Решение от 6 мая 2024 г. по делу № А56-79727/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-79727/2023
06 мая 2024 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 06 мая 2024 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Потыкаловой К.Р.,


при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Гелиос» (ИНН: <***>),

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН: <***>),

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»,

о взыскании,


при участии: согласно протоколу судебного заседания от 17.04.2024,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Гелиос» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о взыскании 2 203 098 рублей 94 копеек убытков, 157 364 рублей 21 копейки неосновательного обогащения.

Распоряжением заместителя председателя суда от 06.02.2024 дело передано в производство судье Потыкаловой К.Р.

В настоящем предварительном судебном заседании надлежащим образом извещенные истец и ответчик обеспечили явку своих представителей. Третье лицо извещено надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации явку представителя не обеспечило, ранее направляло в суд правовую позицию по существу требований.

Представитель истца приобщил к материалам дела справочный расчет, требования иска поддержал. Ответчик возражал по доводам письменного отзыва и дополнений.

С учетом мнения сторон, суд признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Гелиос» (далее по тексту - арендатор) и Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее по тексту – арендодатель) был заключен договор от 17.05.2007 № 11-А139438, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение за плату помещение 2-Н по адресу Санкт-Петербург, Измайловский проспект пр., д. 31, лит. А (далее по тексту – помещение).

Арендатор обратился в Комитет с заявлением о выкупе помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Комитет Распоряжением от 21.12.2018 №2625-рз принял решение о приватизации помещения по цене 21 900 000 рублей, определенной на основании заключения ГУП «ГУИОН». АО «Фонд имущества Санкт–Петербурга» уведомил арендатора о принятии решения о реализации преимущественного права на выкуп помещения и 17.01.2019 направил проект договора купли-продажи с предложением о его подписании. В ответ на письмо арендатора Комитет письмом от 25.02.2019 сообщил о невозможности изменения цены выкупа объекта.

Поскольку стороны не достигли согласия в определении цены выкупа помещения, общество «Гелиос» обратилось в суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Решением суда от 28.05.2020 по делу № А56-27376/2019 требования иска об урегулировании разногласий удовлетворены, пункт 2.1 договора выкупа помещения содержит условие о цене продажи объекта 20 000 000 рублей. Указанные обстоятельства являются преюдициальными в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Договор купли-продажи заключен между обществом «Гелиос» и Комитетом 28.08.2020 № 4649-ППс в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях Договора Объект, расположенный по адресу: <...>, литера А, пом. 2- Н.

Полагая, что Комитет уклоняясь от заключения договора путем завышения выкупной стоимости помещения в период с 25.02.2019 по 25.08.2020 причинил убытки обществу на суммы арендных платежей, выплаченных по договору от 17.05.2007 № 11-А139438, а также неосновательно обогатился на сумму арендного платежа по договору, действие которого прекратилось в связи с заключением договора купли-продажи, общество обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами возник спор относительно цены Объекта.

После принятия решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Решением суда по делу А56-27376/2019 требования иска об урегулировании разногласий удовлетворены, пункт 2.1 договора выкупа помещения содержит условие о цене продажи объекта 20 000 000 рублей. Указанные обстоятельства являются преюдициальными в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В статье 15 ГК РФ отмечается, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из части 2 статьи 393 ГК РФ следует, что возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

Наличие убытков истцом обосновывается действовавшим до заключения договора купли-продажи договора аренды помещения, размер убытков определен перечисляемыми арендными платежами.

В обоснование причинной связи между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и возникновением убытков истец указывает следующее.

В соответствии с п. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации: 1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества

При проведении оценки рыночной стоимости имущества в рамках реализации истцом своего права выкупа, ответчик поручил осуществить такую оценку своему подведомственному учреждению Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества». Таким образом, первоначально в суде истец фактически оспаривал достоверность предложенной ответчиком рыночной стоимости приобретаемого по преимущественному праву нежилого помещения. Истец же, имея право на приобретение имущества по рыночной стоимости, на стадии принятия ответчиком решения о порядке и условиях приватизации, никак не могло участвовать в определении рыночной стоимости приобретаемого имущества.

Из изложенного суд приходит к выводу о нарушении Комитетом процедуры в части установления завышенной стоимости имущества, что подтверждено вступившим в законную силу решением суда, а повлекло увеличение для истца периода аренды выкупаемого имущества и, как следствие, несение убытков на сумму перечисляемых арендных платежей до даты заключения договора.

Таким образом, расчет убытков на 2 203 098 рублей 94 копейки за период с 25.02.2019 по 28.08.2020 судом проверен, признан правильным и обоснованным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела. Доказательства несения расходов на аренду помещения подтверждается представленными в дело доказательствами, не оспариваются сторонами.

Возражения ответчика относительно соблюдения процедуры, установленной Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ опровергается вступившим в законную силу решением суда по делу № А56-27376/2019.

Также истец просит взыскать с истца 157 364 рублей 21 копейки неосновательного обогащения.

Согласно п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

После заключения договора купли-продажи и перехода недвижимости в собственность покупателя (ранее арендатора), основания для внесения арендных платежей (и удержания ранее перечисленных платежей) отсутствуют.

Статьей 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Оснований для удержания денежных средств после вступления в законную силу решения суда по правилам статьей 445, 446 ГК РФ у ответчика не имелось.

Расчет неосновательного обогащения судом проверен, признан обоснованным.

Возражения ответчика о пропуске срока исковой давности судом отклоняются, поскольку решение суда в части установления цены выкупа имущества вступило в законную силу изготовлением полного текста определения суда по делу А56-27376/2019, которым было прекращено производство по апелляционной жалобе в связи с принятием отказа от жалобы ее подателя - общества с ограниченной ответственностью «Гелиос», что также подтверждается самим ответчиком путем определения момента заключения договора купли-продажи.

В связи с изложенным, суд полагает требования иска подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области



решил:

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гелиос» (ИНН: <***>) 2 203 098 рублей 94 копеек убытков, 157 364 рублей 21 копейки неосновательного обогащения, 34 802 рубля расходов по уплате государственной пошлины за подачу иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.



Судья Потыкалова К.Р.