Решение от 31 октября 2025 г. по делу № А53-24567/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-24567/24
01 ноября 2025 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2025 г. Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е. Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем Пикулиной А. И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>

к Администрации города Ростова-на-Дону ОГРН: <***>, ИНН: <***>

о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии,

третьи лица: Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области ИНН <***>, ОГРН: <***>; Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***>, ОГРН: <***>; Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону ИНН <***>, ОГРН: <***>

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 05.06.2024 (участвует онлайн)

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности № 59.1/452 от 27.12.2024

от ДИЗО: представитель ФИО4 по доверенности № 20/11 от 31.01.2025

от ДАИГ: представитель ФИО5 по доверенности № 59.34.2/13595 от 23.06.2025

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации города Ростова-на-Дону о сохранении нежилого помещения в реконструированном состоянии, признании права собственности.

Протокольным определением от 05.03.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области ИНН <***>.

Протокольным определением от 08.09.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ИНН <***>.

Протокольным определением от 01.10.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону ИНН <***>.

Истец заявленные требования поддержал.

Представители администрации и департаментов возражали против удовлетворения заявленных требований.

Министерство явку представителя в судебное заседание не обеспечило, направило отзыв, в котором указывает, на тот факт, что разрешение на строительство (реконструкцию) предпринимателю на спорный объект не предоставлялось.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - нежилое здание, назначение - производственное, обшей площадью 463,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 61:44:0032215:196.

Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 15.09.2017.

С целью улучшения нежилого здания истцом произведены строительные работы по реконструкции, принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания. В реконструированном виде общая площадь нежилого здания составила 565,8 кв.м.

Нежилое здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032215:1. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости право государственной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0032215:1, на котором расположен реконструированный объект, не разграничено, граница данного земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, местоположение его определено в границах ориентира с почтовым адресом: <...>. Земельный участок принадлежит истцу на праве аренды в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 24.07.2001 № 21229.

Истец обращался в администрацию для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но ему было отказано.

Отсутствие правоустанавливающих документов на спорный объект препятствует государственной регистрации права собственности в установленном порядке.

Полагая себя добросовестным владельцем, основывая требования на нормах статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с толкованием, приведенным в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого

служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, при наличии у строения хотя бы одного из указанных в норме квалифицирующих признаков, оно является самовольной постройкой.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума № 44, в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентировано, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, другим установленным требованиям градостроительной документации; разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство капитального объекта осуществляется на основании разрешения, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной

документации, а также иные документы, предусмотренные статьей 51 Градостроительным кодексом.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума № 44, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса). В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

Согласно пункту 9 Информационного письма N 143 от 09.12.2010 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Самовольно возведенный объект недвижимости, единственным признаком самовольности которого является отсутствие разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, может быть сохранен и право собственности на него признано, если лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, принимало меры к получению указанного документа (документов), однако уполномоченным органом в их выдаче было неправомерно отказано, а сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 24-КГ15-6).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию).

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12.

Иное толкование нормы пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности. В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Предприниматель не обращался за получением разрешения на реконструкцию спорного объекта.

В силу абзаца 2 части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку возможно, в том числе, только в случае, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Положения пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса РФ указывают, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Таким образом, правомочия лица, не являющегося собственником земельного участка, производны от прав собственника данного земельного участка.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 N 305-ЭС16-8051 было отмечено, что при данной категории споров особое значение имеет

установление воли собственника земельного участка на предоставление своего имущества для строительства на нем определенного объекта, и именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке. В силу абзаца 2 части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку возможно, в том числе, только в случае, если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Таким образом, по делам, связанным с разрешением прав на самовольную постройку, юридически значимыми обстоятельствами являются наличие или отсутствие признаков самовольной постройки, в том числе проверка соответствия возведения постройки разрешенному использованию земельного участка, на котором она расположена.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

По договору аренды земельный участок предоставлялся истцу для эксплуатации производственно-складских помещений, уже имеющихся на участке на момент предоставления.

Доказательства предоставления права на строительство на арендуемом земельном участке, отсутствуют. При этом в результате реконструкции спорного объекта площадь занятия земельного участка увеличилась.

По делам, связанным с разрешением прав на самовольную постройку, юридически значимыми обстоятельствами являются наличие или отсутствие признаков самовольной постройки, в том числе проверка соответствия возведения постройки разрешенному использованию земельного участка, на котором она расположена.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

При рассмотрении настоящего дела, в целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 01 октября 2024 года назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южному РЦСЭ Минюста России.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 1) соответствует ли нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0032215:196, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032215:1, по адресу: <...>, в части произведенной реконструкции, действующим градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам?

В материалы дела поступило экспертное заключение от 30.05.2025 № 5161/10-3-24.

В исследуемом нежилом здании имеется следующее несоответствие: п. 4.16 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения», согласно которому в автономных котельных следует предусматривать легкосбрасываемые ограждающие конструкции из расчета 0,03 м2 на 1 м3 объема помещения, в котором находятся котлы, в данном случае в котельной № 11 площадь остекления составляет 0,3 кв.м, что менее нормируемой для данного объема помещения (не менее 1,24 кв. м);

- п. 8.7 СП 56.13330.2021, согласно которому, исходя из существующих климатических условий, во входах в исследуемое отапливаемое здание, следует предусмотреть устройство воздушно-тепловых завес с учетом СП 60.13330.2020 (в местах устройства новых входов и ворот, а именно в помещениях № 6, № 13 и № 15);

- п. 7.3. СП 4.13130.2013, согласно которому для зданий класса Ф5 необходимо предусматривать выходы на кровлю здания по пожарным лестницам через каждые 200 метров по периметру зданий;

- п. 6.2.1 СП 56.13330.2021, согласно которому, исходя из п. 19 таблицы АЛ Приложения А СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования», помещения исследуемого складского здания допускается оборудовать безадресной системой пожарной сигнализации.

При этом техническая возможность выполнения указанных требований п. 7.3. СП 4.13130.2013, п. 6.2.1, п. 8.7 СП 56.13330.2021, п. 4.16 СП 41-104-2000, имеется, т.к. технически возможно оборудовать нежилое здание выходом на кровлю посредством устройства наружной пожарной лестницы, оборудовать нежилое здание безадресной системой пожарной сигнализации, оборудовать наружные входы в исследуемое здание воздушно-тепловыми завесами, а также увеличить площадь остекления котельной № 11.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Представленное суду заключение эксперта подписано экспертами ФИО6 В. и ФИО7, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

На основании вышеизложенного, заключение, выполненное экспертами ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России принимается судом как надлежащее доказательство.

Предпринимателем представлены доказательства, из которых следует, что на момент рассмотрения спора указанные в заключение несоответствия устранены, а именно: нежилое здание оборудовано выходом на кровлю посредством устройства наружной пожарной лестницы, нежилое здание оборудовано безадресной системой пожарной сигнализации, наружные входы в исследуемое здание оборудованы воздушно-тепловыми завесами, увеличена площадь остекления котельной. К материалам дела приобщено заключение специалиста от 03.09.2025 № 218-С/25.

Однако с учетом установленных судом обстоятельств (реконструкция предпринимателем объекта без получения соответствующих разрешений, на земельном участке, не предоставленном для строительства), устранение несоответствий не имеет правового значения.

Доказательства того, что предприниматель совершал действия, направленные на соблюдение административного порядка, отсутствовала возможность получить необходимые разрешения до возведения спорного объекта или же разрешение не получено по не зависящим от него причинам, не представлены.

При таких обстоятельствах иск о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворению не подлежит.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 ОГРНИП: <***>, ИНН: <***> из федерального бюджета 15 505 рублей государственной пошлины, уплаченной по чеку от 25.04.2024.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е. Н. Мариненко