Решение от 16 апреля 2024 г. по делу № А46-73/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-73/2024
16 апреля 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена в заседании суда 11 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2024 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой Е.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),


в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по ходатайству (паспорт), ФИО1 (паспорт);

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 20.09.2023 (удостоверение);

от третьего лица – ФИО4 по доверенности от 28.03.2024 (удостоверение),



УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области) произвести регистрацию прекращения аренды.

Определением от 08.02.2024 указанное исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 14.03.2024, к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Омской области (далее – третье лицо).

01.03.2024 в материалы дела от ИП ФИО1 поступило ходатайство об объединении дел № А46-73/2024 и № А46-1970/2024 в одно производство в связи с тем, что, по мнению истца, данные дела касаются одного и того же предмета судебного разбирательства – договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А.

В предварительном судебном заседании 14.03.2024 представители Департамента и Управления Росреестра по Омской области предоставили отзывы на исковое заявление.

Протокольным определением от 14.03.2024 дело признано подготовленным, назначено к судебному разбирательству на 11.04.2024.

02.04.2024 в суд от ИП ФИО1 поступили возражения на предоставленные отзывы, в котором истец поддержал ранее заявленное ходатайство об объединении дел № А46-73/2024 и № А46-1970/2024 в одно производство.

08.04.2024 в материалы дела посредством электронной системы «Мой арбитр» от Деартамента поступили дополнительные пояснения.

В судебном заседании, состоявшемся 11.04.2024, представитель Департамента возражал относительно удовлетворения заявленного ходатайства истца.

Рассмотрев материалы дела и заявленное ИП ФИО1 ходатайство, суд не находит оснований для его удовлетворения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд первой инстанции вправе объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения.

Арбитражный суд, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения (пункт 2.1 статьи 130 АПК РФ).

Из указанного следует, что объединение в одно производство для совместного рассмотрения является не обязанностью, а правом суда, которое он может использовать при наличии процессуальной целесообразности объединения дел, а также для предотвращения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов.

По смыслу статьи 130 АПК РФ, однородными признаются требования, в которых одновременно совпадают полностью либо по родовым признакам основание возникновения обязательства и избранный истцом способ защиты прав.

При этом наличие взаимной связи дел не является единственным условием для решения вопроса об объединении арбитражных дел в одно производство.

Судом установлено, что в рамках дела № А46-1970/2024 рассматривается спор по требованию Департамента о взыскании с ИП ФИО1 задолженности по арендной плате по договору 48061/1А от 19.04.2023, при этом спор между сторонами настоящего дела касается отношений по расторжению данного договора в связи с невозможностью эксплуатации арендованного помещения.

Таким образом, основания возникновения заявленных требований по делам № А46-73/2024 и № А46-1970/2024, а также положенных в их основу доказательств различны.

Обстоятельства, свидетельствующие об объективной необходимости объединения названных дел, которые являлись бы предпосылкой наличия риска принятия судом противоречащих друг другу судебных актов, отсутствуют.

Оценив предметы споров по перечисленным арбитражным делам, а также круг участвующих в деле лиц, суд не усматривает правовых оснований для объединения вышеназванных дел в одно производство, поскольку их совместное рассмотрение не является целесообразным и не будет способствовать экономии времени, соответственно, не приведет к реализации цели эффективного правосудия.

Таким образом, в удовлетворении ходатайства ИП ФИО1 об объединения дел № А46-73/2024 и № А46-1970/2024 в одно производство для совместного их рассмотрения следует отказать.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

19.04.2023 между ИП ФИО1 (далее - Арендатор) и Департаментом (далее - Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № 48061/1А (далее - Договор), общей площадью 204,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> П (далее - Помещение).

Как указал истец, после заключения Договора выяснилось, что канализация не работает в силу особенностей данного Помещения, которое находится в подвале и его трубы канализации ниже уровня магистральных труб канализации ОАО «ОмскВодоканал» и фекалии из многоквартирного дома (<...>) заливают всё арендованное помещение.

После того, как переданное помещение было залито фекалиями в мае 2023 года, Управляющей компанией было установлено, что в силу особенностей помещения (которое находится в подвале), канализация была изготовлена с нарушениями СанПиН и строительных норм и правил и не может функционировать в нормальном (штатном) режиме.

С мая по сентябрь 2023 года помещение постоянно залито фекальными стоками, что, по мнению истца, является недостатками, препятствующими его пользованию.

Согласно Заключению строительно-технической экспертизы № 042-10/2023 от 11.10.2023, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют-эксперт», (далее - Заключение), эксплуатировать и пользоваться Помещением невозможно, Помещение не пригодно для нахождения там людей, потому что условия в Помещении противоречат СанПиН и Строительным нормам и правилам, которые запрещают эксплуатацию данного помещения.

По мнению истца, данные обстоятельства являются безусловными основаниями для расторжения Договора, из-за невозможности его неисполнения сторонами по Договору.

Неработающая в Помещении канализация является недостатком, препятствующим в его использовании, а так же обстоятельством, которое препятствует в использовании Помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правовое основание иска изложено со ссылкой на положения статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно статье 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

При этом положения статей 304, 305 ГК РФ к спорным отношениям не применяются, поскольку между сторонами заключен договор аренды, отношения между арендатором и арендодателем регулируются его положениями, общими положениями ГК РФ об обязательствах и договорах и положениями параграфа 1 главы 34 ГКРФ.

Указанная правовая позиция содержится, в том числе в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере (пункт 1 статьи 2 АПК РФ).

Обязательным условием реализации права на судебную защиту является указание в заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца, а также какие действия ответчика привели к негативным для истца последствиям и как они могут быть устранены.

Однако истцом не представлены безусловные доказательства, которые бы подтверждали нарушение его прав, а также, что это нарушение допущено Департаментом.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества

Действительно, исходя из положений пункта 3 статьи 405, пункта 1 статьи 406, статьи 328 ГК РФ, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

При этом, согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как было указано ранее, между Департаментом и ИП ФИО1 по результатам проведения аукциона от 12.04.2023 заключен спорный договор аренды.

В аукционной документации, утвержденной директором Департамента 31.10.2022, в каждом лоте указана начальная цена договора (лота), обозначен график проведения осмотров помещений. Документация об аукционе была размещена одновременно с извещением о проведении аукциона на сайте в сети «Интернет» www.torgi.gov.ru для ознакомления без взимания платы. Заинтересованное лицо в соответствии с условиями аукционной документации с аукционной документацией, имело возможность выехать в установленные графиком дни на объект для осмотра Помещения.

По всем лотам график осмотра имущества был установлен пунктом 2.12 раздела 2 общей части аукционной документации: с 10-00 час. до 12-00 час. и с 14-00 час. до 16-00 час. 03.11.2022, 10.11.2022, 16.11.2022.

Таким образом, истец имел возможность ознакомиться с характеристиками Помещения, обследовать подвальные помещения самостоятельно либо с привлечением компетентных лиц, обладающих специальными познаниями, в том числе до заключения Договора.

В свою очередь, наличие неудовлетворительного состояния Помещения, его подтопления, наличия плесени могло быть обнаружено при визуальном осмотре. Аналогичным образом могли быть исследованы характеристики Помещения, качество внутренних перекрытий, наличие любых иных дефектов.

Информация о состоянии Помещения была, в том числе отражена в отчете о рыночной стоимости Помещения № 459/87 от 13.09.2022 (далее - Отчет).

В свою очередь, при заключении Договора аренды Помещение передано истцу по акту приема-передачи, протоколы разногласий по поводу неудовлетворительного технического состояния (его принадлежностей и составных частей) от арендатора в Департамент не поступали.

Таким образом, ИП ФИО1 приняло имущество без каких-либо возражений.

Возможность проведения ремонта Помещения именно арендатором согласована сторонами при заключении Договора.

Так, пунктом 2.2.5 Договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно и за свой счет производить текущий ремонт арендуемого здания, но не реже одного раза в год, а также фасада пропорционально занимаемым площадям по согласованию с арендодателем без возмещения произведенных на эти цели затрат.

В соответствии с пунктом 2.2.6 Договора именно на арендаторе лежит обязанность по 2.2.6. содержать арендуемое помещение в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии.

Также пунктом 2.2.14 Договора предусмотрено, что арендатор обязан производить, в случае необходимости, капитальный ремонт арендуемого здания на условиях, определяемых дополнительным соглашением к настоящему договору, заключаемом сторонами, и являющимся неотъемлемой частью договора. При этом арендатор производит капитальный ремонт здания за счет собственных средств, без возмещения затрат в счет арендной платы.

Однако истцом не представлены документы, из которых можно было однозначно определить, что Помещение, с учетом возложенной на арендатора обязанности по проведению текущего и капитального ремонта, не может использоваться по целевому назначению, как и не доказано наличие препятствий, возникший по вине Департамента.

Истец указывает, что Помещение пришло в непригодное состояние по причине подтопления в мае 2023 года.

В свою очередь, ИП ФИО1 сообщил о наличии подтопления лишь в августе 2023 года (спустя более 3 месяцев).

Таким образом, сведения о том, что арендатор в установленном порядке своевременно извещал Департамент о наступлении событий, в результате которых дальнейшее использование всего или части арендуемого имущества стало невозможным, в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2.2.2 Договора арендатор обязан использовать Помещение в соответствии с условиями договора, не допускать использование его другими лицами.

Пунктом 2.2.6 Договора предусмотрено, что арендатор обязан содержать арендуемое здание в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии. Аналогичные требования распространяются на закрепленную за арендатором территорию.

Таким образом, любые недостатки помещений Помещения могли быть вызваны несоблюдением обязанностей по Договору самим истцом.

Ко всему, факт наличия подтопления не подтвержден материалами дела: доказательства обращения истца в уполномоченную службу для фиксации затопления в материалы дела не представлены.

О наличии протечки арендатор сообщил в Департамент спустя длительное время, мер к проведению ремонта, предусмотренного Договором, не предпринимал, следовательно, существует вероятность, что при доказанности наличия ухудшения полезных свойств Помещения таковые возникли по причине совершения действий самим истцом.

Кроме того, представленное в материалы дела Заключение требования истца не подтверждает.

Заключение может быть проверено с формальной точки зрения (соблюдение процедуры получения указанного доказательства), а также с точки зрения его содержания.

Указанное Заключение получено при осмотре Помещения без предварительного уведомления собственника Помещения и его участия при осмотре. Эксперт, подготовивший Заключение, не был уведомлен об уголовной ответственности за представление заведомо ложного доказательства. Фотоматериалы, являющиеся приложением к Заключению, не имеют привязки к местности, что не исключает отсутствие их достоверности. Заключение не содержит подписи ответственных лиц.

Ознакомившись с содержанием Заключения, суд отмечает, что ряд выводов не подтвержден какими-либо доказательствами и является мнением эксперта, проводившего обследование.

Так, на странице 8 Заключения дана оценка техническим характеристиками сетей канализации, водоотведения, водопровода многоквартирного дома (далее - МКД), в котором расположено Помещение, подробно описаны элементы указанных сетей.

Вместе с тем, какая-либо техническая документация на указанные сети экспертом не получена, в приложении к Заключению не представлена. Сведения о праве собственности на такие сети также не представлены.

Выводы эксперта представляют собой его внутреннее убеждение, и в части не подтверждаются какими-либо доказательствами. Так, на странице 14 эксперт делает вывод о том, что наличие вреда грибковых образований на поверхности строительных конструкций не регламентировано законодательством, но «по убеждению эксперта наличие грибковых образований, безусловно является фактором грубого нарушения санитарных норм».

На странице 19 эксперт делает вывод о том, что в период с июня по сентябрь 2023 года происходило периодическое подтопление имущества. Однако доказательства, которые бы подтверждали указанный довод (подтверждение факта подтопления и периодичности) не представлены.

Таким образом, в совокупности изложенных доводов Заключение не может являться надлежащим доказательством.

Более того, указанное Заключение не подтверждает состояние Помещения на дату обращения истца в суд, а также на настоящее время, так как составлено в октябре 2023 года.

Такое Заключение не устраняет наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействиями) самого арендатора и состоянием Помещения.

Указанное Заключение подтверждает наличие вины управляющей организации МКД в ненадлежащей эксплуатации систем канализации, водоотведения, водоснабжения (на странице 10 специалистом сделан вывод о том, что утечка бытовых стоков произошла по причине несвоевременного ремонта внутридомовой системы водоотведения техническим персоналом управляющей организации МКД); наличие вины Департамента не установлено.

Из Заключения не следует наличие неисправного состояния Помещения на дату заключения Договора, как и не следует, что нарушения состояния Помещения не могут быть устранены, в том числе в рамках исполнения Договора.

Таким образом, причинно-следственная связь между действиями Департамента и состоянием Помещения не обоснована.

Материалы дела не содержат доказательства, подтверждающие наличие недостатков имущества, которые не могли быть обнаружены истцом во время его осмотра, а также доказательства, подтверждающих невозможность использования по назначению предмет Договора по обстоятельствам, не зависящим от арендатора.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26.02.2024 по делу № А33-23932/2022, постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18.12.2013 по делу № А68-6926/2012.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что требования ИП ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А удовлетворению не подлежат.

При изложенных обстоятельствах, правовых оснований для обязания Управления Росреестра по Омской области произвести регистрацию прекращения аренды не имеется.

В главе 9 АПК РФ определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах, состоящих из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результаты рассмотрения дела, расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) об объединении дел № А46-73/2024 и № А46-1970/2024 в одно производство отказать.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) произвести регистрацию прекращения аренды отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья В.В. Пермяков