Постановление от 22 апреля 2026 г. ФАС УО (ФАС Уральского округа)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-819/26


Екатеринбург

23 апреля 2026 г. Дело № А71-1411/2025


Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2026 г. Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Скромовой Ю.В., Беляевой Н.Г.


при ведении протокола помощником судьи Маркарян Ж.С. рассмотрел в судебном заседании путем использования систем веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» (далее - общество «Алькор и Ко») на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 12.09.2025 по делу № А71-1411/2025 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Талисман» (далее - общество «УК «Талисман») – ФИО1 (доверенность от 27.06.2025 № 05/25).

В судебном заседании посредством использования системы веб-конференции приняли участие представители:

общества «Алькор и Ко» - ФИО2 (доверенность от 01.04.2026 № К-418);

общества с ограниченной ответственностью «Аромалюкс» (далее - общество «Аромалюкс») – ФИО3 (доверенность от 15.12.2025 № 1063-О).

Общество «Алькор и Ко» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к обществу «УК «Талисман» об обязании ответчика перевести на истца права и обязанности арендатора (общества «Аромалюкс») по заключенному между обществом «УК «Талисман» и


обществом «Аромалюкс» договору аренды в отношении помещения, расположенного по адресу: <...>, и взыскании с ответчика ущерба в размере 168 450 рублей.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество «Аромалюкс».

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 12.09.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2025 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Алькор и Ко» просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Заявитель считает, что суды необоснованно отказали истцу в удовлетворении его требований о переводе прав и обязанностей по договору аренды и о возмещении убытков. В обоснование данного довода общество «Алькор и Ко» ссылается на то, что оно своевременно и надлежащим образом реализовало свое преимущественное право, проявляло готовность к продолжению аренды на разумных условиях, тогда как ответчик, заключив договор с новым арендатором в отношении того же по сути объекта и предоставив ему менее, а по ряду параметров более выгодные условия, искусственно сформировал формальные отличия (в том числе по составу объекта) исключительно с целью обойти действие статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и лишить истца предусмотренной законом защиты. Кроме того, заявитель считает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании полного текста договора аренды от 12.08.2024, заключенного ответчика с третьим лицом. По мнению заявителя, наличие просрочек по оплате арендных платежей не должно было восприниматься судами как прямое доказательство ненадлежащего исполнения, поскольку часть из них относится к периодам, по которым истек срок исковой давности и претензий по платежам арендодатель ранее не заявлял.

В отзывах на кассационную жалобу общество «УК «Талисман», общество «Аромалюкс» просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что 27.02.2010 между обществом с ограниченной ответственностью «АСПЭК-Домстрой» (арендодатель) и обществом «Алькор и Ко» (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды нежилых помещений от 27.02.2010 № 05-02-02/68-10, согласно условиям которого (пункт 2.1 договора) арендодатель обязался предоставить арендатору на условиях настоящего договора во временное владение и пользование нежилые помещения, являющиеся частью нежилого помещения (здания) с кадастровым номером 18-18-01/017/2010-


041, расположенного по адресу: <...>, именуемого в дальнейшем «Центр». Помещения находятся на первом этаже центра, номера помещений согласно поэтажному плану (приложение 2 к настоящему договору) - 140, 141.

Общая площадь помещений, передаваемых в аренду, составляет 242,6 кв. м (пункт 2.4 договора).

Срок аренды согласован в пункте 6.1 договора, из которого следует, что срок аренды устанавливается с даты начала фактического использования помещения арендатором сроком на семь лет, если этот срок не будет прекращен досрочно в соответствии с условиями настоящего договора.

В пункте 6.2 договора указано, что за исключением случаев, когда настоящим договором оговорено иное, для прекращения срока аренды и настоящего договора на дату, установленную в настоящем договоре, не требуется никаких уведомлений сторонами друг друга. Если срок аренды не продлевается в порядке, предусмотренном настоящим договором, срок аренды истекает, а настоящий договор прекращается в соответствии с пунктом 6.1 договора без необходимости направления сторонами друг другу каких-либо уведомлений.

По акту приема-передачи нежилых помещений от 03.04.2010 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 242,6 кв. м. В пункте 3 акта приема-передачи указано, что помещения переданы в состоянии, пригодном для их использования; претензий по состоянию помещений у арендатора не имеется.

Общество с ограниченной ответственностью «АСПЭК-Домстрой» реорганизовано путем выделения и создания общества «УК «Талисман». Права и обязанности по спорному договору перешли к правопреемнику - обществу «УК «Талисман».

Согласно дополнительному соглашению от 31.03.2023 стороны пришли к соглашению продлить срок действия договора аренды с 01.04.2023 по 31.08.2024 включительно, в связи с чем пункт 6.1 договора изложен в новой редакции:

«6.1. Срок аренды по настоящему договору устанавливается с даты начала фактического использования помещения арендатором (далее - «Дата Аренды») по 31.08.2024 включительно (далее - «Срок Аренды»).

В случае отсутствия государственной регистрации настоящего договора на установленный срок аренды в течение любых 11 месяцев срока действия договора настоящий договор считается заключенным на эти 11 (одиннадцать) месяцев как краткосрочный, по истечении которых каждый раз автоматически возобновляется на новый срок 11 (одиннадцать) месяцев и на тех же условиях без необходимости подписания дополнительного соглашения, либо текста нового договора с согласия арендодателя, которое выражается подписанием настоящего договора; при этом установленное настоящим пунктом автоматическое возобновление договора осуществляется


в пределах срока аренды - таким образом, конечный срок последней автоматической пролонгации ограничен датой: 31.08.2024».

Письмом от 12.04.2024 общество «Алькор и Ко» уведомило общество «УК «Талисман» о готовности продлить договор на новый срок.

Общество «УК «Талисман» письмом от 19.04.2024 № 60-05/129 уведомило арендатора, что не возражает продлить срок действия договора, но при условии включения в него следующих условий: индексация эксплуатационных расходов на индекс потребительских цен; самостоятельное получение данных из ОФД (в денежном выражении), путем предоставление арендатору фискальных данных согласие на предоставление фискальных данных; возможность оплаты товара, заказанного в интернет- магазине, в пункте выдачи (расположенном в арендуемом помещении) постоянно; при условии отсутствия данной возможности более трех дней в месяце, размер фиксированного минимума арендной платы увеличивается на 20%; если проблема не устраняется в течение 30 дней, аренжодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды (предупредив за 60 дней).

Поскольку стороны на смогли согласовать изменения в договор аренды, предложенные арендодателем, общество «УК «Талисман» письмом от 30.07.2024 № 60-05/256 уведомило общество «Алькор и Ко» об отсутствии намерения продлить срок действия договора, просило принять меры по освобождению помещения и его передаче арендодателю по акту возврата в установленный срок.

Общество «Алькор и Ко» повторно уведомило общество «УК «Талисман» о желании заключить договор аренды на новый срок, о наличии преимущественного права истца на заключение договора аренды на новый срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предложило альтернативные коммерческие условия (уведомление от 09.08.2024).

Ответным письмом № 60-05/288 от 15.08.2024 общество «УК «Талисман» подтвердило, что не намерено продлевать срок действия договора, 31.08.2024 является последним днем аренды по договору; направило обществу «Алькор и Ко» акт возврата нежилого помещения, который просило подписать и вернуть в 2-х экземплярах.

Письмом от 15.08.2024 общество «Алькор и Ко» просило общество «УК «Талисман» до 20.08.2024 предоставить ответ в отношении заключения договора аренды на новый срок.

В связи с тем, что арендодатель не представил согласие на заключение договора аренды на новый срок, общество «Алькор и Ко» выразило согласие осуществить возврат арендуемого помещения в срок, установленный договором (письмо от 22.08.2024). Этим же письмом общество «Алькор и Ко» указало на то, что действия по возврату помещения арендатора не являются отказом от преимущественного права в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации или от его осуществления.


Сторонами 31.08.2024 подписан акт возврата нежилого помещения, согласно которому арендатор полностью освободил возвращаемые помещения от своего имущества и оборудования, арендодателя полностью удовлетворяет качество переданных помещений и их техническое состояние.

Общество «УК «Талисман» 12.08.2024 заключило договор аренды с третьим лицом - обществом «Аромалюкс» (оператором магазинов торговой марки «РИВ ГОШ»).

Ссылаясь на то, что в результате заключения договора аренды с третьим лицом ответчик нарушил предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право истца на заключение с ним договора аренды на новый срок, общество «Алькор и Ко» обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания приведенных норм права следует, что положения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не обязывают арендодателя продлить договор на новый срок, а лишь определяют порядок судебной защиты преимущественного права арендатора в случае последующего заключения арендодателем договора аренды с другим лицом.

Пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим


образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. По смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что на протяжении всего срока аренды арендатор неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы; предмет договора аренды, заключенного с третьим лицом, отличается от предмета договора аренды от 27.02.2010 № 05-02-02/68-10; обществом «Алькор и Ко» не были приняты условия аренды на новый срок, предложенные ответчиком в письме от 19.04.2024, которые признавались арендодателем существенными, и договор аренды с третьим лицом заключен на этих предложенных ответчиком условиях.

Поскольку в нарушение требований, предусмотренных статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, общество «Алькор и Ко» не представило доказательств наличия условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора аренды, а также необходимых для удовлетворения требований о переводе прав и обязанностей, у судов не имелось оснований для применения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к рассматриваемым правоотношениям, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований в данной части судами отказано правомерно.

Довод заявителя жалобы, что просрочки в оплате арендных платежей, не свидетельствуют о том, что он ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, судом кассационной инстанции отклоняется.


Из материалов дела следует, что истец систематически нарушал сроки внесения арендных платежей, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, а также претензиями о наличии задолженности, направленными в адрес истца. Так, за 2019 год количество дней просрочки составляло от 8 до 20 дней, за 2020 год - просрочки составляли несколько месяцев, за 2021 год - количество дней просрочки составляло 6 дней. Таким образом, просрочки платежей составили от 5 месяцев до 20 дней.

Тот факт, что арендодатель не взыскивал с арендатора неустойку за просрочку оплаты арендных платежей, не отменяет факт ненадлежащего исполнения обществом «Алькор и Ко» обязательств по договору аренды. Действуя добросовестно и разумно, будучи профессиональным участником гражданского оборота, истец должен был принять необходимые разумные меры для установления объективной возможности исполнения своих обязательств, в том числе, для целей предотвращения вероятности нарушения условий договора.

Довод заявителя о том, что общество «Алькор и Ко» не отказалось от условий, предложенных арендодателем, а также о том, что договор с третьим лицом заключен на более выгодных условиях, чем ему предлагались, судом кассационной инстанции отклоняется на основании следующего.

Из анализа переписки сторон, суды установили, что согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, которые являлись для ответчика существенными, ответчиком получено не было. Условия, предложенные арендодателем, согласие на которые арендатором дано не было, содержатся в представленной переписке сторон и были включены в пункты 8.4.1, 8.2.4, 8.2.2 договора от 12.08.2024 № 60-12/24-100, заключенного с обществом «АромаЛюкс». Таким образом, договор с третьим лицом был заключен на условиях, на которые не было получение согласие истца.

Довод заявителя жалобы относительно необоснованного отказа в удовлетворении ходатайства об истребовании полного текста договора аренды от 12.08.2024, заключенного ответчиком с третьим лицом, судом кассационной инстанции отклоняется, как не имеющий значение для рассмотрения настоящего дела, с учетом того, что суды установили отсутствие условий для реализации арендатором преимущественного права, указанных в статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, ключевыми вопросами продолжения арендных отношений между истцом и ответчиком являлись условия пунктов 8.4.1, 8.2.4, 8.2.2 договора от 12.08.2024 № 60-12/24-100, заключенного с обществом «АромаЛюкс», включение которых в данный договор аренды стороны не оспаривали.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора. Кроме того,


указанные доводы являлись предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 12.09.2025 по делу № А71-1411/2025 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи Ю.В. Скромова


Н.Г. Беляева