента получения Арендатором уведомления об отказе

Арендодателя от исполнения Договора, направляемого в адрес арендатора заказным письмом либо вручаемого под расписку

С заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендованного здания ИП ФИО1 обратился в УМИ г. Владимира 15.08.2024.

Из представленных в материалы дела документов следует, что уведомление о расторжении договора аренды по основанию статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 5.2.6 договора аренды подписано уполномоченным лицом УМИ г. Владимира 09.12.2024, вручено заявителю 23.01.2025. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Доказательств направления до 23.01.2025 направления и вручения ИП ФИО1 иного уведомления об отказе от договора аренды УМИ г. Владимира при рассмотрении настоящего спора не представлено.

Следовательно, на момент принятия Управлением 13.01.2025 решения об отказе заявителю в реализации преимущественного права договор аренды являлся действующим.

Согласно части 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64, 65,

67, 68, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

УМИ г. Владимира указывает, что расторжение договора аренды в одностороннем порядке произведено правомерно, поскольку актами проверки от 18.10.2024, 06.11.2024, 06.12.2024, 25.12.2024 установлены нарушения обязанностей арендатора по договору аренды, а именно: неоднократное нарушение ИП ФИО1 п. 2.3.1, 2.3.2, 2.3.3, 2.3.7, и 2.3.8 договора аренды, в соответствии с которым арендатор обязуется использовать имущество с его целевым назначением, не соблюдается санитарные, технические, противопожарные и иные требования, предъявляемые к использованию нежилого помещения, не поддерживается имущество в исправном состоянии, не проводится ремонт фасада здания, а также не заключены договоры с региональным оператором на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, а также на коммунальные услуги и эксплуатационное обслуживание.

Возражая против указанных доводов, ИП ФИО1 настаивает, что требований о предоставлении доступа в арендованное здание заявитель не получал, никаких проверок сохранности имущества в течение двух лет Управлением не проводилось, таким образом, выводы Управления о ненадлежащем содержании нежилого помещения и неиспользование его не по целевому назначению не подтверждены соответствующими доказательствами.

В этом случае арбитражный суд обращает внимание на продолжительность арендных отношений (право аренды здания предоставлено ИП ФИО1 на основании договора аренды

от № 6905 от 08.07.2022, и не выбывало из владения арендатора до 23.01.2025), а также отсутствие сведений о проведении Управлением проверок содержания арендованного имущества до 18.10.2024, доказательств взыскания в судебном или ином порядке стоимости коммунальных услуг или арендных платежей.

Также судом учитывается, что акты от 18.10.2024, 06.11.2024, 25.12.2024 не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств ненадлежащего использования помещения, поскольку проверка зафиксированная актами обследования, проведена в одностороннем порядке, в отсутствие уполномоченных арендатором лиц, а также в отсутствие доказательства уведомления Управлением арендатора о проведении такой проверки.

Иных доказательств ненадлежащего осуществления ИП ФИО1 пользования арендованным зданием, зафиксированных Управлением до момента обращения с заявлением о реализации права преимущественного приобретения от 15.08.2024 Управлением не представлено.

Согласно пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134

«О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации» или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

ИП ФИО1 в своем заявлении указывает, что односторонний отказ УМИ г. Владимира от договора аренды в период рассмотрения ее заявления о выкупе арендованного имущества в порядке статьи 9 Закона

№ 159-ФЗ, указывал на недобросовестность действий УМИ г. Владимира , выразившихся в одностороннем расторжении договора в период после подачи заявления о реализации им преимущественного права.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации

от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» были также даны разъяснения о необходимости оценки действий участников гражданских отношений при рассмотрении споров судами. Пункт 1 указанного постановления предусматривает, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

Суд учитывает, что в период действия договора (с 08.07.2022 по 23.01.2025) Управлением проверки соблюдения Предпринимателем целевого использования арендованного имущества, а также содержания нежилого помещения в надлежащем состоянии не проводились, доказательств обратного не представлено.

Таким образом, действия УМИ г. Владимира выразившиеся в осуществлении проверок о соблюдении целевого использования арендованного имущества, а также о его содержании в надлежащем

состоянии после подачи заявления предпринимателем, одностороннем отказе от исполнения договора аренды, принимая во внимание статью 9 Закона

№ 159-ФЗ, пункт 5 информационного письма № 134, свидетельствуют о воспрепятствовании им в реализации предпринимателем права на приобретение имущества.

Кроме того, заявителем оспаривается Постановление Администрации города Владимира № 2598 от 20.11.2024 «О закреплении на праве оперативного управления за МКУ «УАЗ» нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>-кв.1».

Заявитель указывает, что вышеназванное Постановление, принято Администрацией города Владимира незаконно и принято для создания препятствий в осуществлении предпринимательской деятельности.

Пунктом 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Между тем, пунктом 3 части 2 статьи 1 Федерального закона

от 22.07.2008 № 159-ФЗ действие названного Закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Так, из материалов дела следует, что нежилое помещение площадью 68,6 кв. м в доме № 12а по ул. Стрелецкая г. Владимира закреплено на праве оперативного управления за муниципальным казенным учреждением «Управлением административными зданиями администрации города Владимира», согласно постановлению Администрации города Владимир от 20.11.2024 № 2598.

Согласно выписке из ЕГРН нежилое помещение с кадастровым номером 33:22:011027:220, площадью 68,6 кв. м в доме № 12а по ул. Стрелецкая г. Владимира принадлежит муниципальному казенному учреждению «Управление административными зданиями администрации города Владимира» на праве оперативного управления с 29.11.2024, о чем сделана запись регистрации.

Как указывает заявитель и не оспаривается заинтересованным и третьим лицами, при закреплении в оперативное управление Учреждения нежилое помещение не выбывало из фактического владения ИП ФИО1 Предприниматель владела и пользовалась этим помещением по договору аренды более 2 лет до закрепления их на праве оперативного управления за третьим лицом, так и продолжает ими владеть до настоящего времени. То есть фактической передачи помещения из муниципальной казны в оперативное управление Учреждения не было.

Из материалов дела, постановление о передаче имущества в оперативное управление МКУ «Управление административными зданиями администрации города Владимира» издано Администрацией 20.11.2022, после вступления в силу Закона № 159-ФЗ, заключения договоров аренды с предпринимателем, а также после обращения ИП ФИО1 за реализацией преимущественного права выкупа, в связи с чем, расценивается судом как имеющее своей целью воспрепятствование реализации обществом права на приобретение имущества.

Согласно материалам дела, на момент принятия решения о передаче имущества в оперативное управление срок действия договора аренды не истек. При этом обращением от 15.08.2022 поданным до принятия указанного постановления, предприниматель заявила о намерении реализовать предоставленное ей Законом № 159-ФЗ преимущественное право выкупа.

Таким образом, в рассматриваемом случае передача имущества на праве оперативного управления МКУ «Управление административными зданиями

администрации города Владимира» после принятия Закона № 159-ФЗ, в период действия договоров аренды не может являться препятствием для реализации предусмотренного законодательством преимущественного права на приобретение предпринимателем арендуемого имущества в собственность. Наличие оснований для отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ИП ФИО1 нежилого помещения, площадью 68,6 кв.м., расположенного по

ул. Стрелецкой, д.12а г. Владимира не нашло своего подтверждения при рассмотрении настоящего дела.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о совершении Администрацией действий, направленных на воспрепятствование Предпринимателю в реализации имеющегося у него преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В этой связи суд полагает, что требования о признании незаконными постановление Администрации города Владимира от 20.11.2024 № 2598 и отказ в реализации преимущественного права, выраженный в письме УМИ

г. Владимира от 13.01.2025 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные

полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Между тем, при разрешении вопроса о восстановлении нарушенных прав арбитражный суд не должен подменять орган, с учетом его полномочий, предусмотренных действующим законодательством, и вмешиваться в его компетенцию судебным актом в пользу заявителя.

В рассматриваемом случае суд в качестве способа восстановления нарушенного права заявителя полагает возможным возложить на УМИ

г. Владимира и Администрацию г. Владимира обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона

от 22.07.2008 № 159-ФЗ по заявлению индивидуального предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения.

При указанных обстоятельствах требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по оплате госпошлины относятся на заинтересованных лиц на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным постановление от 20.11.2024 № 2598

«О закреплении на праве оперативного управления за МКУ «УАЗ» нежилого

помещения, расположенного по адресу: <...>».

Признать незаконным и не соответствующим Федеральному закону

от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» отказ Управления муниципальным имуществом города Владимира в приобретении арендуемого муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу:

<...>, оформленный письмом за исх. № 26-08/35 от 13.01.2025

Обязать Управление муниципальным имуществом города Владимира и Администрацию города Владимира устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения юридически значимых действий, указанных в части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, направленных на реализацию преимущественного права на выкуп нежилого помещения площадью 68,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Владимир,

ул. Стрелецкая, д.12а, кадастровый номер 33:22:011027:220.

Взыскать с Управления муниципальным имуществом города Владимира в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 10 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с Администрации города Владимира в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1

10 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины

Исполнительный лист выдать после вступления настоящего решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (г. Нижний Новгород) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья М.С. Середенко