Постановление от 25 января 2017 г. по делу № А72-2561/2016

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

Дело № А72-2561/2016
г. Самара
26 января 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2017 г.

Постановление суда в полном объеме изготовлено 26 января 2017 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сергеевой Н.В.,

судей Бажана П.В., Филипповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием:

от Администрации города Ульяновска – извещен, не явился;

от общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» – извещен, не явился;

от Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска – извещен, не явился;

от Индивидуального предпринимателя ФИО2 – извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Администрации города Ульяновска

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 22 сентября 2016 года по делу №А72-2561/2016 (судья Леонтьев Д.А.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дельфин» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Ульяновска,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

– Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>),

– Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 304732608400059, ИНН <***>),

об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Дельфин» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании недействительным постановления Главы города Ульяновска от 24.12.2015 № 6571 об утверждении решения об условиях приватизации в части:

- размера рыночной стоимости помещении общей площадью 721,5 кв.м с кадастровым номером 73:24:010907:2747 расположенного по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, ул. Варейкиса, дом 2 «Б»;

- включения в решение условия о приобретении в собственность 9674/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2 329,3 кв.м с кадастровым номером 73:24:010907:4.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска, индивидуальный предприниматель ФИО2.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 22 сентября 2016 г. признано недействительным постановление Главы Администрации города Ульяновска от 24.12.2015 №6571 об утверждении решений об условиях приватизации в части:

- размера рыночной стоимости помещения общей площадью 721,5 кв.м., с кадастровым номером 73:24:010907:2747, расположенного по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, улица Варейкиса, дом 2Б;

- включения в решение об условиях приватизации условия о приобретении в собственность 9 674/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2 329,3 кв.м. с кадастровым номером 73:24:010907:4.

Администрации г.Ульяновска вменено в обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В апелляционной жалобе Администрация г.Ульяновска, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 156 АПК РФ.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 10.10.2007 г. между Комитетом по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (далее также - Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска (после переименования)) и обществом с ограниченной ответственностью «Дельфин» (далее - общество, ООО «Дельфин», заявитель) заключен договор аренды №9377/516 нежилого помещения, общей площадью 739,5 кв.м по улице Варейкиса, дом 2Б в г.Ульяновске.

10.07.2014 г. ООО «Дельфин» обратилось к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений.

13.01.2016г. Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска направило в адрес ООО «Дельфин» проект договора купли-продажи арендуемых обществом помещений.

22.01.2016 г. ООО «Дельфин» получило предложение о заключении договора купли-продажи.

Не согласившись с условиями договора купли-продажи, ООО «Дельфин» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании недействительным постановления Главы города Ульяновска от 24.12.2015 № 6571 об утверждении решения об условиях приватизации в части размера рыночной стоимости помещении общей площадью 721,5 кв.м с кадастровым номером 73:24:010907:2747 расположенного по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, ул. Варейкиса, дом 2 «Б»; включения в решение условия о приобретении в собственность 9674/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2 329,3 кв.м с кадастровым номером 73:24:010907:4.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

ООО «Дельфин» является арендатором нежилого помещения, общей площадью 739,5 кв.м по улице Варейкиса, дом 2Б в г.Ульяновске. Договором аренды определена арендная плата в размере 67 296 руб.

30.01.2016 г. от администрации города поступило письмо, согласно которому, обществу предложено приобрести арендуемое имущество в собственность. Обоснование цены, по которой обществу предложено выкупить имущество в собственность и расчеты, не были представлены.

Согласно договору купли-продажи № б/н, рыночная стоимость (НДС не предусмотрен) вышеназванных нежилых помещений - 13 148 435 руб. Рыночная стоимость 9674/10000 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 2329,3 кв.м, составляет - 1 944 000 руб. Всего стоимость составила - 15 092 435 руб.

В соответствии со ст.11 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон №178-ФЗ) стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статья 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, устанавливающая льготную цену выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

В связи с чем заявитель считает включение в решение об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества условия об одновременной приватизации ООО «Дельфин» доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 2 329,3 кв.м, незаконным.

Закон №178-ФЗ регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

В силу п.4 ст.28 Закона №178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Закона №159-ФЗ», действие Закона №159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Собственники указанных объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст.14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Доводу администрации о том, что приватизация здания, строения, сооружения невозможна без одновременной приватизации земельного участка, на котором они расположены, судом первой инстанции дана надлежащая оценка в решении суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Закона №159-ФЗ», действие Закона №159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В соответствии со статьей 3 Закона №178-ФЗ данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

В силу п.4 ст.28 Закона №178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Судом первой инстанции достоверно установлено, что ООО «Дельфин» приватизируется часть здания, расположенного по ул. Варейкиса, дом 2 «Б» в г.Ульяновске.

Также судом обоснованно приняты во внимание доводы ООО «Дельфин», что в рассматриваемых обстоятельствах приватизации, оно вынуждено будет выкупить долю земельного участка по рыночной цене, однако в случае выкупа доли земельного участка после приватизации нежилых помещений, будет вправе применить льготную цену выкупа земельного участка.

В силу статьи 11 Закона №178-ФЗ стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статья 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, устанавливающая льготную цену выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для признания незаконным включение в решение об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества условия об одновременной приватизации ООО «Дельфин» 9674/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2329,3 кв.м с кадастровым номером 73:24:010907:4.

С учетом изложенного, обоснованно признано недействительным оспариваемое постановление от 24.12.2015 №6571 об утверждении решения об условиях приватизации в части включения в решение условия о приобретении в собственность 9674/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 2329,3 кв.м с кадастровым номером 73:24:010907:4.

В части требования о признании недействительным оспариваемого постановления в части размера рыночной стоимости помещения общей площадью 721,5 кв.м, с кадастровым номером 73:24:010907:2747, расположенного по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, улица Варейкиса, дом 2Б, суд также пришел к правильным выводам.

ООО «Дельфин» заявляло в ходе рассмотрения дела о том, что рыночная стоимость приватизируемых им нежилых помещений, указанная в постановлении Главы Администрации города Ульяновска от 24.12.2015 №6571, является завышенной.

В целях определения рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества для приватизации судом первой инстанции поручено проведение экспертизы ООО «Бизнес-Оценка-Аудит», эксперту ФИО3.

Согласно заключению эксперта №607 СЭ/16 от 14.09.2016 г., рыночная стоимость помещения пл.721,5 кв.м. с кадастровым номером 73:24:010907:2747, расположенного по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, ул. Варейкиса, дом 2 «Б», по состоянию на 22.09.2015 - 9 518 189 руб. Рыночная стоимость 9674/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, пл.2 329,3 кв.м. с кадастровым номером 73:24:010907:4 по состоянию на 22.09.2015 составляет 1 073 072 руб. Всего: 10 591 261 руб.

При оценке экспертного заключения, составленного ООО «Бизнес-Оценка-Аудит», судом обоснованно принято во внимание, что заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имелось. Доказательств того, что этот эксперт по своей квалификации не мог провести назначенную судом экспертизу, а также провел ее некомпетентно или предвзято, суду не представлено. Выводы эксперта в достаточной степени являются мотивированными.

При таких обстоятельствах суд правильно удовлетворил заявленные требования о признании недействительным постановления Главы Администрации города Ульяновска от 24.12.2015 №6571 об утверждении решений об условиях приватизации и в части размера рыночной стоимости помещения общей площадью 721,5 кв.м, с кадастровым номером 73:24:010907:2747, расположенного по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, улица Варейкиса, дом 2Б.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 26.11.2015 г. и определении Верховного суда РФ от 25.03.2016 г. по делу № А72-15793/2014.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (введен Федеральным законом от 25.12.2008 № 281-ФЗ) государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины, в силу чего государственная пошлина в рассматриваемом случае не оплачивается и не взимается.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 22 сентября 2016 года по делу №А72-2561/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий Н.В. Сергеева

Судьи П.В. Бажан

Е.Г. Филиппова