Решение от 20 сентября 2018 г. по делу № А56-32304/2018

4186/2018-542357(2)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-32304/2018
20 сентября 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 20 сентября 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Шарм» (197183, Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 10, ОГРН <***>, ИНН <***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт- Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: 1) Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», 2) Санкт- Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»

об урегулировании разногласий,

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 04.09.2018, - от ответчика: представитель не явился, извещен,

- от третьих лиц: 1) представитель не явился, извещен, 2) представитель ФИО3, по доверенности от 09.01.2018, представитель ФИО4, по доверенности от 09.01.2018,

- от иных лиц: эксперт ООО «Городской центр оценки» ФИО5, личность удостоверена на основании паспорта,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Шарм» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету имущественных отношений Санкт- Петербурга (далее – ответчик, Комитет), об урегулировании разногласий, возникших между и Обществом, при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 10, лит. А, пом. 2-Н, обязании Комитета принять разногласия к проекту договора купли-продажи указанного объекта, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта

составляет 14 600 000 (четырнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей, НДС не облагается».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН).

В судебном заседании Общество поддержало заявленные требования в полном объеме, а также ранее заявленное ходатайство об отказе от иска в части требования о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 10, лит. А, пом. 2-Н, в размере 23 000 000 руб., определенной в отчете об оценке от 21.12.2017 № 31-8-0354(109)-2017, выполненном Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Ответчик и Фонд имущества, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

ГУП ГУИОН против удовлетворения иска возражало, ходатайствовало о назначении по делу повторной экспертизы.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета) и Обществом заключен договор аренды № 17-А001253 от 27.12.2012, в соответствии с которым Комитет предоставил Обществу за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 10, лит. А, пом. 2-Н, площадью 195,6 кв.м, 1 этаж, кадастровый номер 78:34:4141Г:2:3:11 (далее – объект).

Общество 06.12.2017 обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение объекта в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Распоряжением от 29.12.2017 № 2711-рз Комитетом принято решение об осуществлении приватизации объекта, определены условия приватизации, в том числе установлено, что в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 21.12.2017 № 31-8-0354(109)-2017, выполненным ГУП ГУИОН, цена продажи объекта составляет 23 000 000 руб.

Обществу был направлен договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, согласно пункту 2.1 которого цена продажи установлена в размере 23 000 000 руб.

14.02.2018 Общество представило представителю собственника имущества - Фонду имущества протокол разногласий по пункту 2.1 договора купли-продажи, предложив установить цену продажи объекта в размере 12 800 000 руб.

Письмом от 27.02.2018 № 1929/19 Фонд имущества сообщил Обществу об отсутствии у Фонда имущества полномочий на изменение условий приватизации объекта, а также разъяснил право Общества оспорить в суде условия продажи и достоверность величины рыночной оценки.

Общество, полагая, что цена продажи объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости от

21.12.2017 № 31-8-0354(109)-2017, выполненным ГУП ГУИОН, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона № 159-ФЗ.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом № 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 4 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли- продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе

передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, поскольку исходя из требований Общества, заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, спор по делу подлежит рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

В целях урегулирования возникших разногласий судом назначена судебная экспертиза.

Согласно правовой позиции, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, осуществление оценки рыночной стоимости спорного помещения должно быть произведено на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа имущества обществом.

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Городской центр оценки» от 26.07.2018 величина рыночной стоимости на дату оценки – 06.12.2017 составляет 14 600 000 руб.

В связи с представленными ГУП ГУИОН замечаниями на заключение от 26.07.2018 эксперт общества с ограниченной ответственностью «Городской центр оценки» ФИО5 был вызван в судебное заседание для дачи пояснений по подготовленному заключению. Кроме этого ГУП ГУИОН ходатайствовало о назначении повторной судебной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам, может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Все замечания, изложенные ГУП ГУИОН в заключении, мотивированно отклонены экспертом при даче пояснений в судебном заседании. Подробные ответы на каждое из замечаний приведены экспертом в письменных пояснениях, приобщенных к делу.

Принимая во внимание, что доводы ГУП ГУИОН в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы не нашли своего подтверждения в материалах дела, иных документально обоснованных возражений относительно подготовленного экспертного заключения участвующие в деле лица не представили, по результатам

исследования данного документа суд признает экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Городской центр оценки» от 26.07.2018 надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.

При таком положении суд приходит к выводу о том, что разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи по пункту 2.1 договора в части выкупной цены нежилого помещения 2-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 10, лит. А, подлежат урегулированию принятием договора в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 14 600 000 руб. в соответствии с заключением эксперта от 26.07.2018.

Судебные расходы истца по уплате государственной пошлины, а также за проведенную экспертизу, распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы истца на оплату услуг представителя, с учетом характера спора, подлежат частичному удовлетворению, в размере 30 000 руб.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Принять отказ от иска в части требования о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 10, лит. А, пом. 2-Н, в размере 23 000 000 руб., определенной в отчете об оценке от 21.12.2017 № 31-8-0354(109)-2017, выполненном Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости». Производство по делу в этой части прекратить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Шарм», при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, д. 10, лит. А, пом. 2-Н, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 14 600 000 (четырнадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей, НДС не облагается».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Шарм» 30 000 руб. судебных расходов за проведение экспертизы, 30 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя, 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении заявления о взыскании расходов на оплату услуг представителя отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.