Решение от 13 сентября 2019 г. по делу № А64-4610/2019

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Тамбов

«13» сентября 2019г. Дело № А64-4610/2019


Резолютивная часть решения объявлена 10.09.2019.

Полный текст решения изготовлен 13.09.2019.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи А.В. Захарова

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Е.В. Китаевой

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Прокуратуры Тамбовской области, г. Тамбов,

к 1) Администрации Гавриловского района Тамбовской области, Гавриловский район Тамбовской области,

2) ИП ФИО1, Гавриловский район Тамбовской области,

о признании недействительными пунктов договоров

при участии в судебном заседании

от истца – ФИО2, доверенность № 28 8-5-2019 от 19.08.2019,

от ответчика – 1) не явился, надлежаще извещен.

2) не явился, надлежаще извещен.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

установил:

Прокуратура Тамбовской области, г. Тамбов, обратилась в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Администрации Гавриловского района Тамбовской области, Гавриловский район Тамбовской области, и ИП ФИО1, Гавриловский район Тамбовской области, о признании недействительными пунктов 4.3.3., 4.3.4. Договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности или собственность разграниченная № 1-С, заключенного 6 февраля 2019 г. между Администрацией Гавриловского района Тамбовской области и ИП ФИО1.

Истец заявлением №8-23-2019 от 10.09.2019 в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования в части признания недействительным п. 4.3.4 Договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности или собственность не разграниченная № 1-С от 06.02.2019, в части не включения в указанный пункт условия об отсутствии у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение принято судом.

Истец исковые требования, с учетом уточнения, поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Ответчик Администрация Гавриловского района Тамбовской области исковые требования не признал по основаниям, указанным в отзыве на иск, в судебное заседание не явился, надлежаще извещен.

Ответчик ИП ФИО1 отзыв не представил, в судебное заседание не явился, надлежаще извещен.

С учетом ст. 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 АПК РФ, а также положений статей 65, 66 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Исследовав материалы дела, суд выяснил, что 06.02.2019 между Администрацией Гавриловского района Тамбовской области (Арендодатель) и ИП – главой КФХ ФИО1 (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности или собственность разграниченная №1-С (далее – Договор №1-С от 06.02.2019), согласно п. 1.1 которого Арендодатель предоставлял, а Арендатор принимал в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым №68:02:3001001:15, площадью 273669 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Тамбовская область, Гавриловский район, Чуповский сельсовет, для использования в целях сельскохозяйственного производства, в границах согласно чертежу (схеме) или кадастровой карте (плану) участка, прилагаемых к настоящему договору и являющихся его неотъемлемой частью, площадью 273669 кв.м.

Согласно п. 2.1, 2.2 Договора №1-С от 06.02.2019, земельный участок предоставлен сроком на 15 лет, с 06.02.2019 по 05.02.2034.

П. 4.3.4 Договора №1-С от 06.02.2019 предусматривалось право Арендатора по истечении срока действия договора (за исключением случаев, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ) в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

П. 3.2 Договора №1-С от 06.02.2019 размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в размере 55148 руб.

Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, не позднее 25 числа, в случае неполного действия договора в течение календарного месяца – соответственно количеству дней, в течение которых использовался земельный участок (п. 3.4 Договора №1-С от 06.02.2019).

П. 4.3.3 Договора №1-С от 06.02.2019 стороны устанавливали право Арендатора сдавать земельный участок (его часть) в субаренду с согласия Арендодателя. (Сохранение целевого назначения и разрешенного режима использования земельного участка обязательно).

Ссылаясь на то, что п. 4.3.3 и п. 4.3.4 Договора №1-С от 06.02.2019 противоречат действующему законодательству, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании данных пунктов недействительными.

Ответчик Администрация Гавриловского района Тамбовской области в отзыве на иск считает исковые требования необоснованными, неподлежащими удовлетворению, пояснил, что договор заключен по итогам открытого аукциона, прошел государственную регистрацию, в связи с чем соответствует нормам федерального законодательства.

Оценив представленные документы, суд находит иск подлежащим удовлетворению.

При этом суд руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Условия обращения Прокурора в арбитражный суд сформулированы в статье 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", применяемой в системной взаимосвязи со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурору предоставлено право на обращение в суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления и применении последствий недействительности таких сделок. Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

В силу данных норм права правомочие Прокурора требовать признания недействительными сделок, совершенных, в том числе, органами местного самоуправления, не полностью, а в части, не исключается, однако, предполагается, что и в этом случае обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

Согласно пункту 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Данный иск прокурора направлен на защиту публичных и частных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (ст. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума ВС РФ N 25).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды (пункт 75 Постановления Пленума ВС РФ N 25).

Истец просит признать недействительными:

- п. 4.3.3 Договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности или собственность не разграниченная №1-С от 06.02.2019, согласно которому Арендатор имеет право сдавать земельный участок (его часть) в субаренду с согласия Арендодателя. (Сохранение целевого назначения и разрешенного режима использования земельного участка обязательно);

- п. 4.3.4 Договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности или собственность не разграниченная №1-С от 06.02.2019, в части не включения в указанный пункт условия об отсутствии у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Согласно статье 27 Земельного кодекса РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом об обороте сельскохозяйственных земель.

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении пунктов 5, 6 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 указанного Постановления Пленума арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Договор №1-С от 06.02.2019, п. 4.3.3 которого оспаривается, как следует из п. 2.1 данного договора, заключен на срок более 5 лет (15 лет), следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (пункт 3 названного Постановления Пленума).

Приведенная выше норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации является императивной.

Соответственно, стороны не могут изменить требование данной нормы своим (даже обоюдным) волеизъявлением.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании недействительными (ничтожными) условий договора аренды, обязывающих арендатора получить письменное согласие арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды третьему лицу, как не соответствующих императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, являются обоснованными.

Таким образом, исковые требования в части признания недействительным п. 4.3.3 Договора №1-С от 06.02.2019 являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Истец также просит признать недействительным п. 4.3.4 Договора №1-С от 06.02.2019, в части не включения в указанный пункт условия об отсутствии у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Заключение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения по истечении предшествующего договора (на новый срок) является самостоятельной сделкой (пункт 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 5 статьи 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Из подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 336-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», действующей с 15.07.2016г., следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Аналогичное правило предусмотрено пунктом 4 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 336-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», действующей с 15.07.2016г., согласно которой гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу прямого указания, содержащегося в подпункте 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, на случаи предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, указанные в подпункте 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, не распространяются ограничения в таком предоставлении, установленные пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, предусмотренных подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Аналогичное толкование названных норм права приведено в определении Верховного Суда РФ, от 22.01.2019г. № 308-КГ18-15997, определении Верховного Суда РФ от 08.02.2017г. № 308-КГ16-19850.

При этом подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ является исключением из общего правила пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Вместе с тем из содержания оспариваемого пункта 4.3.4 Договора №1-С от 06.02.2019 аренды следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок наступает при единственном условии: письменном заявлении о заключении нового договора аренды такого земельного участка, поданным арендатором не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия настоящего договора.

Предусмотренное вышеназванными нормами права условие о заключении нового договора аренды без проведения торгов - отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, в пункте 4.3.4 Договора №1-С от 06.02.2019 не указано.

Таким образом, пункт 4.3.4 Договора №1-С от 06.02.2019, в части не включения в указанный пункт условия об отсутствии у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, не соответствует приведенным выше нормам права, в связи с чем исковые требования в этой части заявлены обоснованно, подлежат удовлетворению.

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что иск заявлен обоснованно, материалами дела доказан, подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску подлежат отнесению на ответчиков – сторон спорного договора. Ответчик администрация Гавриловского района Тамбовской области действующим законодательством освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами.

Руководствуясь статьями 49, 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать недействительным (ничтожным) п. 4.3.3, п. 4.3.4 в части не включения в указанный пункт условия об отсутствии у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, Договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности или собственность не разграниченная № 1-С от 06.02.2019, заключенного между Администрацией Гавриловского района Тамбовской области и ИП ФИО1.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН: <***>; ОГРНИП: <***>), Гавриловский район, Тамбовская область, в доход федерального бюджета расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

3. Налоговому органу выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

4. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу 394006, <...> через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья А.В. Захаров