Решение от 8 октября 2017 г. по делу № А67-2678/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

               634050 пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67-2678/2017
г. Томск
09 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 09 октября 2017 года.


Арбитражный суд Томской области в составе судьи С.Г. Аксиньина

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Паводок» (ИНН <***>, ОГРН <***>)


о взыскании 191 915,50 руб.


при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 01.08.2017 № 28,

от ответчика – без участия (извещен), 



У С Т А Н О В И Л:

муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось в арбитражный суд с иском (с учетом уточнения исковых требований) к обществу с ограниченной ответственностью «Паводок» о взыскании 191 915,50 руб., из которых 189 048,27 руб. основной задолженности по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 09.10.2014 № ТО-21-20700, расположенного по адресу: <...> площадью 11 062 кв.м (с кадастровым номером 70:21:0100003:579) за период с 01.01.2017 по 31.03.2017, 2 867,23 руб. пени, начисленной на основании пункта 3.11 договора за период с 16.02.2017 по 11.04.2017.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на положения статей 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указав, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по оплате арендной платы за пользование земельным участком, расположенным по адресу: <...> кадастровый номер 70:21:0100003:579. В связи с просрочкой оплаты задолженности, истцом на основании пункта 3.11 договора начислена неустойка в виде пени за период с 16.02.2017 по 11.04.2017, в размере 2 867,23 руб.

18.05.2017 ответчик представил отзыв на исковое заявление, 28.07.2017 представил дополнения к отзыву, в которых против удовлетворения требований возражал, утверждая, что с августа 2016 года по настоящее время земельный участок, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 70:21:0100003:579 ответчиком не мог эксплуатироваться, т.к. разрешение на строительство объекта прекратило действие 24.08.2016, а продлить разрешение на строительство ООО «Паводок» не имело возможности в силу положений закона, т.к. согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства требуется предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок, в силу чего ответчик полагает, что истец не вправе требовать взыскания арендной платы за период с 05.12.2016 (дата направления ответчиком в адрес истца акта приема-передачи земельного участка от 24.08.2016) по настоящее время. Указал, что арендодатель не вправе требовать с арендатора уплату арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приёмки арендованного имущества (л.д. 27-32). В обоснование этого довода ответчик сослался на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735 (л.д. 29).

22.05.2017 истец представил возражения на отзыв, в которых указал на то, что доводы ответчика являются необоснованными и не доказанными, поскольку факт использования ответчиком земельного участка подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.04.2017. Кроме того, как указывает истец, из представленной ответчиком переписки (письма от 11.08.2016 с просьбой о продлении договора аренды, от 02.12.2016 о признании долга, от 05.12.2016 о направлении акта приема-передачи) следует, что ответчик признает факт пользования земельного участка, наличие долга. Данные факты, по мнению истца, свидетельствуют и о заинтересованности ответчика в дальнейшем использовании земельного участка. Кроме того, из представленных документов следует, что обязанность по возврату земельного участка с учетом положений статьи 622 ГК РФ ответчик также не исполнил. Неиспользование арендатором земельного участка по причинам, не зависящим от арендодателя, не является основанием для освобождения арендатора от обязательств по внесению арендных платежей. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенным этим договором. Также указал, что позиция ответчика о наличии у истца обязанности по приему земельного участка по акту приема-передачи является неправомерной, в силу того, что в соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ, принимая во внимание, что первоначально земельный участок был предоставлен ответчику свободным от строений, то возврат земельного участка должен производиться также свободным от строений (л.д. 66-67).

13.06.2017 от ответчика поступили возражения (л.д. 74-76), в которых указал, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Как указывает ответчик с 14.11.2016 он официально проинформировал истца о том, что участок перестал представлять для него какой-либо интерес и просил истца принять земельный участок путем составления акта приема-передачи земельного участка. Ответчик полагает, что в данном случае наличие или отсутствие акта возврата земельного участка носит сугубо формальный характер и не имеет никакого правового значения с учетом того, что ответчиком представлены доказательства того, что земельный участок в силу закона не мог использоваться арендатором.

При этом, ответчиком представлен контррасчет исковых требований, согласно которому при расчете арендных платежей ответчик просит учесть лишь ту часть земельного участка, на которой фактически расположен объект незавершенного строительства и взыскать 43 504 руб., исходя из следующего расчета основной задолженности: 2 545,6*4%* 1618,36*1.00*105,6%/4=43 504 руб., где 2 545,6 кв.м. – это площадь застройки (согласно свидетельства о государственной регистрации права); ставка – 4 %; упкс – 1618,36; коэффициент – 1,00; индекс инфляции – 105,6%. Пени в размере 664,64 руб. из расчета 43 504*10%/360*55=664,64 руб., где 55 количество просроченных дней за период с 16.02.2017 по 11.04.2017.

14.06.2017 от истца поступили встречные возражения, в которых пояснил, что площадь земельного участка определена договором аренды исходя из площади комплекса ответчика и необходимой для его использования. Данное условие было согласовано сторонами в договоре аренды. Факт прекращения действия договора аренды не влияет на размер площади, необходимой для использования имущества ответчика (л.д. 77).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования, по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассмотрено судом в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела на основании постановления администрации г. Томска № 1484-з от 25.08.2014 между муниципальным образованием «Город Томск» (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Паводок» (арендатором) 09.10.2014 заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-20700 (л.д. 10-12), в соответствии с условиями которого, арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 11 062 кв.м., расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:0100003:579, для строительства жилого дома со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями и парковкой (пункты 1.1, 1.4).

Срок действия договора установлен с 25.08.2014 по 24.08.2016 (пункт 2.1); арендная плата взымается с 29.02.2012 (пункт 3.1); размер арендной платы за пользование земельным участком, механизм его расчета, ставки и коэффициенты определяются в соответствии с действующими нормативными правовыми актами и могут изменяться в сторону увеличения арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год (пункт 3.2).

Согласно пункту 3.5 арендная плата по договору устанавливается в соответствии срешением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения«О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками,находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду отимени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимостиземельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «Оставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территориимуниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровойстоимости земельного участка» и составляет: ставка арендной платы - 4% кадастровой стоимости участка; коэффициент к ставке арендной платы – 1.

В силу пункта 3.8 договора плата за пользование земельным участком вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. В случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня; размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (пункт 3.11).

Неиспользование земельного участка после заключения договора не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы (пункт 3.12).

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 09.10.2014 (л.д. 13).

Договор аренды земельного участка от 09.10.2014 № ТО-21-20700 зарегистрирован в установленном порядке, дата регистрации 07.11.2014, №70-70-01/274/2014-511 (л.д. 14-15).

Арендатор обязанность по своевременной оплате аренды земельного участка за 1 квартал 2017 года (с 01.01.2017 по 31.03.2017) не исполнил, в результате чего у него образовалась задолженность в размере 189 048,27 руб.

Истцом в рамках досудебного урегулирования спора направлена претензия от 10.03.2017 № 2789/6 (л.д. 8).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

Обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, подтверждены материалами дела согласно части 1 статьи 65 АПК РФ.

По расчету истца задолженность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 09.10.2014 № ТО-21-20700 за период с 01.01.2017 по 31.03.2017 составила 189 048,27 руб.

Расчет основного долга судом проверен, принят, ответчиком арифметически не оспорен.

Поскольку ООО «Паводок» с 06.12.2010 на праве собственности принадлежит объект недвижимости  (незавершенное строительство – жилое строение, назначение: жилой дом, площадь застройки 2 545,6 кв.м., степень готовности 10%, инв. № 69:401:1000:00:18998, адрес объекта: <...>) расположенный на спорном земельном участке (свидетельство о государственной регистрации права 70-АВ 072520, л.д. 52), ответчик имеет право на его использование и должно нести обязанности по оплате арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Как следует из материалов дела 19.07.2016 в адрес Администрации г. Томска  направлено письмо № 19-07-16/1 с просьбой рассмотреть вопрос по продаже спорного земельного участка с правом преимущественной покупки для ООО «Паводок» (л.д. 58).

В ответ на обращение администрация сообщила, что продажа объекта не возможна, так как отчуждение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрена в соответствии с положениями пункта 2 статьи 39.13 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанной нормой не предусмотрена продажа земельных участков собственникам объектов незавершенного строительства.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Доказательств обращения истца в Администрацию г. Томска с заявлением,  отвечающим по форме и содержанию требованиям статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации и иным правовым обоснованием материалы дела не содержат.

Спорный земельный участок поступил во владение и пользование ответчика на основании сделки – договора аренды 09.10.2014 № ТО-21-20700. Договор в период его исполнения сторонами не оспорен и в судебном порядке недействительным не признан.

11.08.2016 ООО «Паводок» направило в адрес департамента управления муниципальной собственностью заявление (получено 16.08.2016, вход.№ 10717), с просьбой о продлении срока договора аренды сроком на два года для окончания строительства (л.д. 59), от 02.12.2016 № ис.02-12-2016/1 о признании задолженности и просьбой ее сторнировать (получено 05.12.2016, вход.№16271), от 05.12.2016 о направлении акта приема-передачи, получен 05.12.2016 вход. №16272 (л.д. 61-62). На основании перечисленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что ответчик имел заинтересованность в дальнейшем использовании земельного участка.

Довод ответчика о том, что при расчете арендных платежей необходимо исходить из той части земельного участка, на которой фактически расположен объект незавершенного строительства судом отклоняется, поскольку площадь земельного участка определена договором аренды исходя из площади комплекса ответчика и необходимой для его использования. Данное условие было согласовано сторонами в договоре аренды № ТО-21-20700. Кроме того, в материалы дела представлен договор аренды земельного участка № ТО-21-21868 от 10.08.2017, согласно условиям которого арендодатель (истец) обязуется передать арендатору (ответчик) во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: <...> с кадастровым номером 70:21:0100003:579 общей площадью 11 062 кв.м. (л.д. 96-98). Земельный участок передан по акту приема-передачи от 10.08.2017 (л.д. 99).

При рассмотрении спора установлено, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания ответчика, составила 11 062 кв.м., данная площадь земельного участка установлена в договоре.

Поскольку договор аренды № ТО-21-20700 от 09.10.2014 прекратил свое действие, при этом пользование земельным участком продолжалось, именно в той площади, на которую впоследствии и был заключен договор аренды № ТО-21-21868 от 10.08.2017, а именно площадью 11 062 кв.м., необходимо исходить из того, что именно обозначенная площадь использовалась ответчиком для эксплуатации объекта недвижимости.

Поскольку в материалах дела нет сведений опровергающих сведения о площади земельного участка, установленного договором аренды, необходимо исходить из того, что при отсутствии доказательств иного и при установленных судом обстоятельствах именно эта площадь с момента заключения договора аренды для строительства жилого дома со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями и парковкой была необходима для эксплуатации ответчиком объекта незавершенного строительства. Данный вывод подтверждаются судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.06.2017 по делу № А67-5784/2016).

Факт пользования земельным участком после даты окончания договора подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается. Более того, на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику на праве собственности.

Как разъяснено в пункте 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В этой связи прекращение действия договора аренды не исключает обязанности ответчика по внесению платы за фактическое пользование земельным участком.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).

Неиспользование арендатором земельного участка по причинам, не зависящим от арендодателя, не является основанием для освобождения арендатора от обязательств по уплате арендной платы по договору аренды.

Согласно части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Таким образом, обязательства ООО «Паводок» по внесению арендной платы за пользование земельным участком являются в рассматриваемом случае договорными.

Как следует из материалов дела, 05.12.2016 ответчик направил в адрес истца акт приема-передачи земельного участка от 24.08.2016 (л.д. 62). Данный акт со стороны истца не был подписан, земельный участок истцом не принят.

Ссылка ответчика на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735, согласно которому арендодатель не вправе требовать с арендатора уплату арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонился от приёмки арендованного имущества, судом отклоняется, поскольку составление и направление в адрес истца акта приема-передачи от 24.08.2016 с учетом нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, не может рассматриваться надлежащим исполнением обязанности арендатора по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил. Ссылаясь на данный акт приема-передачи земельного участка, ответчик не учитывает то обстоятельство, что на земельном участке фактически располагается принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства. В силу статьи 622 ГК РФ, принимая во внимание, что первоначальный земельный участок был предоставлен ответчику свободным от строений, возврат земельного участка должен производиться также свободным от строений.

Таким образом, арендатор действий по возврату спорного земельного участка фактически не произвел, не предпринял необходимых действий по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором он его получил.

Иные доводы ответчика отклоняются судом как несоответствующие материалам дела, а также в связи с неверным толкованием норм гражданского законодательства.

В связи с этим подлежат полному удовлетворению требования истца о взыскании  189 048,27 руб. основной задолженности по оплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 09.10.2014 № ТО-21-20700 за период с 01.01.2017 по 31.03.2017, рассчитанной исходя из указанной площади земельного участка, установленного соглашением сторон в договоре аренды.

Доказательств уплаты арендных платежей в полном объеме за спорный период, равно как надлежащих доказательств возврата имущества ответчиком, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлены.

Принимая во внимание, что факт наличия задолженности в заявленной сумме подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, суд считает заявленное требование о взыскании арендной платы за период пользования земельным участком на основании договора аренды земельного участка от 09.10.2014 № ТО-21-20700 за период с 01.01.2017 по 31.03.2017 законным и обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном размере 189 048,27 руб.

Представленный истцом расчет суммы долга по оплате аренды судом проверен и принят.

Доказательств оплаты задолженности ответчик не представил.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика 189 048,27 руб. основной задолженности являются обоснованными.

Пунктом 3.11 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня; размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

За неисполнения обязанности по внесению арендной платы истец на основании п. 3.11 договора начислил ответчику 2 867,23 руб. пени за период с 16.02.2017 по 11.04.2017.

Расчет пени судом проверен, признан обоснованным. Доказательств уплаты начисленной пени в материалы дела не представлено.

Ответчик об уменьшении неустойки не заявил, доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в материалы дела не представил, в связи с чем, основания для уменьшения размера неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ отсутствуют.

Таким образом, требование о взыскании неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Размер государственной пошлины, подлежащей уплате в федеральный бюджет за рассмотрение настоящего дела, составляет 6 757 руб. Поскольку истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу искового заявления, она взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Паводок» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***>,  ОГРН <***>) 189 048,27 руб. основной задолженности, 2 867,23 руб. неустойки, всего 191 915,50 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Паводок» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 757 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд.



Судья                                                                           С.Г. Аксиньин