Постановление от 19 августа 2025 г. по делу № А61-174/2024

ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. <***>, факс: <***>


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                          Дело № А61-174/2024

20.08.2025


Резолютивная часть постановления объявлена 11.08.2025.

Полный текст постановления изготовлен 20.08.2025.


Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Сомова Е.Г., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наниковым Д.А.,  при участии в судебном заседании: от Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания: ФИО1 по доверенности от 21.11.2024, от ООО «Проект Пресс»: ФИО2 по доверенности от 01.02.2025, в отсутствие ООО «Профессиональная оценка», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 07.02.2025 по делу № А61-174/2024,

УСТАНОВИЛ:

решением суда от 07.02.2025, принятым по иску ООО «Проект Пресс» (далее – истец, общество) к Министерству государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания (далее – ответчик, министерство), урегулированы  разногласия, возникшие при заключении договора от 17.11.2023 купли-продажи нежилого здания Литера «А,а1» с подвалом Литера «А» КН 15:09:0020423:27 и земельного участка КН 15:09:0020423:203, находящихся по адресу: РСО-Алания. <...> суд установил цену нежилого здания в размере 3 053 000 (три миллиона пятьдесят три тысячи) рублей без учета НДС, цену земельного участка в размере 5 384 000 (пять миллионов триста восемьдесят четыре тысячи) рублей, а всего – 8 437 000 (восемь миллионов четыреста тридцать семь тысяч) рублей." (пункт 2.1 договора); суд определил следующий порядок внесения платежей – покупатель уплачивает стоимость недвижимого имущества в рассрочку на 5 лет ежеквартальными платежами в равных долях. На сумму денежных средств, по уплате которых покупателю предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ. Уплата процентов производится покупателем ежеквартально одновременно с уплатой денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка. Покупатель вправе произвести оплату объекта недвижимого имущества или внести денежные средства в счет последующих периодов оплаты досрочно с уплатой текущего платежа процентов, начисленных на дату внесения денежных средств. В случае досрочной оплаты покупателем стоимости объектов недвижимого имущества обязательство по оплате считается исполненным им надлежащим образом (пункт 2.2. договора). Суд исходил из преюдициально установленного права истца на приватизацию спорного имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №159-ФЗ); стоимость здания установлена судом по результатам экспертного заключения от 08.10.2024 №190-24э, полученного в ходе назначенной по ходатайству истца судебной экспертизы, суд согласился с экспертом, применившим затратный метод оценки с указанием на непригодное к использованию состояние здания.

В апелляционной жалобе Министерство указывает на незаконность и необоснованность решения суда, полагает, что суд необоснованно положил в обоснование своих выводов заключение эксперта ФИО3 (заведомо ошибочное и не соответствующее требованиям закона), необоснованно отказал в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, а также что у Министерства отсутствовала возможность реализовать право на полную судебную защиту, в том числе участвовать в прениях сторон. Министерство требует отмены решения и отказа в удовлетворении исковых требований.

Истец дал письменный отзыв, в котором возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал позицию суда первой инстанции, приводя подробную аргументацию о правомерности применения выбранного экспертом ФИО3 затратного метода оценки и соответствия проведенной судебной экспертизы требованиям законодательства.

В порядке апелляционного рассмотрения, по ходатайству Министерства, определением апелляционного суда от 30.04.2025 была назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4 (ИНН <***>), с постановкой вопроса: какова рыночная стоимость нежилого здания (лит. «А,а1» с подвалом лит. «А», КН 15:09:0020423:27, общей площадью 235,9 кв.м, по состоянию на 26.07.2021)? Экспертное заключение №3-25 от 03.06.2025 поступило в материалы дела.

В ходе апелляционного производства представители сторон заявили ходатайства об отложении заседания для ознакомления с заключением эксперта и формирования правовой позиции, что было удовлетворено судом.

В судебном заседании 11.08.2025 представители сторон свои позиции поддержали, в письменных и устных объяснениях доводы по существу спора изложили.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд пришёл к следующим выводам.

Как установлено судом из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 24.11.2023 по делу №А61-3942/2022 удовлетворены требования общества с ограниченной ответственностью «Прогресс-Пресс» (далее — Общество) о признании незаконным отказа Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания (далее — Министерство) в предоставлении согласия на выкуп нежилого здания, расположенного по адресу: <...> литера «А,а1», с подвалом литера «А», общей площадью 235,9 кв. м (кадастровый номер 15:09:0020423:27), который был выражен в письме Министерства от 18.05.2022 № 1077 и прилагаемом письме от 26.08.2021 №1792.

Названным судебным актом на Министерство была возложена обязанность в течение четырёх месяцев с даты вступления решения в законную силу направить в адрес Общества проект договора купли-продажи названного нежилого здания с подвалом, расположенного по вышеуказанному адресу.

В порядке исполнения данного судебного решения Министерство направило в адрес Общества проект договора купли-продажи. Не согласившись с предложенной редакцией условий договора, ООО «Проект-Пресс» направило в адрес Министерства протокол разногласий для согласования.

Письмом от 18.12.2023 № 3757 Министерство уведомило Общество об отказе согласовать предлагаемые разногласия к договору в редакции Общества.

Существенные разногласия между сторонами возникли по следующим условиям договора:

Цена нежилого здания (пункт 2.1 договора):

В редакции Министерства установлен следующий вариант: «Установленная цена нежилого здания с кадастровым номером 15:09:020423:27 составляет 7 776 000 (семь миллионов семьсот семьдесят шесть тысяч) рублей согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 16.11.2023 № Н 30-23, составленному ООО “Профессиональная оценка” (ОГРН <***>, полис-оферта страхования ответственности юридического лица при осуществлении оценочной деятельности № 0991 R/776/20120/23 от 17.04.2023)».

В редакции Общества: «Установленная цена нежилого здания с кадастровым номером 15:09:020423:27 составляет 3 000 000 (три миллиона) рублей 00 копеек (без НДС), является окончательной, согласованной сторонами и изменению не подлежит».

Порядок оплаты (пункт 2.2 договора):

В редакции Министерства: «Оплата приобретаемого недвижимого имущества в размере, указанном в п. 2.1 договора, производится единовременно в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания сторонами настоящего договора».

В редакции Общества: «Покупатель оплачивает стоимость недвижимого имущества в рассрочку на 5 лет. На сумму денежных средств, по уплате которых Покупателю предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Уплата процентов производится Покупателем ежеквартально одновременно с уплатой денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка. Покупатель вправе произвести оплату объекта недвижимого имущества или внести денежные средства в счет последующих периодов оплаты досрочно с уплатой текущего платежа процентов, начисленных на дату внесения денежных средств. В случае досрочной оплаты Покупателем стоимости объекта недвижимого имущества обязательство по оплате считается исполненным им надлежащим образом».

В остальной части условий проекта договора истец с позицией Министерства согласился.

Учитывая, что Министерство отказалось удовлетворить предлагаемые Обществом разногласия, Общество реализовало право, предусмотренное статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, и обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о разрешении возникших разногласий при заключении договора купли-продажи.

Порядок разрешения разногласий при обязательном заключении договора, в частности в силу статьи 445 Гражданского кодекса РФ и статей 12, 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности», предусматривает возможность судебного участия в установлении цены объекта сделки в порядке спора.

Суд первой инстанции, установив, что договор аренды нежилого здания был заключён истцом и Министерством, что истец своевременно реализовал преимущественное право выкупа, а сторонами был достигнут спор по поводу размера выкупной стоимости, назначил по делу судебную оценочную экспертизу. Объект оценки — здание, построенное в 1912 году, с высокой степенью износа (что подтверждено национальными документами — технический паспорт, сведения из ЕГРН).

Эксперт ФИО3 в экспертном заключении (№190-24э от 08.10.2024) определил рыночную стоимость здания по состоянию на 26.07.2021 посредством затратного подхода с мотивировкой невозможности корректного применения сравнительного и доходного подходов из-за аварийного состояния спорного объекта.

Министерство представило возражения, включая доводы, что эксперт нарушил требования к экспертизе, не обосновал однозначно отказ от сравнительного и доходного подходов (ФСО №7), применил нормативно устаревшие коэффициенты, расчёт стоимости занижен, выводы экспертизы противоречат досудебному отчету ООО «Профессиональная оценка», по которому стоимость здания составляла 7 776 000 рублей.

Суд первой инстанции, исследовав заключение, допрашивая эксперта, признал заключение заслуживающим доверия и отказал в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, что и обжалует Министерство.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы Шестнадцатым арбитражным апелляционным судом, по ходатайству Министерства, была назначена повторная судебная экспертиза, которую провёл ФИО4 Экспертное заключение от 03.06.2025 также подтверждает, что объект находится в физически неудовлетворительном состоянии (глубокий износ капитальных конструкций, трещины фундамента, протечки), что обусловливает ограниченность рыночных аналогов, отсутствие прибыли и арендного потенциала; эксперт пришёл к сходным выводам по стоимости, указал, что наиболее релевантен затратный подход, а по имеющейся информации даже при сравнительном подходе стоимость не выходила бы за пределы результатов затратного, ввиду наличия подобных зданий исключительно под снос либо капитальный ремонт.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что оба экспертных заключения не содержат противоречий между собой, полно и аргументированно отвечают на поставленные вопросы; оба основаны на анализе документальных и фактических обстоятельств, методологически мотивированы, отражают специфическую ситуацию с рассматриваемым зданием. Доводы Министерства о нарушениях в исполнении экспертной задачи или использовании неактуальных нормативов противоречат выводам повторного судебного заключения, а также позиции экспертов.

Из материалов дела, заключения судебных экспертиз и исследованных доказательств судом первой инстанции установлено, что рыночная стоимость спорного объекта — нежилого здания с кадастровым номером 15:09:020423:27 по состоянию на дату подачи заявления о выкупе (26.07.2021) составляет 3 053 000 (три миллиона пятьдесят три тысячи) рублей.

Указанная в судебной экспертизе стоимость применима к отношениям сторон, возникающим при выкупе арендованного имущества. Соответственно, спорный абзац первого пункта 2.1. договора недвижимости должен быть изложен в следующей редакции:

«Установленная цена нежилого здания с КН 15:09:020423:27 составляет 3 053 000 рублей на дату подачи заявления о выкупе — 26.07.2021, является окончательной и изменению не подлежит».

В части порядка оплаты выкупной стоимости арбитражный суд руководствуется следующими нормами права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Федерального закона №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» оплата приобретённого государственного или муниципального имущества может производиться единовременно или в рассрочку.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», оплата арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права, возможна как единовременно, так и в рассрочку — посредством ежемесячных или ежеквартальных платежей равными долями.

Согласно части 2 той же статьи право выбора порядка оплаты, а также срока рассрочки в установленных пределах, принадлежит именно субъекту малого или среднего предпринимательства.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 08.02.2011 №131-О-О и №132-О-О особо подчеркнул, что указанные положения закона направлены на наделение субъектов малого и среднего предпринимательства максимально широкими возможностями при согласовании условий договора купли-продажи государственного/муниципального имущества. Публичные органы не вправе включать в договор условия, которые бы фактически препятствовали реализации преференции на приобретение арендуемого имущества, предоставленной законом.

Системное толкование указанных норм права указывает на следующее: приобретение арендованного здания, расположенного на земельном участке, осуществляется одновременно с приобретением этого земельного участка (за исключением прямо оговорённых законом случаев); предоставляемая законом возможность рассрочки оплаты распространяется на всю приобретаемую совокупность объектов недвижимости — как на здание, так и на земельный участок; возложение на арендаторов обязанности единовременно уплатить всю рыночную стоимость приобретаемых объектов существенно затруднит реализацию их прав на приватизацию по льготным условиям и может привести их в неравное положение по сравнению с другими субъектами малого и среднего предпринимательства.

Поскольку в данном конкретном случае ООО «Проект-Пресс» реализовало своё право и выбрало вариант оплаты имущества в рассрочку, суд поддерживает право истца на данный способ платежа.

Соответственно, условия договора купли-продажи должны быть приведены в соответствие с требованиями закона, а именно: Предусмотреть оплату выкупной цены объектов недвижимости с рассрочкой сроком на 5 лет (60 месяцев) равными ежеквартальными платежами, со дня заключения договора, в отношении полной суммы выкупной стоимости (за здание и земельный участок).

Что касается возражений апелляционной жалобы относительно нарушения процессуальных прав стороны при проведении заседаний, суд апелляционной инстанции отмечает: материалы дела не содержат данных о нарушении порядка извещения, права представлять доказательства и заявлять ходатайства сторонами в полной мере были реализованы, участвовали представители обеих сторон, устные и письменные пояснения по обсуждавшимся вопросам внесены.

Все иные изложенные в апелляционной жалобе доводы повторяют доводы, изложенные заявителем в суде первой инстанции, судом им дана надлежащая оценка. Данные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм права, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, выражают несогласие заявителя с принятым судебным актом, что само по себе не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Иное толкование заявителем положений действующего законодательства, а также обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении судом норм права.

Суд первой инстанции дал правильную правовую оценку обстоятельствам дела, требования истца обоснованно признаны подлежащими удовлетворению, вывод о цене объекта имущественных прав согласован с результатами обеих судебных экспертиз, вопрос порядка оплаты выкупной стоимости законом решён в пользу арендатора — субъекта МСП (рекомендации Конституционного Суда РФ).

Оспариваемое решение должным образом изложило и мотивировало судебные расходы, распределив их в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, основания для отмены обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Частью 2 статьи 109 АПК РФ установлено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Поскольку экспертное заключение, поступившее в суд апелляционной инстанции признано судом надлежащим доказательством по делу, надлежит перечислить с депозитного счета Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда частнопрактикующему оценщику ФИО4 50 000 руб. за проведенную по делу экспертизу по реквизитам, указанным в счете N 3-25 от 03.06.2025.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 07.02.2025 по делу № А61-174/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Перечислить с депозитного счета Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда на счет частнопрактикующего оценщика ФИО4 (РСО-Алания, <...>, офис N° 203а, ИНН <***>) 50 000 рублей за проведенную судебную экспертизу по реквизитам, указанным в счете N 3-25 от 03.06.2025, за счет средств, внесенных на депозитный счет апелляционного суда управлением Федерального казначейства по Республике Северная Осетия - Алания (ИНН <***>, ОГРН <***>) (Минимущество РСО-Алания) платежным поручением N 430911 от 21.05.2025 на сумму 50 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий


Судьи                 


М.У. Семенов


Е.Г. Сомов


И.А. Цигельников