Решение от 2 августа 2021 г. по делу № А41-10210/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-10210/21
02 августа 2021 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 28 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 02 августа 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Н.А.Чекаловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ГУП МО «Леоновское» (ИНН <***>)

к ОАО «Реутовское управление производственно-технической комплектации» (ИНН <***>),

третье лицо Министерство имущественных отношений Московской области,

о взыскании неосновательного обогащения

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

установил:

Государственное унитарное предприятие Московской области «Леоновское» (далее – ГУП МО «Леоновское», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Открытому акционерному обществу «Реутовское управление производственно-технической комплектации» (далее – АО «Реутовское управление производственно-технической комплектации», ответчик) с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании неосновательного обогащения за пользование объектами в период с 01.10.2020 по 01.05.2021 в размере 1909936,00 руб.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в деле принимает участие Министерство имущественных отношений Московской области.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против иска.

Третье лицо в письменных пояснениях поддержало позицию истца.

Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

11.10.1990 между ТПО ЖКХ Московской области (арендодатель) и трудовым коллективом треста «Мособлдорремстрой» (арендатор) был заключен договор аренды имущества и средств государственного предприятия (далее – договор аренды).

по условиям которого (п. 1.1. договора аренды) арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду основные фонды по фактической, на момент передачи (с учетом износа) стоимости и оборотные средства по действующим ценам (приложение № 1). В соответствии с п. 4.3. договора аренды договор вступает в силу с 01.10.1990 г. и действителен по 01.10.2005 г. Договор переоформлен арендатором с Комитетом по управлению имуществом Московской области (постановление Президиума ВАС от 2 июля 2002 г. N 8230/01). Министерство имущественных отношений Московской области (далее – «истец») в соответствии с постановлением Правительства Московской области от 18.08.2000 г. № 78/21 «О формировании Министерства имущественных отношений» является правопреемником Комитета по управлению имуществом Московской области.

Арендное предприятие «Мособлдорремстрой» преобразовано в ОАО «Мособлдорремстрой», которое было реорганизовано в форме выделения в ОАО «Реутовское УПТК» (далее – «ответчик»). К ОАО «Реутовское УПТК» от ОАО «Мособлдорремстрой» перешло имущество, являющееся объектом аренды в соответствии с актом № 1-А от июня 2000 г. 22.07.1994 г. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды 27.06.2000 г. между ОАО «Реутовское УПТК» и Комитетом по управлению имуществом Московской области было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с условиями которого п. 2.2. дополнительного соглашения от 22.07.1994 г. к договору аренды был изложен в следующей редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущественный комплекс по балансу на 01.12.99 общей балансовой стоимостью 3 794 938 руб., износ на дату передачи 1 478 840 руб. согласно приложениям 1а и 1б и приложению № 2 (разделительный баланс и передаточный акт) к дополнительному соглашению. Дополнительным соглашением от 27.06.2000 г. к договору аренды стороны изложили п. 4.1. в следующей редакции: «За передаваемое в аренду имущество арендатор уплачивает арендную плату по расчету и в размерах согласно приложению № 3 к настоящему дополнительному соглашению, являющемуся неотъемлемой частью договора».

Указанные обстоятельства установлены также в рамках дела № А41-25547/15 (решение от 16.07.2015).

Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 09.02.2018 № 13ВР-166 прекращено право оперативного управления ГБУ МО «Мосавтодор» на недвижимое имущество согласно приложению, имущество указанное в п. 1 распоряжения закреплено на праве хозяйственного ведения за ГУП МО «Леоновское».

Таким образом, истцу на праве хозяйственного ведения согласно распоряжению Министерства имущественных отношений Московской области от 09 февраля 2018 года № 13ВР-166 (копия прилагается) принадлежат следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: <...> (далее – Объекты, выписки из Единого государственного реестра недвижимости прилагаются):

№ п/п

Наименование

Кадастровый номер

1.

Здание электроцеха

48:19:6010201:96

2.

Здание материального склада

48:19:6010201:95

3.

Здание первичного дробления, здание приемного бункера, перегрузочный цех

48:19:6010201:113

4.

Станция очистки сточных вод

48:19:6010201:15

5.

Подъездная автодорога

48:19:0000000:5059

6.

Здание котельной с пристройкой и дымовой трубой

48:19:0000000:4176

7.

Подъездной железнодорожный путь

48:19:0000000:5158

8.

Административное здание

48:19:0000000:4335

9.

Гараж и производственно-бытовой корпус

48:19:6010201:114

10.

Локомотивное депо

48:19:6010201:24

11.

Склад горюче-смазочных материалов

48:19:6010201:18

12.

Станция очистки сточных вод

48:19:6010201:19

13.

Овощехранилище

48:19:6010201:27

14.

Сооружение насосной артскважины

48:19:6010201:32

15.

Здание диспетчерской погрузочного участка

48:19:6010201:22

16.

Ремонтная мастерская

48:19:6010201:17

17.

Трансформаторная подстанция

48:19:6010201:26

18.

Погрузочная площадка

48:19:0000000:4370

19.

Здание контрольно-технического пункта

48:19:6010201:23

20.

Ограждение артскважины

48:19:0000000:5058

21.

Освещение территории производственной базы ЛЭП 0,4 кВ

48:19:0000000:5166

22.

ЛЭП 6 кВ (Подземная и воздушная сети)

48:19:0000000:5020

23.

Ворота, ограждение производственной базы

48:19:0000000:5085

Письмом № 19 от 30.09.2020 к Минмособлимуществу ответчик сообщил, что 30.09.2020 истекает очередной срок действий договора аренды имущества по адресу <...> арендодатель – Минмособлимущество, арендатор – ОАО «Реустовское УПТК», в связи с чем просит либо расторгнуть договор аренды, либо продлить срок его действия.

Письмом от 06.11.2020 № 15исх-33080 Минмособлимущество сообщило ответчику, что распоряжением министерства от 09.02.2018 № 13ВР-166 имущественный комплекс по указанному адресу передан в хозяйственное ведение ГУП МО «Леоновское», которое в силу ст.ст. 213, 294 ГК РФ должно решать дальнейшую судьбу договора аренды.

В октябре 2020 года по заданию истца была проведена оценка рыночной стоимости права собственности и права пользования и владения на условиях аренды спорными объектами недвижимого имущества, составлен отчет об оценке № 110-20 от 12.10.2020, согласно которому рыночная стоимость аренды спорного объекта составляет: в год 3929000 руб., в месяц 327417 руб. с учетом НДС.

Истец полагает, что ответчиком получено неосновательное обогащение в виде невнесенных арендных платежей в размере рыночной стоимости арендной платы, за период с 01 октября по 01 июня 2021 года.

В претензии к ответчику истец потребовал возвратить неосновательное обогащение, после чего обратился в суд с иском.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал на отсутствие неосновательного обогащения, а размер платы за пользование имуществом должен рассчитываться в соответствии со ст. 622 ГК РФ в размере арендной платы, установленной договором аренды. В указанном размере арендные платежи вносились ответчиком в пользу третьего лица – Минмособлимущества. Ответчик также указал, что обращался к ответчику и третьему лицу за решением вопроса о расторжении договора аренды или продлении срока его действия, однако данный вопрос не был решен, договор аренды не расторгнут, в установленном законом порядке возврат объектов не произведен.

В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 708 ГК РФ).

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66) установлено, что в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, установленный нормой пункта 1 статьи 617 ГК РФ принцип сохранения договора аренды неизменным в части прав и обязанностей арендатора и нового арендодателя означает не только то, что с момента перехода права собственности на сданное в аренду имущество у арендатора возникает право пользоваться являющимся объектом аренды имуществом на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем, а новый арендодатель имеет право требовать внесения арендатором аренды платы на условиях, определенных договором аренды с предыдущим арендодателем; смысл указанной нормы состоит прежде всего в том, чтобы обеспечить арендатору, от волеизъявления которого не зависело обстоятельство состоявшегося перехода права собственности на сданное в аренду имущество, неизменность его правового статуса и обязательств, вытекающих из договора аренды.

Законодатель гарантировал арендатору сохранение договора аренды в силе при замене одного арендодателя (кредитора) другим и указал, что договор при этом не теряет своей юридической силы. Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

В соответствии с ч. 1 ст. 2 Закона Московской области от 10.07.2009 № 88/2009-ОЗ «Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области», арендодателями областной собственности являются: государственные унитарные предприятия Московской области в отношении областной собственности, закрепленной за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 ГК РФ).

В силу ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (п. 1). При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (п. 2).

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Пунктами 1, 2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20, 21, 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – постановление № 73) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Факт заключения с ответчиком договора аренды спорного имущества истцом, третьим лицом не оспаривается, подтверждается материалами дела и вступившим в законную силу судебным актом.

Данный договор аренды не был оспорен, признан недействительным.

В соответствии с п. 4.3 договора, договор вступает в силу с 01.10.1990 и действителен по 01 октября 2005 года. При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора по окончании срока он считается продленным на тот же срок, какой был предусмотрен договором.

После окончания срока действия договора арендованное имущество не возвращено, акт возврата в установленном порядке не подписан.

Уведомлением от 30.06.2020 № 410 истец предупредил ответчика об окончании срока действия договора аренды и о прекращении арендных отношений после окончания срока его действия.

01.10.2020 ОАО «Реутовское УПТК» в одностороннем порядке в присутствии представителей арендатора составлен акт от 01.10.2020, из которого следует, что 01.10.2020 к 08 час. 00 мин. представители арендатора явились и в течение полного рабочего дня находились по адресу: <...> и по адресу <...> для осуществления необходимых действий, связанных с передачей арендодателю недвижимого имущества по договору аренды от 11.10.1990. Представители арендодателя в указанную дату в течение всего времени на приемку не явились, действия по приемке-передаче имущества не осуществили.

В материалах дела отсутствуют письма, уведомления истцом ответчика с требованием возвратить арендуемые объекты, с указанием даты осмотра и подписания акта о возврате.

При этом имеются неоднократные обращения, направленные ответчиком истцу и третьему лицу, о дальнейшей судьбе договора аренды (от 30.09.2020, 08.12.2020).

Таким образом, ответчик в спорный период с октября по май продолжил пользование арендованным имуществом, и должен был вносить арендодателю (истцу) арендные платежи в размере, предусмотренном договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Истец с 2018 года являлся арендодателем имущества, и являлся надлежащим лицом, в пользу которого должны были вноситься арендные платежи.

Доказательств внесения ответчиком арендных платежей в пользу истца в материалы дела не представлено.

Невнесение арендодателю (истцу) арендных платежей в спорный период привело к неосновательному обогащению ответчика за счет истца.

Размер неосновательного обогащения подлежит расчету в соответствии с предусмотренным договором аренды расчетом арендных платежей.

Пунктом 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения предусмотрен следующий расчет арендных платежей: за передаваемое в аренду имущество арендатор уплачивает арендную плату по расчету и в размерах согласно приложению № 3 к настоящему дополнительному соглашению, являющемуся частью договора.

Ответчиком представлен расчет арендных платежей за периоды: октябрь, ноябрь, декабрь 2020, январь, февраль, март, апрель, май, июнь 2021 года (4 квартал 2020 и 1-2 кварталы 2021), согласно расчету размер арендных платежей составил 459130 руб. за период с октября 2020 по июнь 2021 года.

Расчет ответчика истцом не оспорен.

Оснований для расчета неосновательного обогащения в размере рыночной стоимости аренды в заявленный период, на основании представленного истцом отчета об оценке, судом не установлено, поскольку договором возможности такого изменения цены аренды не предусмотрено, какие-либо нормативные правовые акты, предоставляющие право арендодателю на одностороннее изменение порядка исчисления арендной платы и устанавливающие регулируемую арендную плату за спорное имущество, отсутствуют, доказательств об обратном не представлено.

Таким образом, расчет неосновательного обогащения должен производиться в размере арендных платежей согласно условиям договора аренды.

За заявленный истцом период – с 01.10.2020 по 01.06.2021, исходя из расчета ответчика, размер неосновательного обогащения составил 386020 руб.

В данной части заявленные требования подлежат удовлетворению.

Расходы истца по государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Реутовское управление производственно-технической комплектации» в пользу Государственного унитарного предприятия Московской области «Леоновское» 386020,00 руб. неосновательного обогащения и 10720,00 руб. расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

СудьяН.ФИО2