Постановление от 13 января 2025 г. по делу № А32-9236/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-9236/2024
г. Краснодар
14 января 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 14 января 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2025), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 05.08.2024), в отсутствие ответчика – ФИО4 и третьего лица – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2024 по делу № А32-9236/2024, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к ФИО4, индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) со следующими исковыми требованиями:

– о расторжении договора аренды от 12.03.2014 № 4000004845 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403018:389;

– об обязании в течение 10 дней со дня вступления в силу решения вернуть в состоянии согласно целевому назначению и виду разрешенного использования земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403018:389;

– об указании в решении, что оно является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи от 09.01.2024 № 23:40:0403018:389-23/231/2024-3 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403018:389.

Иск основан на положениях статей 309, 310, 450, 452, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Ответчиками нарушено обязательство по целевому использованию муниципального земельного участка, предоставленного по договору аренды от 12.03.2014 № 4000004845 для строительства курортной гостиницы. Допущенное нарушение является существенным и влечет досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2024, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что между администрацией (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор от 12.03.2014 № 4000004845 аренды земельного участка площадью 1 206 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403018:389, расположенного по адресу: <...> с видом разрешенного использования – для размещения курортной гостиницы сроком до 09.10.2056. Договор заключен во исполнение протокола от 09.10.2007 № 19-а заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков и продажи права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, а также постановлений администрации от 26.07.2013 № 2128 «Об установлении площади земельного участка по ул. Приморской, 30а в г. Геленджик», от 20.01.2014 № 37 «О корректировке границ земельных участков» и от 24.02.2014 № 421 «О внесении изменений в постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.01.2014 № 37 "О корректировке границ земельных участков"». Соглашением от 27.12.2023 ФИО4 передала права и обязанности арендатора по договору предпринимателю, переход права зарегистрирован 09.01.2024 в ЕГРН, что подтверждается представленной в материалы

дела выпиской. Администрация указывает, что актом осмотра от 01.12.2023, составленным специалистами управления имущественных отношений администрации (далее – управление), земельный участок для размещения курортной гостиницы не используется (какие-либо объекты на участке отсутствуют, строительные работы не ведутся), участок захламлен бытовым мусором, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства отсутствуют. Полагая, что арендатор существенно нарушил договорные обязательства, управление в письме от 04.12.2023 № 51-3340/23-01-14 предложило ФИО4 устранить выявленные нарушения, представить соответствующие доказательства, указав, что в случае неисполнения этих требований будет рассмотрен вопрос о расторжении договора. ФИО4 в письме от 15.12.2023 сообщила управлению, что собирает документы для получения разрешения на строительство курортной гостиницы. Также арендатор сослался (в числе прочего) на внесение изменений в 2022 году в Генеральный план и Правила землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, что, по его мнению, повлияло на возможность приступить к своевременному освоению земельного участка по целевому назначению. Управление 27.12.2023 направило арендатору письмо от 25.12.2023 № 19429/15-39-05 с предложением расторгнуть договор, приложив к нему соответствующее соглашение. Также управление в письме от 09.01.2024 № 19801/15-39-05 сообщило предпринимателю о принятом решении расторгнуть договор, ссылаясь на недостижение цели аренды, что нарушает права и законные интересы муниципального образования город-курорт Геленджик. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым иском. При разрешении спора суды руководствовалось положениями статей 10, 450, 452, 606, 615, 619 Гражданского кодекса, статей 22, 40 – 42, 45, 46 Земельного кодекса, статей 1, 30, 35, 36, 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс). Учтены судами также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11). Материалами дела подтверждено соблюдение администрацией досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды, мотивированного неисполнением арендатором требования об использовании земельного участка по целевому назначению. Как установлено судами, 09.06.2017 ФИО4 получила градостроительный план земельного участка № RU233030005738, согласно которому участок относился к зоне «ОД» (общественно-деловая застройка), в числе основных видов разрешенного использования участков в которой определено

«гостиничное обслуживание». Между тем, согласно выданному градостроительному плану в границах участка отсутствовало место допустимого размещения объектов капитального строительства. Отсутствие в градостроительном плане 2017 года места допустимого размещения объекта делало невозможной застройку участка, то есть его целевое использование. В такой ситуации цель достижения аренды (строительство курортной гостиницы) в соответствии с градостроительным планом, выданным в 2017 году, не могла быть реализована арендатором по причинам, не зависящим от него. Довод администрации о том, что по делу № А32-33478/2017 судом уже дана оценка градостроительному плану 2017 года, рассмотрен и отклонен судами. В рамках названного дела рассматривались требования администрации об освобождении земельного участка путем демонтажа торгового павильона, в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, соответственно, судом оценивались иные обстоятельства прекращения договорных правоотношений. При этом вступившим в законную силу решением от 19.02.2018 по делу № А32-33478/2017 подтверждены обстоятельства законности предоставления ФИО4 в аренду муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403018:389 по договору от 12.03.2014 № 4000004845. Согласно пояснениям предпринимателя, которые администрация не опровергла, с 2020 по 2022 годы в городе-курорте Геленджике разрабатывались новые редакции Генерального плана и Правил землепользования и застройки, которые были направлены на существенное обновление (изменение) текущего градостроительного регулирования. С учетом отсутствия места допустимого размещения зданий в границах земельного участка по градостроительному плану 2017 года вопрос о содержании новых редакций документов территориального планирования и градостроительного зонирования имел для арендатора существенное значение. Изменяемые муниципальные акты определяли новый правовой режим земельного участка, устанавливая параметры градостроительной деятельности на нем. Решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 14.01.2022 утвержден проект изменений, вносимых в Генеральный план муниципального образования город-курорт Геленджик. На основании данных изменений решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 16.08.2022 № 534 приняты изменения в Правила землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик. В соответствии с текущей картой градостроительного зонирования арендуемый земельный участок включен в территориальную зону «РЗ» (Зона отдыха). Указанная зона предназначена в числе прочего для размещения объектов гостиничного обслуживания. Согласно градостроительному регламенту к числу основных видов разрешенного

использования в указанной зоне относится и «гостиничное обслуживание». Арендатор 30.01.2024 получил градостроительный план земельного участка № РФ-23-3-03-0-00-20240069-0, в котором отражено место допустимого размещения на участке зданий, что указывает на возможность застройки земельного участка в соответствии с целью аренды. В условиях отсутствия в градостроительном плане 2017 года места допустимого размещения здания, а также с учетом изменения документов территориального планирования и градостроительного зонирования, арендатор в период таких изменений по независящим от него причинам находился в состоянии неопределенности относительно будущего регулирования градостроительной деятельности на участке. Исходя из этих обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что до внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки у арендатора имелись объективные препятствия в освоении и использовании участка в соответствии с видом его разрешенного использования. В связи с этим его поведение не может быть квалифицировано как недобросовестное, неразумное и неосмотрительное. Отклоняя довод администрации о нарушении условий договора от 12.03.2014 № 4000004845 в части срока освоения земельного участка, апелляционный суд отметил, что срок, в течение которого должен быть освоен земельный участок, договор аренды не содержит. В свою очередь, судом первой инстанции дана надлежащая оценка последующим действиям арендатора после получения им градостроительного плана 2024 года. Так, предприниматель (заказчик) заключил договор на выполнение проектных работ от 30.01.2024 № 23-07-004 с ООО «А-Стиль» (подрядчик). Предметом договора является разработка подрядчиком проектной документации для получения разрешения на строительство объекта «Гостиница на 26 номеров по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0403018:389». Проектировщик (подрядчик) выполнил предпроектные проработки (первый этап), результатом которых является архитектурно-градостроительный облик объекта (далее – АГО). Предприниматель 27.03.2024 подал в управление архитектуры и градостроительства администрации заявку на согласование АГО. В случае согласования уполномоченным органом АГО проектировщик выполнит разработку проектной документации, необходимой для прохождения строительной экспертизы (второй этап; пункты 2.2 и 3.4 договора подряда). На момент принятия судом решения управление архитектуры и градостроительства администрации не сообщило предпринимателю информацию о результате рассмотрении его заявки на согласование АГО. Арендатор 05.03.2024 обратился в управление жилищно-коммунального хозяйства администрации с заявлением о выдаче порубочного билета на устранение аварийных сухостойных деревьев

на участке. Однако на момент принятия решения администрация не выдала предпринимателю порубочный билет. Арендатор 19.03.2024 обратился в управление жилищно-коммунального хозяйства администрации с заявлением о выдаче технических условий на ливневую канализацию и вывоз строительного мусора и грунта с участка. В дело представлены технические условия на подключение объекта недвижимого имущества (гостиницы) к ливневой канализации от 15.05.2024. Предприниматель 29.03.2024 подал в ООО «Концессии водоснабжения – Геленджик» запрос о выдаче технических условий на подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403018:389. В дело представлены технические условия ООО «Концессии водоснабжения – Геленджик» на подключение к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения от 17.04.2024. В подтверждение отсутствия задолженности по арендной плате предприниматель представил в дело платежное поручение от 10.04.2024 № 119 о внесении арендной платы за 2-й квартал 2024 года. Также предприниматель представил фототаблицу, которая подтверждает покос травы и отсутствие на земельном участке захламления бытовым мусором, на что администрация ссылалась в исковом заявлении. Проверен и довод администрации о незаконной рубке арендатором лиственных деревьев на земельном участке. Суды исходили из того, что имеющиеся в деле доказательства не позволяют сделать достоверный вывод о вине арендатора в случившемся. Кроме того, само по себе указанное нарушение не является достаточным для расторжения долгосрочного (на 49 лет) договора аренды. Во всяком случае, вопрос о привлечении виновных лиц к ответственности может быть урегулирован в рамках административного производства с возмещением причиненного ущерба. Совокупность представленных в материалы дела документов (совершенных ответчиками действий) свидетельствует о том, что арендатор предпринимает необходимые меры, направленные на освоение земельного участка. Это указывает на его заинтересованность в продолжении (сохранении) арендных правоотношений. В такой ситуации досрочное расторжение долгосрочного договора аренды не будет являться обоснованной, соразмерной и справедливой мерой, не нарушающей баланс интересов сторон. Исходя из установленного момента появления у арендатора правовой возможности использовать по целевому назначению земельный участок в соответствии с выданным в 2024 году градостроительным планом и принятых им мер, направленных на освоение участка, суды признали, что арендатор не допустил существенных нарушений условий договора, влекущих досрочное его расторжение в судебном порядке. Отклонен судом и довод администрации о недобросовестном

поведении ФИО4, передавшей права и обязанности по договору предпринимателю. Передача прав и обязанностей по договору влечет, по общему правилу, полное выбытие первоначального арендатора из договора. При реализации права на передачу договора ФИО4 в пользу предпринимателя к последнему вместе с правами и обязанностями перешли все связанные с этой передачей риски. Поскольку ФИО4 выбыла из спорного правоотношения, она является ненадлежащим ответчиком по спору о расторжении договора от 12.03.2014 № 4000004845 и возврате земельного участка, поэтому в удовлетворении требований к ней следует отказать. Не нашли своего подтверждения и доводы администрации о злоупотреблении ответчиками предоставленными им законом правами. Апелляционный суд указал, что разрешение вопроса о наличии условий для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока аренды. Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. В данном случае установлено, что арендатор принимает меры к реализации цели договора, действует добросовестно, заинтересован в возведении на участке объекта капитального строительства (курортной гостиницы). В этой связи апелляционный суд признал, что суд первой инстанции обоснованно отказал администрации в удовлетворении заявленных требований.

Администрация обжаловала решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Жалоба обоснована ссылками на положения статей 1, 10, 450, 619 Гражданского кодекса, статей 2, 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и мотивирована следующим. Суды первой и апелляционной инстанций сослались на ряд представленных арендатором документов и совершенных им действий, направленных на освоение земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403018:389. Однако суды необоснованно не учли, что все эти действия предприняты по договору от 12.03.2014 № 4000004845 после того, как администрация направила ФИО4 досудебную претензию и исковое заявление о расторжении договора аренды в арбитражный суд. Более того, ФИО4 уже после получения от управления претензии от 25.12.2023 № 19429/15-39-05 с предложением о подписании соглашения о расторжении договора заключила с предпринимателем соглашение о передаче прав и обязанностей по договору

от 12.03.2014 № 4000004845 с целью избежания договорной ответственности и иных неблагоприятных последствий, что свидетельствует о злоупотреблении правом. Доказательства принятия арендатором мер, направленных на освоение земельного участка после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2018 по делу № А32-33478/2017, ответчиками также не представлены. Суды сослались на отсутствие в выданном ФИО4 в 2017 году градостроительном плане земельного участка места размещения объекта капитального строительства, что исключало возможность достижения цели строительства курортной гостиницы, возложив, по существу, на администрацию неблагоприятные последствия (ответственность за бездействие арендатора на протяжении 7 лет). Предприниматель ссылается также на запросы, направленные им в различные муниципальные органы, однако материалы дела не содержат доказательств исполнения этих запросов. Суды исходили из того, что до утверждения изменений в документы территориального планирования (Генеральный план) и градостроительного зонирования (Правила землепользования и застройки) у арендатора имелись объективные препятствия к освоению земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. Однако материалы дела не содержат доказательств обращения арендатора в управление архитектуры и градостроительства администрации за получением нового градостроительного плана земельного участка. Не представлено арендатором и доказательств попыток получения разрешения на строительство курортной гостиницы (либо получения отказов управления архитектуры и градостроительства администрации в выдаче такого разрешения), что свидетельствует о полном его бездействии в вопросе освоения арендуемого земельного участка.

Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Довод об отсутствии доказательств невозможности получения разрешения на строительство не основан на законе. Администрация, по мнению ответчика, занимает противоречивую позицию, поскольку выдав арендатору в 2017 году градостроительный план земельного участка без указания в нем места размещения объекта капитального строительства, ссылается в настоящее время на то, что он не предпринимал попыток получения разрешения на строительство. Ккой0либо смысл в подготовке документации (несению соответствующих затрат) для подачи заявления о выдаче такого разрешения отсутствовал, поскольку в силу части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса уполномоченный орган отказывает в выдаче разрешения на строительство, если представленные документы не соответствуют градостроительному плану земельного участка. Администрация, ссылаясь на отсутствие доказательств невозможности получения арендатором разрешения на строительство, не

может не знать, что последствием такого обращения будет отказ в выдаче соответствующего разрешения. При этом в городе-курорте Геленджик отсутствуют какие-либо иные (отличные от общеустановленных) правила выдачи заинтересованным лицам разрешений на строительство (особый порядок градостроительного регулирования). Суды оценили все действия арендатора, направленные на освоение земельного участка, обоснованно прияв во внимание и действия, совершенные после подачи администрацией искового заявления. Такой подход соответствует разъяснениям, приведенным в абзаце четвертом пункта 23 постановления от 24.03.2005 № 11. Суды исследовали и оценили все действия арендатора в их динамике, такой подход обеспечил принятие законных, обоснованных и справедливых судебных актов, основанных на оценке всех значимых обстоятельств спора. При этом администрация в жалобе не приводит доводы о нарушении судами норм материального и (или) процессуального права, а лишь выражает несогласие с оценкой обстоятельств спора и представленных доказательств, что не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Суд округа не располагает сведениями о поступлении от иных лиц, участвующих в деле, отзывов на кассационную жалобу.

Представитель администрации в судебном заседании поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.

Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Иные участники спора явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей администрации и предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между администрацией (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор от 12.03.2014 № 4000004845 аренды земельного участка площадью 1 206 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403018:389, расположенного по адресу: <...> с видом разрешенного использования – для размещения курортной гостиницы сроком до 09.10.2056. Договор заключен во исполнение протокола от 09.10.2007 № 19-а заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков и продажи права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, а также постановлений администрации от 26.07.2013 № 2128 «Об установлении площади земельного участка по ул. Приморской, 30а в г. Геленджик», от 20.01.2014 № 37 «О корректировке границ земельных участков» и от 24.02.2014 № 421 «О внесении

изменений в постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.01.2014 № 37 "О корректировке границ земельных участков"». Соглашением от 27.12.2023 ФИО4 передала права и обязанности арендатора по договору предпринимателю, переход права зарегистрирован 09.01.2024 в ЕГРН, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской.

Администрация указывает, что актом осмотра от 01.12.2023, составленным специалистами управления, земельный участок для размещения курортной гостиницы не используется (какие-либо объекты на участке отсутствуют, строительные работы не ведутся), участок захламлен бытовым мусором, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства отсутствуют.

Полагая, что арендатор существенно нарушил договорные обязательства, управление в письме от 04.12.2023 № 51-3340/23-01-14 предложило ФИО4 устранить выявленные нарушения, представить соответствующие доказательства, указав, что в случае неисполнения этих требований будет рассмотрен вопрос о расторжении договора. ФИО4 в письме от 15.12.2023 сообщила управлению, что собирает документы для получения разрешения на строительство курортной гостиницы. Также арендатор сослался (в числе прочего) на внесение изменений в 2022 году в Генеральный план и Правила землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик, что, по его мнению, повлияло на возможность приступить к своевременному освоению земельного участка по целевому назначению.

Управление 27.12.2023 направило арендатору письмо от 25.12.2023 № 19429/15-3905 с предложением расторгнуть договор, приложив к нему соответствующее соглашение. Также управление в письме от 09.01.2024 № 19801/15-39-05 сообщило предпринимателю о принятом решении расторгнуть договор, ссылаясь на недостижение цели аренды, что нарушает права и законные интересы муниципального образования город-курорт Геленджик.

Поскольку договор аренды от 12.03.2014 № 4000004845 земельного участка площадью 1 206 кв. м с кадастровым номером 23:40:0403018:389 добровольно не расторгнут, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с положениями статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса). Право аренды земельным участком прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (абзац шестой подпункта 1 пункт 1 статьи 45 Земельного кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Пункт 23 постановления от 24.03.2005 № 11 содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного

нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Судебная практика при разрешении подобных споров также исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 27.01.22022 № 90-О, неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), – оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с арендатором.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Кодекса).

Обстоятельства законности предоставления ФИО4 в аренду муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403018:389 по договору от 12.03.2014 № 4000004845 подтверждены вступившим в законную силу решением от 19.02.2018 по делу № А32-33478/2017. Данным решением администрации

отказано в удовлетворении иска о расторжении указанного договора ввиду недоказанности оснований для досрочного прекращения арендных отношений.

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении данного спора установили, что договор от 12.03.2014 № 4000004845 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403018:389 является долгосрочным (заключен сроком на 49 лет). Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии (недоказанности администрацией) оснований для расторжения указанного договора ввиду неосвоения арендуемого земельного участка в целях строительства курортной гостиницы. Суды признали, что арендатор в условиях отсутствия в градостроительном плане 2017 года места допустимого размещения здания, а также с учетом изменения документов территориального планирования и градостроительного зонирования, находился по независящим от него причинам в состоянии неопределенности относительно будущего регулирования градостроительной деятельности на земельном участке. До внесения изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки у арендатора имелись объективные препятствия в освоении и использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного его использования. При этом условиями договора аренды от 12.03.2014 № 4000004845 срок освоения земельного участка сторонами не согласовывался. После того, как в документы территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования город-курорт Геленджик внесены соответствующие изменения, земельный участок включен в территориальную зону «РЗ» (Зона отдыха), которая предназначена, в числе прочего, для размещения объектов гостиничного обслуживания. Согласно градостроительному регламенту к числу основных видов разрешенного использования в указанной зоне относится «гостиничное обслуживание». В этой связи 30.01.2024 арендатор получил градостроительный план земельного участка № РФ-23-3-03-0-00-2024-0069-0, в котором появилось место допустимого размещения объекта капитального строительства. Это позволило предпринимателю заключить договор от 30.01.2024 № 23-07-004 на разработку проектной документации для получения разрешения на строительство объекта «Гостиница на 26 номеров по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0403018:389». Также арендатором получены технические условия на подключение объекта капитального строительства (гостиницы) к ливневой канализации от 15.05.2024, технические условия на подключение к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения от 17.04.2024. У предпринимателя отсутствует задолженность по арендной плате за земельный участок, который также подтвердил покос

травы и отсутствие на участке захламления бытовым мусором, на что администрация ссылалась в исковом заявлении. Проверен и довод о незаконной рубке арендатором лиственных деревьев на земельном участке. Суды признали, что имеющиеся в деле доказательства не позволяют сделать достоверный вывод о вине арендатора в случившемся. Кроме того, само по себе указанное нарушение не является достаточным для расторжения долгосрочного (на 49 лет) договора аренды. Во всяком случае, вопрос о привлечении виновных лиц к ответственности может быть урегулирован в рамках административного производства с возмещением причиненного ущерба. Проверен и отклонен судами довод администрации о недобросовестном поведении ФИО4, передавшей права и обязанности по договору предпринимателю. Передача прав и обязанностей по договору влечет, по общему правилу, полное выбытие первоначального арендатора из договора. При реализации ФИО4 права на передачу договора в пользу предпринимателя к последнему вместе с правами и обязанностями перешли все связанные с этой передачей риски. Поскольку ФИО4 выбыла из спорного правоотношения, она является ненадлежащим ответчиком по спору о расторжении договора от 12.03.2014 № 4000004845 и возврате земельного участка, поэтому в удовлетворении требований к ней суды отказали. Отклонил апелляционный суд и довод администрации о злоупотреблении ответчиками своими правами. Разрешение вопроса о наличии условий для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока аренды. Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. В данном случае арендатор принимает меры к реализации цели договора, действует добросовестно, он заинтересован в строительстве объекта капитального строительства (гостиницы курортного назначения) на земельном участке. Оценив представленные доказательства в совокупности и их взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций признали, что предприниматель заинтересован в продолжении арендных отношений по использованию земельного участка для цели строительства, который предпринимает меры, направленные на освоение земельного участка. В такой ситуации досрочное расторжение долгосрочного договора аренды не будет являться обоснованной, соразмерной и справедливой мерой, не нарушающей баланс интересов сторон. Основания для квалификации допущенных арендатором земельного участка нарушений как существенных нарушений условий договора и оснований для его

расторжения отсутствуют. Установив момент появления у арендатора правовой возможности использовать по целевому назначению земельный участок в соответствии с градостроительным планом 2024 года и оценив принятые им меры, направленные на освоение данного участка, суды пришли к выводу о том, что арендатор не допустил существенных нарушений условий договора, поэтому отказали администрации в удовлетворении иска.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе администрация приводит доводы о наличии (доказанности) оснований для расторжения договора от 12.03.2014 № 4000004845 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403018:389 в связи с неиспользованием его по целевому назначению (неосвоением для цели строительства курортной гостиницы). Между тем, приведенные в жалобе обстоятельства, связанные с установлением факта наличия (либо отсутствия) оснований для досрочного расторжения долгосрочного договора аренды, проверялись и были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанций. По результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их оценки в совокупности и взаимной связи, судебные инстанции признал недоказанным факт существенного нарушения арендатором договора от 12.03.2014 № 4000004845. Данный вывод соответствует закону (статьи 450, 614, 619 Гражданского кодекса, статьи 22, 46 Земельного кодекса), разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления от 23.04.2005 № 11, а также материалам дела. Исходя из фактических обстоятельств, установленных судами при разрешении спора, не могут быть признаны обоснованными и доводы администрации о бездействии арендатора в вопросе освоения земельного участка, который не обращался в управление архитектуры и градостроительства администрации за получением нового градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство объекта капитального строительства. Проверялся при разрешении спора и довод администрации о недобросовестности поведения ответчиков, который судами мотивированно отклонен. Нормы материального права применены судами правильно, их выводы по существу заявленных администрацией требований соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами в силу иного понимания им подлежащих применению правовых норм и исследованных при разрешении спора

доказательств не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2024 по делу № А32-9236/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

И.В. Сидорова