Решение от 2 июня 2023 г. по делу № А65-35912/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-35912/2022


Дата принятия решения – 02 июня 2023 года.

Дата объявления резолютивной части – 26 мая 2023 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Мазитова А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Бетон+», Ютазинский район, п.г.т. Уруссу, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Исполнительному комитету Ютазинского муниципального района РТ, Ютазинский район, п.г.т. Уруссу, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду для окончания строительства сроком на 3 года земельных участков - кадастровый номер 16:43:070901:59, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Ютазинский муниципальный район, пгт Уруссу, для индивидуального жилищного строительства; - кадастровый номер 16:43:070901:57, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Ютазинский муниципальный район, пгт Уруссу, для индивидуального жилищного строительства; - кадастровый номер 16:43:070901:58, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Ютазинский муниципальный район, пгт Уруссу, для индивидуального жилищного строительства; - кадастровый номер 16:43:070901:67, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Ютазинский муниципальный район, пгт Уруссу, для индивидуального жилищного строительства, выразившееся в письме от 28.11.2022г. исх.№3675-ИК, об обязании Исполнительный комитет Ютазинского муниципального района РТ в 20-ти дневный срок с даты вступления решения суда в силу предоставить ООО «Бетон+» для завершения строительства на условиях договора аренды сроком на 3 года земельные участки:

с участием:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 01.12.2022г. (до перерыва), ФИО3, директор (после перерыва)

от ответчика – не явился,

от третьих лиц - не явились,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Бетон+» обратилось в суд с заявлением к Исполнительному комитету Ютазинского муниципального района РТ о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду для окончания строительства сроком на 3 года земельных участков: - кадастровый номер 16:43:070901:59, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Ютазинский муниципальный район, пгт Уруссу, для индивидуального жилищного строительства; - кадастровый номер 16:43:070901:57, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Ютазинский муниципальный район, пгт Уруссу, для индивидуального жилищного строительства; - кадастровый номер 16:43:070901:58, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Ютазинский муниципальный район, пгт Уруссу, для индивидуального жилищного строительства; - кадастровый номер 16:43:070901:67, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Ютазинский муниципальный район, пгт Уруссу, для индивидуального жилищного строительства, выразившееся в письме от 28.11.2022г. исх.№3675-ИК; об обязании Исполнительный комитет Ютазинского муниципального района РТ в 20-ти дневный срок с даты вступления решения суда в силу предоставить ООО «Бетон+» для завершения строительства на условиях договора аренды сроком на 3 года земельные участки: - кадастровый номер 16:43:070901:59, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Ютазинский муниципальный район, пгт Уруссу, для индивидуального жилищного строительства; - кадастровый номер 16:43:070901:57, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Ютазинский муниципальный район, пгт Уруссу, для индивидуального жилищного строительства; - кадастровый номер 16:43:070901:58, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Ютазинский муниципальный район, пгт Уруссу, для индивидуального жилищного строительства; - кадастровый номер 16:43:070901:67, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: Ютазинский муниципальный район, пгт Уруссу, для индивидуального жилищного строительства.

До рассмотрения спора по существу в соответствии со ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ, третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и Палата имущественных и земельных отношений Ютазинского муниципального района.

До принятия решения по существу суд в соответствии со ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принял заявленное заявителем уточнение заявления в части указания на обязание ответчика совершить действия по предоставлению земельных участков в аренду как на желаемый способ устранения допущенных нарушений его прав, предусмотренный ст.201 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Заявитель поддерживает заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик и третьи лица о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии со ст.123 Арбитражного процессуального кодекса РФ извещены, не явились. Суд в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства этих лиц.

Как следует из материалов дела, 01.09.2022г. заявитель обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года для окончания строительства земельных участков с кадастровыми номерами 16:43:070901:57, 16:43:070901:58, 16:43:070901:59, 16:43:070901:67.

На данных земельных участках расположены принадлежащие заявителю с 07.08.2014г. на праве собственности объекты незавершенного строительства, кадастровые номера 16:43:070901:423, 16:43:070901:424, 16:43:070901:425, 16:43:070901:426, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Указанные объекты возведены на основании разрешений на строительство от 26.12.2013г. №КГГ 16543000-480, от 13.01.2014г. №RU 16543000-484, от 26.12.2014 г. №RU 16543000-481, от 26.12.2013 г. №RU 16543000-479, выданных Исполнительным комитетом Ютазинского муниципального района РТ.

08.09.2022 г. Исполнительный комитет Ютазинского муниципального района РТ за исх.№ 2700-ИК отказал в предоставлении испрашиваемых земельных участков на основании того, что они ранее были предоставлены на основании договоров аренды от 31.08.2011г. №ТО 45-071-1153, от 22.08.2014г. № ТО45-071-1485.

09.11.2022г. заявитель повторно обратился к ответчику с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года для окончания строительства земельных участков с кадастровыми номерами 16:43:070901:57, 16:43:070901:58, 16:43:070901:59, 16:43:070901:67.

28.11.2022г. за исх. №3675-ИК заявителем получен ответ, согласно которому отказано в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 16:43:070901:57, 16:43:070901:58, 16:43:070901:67, 16:43:070901:59 для окончания строительства по основаниям, что вышеуказанные земельные участки были предоставлены в аренду заявителю дважды: по договору аренды от 31.08.2011г. №ТО 45-071-1153, от 22.08.2014г. №ТО 45-071-1485 и таким образом было реализовано преимущественное право получения в аренду для окончания строительства.

Заявитель, полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав представленные по делу доказательства, оценив их в совокупности и взаимосвязи, выслушав представителей заявителя, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ, Кодекс) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившей в силу с 01.03.2015).

Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п.21 ст. Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из оспариваемого отказа следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 16:43:070901:59, 16:43:070901:57, 16:43:070901:58, 16:43:070901:67 не могут быть предоставлены в аренду по основанию, предусмотренному п.п. 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, поскольку были предоставлены в аренду дважды: по договорам аренды №ТО 45-071-1153 от 31.08.2011г. и №ТО 45-071-1485 от 22.08.2014г. и что таким образом, преимущественное право аренды для окончания незавершенного строительства было реализовано в 2014г.

Однако, органом местного самоуправления не было учтено следующее.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.I ЗК РФ, а также положениями ст.3 Закона №137-ФЗ.

В силу п.1 ст.39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п.2 ст.39.6 ЗК РФ, а также в п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ.

Согласно п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 п.3 ст.22 Земельный кодекс РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ, равно как из положений Закона №171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом №171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст.239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст.34 Закона №171-ФЗ установлено, что положения ст.239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Согласно данным нормам права применение положений ст.239.1 Гражданского кодекса РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п.21 ст.3 Закона №137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015г., право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 16.04.2020 по делу №А63-18660/2018.

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорные земельные участки предоставлены заявителю в аренду в 2011г. и в 2014г. для строительства объектов недвижимости, в период действия договоров аренды заявитель в соответствии с разрешительными документами уполномоченного органа возвел на этих участках объекты незавершенного строительства, права собственности на которые зарегистрированы до 01.03.2015. На основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, заявителю земельные участки в аренду для завершения строительства не предоставлялись.

С учетом изложенного, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 01.03.2015, заявитель имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорных участков в аренду на три года для завершения строительства, поэтому ответчик незаконно отказал заявителю в заключении с ним договоров аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах, оспариваемый отказ органа местного самоуправления не соответствует закону, нарушает права и законные интересы заявителя, требование заявителя является обоснованным и подлежит удовлетворению. Определяя надлежащий способ восстановления нарушенного права заявителя, арбитражный суд в порядке п.3 ч.5 ст.201 АПК РФ считает необходимым обязать ответчика заключить с заявителем в установленном порядке договора аренды земельных участков на срок 3 года для завершения строительства.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы заявителя по уплате государственной пошлины по рассмотренному требованию подлежат отнесению на ответчика, в части излишней уплаты государственная пошлина в соответствии со ст.333.40 Налогового кодекса РФ подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Исполнительного комитета Ютазинского муниципального района Республики Татарстан в предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 16:43:070901:57, 16:43:070901:58, 16:43:070901:59, 16:43:070901:67, выраженный в письме №3675-ИК от 28.11.2022г.

Обязать Исполнительный комитет Ютазинского муниципального района Республики Татарстан устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью «Бетон+» путем заключения в установленном порядке договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:43:070901:57, 16:43:070901:58, 16:43:070901:59, 16:43:070901:67, на срок 3 года для завершения строительства.

Взыскать с Исполнительного комитета Ютазинского муниципального района Республики Татарстан в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Бетон+» 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Выдать Обществу с ограниченной ответственностью «Бетон+» справку на возврат государственной пошлины из бюджета в сумме 24 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


Судья А.Н. Мазитов