Постановление от 11 апреля 2024 г. по делу № А55-10090/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1602/2024

Дело № А55-10090/2023
г. Казань
11 апреля 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Вильданова Р.А.,

в отсутствие:

истца – извещен надлежащим образом,

ответчиков – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Дашкин и Компания», индивидуального предпринимателя ФИО1,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023

по делу № А55-10090/2023

по исковому заявлению администрации городского округа Тольятти к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Дашкин и Компания», к индивидуальному предпринимателю ФИО1, об обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Дашкин и Компания» (далее – ООО ПКФ «Дашкин и Компания», общество) об обязании общество освободить земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Никонова, севернее д. 18 (школа № 15), остановка общественного транспорта магазин Рябинушка площадью 55,00 кв. м от расположенного на нем: нестационарного торгового объекта в котором расположены 3 торговые точки: магазин «Фруктовый рай», «Shaur Donal'ds», «SWEET SMOKE» площадью 55,00 кв. м; остановочного павильона площадью 35,00 кв. м, и передать (вернуть) земельный участок по акту приема-передачи администрации городского округа Тольятти в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения решения суда в течение одного месяца с момента вступления его в законную силу взыскать с ООО ПКФ «Дашкин и Компания» судебную неустойку в размере 1000 руб. за каждый день просрочки.

Определением от 29.05.2023 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принял уточнения исковых требований. Иск считать заявленным об обязании ООО ПКФ «Дашкин и Компания» освободить земельный участок площадью 41,00 кв. м расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Никонова, севернее д. 18 (школа № 15), остановка общественного транспорта магазин Рябинушка от расположенного на нем: нестационарного торгового объекта в котором расположены 3 торговые точки: магазин «Фруктовый рай», «Shaur Donal'ds», «SWEET SMOKE» площадью 55,00 кв. м; остановочного павильона площадью 35,00 кв. м, и передать (вернуть) земельный участок по акту приема-передачи администрации городского округа Тольятти в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу. В случае неисполнения решения суда в течение одного месяца с момента вступления его в законную силу взыскать с общества судебную неустойку в размере 1000 руб. за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ суд принял уточнения исковых требований.

Ответчик исковые требования не признал, при этом указал на то, что известил арендодателя о смене арендатора на индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) по договору аренды земельного участка от 01.01.1997 № 730.

Определением суда от 21.07.2023 к участию в деле привлечена ИП ФИО1 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Протокольным определением суда от 03.08.2023 предприниматель привлечена в качестве соответчика.

ИП ФИО1 исковые требования истца не признала, при этом указала на оплату арендных платежей, а также на то, что уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 01.01.1997 №730 ей не направлялось, в связи с чем считала указанный договор аренды земельного участка действующим.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.10.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023, решение Арбитражного суда Самарской области от 05.10.2023 отменено. Принят новый судебный акт. Исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ООО ПКФ «Дашкин и Компания» освободить земельный участок площадью 41,00 кв. м расположенный по адресу: Российская Федерация Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Никонова, севернее д. 18 (школа №15), остановка общественного транспорта магазин Рябинушка от расположенного на нем: нестационарного торгового объекта в котором расположены 3 торговые точки: магазин «Фруктовый рай», «Shaur Donal'ds», «SWEET SMOKE» площадью 55,00 кв. м; остановочного павильона площадью 35,00 кв. м, и передать (вернуть) земельный участок по акту приема-передачи администрации в течение одного месяца со дня принятия настоящего постановления. В случае неисполнения постановления суда в течение одного месяца с момента принятия настоящего судебного акта, взыскать с общества судебную неустойку в размере 1000 руб. за каждый день просрочки.

В удовлетворении требований к предпринимателю отказано.

В кассационной жалобе ООО ПКФ «Дашкин и Компания» и ИП ФИО1 просят постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 01.01.1997 между администрацией Комсомольского района г. Тольятти (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью «ДИКОМ» (арендатор) заключен договор на аренду земельного участка № 730, по условиям которого арендатору передан в пользование земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, Самарская область, г. Тольятти Комсомольский район, ул. Никонова ост. магазин Рябинушка, площадью 41,00 кв. м, сроком с 01.01.1997 по 23.01.2000.

22 июля 1999 года ответственным арендатором становится ООО ПКФ «Дашкин и Компания» на основании сведений о регистрации данного юридического лица из Единого государственного реестра юридических лиц.

На основании постановления мэра городского округа Тольятти от 12.04.2006 № 2440-1/П правопреемницей администрации Комсомольского района г. Тольятти является мэрия городского округа Тольятти (в настоящее время администрация).

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что договор аренды земельного участка от 01.01.1997 № 730 был заключен на определенный срок до 23.01.2000.

Реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 01.01.1997 № 730, арендодатель направил в адрес арендатора уведомление от 08.12.2020 № 2500/2.6 об отказе от договора аренды. Согласно отчету об отслеживании почтового отправления с почтовым идентификатором № 44505049522970 уведомление ответчиком получено не было, возвращено отправителю по истечении срока хранения, и 19.01.2021 вручено отправителю.

Истец данным уведомлением, направленным в адрес ответчика, отказался от договорных отношений и предложил вернуть спорный земельный участок.

Таким образом, на момент подачи искового заявления договор аренды земельного участка от 01.01.1997 № 730 истец считал прекращенным.

Истец также мотивировал свои требования тем, что на спорном земельном участке, расположенном по адресу: <...> севернее д. 18 (школа №15), остановка общественного транспорта магазин Рябинушка размещен нестационарный торговый объект (павильон), совмещенный с остановочным павильоном в котором расположены 3 торговые точки: магазин «Фруктовый рай», «Shaur Donal'ds», «SWEET SMOKE» на момент осмотра все объекты функционируют.

Администрация полагает, что ООО ПКФ «Дашкин и Компания» осуществило самозахват территории расположенный по адресу: <...> остановка общественного транспорта магазин Рябинушка на которой размещен нестационарный торговый объект (павильон), совмещенный с остановочным павильоном в котором расположены 3 торговые точки: магазин «Фруктовый рай», «Shaur DonaPds», «SWEET SMOKE» .

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что права и обязанности по договору аренды были переданы новому арендатору, ФИО1, которая вносила арендную плату, на 02.08.2023 задолженность по арендной плате отсутствовала, при этом доказательств того, что ФИО1 была уведомлена об отказе от договора аренды земельного участка, материалы дела не содержат.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями статей 309, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), установив отсутствие законных оснований для занятия земельного участка после прекращения договора аренды, отменил решение, признал требования администрации об освобождении земельного участка обоснованными.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения постановление, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Основанием возникновения у конкретного лица прав на земельный участок являются разрешительные документы, предусматривающие передачу земельных участков в аренду тому лицу, которому они в установленном порядке выделены.

Договор аренды заключается на определенных разрешительными документами условиях и служит правоподтверждающим документом, который конкретизирует право и обязанности сторон по пользованию земельным участком.

Передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пунктами 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Как следует из толкования нормы права, изложенного в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пунктом 2 статьи 607 и пунктом 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены нормами ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, должна осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга, поскольку иного ЗК РФ не содержит.

В пункте 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сформирована правовая позиция о том, что при перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора, к которой применяются правила об уступке требования и переводе долга.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы, арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендодателя, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.

В пункте 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Несмотря на то, что ЗК РФ не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Такая правовая позиция относительно применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 № 3914/13.

В обоснование довода о передаче прав и обязанностей по договору аренды ФИО1 общество представило договор от 01.10.2018 № 1.1. передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого арендатор передал новому арендатору – ИП ФИО1 земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 80 кв. м, письмо об извещении арендодателя о смене арендатора по договору от 01.01.1997 № 730, опись вложения от 08.11.2018.

Суд апелляционной инстанции, оценивая довод ООО ПКФ «Дашкин и Компания» о том, что общество известило арендодателя о смене арендатора на ИП ФИО1 пришел к выводу, что почтовое уведомление, которое было представлено в подтверждение отправки уведомления о смене арендатора (том 1, л.д. 114), не содержит сведений о почтовом идентификаторе, не содержит сведений об адресе получателя и поэтому не может служить надлежащим доказательством направления уведомления. Сопроводительное письмо, направленное руководителю департамента управления муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти (том 1, л.д. 115), не содержит сведений о дате его изготовления, а также не содержит никаких отметок адресата о его принятии.

Учитывая, что судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка указанным обстоятельствам, оснований для переоценки у суда кассационной инстанции не имеется в силу статьи 286 АПК РФ.

Кроме того, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что согласно договору аренды земельного участка от 01.01.1997 № 730 администрация передала ООО ПКФ «Дашкин и Компания» земельный участок площадью 41,00 кв. м.

Однако по договору от 01.10.2018 № 1.1. передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО ПКФ «Дашкин и Компания» передало новому арендатору – ИП ФИО1 земельный участок площадью 80 кв. м.

В нарушение требований статьи 65 ЗК РФ ответчиком в материалы дела не представлены доказательства передачи арендодателем в установленном законом порядке земельного участка площадью – 80 кв. м. Указание ИП ФИО1 на наличие прав на земельный участок площадью – 80 кв. м. на основании договора от 01.10.2018 о передачи прав и обязанностей и дополнительного соглашения с администрацией Комсомольского района г. Тольятти к договору аренды от 01.01.1997 № 730 на 2005 год, коллегией не может быть принято. Указанное соглашение принималось в связи с изменением размера арендной платы и исчисления по иной методике.

Ненормативного акта о предоставлении ответчику в установленном порядке земельного участка площадью – 80 кв. м. на остановке общественного транспорта в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В материалах дела сведений о наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, не имеется.

Таким образом, на момент заключения рассматриваемого договора передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 01.10.2018 действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В нарушение требований ЗК РФ передача прав и обязанностей арендатора от ООО ПКФ «Дашкин и Компания» к ИП ФИО1 была осуществлена без проведения аукциона на право заключения такого договора.

Поскольку заключение договора перенайма в отсутствие согласия арендодателя нарушало интересы арендодателя, а заключение такого договора не на торгах также нарушало публичные интересы, и законом иные последствия таких нарушений не установлены, в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ такой договор является ничтожным.

Также суд апелляционной инстанции отметил, что согласно представленным в дело чекам-ордерам (том 2, л.д. 23-26) арендную плату по договору аренды до 27.01.2023 вносила не ФИО1, а ФИО2, ФИО3 и ФИО2

Ссылка ответчиков на то, что предприниматель в соответствии с частью 13 статьи 5 Закона Самарской области от 05.07.2010 № 76-ГД как арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по заключенному до 01.03.2015 договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, используемого в целях размещения нестационарного торгового объекта, имел право на заключение договора на размещение нестационарного торгового объекта в границах арендованного земельного участка без проведения аукциона на право заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта, не имеет отношения к рассматриваемому спору, поскольку требование о заключении договора на размещение НТО в настоящем деле заявлено не было.

Само по себе наличие намерения обратиться с заявлением о заключении договора на размещение НТО, юридического значения не имеет.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Договор аренды от 01.01.1997 № 730 возобновлен на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, поскольку по истечения срока действия данного договора общество продолжало пользоваться спорным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Администрация направила в адрес арендатора уведомление от 08.12.2020 № 2500/2.6 об отказе от договора аренды. Уведомление ответчиком получено не было, возвращено отправителю по истечении срока хранения.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).

Поскольку арендодатель в установленном порядка заявил об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, требование об освобождении земельного участка правомерно удовлетворено.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства, в связи с чем оснований для иной оценки у суда кассационной инстанции не имеется.

Судебная коллегия, оценивая доводы кассатора, установила отсутствие в них ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу, признала их несостоятельными. Иная оценка заявителем установленных судом обстоятельств, а также иное толкование законодательства, не свидетельствует о судебной ошибке и не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Принимая во внимание положения статей 286 и 287 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы, равно как и оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения постановления. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 по делу № А55-10090/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья В.А. Карпова


Судьи Р.В. Ананьев


Р.А. Вильданов