Решение от 7 июля 2021 г. по делу № А41-23436/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-23436/20
07 июля 2021 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 07 июня 2021

Полный текст решения изготовлен 07 июля 2021

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гавриковой В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОТЕЛЬНИКИ к ООО "ЭЛЬ ГАРДЕН" о признании объекта самовольной постройкой

третьи лица: МИНСТРОЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, МИНЖИЛПОЛИТИКА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОТЕЛЬНИКИ (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ЭЛЬ ГАРДЕН" (далее – ответчик, общество) с исковыми требованиями:

1.Признать объект незавершенного строительства – гостиничный комплекс, расположенный на земельном участке с КН 50:22:0050102:34 по адресу: Московская область, г. Котельники, участок 3, самовольной постройкой.

2.Обязать ООО "ЭЛЬ ГАРДЕН" привести в соответствие земельный участок с КН 50:22:0050102:34 по адресу: Московская область, г. Котельники, участок 3, снести самовольную постройку в пятнадцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу.

3.В случае неисполнения решения в установленный срок, предоставить АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА КОТЕЛЬНИКИ право самостоятельно осуществить действия по сносу (демонтажу) объекта гостиничного комплекса, расположенного на земельном участке с КН 50:22:0050102:34 по адресу: Московская область, г. Котельники, участок 3, с отнесением расходов по сносу на ООО "ЭЛЬ ГАРДЕН".

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МИНСТРОЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, МИНЖИЛПОЛИТИКА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика возражал против их удовлетворения.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

В обоснование своих требований, администрация ссылается на то, что согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости от 07.10.2019 земельный участок с кадастровым номером 50:22:0050102:34 был передан 15.03.2010 по договору купли-продажи в собственность ООО «РиндТех».

16.10.2013 администрацией выдано ООО «РиндТех» разрешение № RU50321000-RC001713 на строительство гостиничного комплекса на земельном участке с КН 50:22:0050102:34 по адресу: Московская область г. Котельники, участок 3, сроком действия до 21.05.2015.

03.04.2017 ООО «РиндТех» по договору купли-продажи передало указанный земельный участок ООО «Комфорт Строй».

26.06.2017 ООО «Комфорт Строй» передало данный земельный участок по договору купли-продажи ООО «МАРИАМ».

07.03.2019 ООО «МАРИАМ» передало данный земельный участок по договору купли-продажи ООО ВЕРТИКАЛЬ».

12.04.2019 ООО «Вертикаль» передало этот земельный участок по договору купли-продажи ООО «Эль Гарден»

Вид разрешенного использования земельного участка с КН 50:22:0050102:34: для общественно-делового и гражданского строительства.

Таким образом, данный земельный участок в настоящее время находится в собственности у ООО «Эль Гарден», что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Министерством строительного комплекса Московской области и Министерством жилищной политики Московской области разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта на земельном участке с КН 50:22:0050102:34 ООО «Эль Гарден» не выдавалось, и за выдачей соответствующего разрешения ответчик не обращался.

Строительство объекта на земельном участке с КН 50:22:0050102:34 не завершено и не ведется. Застройщиком не обеспечена консервация незавершенного строительством объекта капитального строительства. Объект находится в охранно-защитной зоне ЛЭП-110 кВ Мособлэнерго, участок расположен в зоне реконструкции региональной 1зтомобильной дороги №1721 «Белая Дача-МКАД» (участок №32172101).

31.05.2019 в адрес ООО «Эль Гарден» был направлен запрос №Исх-2075 о предоставлении правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок и объект незавершенного строительства, однако требования администрации оставлены без внимания.

01.02.2019 комиссией по вопросам самовольного строительства на территории городского округа Котельники Московской области произведено обследование территории в границах городского округа Котельники, в результате обследования установлено что на объекте, расположенного по тесу: Московская область, г.о. Котельники, участок 3, земельный участок с кадастровым номером 50:22:0050102:34 имеет признаки долгостроя, а именно:

1. Разрешение на строительство от 16.10.2013 № RU50321000-RC001713, сроком до 21.05.2015. Информация по продлению отсутствует.

2. Строительство объекта капитального строительства не завершено и не ведется.

3. Застройщиком не обеспечена консервация незавершенного объекта капитального строительства.

4. Нарушены требования ч.5 ст.52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п.п. 2-10 Правил проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 №802.

Представителю застройщика - ООО «МАРИАМ» выдано требование-уведомление о предоставлении исходно-разрешительной документации на данный объект или о приведении объекта в соответствие с установленными требованиями, предусмотренными п.4 ст.222 ГК РФ.

По истечении срока, установленного в уведомлении, застройщик не предоставил истребуемых документов.

01.07.2019 администрацией направлен запрос №117 Исх-2506 в Министерство жилищной политики Московской области по вопросу предоставления информации о выдачи разрешительной документации на строительство гостиничного комплекса, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0050102:34 по адресу: Московская область, г. Котельники, участок 3, принадлежащему ООО «Эль Гарден».

Согласно ответу Министерства жилищной политики Московской области, в период с 01.01.2015 по настоящее время разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объекта на земельном участке с КН 50:22:0050102:34 не выдавались.

24.07.2019 члены Межведомственной комиссии по вопросам выявления самовольного строительства, в том числе объектов незавершенного строительства на территории городского округа Котельники Московской области произвели повторное обследование территории в границах городского округа Котельники, что подтверждается актом повторного осмотра объекта самовольного строительства, протоколом №1/П от 24.07.2019 с фотоотчетом.

В результате повторного обследования установлено, что объект капитального строительства 9-ти этажное здание нежилого назначения, расположенное по адресу: Московская область, г.о. Котельники, участок 3, земельный участок с КН 50:22:0050102:34 имеет признаки долгостроя, а именно:

1. Разрешение на строительство от 16.10.2013№ RU50321000-RC001713 сроком до 21.05.2015. Информация по продлению отсутствует.

2. Строительство объекта капитального строительства (далее-ОКС) не завершено и не ведется

3. Застройщиком не обеспечена консервация незавершенного строительством ОКС.

4. Нарушены требования ч.5 ст.52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п.п.2-10 Правил проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 №802.

В ходе проведения обследования выявлено, что требования к ООО «Эль Гарден» о консервации не исполнены, а также:

1. На верхних не ограждённых этажах объекта незавершенного строительства присутствуют обрывки ограждающей сетки, свисающие обломки досок, что при сильном ветре представляет опасность для окружающих.

2. В железобетонных конструкциях присутствует образование трещин и мелких разрушений. В металлических конструкциях присутствуют участки коррозийных повреждений. Данные изменения и дефекты снижают прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций.

3. Охрана объекта не осуществляется. Имеется риск доступа подростков и лиц асоциального поведения.

4. Ограждение строительной площадки вдоль проезжей части не дает возможности проложить тротуар для пешеходов.

5. Объект можно отнести к аварийному, так как в течение пяти лет перепады температур могли повлиять на строительные конструкции и привести к необратимым последствиям.

6. Вид объекта незавершенного строительства нарушает архитектурно-градостроительный облик города.

Решение о сносе самовольной постройки принимаются органами местного самоуправления в случае, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.4 ст.222 ГК РФ).

Администрация в адрес ООО «Эль Гарден » претензию от 27.06.2018 № юр-253/19 с требованием предоставить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок и объект незавершенного строительства по адресу: Московская область, участок 3 в срок до 20.08.2019.

В случае отсутствия данных документов привести в соответствие земельный участок с КН 50:22:0050102:34 и снести расположенную на нем самовольную постройку.

В настоящее время претензия оставлена обществом без ответа.

Таким образом, по мнению администрации, спорное строение в связи с отсутствием соответствующего разрешения на строительство является самовольной постройкой и подлежит сносу.

Возражая против заявленных требований, ответчик ссылается на отсутствие оснований для признания объекта самовольной постройкой. Гостиничный комплекс возведен на принадлежащем обществу земельном участке, с видом разрешенного использования: для общественно-делового и гражданского строительства. Разрешение на строительство было получено застройщиком. В настоящее время предпринимаются меры для его продления и завершения строительства. Объект соответствует строительным и техническим нормам и правилам, не нарушает права и интересы третьих лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Определением Арбитражного суда Московской области от 26.02.2021 была назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "ТВИМС ПРОЕКТ" ФИО1 и ФИО2 по следующим вопросам:

«1. Является ли объект незавершенного строительства (здание гостиничного комплекса) с кадастровым номером 50:22:0050102:8329, расположенное на земельном участке № 50:22:0050102:34 по адресу Московская область, г. Котельники, уч. 3, объектом капитального строительства?

2. Определить технические характеристики объекта незавершённого строительства (здание гостиничного комплекса) с кадастровым номером 50:22:0050102:8329, расположенное на земельном участке № 50:22:0050102:34 по адресу Московская область, г. Котельники, уч. 3 (далее - объект незавершенного строительства)?

3. Допущены ли при возведении объекта незавершённого строительства существенные нарушения градостроительных, строительных, пожарных норм и правил, действовавших на момент его возведения, а также существенные нарушения требований градостроительного плана земельного участка?

4. Если имеются нарушения, то описать, какие именно нарушения допущены и возможно ли их устранение без сноса объекта незавершенного строительства, какие необходимо выполнить работы для их устранения?

5. Определить, препятствует ли расположение объекта незавершенного строительства проезду крупной габаритной техники для обслуживания и эксплуатации ЛЭП -110 кВ?

6. Произвести оценку технического состояния здания и определить возможность его последующей достройки в соответствии с градостроительным планом земельного участка и проектной документацией.

7. Создает ли объект незавершенного строительства угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает ли права третьих лиц?».

Согласно экспертному заключению № 156/ЭИ-2021, поступившему в канцелярию суда 13.04.2021, экспертами сделаны следующие выводы.

По первому вопросу. Объект незавершенного строительства (здание гостиничного комплекса) с кадастровым номером 50:22:0050102:8329, расположенное на участке № 50:22:0050102:34 по адресу Московская область, г. Котельники, уч. 3, является объектом капитального строительства.

По второму вопросу. Технические характеристики представлены в таблице 2 исследовательской части настоящего Заключения.

По третьему вопросу. При возведении объекта незавершенного строительства допущены нарушения в строительной части и в части пожарной безопасности объекта.

По четвертому вопросу. Основные нарушения в строительной части вставлены несогласованными в проекте изменениями в армировании отдельных стен, колонн и перекрытий, а также снижением фактической прочности бетона относительно проектной (в пределах 10%) на отдельных метках. При этом указанные нарушения не ведут к снижению общей несущей способности здания, что подтверждается выполненными поверочными расчетами, в связи с чем, указанные нарушения классифицированы как значительные дефекты не препятствующие завершению строительства объекта и его дальнейшей нормальной эксплуатации.

Нарушения в пожарной части нарушении пункта положительного заключения, невозможно предусмотреть проезд со второй продольной стороны шириной 6 м и отступом от внутреннего края проезда до стены здания 8-10 м, как расстояние до соседнего здания 9 м. Для устранения нарушения необходимо разработать план тушения пожара и внести изменения в проектные решения с предварительным согласованиями с органами Государственного пожарного надзора.

По пятому вопросу. Расположение объекта незавершенного строительства не препятствует проезду крупной габаритной техники для обслуживания и эксплуатации ЛЭП -110 кВ.

По шестому вопросу. Техническое состояние здания оценено как работоспособное. Отсутствуют технические препятствия для его завершения строительства согласно градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

По седьмому вопросу. Объект незавершенного строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.

Экспертное заключение приобщено к материалам дела в порядке ст. 86 АПК РФ и исследовано судом наряду с другими доказательствами.

Оснований для проведения дополнительной или повторной экспертиз в порядке ст. 87 АПК РФ судом не установлено.

Ходатайство истца о наложении штрафа на экспертную организацию за нарушение сроков представления экспертного заключения рассмотрено и отклонено судом протокольным определением.

При этом арбитражный суд руководствовался статьями 119, 120 АПК РФ и принял во внимание характер назначенной экспертизы, ее сложность, объем представленных для исследования материалов и поставленные судом перед экспертами вопросы.

Также необходимо отметить, что наложение судебного штрафа является правом, а не обязанностью суда.

Разрешая спор, арбитражный суд исходит из следующего.

В силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22) применяя статью 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку (п. 23 Постановления № 10/22).

Согласно п. 26 Постановления № 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В процессе рассмотрения дела, представитель истца пояснил, что в 2016 по решению Генподрядчика и Застройщика строительство было приостановлено, объект был законсервирован что подтверждается решением о консервации и Актом о консервации.

По заявлению ООО «Эль Гарден» о внесении изменений в разрешение на строительство № RU50321000-RC001713 от 16.10.2013 Министерством жилищной политики Московской области продлено действие разрешения до 20.08.2022, что подтверждается представленным в материалы дела письмом от 01.06.2021 №13Исх-8793, а также внесены изменения в части смены наименования застройщика, что подтверждается письмом от 01.06.2021 № 13Исх-8790.

От Министерства жилищной политики Московской области в материалы дела поступила заверенная копия разрешения на строительство № RU50321000-RC001713 от 16.10.2013 с соответствующими изменениями (письмо от 18.05.2021 №13исх-7842).

Согласно представленному экспертному заключению, начиная с 2013 строительство объекта велось по индивидуальному проекту «Гостиничный комплекс» по адресу: Московская обл., г. Котельники, уч. 3 Шифр: 02-12-1, имеющему положительное Заключение негосударственной экспертизы ООО "Стройэкспертиза" № 77-2-1-2-0127-17 от 05.07.2017 (что подтверждает соответствие проекта действующим на тот момент нормативным документам в сфере проектирования и строительства); застройщиком было получено разрешение на строительство (№RU50321000RC001713 от 16.10.2013); в процессе строительства были возведены основные несущие конструкции 9-ти этажного здания гостиницы (фундаменты, колонны внутреннего каркаса, несущие стены, лестницы, перекрытия и покрытие), что представляет существенную часть объекта (согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, степень готовности объекта оценена в 65%); в процессе строительства осуществлялся документально подтвержденный производственный контроль (журналы работ и заключения по результатам контроля прочности уложенного бетона), при этом соответствие применяемых базовых материалов (бетон) подтверждается предоставленными товарными накладными; в 2016 была произведена корректировка изначального проекта с получением положительного Заключения негосударственной экспертизы; строительство объекта выполнено без существенных нарушений действующего законодательства, при этом не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создаются угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, рассматриваемый объект (незавершенный строительством Гостиничный комплекс) представляет собой объект высокой степени готовности без признаков существенных формальных нарушений в цепочке: проектирование - строительство.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, с учетом вышеизложенных норм права и установленных судом обстоятельств, а именно: спорный объект расположен на принадлежащем ответчику земельном участке, требование о назначении которого соблюдено, в настоящее время у общества имеется действующее разрешение на его строительство, согласно экспертному заключению незавершенный строительством объект представляет собой объект высокой степени готовности без признаков существенных нарушений при его проектировании и строительстве, объект не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания спорного объекта самовольной постройкой и его сносе не имеется.

По результатам рассмотрения дела в иске следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

СудьяО.В. Анисимова