Решение от 7 июля 2022 г. по делу № А21-7788/2021

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-7788/2021
г. Калининград
07 июля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 06.07.2022.

Полный текст решения изготовлен 07.07.2022.


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Агентства по имуществу Калининградской области (ОГРН <***>; 236006, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ТД Гурьевский» (ОГРН <***>; 236022, <...>)

об изъятии земельного участка для государственных нужд, определении размера возмещения, прекращении права собственности общества на него,


при участии:

от заявителя: ФИО2, доверенность, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО3, паспорт, генеральный директор;



установил:

в соответствии со ст. 279-281 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 49, 56.2, 56.3, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 5 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», приказом агентства от 04.08.2020 № 308 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания в его составе, предусматривающего размещение линейного объекта регионального значения «Реконструкция автодороги «Калининград-Полесск» км 8,09-10,09» Правительством Калининградской области принято постановление от 02.12.2020 № 871 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Калининградской области».

Согласно указанному постановлению изъятию подлежит земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:1123:ЗУ1, площадью 625 кв.м. из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, магазины, местонахождение земельного участка: <...> для размещения линейного объекта регионального значения «Реконструкция автомобильной дороги «Калининград-Полесск» км 8,09-10,9.

Земельный участок с КН 39:03:060005:1123 (исходный земельный участок) принадлежит обществу на праве собственности.

В состав территории, спроектированной для размещения объекта, исходный земельный участок входит не в полном объеме.

В связи с этим из земельного участка с КН 39:03:060005:1123 ГКУ КО «Управление дорожного хозяйства Калининградской области» путем раздела сформирован земельный участок с КН 39:03:060005:1741 площадью 625 кв.м, адрес (местоположение) <...>. Право собственности на образованный земельный участок в ЕГРН за правообладателем не зарегистрировано.

Письмом от 04.12.2020 № НК-6882 агентство уведомило общество об изъятии названного земельного участка.

Согласно отчету об оценке, составленному ООО «НЦ «Балтэкспертиза» № Н-0614-2021 от 18.05.2021, получившему положительное заключение саморегулируемой организации «Региональная организация оценщиков» № 91/090621/16-03 от 09.06.2021 размер возмещения в связи с изъятием земельного участка составляет 3 271 130 руб.

Проект соглашения об изъятии и отчет об оценке получены ответчиком 25.05.2021.

Поскольку проект соглашения обществом не подписан, что препятствует строительству объекта, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу:

- об изъятии для государственных нужд Калининградской области земельного участка с кадастровым номером 39:03:060005:1741, площадью 625 кв.м, расположенного по адресу: <...> принадлежащего обществу на праве собственности, категория земель – земли населенных пунктов, под магазины, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов,

- об определении возмещения в связи с изъятием указанного земельного участка в размере 3 271 130 руб.,

- о прекращении права собственности общества на спорный земельный участок.

Согласно представленному ответчиком отчету ООО «Бизнес-Эксперт» № 44/001-2021 от 16.07.2021 возмещение определено в размере 7 720 720,54 руб.

По ходатайству ответчика определением от 24.03.2022 с целью определения размера возмещения за изымаемый земельный участок по делу назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО4.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО4 № 07-05/ЭС-2022 (т. 4, л.д. 6-86) размер возмещения за изымаемый земельный участок составляет 6 499 000 руб., в том числе: 3 855 000 руб. – рыночная стоимость изымаемого земельного участка, 2 622 000 руб. – рыночная стоимость замощения площадью 541,40 кв.м (благоустройство изымаемого земельного участка), 22 000 руб. – государственная пошлина за государственную регистрацию прав.

Посчитав, что указанное выше заключение не соответствует требованиям законодательства РФ и не отражает действительную цену изымаемого земельного участка, 15.06.2022 агентство обратилось с ходатайством о назначении повторной судебной экспертизы (т. 5, л.д. 5-6).

Представитель ответчика возражал против удовлетворения ходатайства.

Ходатайство агентства о назначении повторной судебной экспертизы отклонено по следующим основаниям.

Агентство не согласно с произведенной экспертом выборкой аналогов земельных участков (таблица № 7 заключения, стр. 40), с разницей в ценах на земельные участки – аналоги до и после корректировки, с включением в стоимость замощения прибыли предпринимателя, поскольку согласно Справочнику оценщиков КО-ИНВЕСТ 2020 «Благоустройство территорий» коммерческая прибыль уже включена в справочник.

Между тем, в судебном заседании 06.07.2022 эксперт ФИО4 пояснила следующее.

В соответствии с требованием п. 10 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, для определения стоимости недвижимости экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно таблице 7 стр. 62 Справочника оценщика недвижимости 2020 «Земельные участки» часть 2 (ФИО5) при исследовании сегмента рынка первоочередным критерием отбора информации является местоположение (самый значимый фактор, значимость фактора составляет 0,34) в соответствии с ранжированием факторов по степени их влияния на цены земельных участков.

Таким образом, в результате анализа общедоступных специализированных источников, экспертом была составлена выборка из 17 выявленных на момент подготовки экспертного заключения предложений о продаже земельных участков коммерческого назначения в г. Гурьевске и ближайших окрестностях местоположения объекта оценки (Гурьевский район) (таблица № 5 на стр. 29-35 заключения).

В Справочнике оценщика недвижимости (выпущен Приволжским центром финансового консалтинга и оценки под редакцией ФИО5) указано, что под активным рынком понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. В свою очередь под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками.

В рассмотренном экспертом случае незначительное число предложений и значительный интервал между минимальным и максимальным значением удельной цены предложения (от 1 275 до 20 454,55 руб. за кв.м) свидетельствует о признаках неактивного сегмента рынка.

Согласно п. 22в ФСО № 7 экспертом на стр. 39 заключения приведены правила отбора аналогов, принятых для проведения расчетов методом сравнительного анализа предложений.

На основании приказа Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»:

- в первую очередь из таблицы № 5 экспертом были отобраны объекты-аналоги № 1 и 3, относящиеся к одной группе (сегмент 4);

- затем экспертом отобраны объекты-аналоги № 2 и 4, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки, разрешенное использование которых возможно изменить на аналогичное оцениваемому (Правила землепользования и застройки МО «Гурьевский городской округ» Калининградской области, утвержденные решением Гурьевского окружного совета депутатов от 19.12.2019 № 266, допускает размещение в жилых зонах магазинов (стр. 28 заключения);

- далее, при внесении корректировок, каждый объект-аналог сравнивался экспертом с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения, описанным на стр. 39 заключения), выявлялись различия объектов по этим факторам и удельный показатель стоимости аналога корректировался по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Корректировки на разрешенное использование аналогов № 2 и 4 (на стр. 51 заключения) применялись экспертом с учетом индекса изменения стоимости участка при смене вида разрешенного использования.

Согласно «Рекомендациям по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки», издание 2017 г. под ред. ФИО5, одной из основных составляющих является неопределенность, выражающаяся разбросом цен предложений объектов-аналогов, скорректированных по параметрам сравнения, по которым объект-аналог отличается от объекта оценки. При этом уровень неопределенности результата, полученного как среднее арифметическое значение данных в квазиоднородной выборке, зависит от уровня активности рынка, количества объектов-аналогов (объема выборки) и уровня неопределенности корректирующих коэффициентов. При увеличении выборки неопределенность уменьшается.

Таким образом, при неактивном сегменте рынка итоговая величина отклонения стоимости аналогов с учетом внесенных корректировок не имеет значения.

Федеральные стандарты оценки и иные нормативные акты не регламентируют предельную величину отклонения.

Расчет стоимости элементов благоустройства земельного участка (замощения) произведен на основании данных Справочника КО-ИНВЕСТ «Благоустройство территорий, 2020» в рамках затратного подхода (стр. 52-55 заключения).

Так, согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий. Приложение 6 ВСН 53+-86 (р) (утверждены приказом Госстроя СССР от 24.12.1986 № 446) (иные правила для оценки физического износа применительно к замощению не установлены) при удовлетворительном состоянии замощения (камень равномерный, уклоны в общем правильные, небольшие выбоины, поверхность правильная) процент износа составляет от 11 до 30 %, в связи с чем экспертом по результатам проведения осмотра и фотосъемки земельного участка (стр. 10 заключения) величина физического износа замощения определена в размере 20 % для удовлетворительного состояния покрытия (стр. 54 заключения), фотографии замощения содержатся на стр. 58-59 заключения и подтверждают выводы эксперта (доказательств иного истцом не представлено).

Последовательность расчета определена требованием п. 24г ФСО №7 и включает в себя учет величины прибыли предпринимателя.

Согласно справочнику «Благоустройство территорий» 2020 в справочных показателях не учтена прибыль предпринимателя (стр. 31 справочника).

Прибыль застройщика (инвестора) - это предпринимательский доход (вознаграждение) инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В связи с этим экспертам учтена прибыль предпринимателя согласно актуальным на дату оценки данным опроса участников рынка (собственников, инвесторов или их представителей), пользователей сайта Statrielt (http://www. statrielt. ru/).

В опровержение довода агентства о неиспользовании при определении выкупной стоимости объекта 11 из таблицы № 5 (стр. 32 заключения) эксперт пояснил, что, как правило, наиболее важными факторами стоимости являются местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, транспортная доступность, инфраструктура (стр. 38 заключения). Спорный земельный участок находится на въезде в г. Гурьевск по направлению из г. Калининград в зоне жилой и коммерческой застройки в непосредственной близости от основной автодороги населенного пункта (ст. 14 заключения). В свою очередь объект 11 находится на ул. Авангардной – с другой стороны г. Гурьевска, его разрешенное использование (под размещение административно-производственной базы) не позволяет использовать его по назначению спорного земельного участка (под магазины) без дополнительных изменений. В связи с этим использование объекта 11 в качестве аналога требует применения дополнительных корректирующих коэффициентов, что противоречит правилу использования наименьшего количества корректировок при оценке.

В подтверждение своих пояснений экспертом представлены выкопировки из названной выше справочной литературы.

Доказательств наличия на рынке на момент проведения экспертизы иных предложений, не учтенных экспертом, агентством в материалы дела не представлено.

Суд, проанализировав заключение эксперта с точки зрения соответствия процессуальным критериям, пришел к выводу о том, что оно является полным, обоснованным и достоверным, экспертиза проведена лицом, имеющим право на осуществление такой деятельности, экспертом соблюден порядок проведения экспертизы; по форме и содержанию заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ. Выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта. Несогласие ответчика с примененным экспертом методами, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования. Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неясности в заключении не установлено. При подготовке экспертного заключения были использованы все необходимые данные, проанализированы представленные судом материалы дела, осуществлен осмотр спорного земельного участка; проведена обработка и анализ результатов исследования; ответы на поставленные вопросы изложены четко и однозначно. Экспертное заключение является ясным и полным, отвечает на поставленные судом вопросы. Каких-либо противоречий, существенных недостатков в заключении эксперта не содержится. Заключение эксперта, с учетом его пояснений, соответствует требованиям, предъявленным статьями 85, 86 АПК РФ. Доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта, агентство не представило, а несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной или дополнительной экспертизы. В данном случае все доводы агентства сводятся к несогласию с оценкой стоимости имущества, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы. Выраженные представителем агентства возражения относительно экспертизы сводятся к его личному мнению, без соответствующих доказательств, отвечающих принципам относимости и допустимости, подтверждающих данные возражения.

Пункт 1 статьи 56.3 ЗК РФ допускает изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В целях подготовки соглашения об изъятии земельного участка для государственных нужд, согласно п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ уполномоченный орган исполнительной власти выступает заказчиком кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (п. 1 ст. 279 ГК РФ).

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлен главой VII.1 ЗК РФ.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации – в случае изъятия участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения (п. 2 ст. 56.2 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Согласно п. 9 ст. 56.6 ЗК РФ образование из земельных участков, подлежащих изъятию, новых земельных участков, не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии земельных участков или внесение изменений в ранее принятые решения об изъятии.

Оценка размера возмещения за земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения объектов инфраструктуры, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В п. 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации), Верховный суд Российской Федерации указал на необходимость определения выкупной стоимости изымаемого участка, исходя из его рыночной стоимости, максимально приближенной к дате принятия решения – то есть к дате принятия решения судом.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд, установив наличие у истца полномочий действовать от имени Калининградской области, а также факт того, что соглашение об изъятии земельного участка сторонами не подписано, приходит к выводу, что требования истца об изъятии земельных участков являются обоснованными и подлежат удовлетворению с учетом определенной на основании экспертного заключения № 07-05/ЭС-2022 в размере 6 499 000 руб.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ при подаче исковых заявлений неимущественного характера, в том числе заявления о признании права, заявления о присуждении к исполнению обязанности в натуре, государственная пошлина составляет 6 000 руб.

Агентство от оплаты государственной пошлины освобождено (п. 1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ).

В связи с этим в порядке ст. 110 АПК РФ с общества в доход федерального бюджета следует взыскать 6 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Изъять для государственных нужд Калининградской области земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:1741, площадью 625 кв.м, расположенный по адресу: <...> принадлежащий на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «ТД Гурьевский».

Определить размер возмещения в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 39:03:060005:1741 в сумме 6 499 000 руб.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «ТД Гурьевский» на земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:1741, площадью 625 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТД «Гурьевский» в доход федерального бюджета Российской Федерации 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья С.А. Зинченко