Решение от 29 июля 2022 г. по делу № А65-11127/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-11127/2022


Дата принятия решения – 29 июля 2022 года.

Дата объявления резолютивной части – 22 июля 2022 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Исхаковой М.А., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Акционерному обществу "Национальная страховая компания Татарстан", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района, г.Зеленодольск (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 07.10.2020 о расторжении договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2010, о применении последствий недействительности сделки: признании договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2010 действующим, восстановлении (признании) истца в правах арендатора по договору,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора: Муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии представителей:

от истца – ФИО3, на основании доверенности от 27.05.2022, представлен диплом;

от ответчика 1 (АО "Национальная страховая компания Татарстан" в лице конкурсного управляющего – ГК "Агентство по страхованию вкладов") – ФИО4, на основании доверенности от 07.04.2021, представлен диплом;

от ответчика 2 (Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района) – ФИО5, на основании доверенности от 05.04.2022, представлен диплом;

от третьего лица – не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л :

Истец - Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) - обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчикам – Акционерному обществу "Национальная страховая компания Татарстан", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов", Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района, г.Зеленодольск (ОГРН <***>, ИНН <***>) - о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 07.10.2020 о расторжении договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2020, о применении последствий недействительности сделки: признании договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2010 действующим, восстановлении (признании) истца в правах арендатора по договору.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.05.2022 на основании ст. 51 АПК РФ судом привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципальное учреждение «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Третье лицо явку представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом.

На основании ч.5 ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики исковые требования не признали.

В ходе судебного разбирательства ответчиком 1 представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому в качестве пояснений, обосновывающих заключение соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, указал следующее: 17.11.2020 г. исходящим письмом №71-11ИСХ-304698 от 13.11.2020 г. в адрес Муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» направлены подписанные со стороны АО «НАСКО» документы: соглашение о расторжении договора аренды земельного, акт о приеме-передачи земельного участка от 07.10.2020 г. Исходящее письмо №71-11ИСХ-304698 от 13.11.2020 г. с документами, в соответствии с ШПИ 12799452173275, получено Муниципальным учреждением «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» 21.11.2020 г. Также указал, что расторжение договора аренды земельного участка № Зем-1-429а способствовало сохранению конкурсной массы должника путем снижения текущих расходов и в дальнейшем, наиболее полному удовлетворению требований кредиторов АО «НАСКО». Полагает, что уже на момент отправки Администрацией Зеленодольского района оферты о расторжении договора аренды, АО «НАСКО» перестало быть стороной договора аренды, а новым арендатором стал истец.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее: между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района в лице руководителя муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» (арендодатель) и Акционерным обществом "Национальная страховая компания Татарстан" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Зем-1-429а от 23.12.2010 (том 1, л.д.43-44), согласно условиям которого арендодатель представил, а арендатор принял в аренду на основании постановления руководителя исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района №2228 от 27.10.2010, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 16.02.2007, зарегистрированного в УФРС по РТ 10.05.2007г. № регистрации 16-16-28/023/2007-155 земельный участок площадью 467 кв.м., из земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> кадастровым номером 16:49:010601:1 для использования под эксплуатацию офисного помещения.

Договор заключается и действует с 27.10.2010 по 15.12.2054 (пункт 2.1 договора).

Между Акционерным обществом "Национальная страховая компания Татарстан" (продавец) в лице представителя конкурсного управляющего (ликвидатора) государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор №2020-4874/71 купли- продажи объекта недвижимого имущества от 20.08.2020 (том 1, л.д.10-12), по условиям которого по результатам электронных торгов в форме аукциона по реализации имущества продавца по лоту №4 (протокол от 10.08.2020 №РАД-226188), проведенных в порядке и на условиях, указанных в сообщении о проведении торгов, опубликованном в газете «КоммерсантЪ» от 27.06.2020 №112(6833), продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять нежилое здание 299,1 кв.м., адрес: Республика Татарстан, <...>, имущество (471 поз.), кадастровый номер 16:49:010601:231, ограничения и обременения: запрещение сделок с имуществом, ведутся работы по снятию ограничений, и уплатить за объект цену в размере и сроки, установленные договором.

Право собственности на объект, указанный в договоре, зарегистрировано за Индивидуальным предпринимателем ФИО2 07.10.2020, о чем сделана запись регистрации №16.49.010601.231-16/127/2020-6 (том 1, л.д.15, оборот)

Вышеуказанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 16:49:010601:1, расположенный по адресу: <...>.

Соглашением от 07.10.2020 (том 1, л.д. 13 оборот), заключенным между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района в лице руководителя муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» и Акционерным обществом "Национальная страховая компания Татарстан" в лице представителя конкурсного управляющего (ликвидатора) государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», договор аренды земельного участка № Зем-1-429а от 23.12.2010 расторгнут.

В обосновании исковых требований истец указывает, что на момент заключения соглашения о расторжении договора аренды Акционерное общество "Национальная страховая компания Татарстан" уже не являлось стороной договора аренды, и из этого следует, что оспариваемое соглашение заключено лицом, не являющимся стороной договора аренды (предшествующем арендатором). Также указывает, что в Росреестре отсутствует запись о действующем праве аренды Индивидуального предпринимателя ФИО2 на земельный участок, что препятствует истцу произвести его выкуп по льготной цене.

Полагая, что соглашение о расторжении договора ничтожно по ст. 168 ГК РФ, как посягающее на права Индивидуального предпринимателя ФИО2, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность его прежним собственником расторжения ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

При этом переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Аналогичный подход приведен в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

На основании части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно имеющимся в деле доказательствам право собственности на объект недвижимости, под эксплуатацию которого был предоставлен земельный участок, зарегистрировано за истцом 07.10.2020. При этом 17.11.2020 г. исходящим письмом №71-11ИСХ-304698 от 13.11.2020 г. в адрес Муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» направлены подписанные со стороны бывшего собственника объекта недвижимости АО «НАСКО» документы: соглашение о расторжении договора аренды земельного от 07.10.2020, акт о приеме-передачи земельного участка от 07.10.2020 г. исходящее письмо №71-11ИСХ-304698 от 13.11.2020 г. с документами (том 1, л.д.49-50), что подтверждается списком №8 внутренних почтовых отправлений от 17.11.2020 (том 1, л.д. 51-53). Согласно информации, размещенной на официальном сайте (https://www.pochta.ru/tracking#12799452173275) в соответствии с ШПИ 12799452173275, получено Муниципальным учреждением «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» 21.11.2020 г.

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стала Индивидуальный предприниматель ФИО2, прежний собственник объектов недвижимости Акционерное общество "Национальная страховая компания Татарстан", г. Казань выбыло из арендных правоотношений и не могло подписывать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с арендодателем, предоставленного под проданный объект.

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды совершено лицом, выбывшим из правоотношения и не уполномоченным распоряжаться правами на земельный участок, предоставленный под эксплуатацию проданного им имущества, такое соглашение является сделкой, не соответствующей закону.

Нарушение интересов Индивидуального предпринимателя ФИО2 следует из самого факта распоряжения перешедшими к нему в силу закона арендными правами третьим лицом.

При таких обстоятельствах соглашение от 07.10.2020 о расторжении договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2010, заключенное между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района в лице руководителя муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» и Акционерным обществом "Национальная страховая компания Татарстан" в лице представителя конкурсного управляющего (ликвидатора) государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», признается судом недействительной сделкой.

На момент заключения договора купли-продажи объекта недвижимости договор аренды являлся действующим, в указанной связи к истцу перешло право арендатора на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме.

На основании вышеизложенного, исковые требования о признании недействительным соглашения от 07.10.2020 о расторжении договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2010, о применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2010 действующим, восстановлении (признании) истца в правах арендатора по договору, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Государственная пошлина в силу статьи 110 АПК РФ подлежит отнесению на ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Признать недействительным соглашение от 07.10.2020 о расторжении договора аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2010.

Признать договор аренды земельного участка №Зем-1-429а от 23.12.2010 действующим.

Восстановить Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) в правах арендатора.

Взыскать с Акционерного общества "Национальная страховая компания Татарстан", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3 000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района, г.Зеленодольск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>) 3 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления в полном объеме, через Арбитражный суд Республики Татарстан.



Судья М.А. Исхакова