Решение от 10 марта 2021 г. по делу № А08-6449/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-6449/2020
г. Белгород
10 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 10 марта 2021 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Ю.И. Назиной

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Яковлевского городского округа (ИНН 3121008560, ОГРН 1183123034380)

к ООО "Промагрострой" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об освобождении земельных участков,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика: ФИО2, паспорт РФ, директор.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Яковлевского городского округа обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "Промагрострой" об освобождении от объектов незавершенного строительства, иного имущества и возвращении в состояние и качестве не хуже первоначального по акту приема-передачи в течение одного месяца с момента вступления в силу решения суда земельных участков, расположенные по адресу: Белгородская обл. Яковлевский р-н, г. Строитель, район объездной дороги, для комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 31:10:1002002:5631, площадью 531 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5633, площадью 532 кв.м..; с кадастровым номером 31:10:1002002:5634, площадью 531 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5635, площадью 533 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5636, площадью 532 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5637, площадью 534 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5638, площадью 533кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5639, площадью 532 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5640, площадью 531 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5641, площадью 532 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5642, площадью 531 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5643, площадью 531 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5644, площадью 532 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5645, площадью 532 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5646, площадью 534 кв.м.;

с кадастровым номером 31:10:1002002:5647, площадью 532 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5649, площадью 532 кв.м.; случае неисполнения ООО "Промагрострой" решения в течение установленного срока, предоставить право администрации Яковлевского городского округа самостоятельно освободить земельные участки от объектов незавершенного строительства с последующим взысканием с ООО "Промагрострой" необходимых расходов.

Представитель истца в судебное заседание не явился. В соответствии с положениями ст.ст. 123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено по существу в отсутствие представителя администрации Яковлевского городского округа.

Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, указанным в отзыве на иск, представил дополнительные доказательства в обоснование заявленных возражений.

Исследовав материалы дела, оценив в силу ст. 71, 162 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, в отзыве на иск и выслушав представителя ответчика в судебном заседании, арбитражный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 08.05.2013 года между администрацией муниципального района «Яковлевский район» Белгородской области (арендодатель) и ООО «Промагрострой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 81 449 кв.м., с кадастровым номером 31:10:1002002:29, расположенный по адресу: Белгородская область, Яковлевкий район, г. Строитель, район объездной дороги, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.1 договора).

Срок аренды земельного участка установлен с 07.05.2013 года на 4 года (п. 2.1 договора).

Согласно п. 6.3 договора при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии в течение 7 дней.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр недвижимости об объекте недвижимости внесена запись от 22.11.2013 N 31-31-10/041/2013-16У.

15.09.2015 года стороны договора подписали дополнительное соглашение, которым внесли изменения в п. 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов общей площадью 81 449 кв.м., в том числе земельный участок с кадастровым номером 31:10:1002002:29, площадью 69 253 кв.м., с кадастровым номером 31:10:1002002:5631, площадью 531 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5632, площадью 1603 кв.м., с кадастровым номером 31:10:1002002:5633, площадью 532 кв.м..; с кадастровым номером 31:10:1002002:5634, площадью 531 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5635, площадью 533 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5636, площадью 532 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5637, площадью 534 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5638, площадью 533кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5639, площадью 532 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5640, площадью 531 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5641, площадью 532 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5642, площадью 531 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5643, площадью 531 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5644, площадью 532 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5645, площадью 532 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5646, площадью 534 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5647, площадью 532 кв.м.; с кадастровым номером 31:10:1002002:5648, площадью 1548; с кадастровым номером 31:10:1002002:5649, площадью 532 кв.м. для комплексного освоения в целях жилищного освоения».

Истец в 2015 году на земельных участках с кадастровыми номерами 31:10:1002002:5633, 31:10:1002002:5634, 31:10:1002002:5635, 31:10:1002002:5636, 31:10:1002002:5637, 31:10:1002002:5638, 31:10:1002002:5639, 31:10:1002002:5640, 31:10:1002002:5641, 31:10:1002002:5642, 31:10:1002002:5643, 31:10:1002002:5644, 31:10:1002002:5645, 31:10:1002002:5646, 31:10:1002002:5647, 31:10:1002002:5649 возвел объекты недвижимости – многоквартирные жилые дома со степенью готовности объекта незавершенного строительства 18 %, зарегистрировал на нах право собственности.

Согласно акту обследования от 01.06.2020 года, составленному сотрудниками администрации Яковлевского городского округа, на спорных земельных участках расположено 17 объектов незавершенного строительства, проектируемое назначение – многоквартирный жилой дом, степень готовности 18 % (в виде свайных полей), земельные участки на всей площади заросли сорной растительностью, общая территория земельных участков имеет частичное ограждение в виде шиферного забота, находящегося в неудовлетворительном состоянии.

Акт аналогичного содержания составлен сотрудниками администрации 23.06.2020 года.

27.06.2017 года администрация направила обществу уведомление № 2996 об истечении срока действия договора аренды 07.05.2017 года и о необходимости сообщить администрации о намерениях по дальнейшему использованию данных земельных участков.

28.04.2020 года истец направил ответчику претензионное письмо, в котором указал на истечение срока действия договора аренды 08.05.2017 года и необходимости освободить спорные земельные участи, возвратив арендодателю по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Ссылаясь на то, что ответчиком обязательство, предусмотренное договором, не исполнено, занимаемые земельные участки арендодателю по акту приема-передачи не переданы, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из приведенных норм следует, что одним из оснований прекращения аренды является истечение срока договора аренды.

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 08.05.2013 года, срок аренды установлен с 07 мая 2013 года на 4 года.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования условий договора, следует, что сторонами волеизъявление сторон было направлено на точное определение срока действия договора от 08.05.2013 года. При этом, по истечении срока действия договор считается прекращенным в отсутствии соглашения о его продлении.

При изложенных обстоятельства, ссылка ответчика на необходимость применения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, согласно которому, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), отклоняется судом. Указанное противоречит воле сторон, выраженной при заключении договора на прекращение его действия по истечении согласованного срока, отсутствии соглашения о его продлении и согласия истца на использование ответчиком земельных участков после истечения срока действия договора.

Кроме того, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснил, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно положениям части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, указанных в настоящем пункте.

Заключение любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, должно осуществляться в порядке, установленном статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ. При этом исключения, установленные частью 1 статьи 17.1 указанного закона, распространяются на заключение договоров в отношении государственного и муниципального имущества, указанного в части 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 08.05.2013 года заключен после введения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (статья введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ) для строительства (ст. 30 ЗК РФ) по результатам проведения торгов.

По истечении срока аренды торги в отношении муниципального недвижимого имущества не проводились. В такой ситуации правила статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что продление срока действия спорного договора или заключение нового договора между сторонами относительно объекта аренды без проведения соответствующих торгов невозможно, поскольку несоблюдение требований Закона N 135-ФЗ в рассматриваемом случае приведет к ничтожности такой сделки.

Ссылка ответчика на то, что между ним и истцом имеются договорные отношения по оплате по факту пользования земельными участками под объектами незавершенного строительства, поскольку общество осуществляет арендную плату за пользование данными земельными участками, неосновательна.

Факт оплаты обществом пользования вышеуказанными земельными участками наличие между сторонами правоотношений по аренде земельных участков не подтверждает, договором аренды не является, не соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Аренда").

Письмом от 27.06.2017 года № 2996 администрация уведомила общество об истечении срока действия договора 08.05.2017 года.

При изложенных обстоятельствах срок действия договора истек 08.05.2017 года.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики ВС РФ N 4 (2017), в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Согласно материалам дела, на спорных земельных участках расположены объекты незавершенного строительства – многоквартирные жилые дома, со степенью готовности 18%, на которые зарегистрировано право собственности ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 38 постановления N 25 при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Таким образом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 N 9626/08 по применению положений статьи 130 ГК РФ, вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик.

Из представленных в материалы дела актов осмотра земельных участков от 01.07.2020 года, от 23.07.2020 года, а также фотоматериалов спорных земельных участков, произведенных на момент рассмотрения спора, следует, что на спорных земельных участках расположены свайные поля, частичное ограждение в виде шиферного забора, спорные земельные участки заросли сорной растительностью.

ООО «Промагрострой» данные зафиксированные в актах и в фотоматериалах не оспорило, напротив, представитель ответчика в судебном заседании подтвердил факт нахождения свай на спорных земельных участках.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Из вышеуказанных актов и фотоматериалов следует, что свайные поля представляют собой совокупность заглубленных в поверхность земли бетонных свай, не являющихся конструктивно-сложными сооружениями и не имеющими функциональной завершенности. Признаками сооружения данные конструкции не отвечают и поэтому не являются самостоятельными объектами недвижимости.

В рассматриваемом случае свайные поля не являются фундаментами, поскольку фундаментом является строительная несущая конструкция, часть здания, сооружения, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и распределяет их по основанию. Сами по себе железобетонные сваи, вбитые в землю (свайное поле), не имеют таких признаков.

Доказательств того, что имеющиеся на спорных земельных участках сваи могут быть использованы в качестве самостоятельного фундамента без проведения дополнительных строительно-монтажных работ, обществом в материалы дела не представлено.

Следовательно, обществом не доказано размещение на земельных участках недвижимого имущества вследствие незавершения работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ.

Доказательств невозможности завершения работ по возведению фундаментов по вине арендодателя в материалы дела не представлены.

Обязанность общества о возвращении земельных участков в надлежащем состоянии в течение семи дней при прекращении договора предусмотрена п. 6.3 договора аренды земельного участка от 08.05.2013 года. Доказательства возврата спорных земельных участков в надлежащем состоянии ответчиком в материалы дела не представлены. Следовательно, довод ответчика о неоднократном подписании представителем арендатора актов возврата земельных участков арендодателю, что свидетельствует о возврате спорных земельных участков истцу, отклоняется судом, как противоречащий установленным фактическим обстоятельствам дела.

Учитывая изложенное, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе акты обследования земельных участков с приложенными фотоматериалами, исходя из того, что в рассматриваемом случае свайное поле представляет собой часть фундамента, тогда как фундаментом является строительная несущая конструкции, часть здания, сооружения, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и распределяет их по основанию, с учетом того обстоятельства, что сами по себе железобетонные сваи, вбитые в землю (свайное поле), не имеют признаков недвижимого имущества, суд приходит к выводу, что требования администрации об обязании общества освободить земельные участки от свай, забора и иного имущества и передать истцу по акту правомерны и подлежат удовлетворению.

Суд считает необходимым установить ответчику срок для освобождения спорных земельных участков в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

В силу ч. 1, 3 ст. 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения. Арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

При обращении с иском государственная пошлина не уплачена, истец от уплаты государственной пошлины освобожден (ст. 333.37 НК РФ).

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Яковлевского городского округа удовлетворить.

Обязать ООО "Промагрострой" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу освободить от объектов незавершенного строительства, иного имущества земельные участки с кадастровыми номерами: 31:10:1002002:5631, 31:10:1002002:5633, 31:10:1002002:5634, 31:10:1002002:5635, 31:10:1002002:5636, 31:10:1002002:5637, 31:10:1002002:5638, 31:10:1002002:5639, 31:10:1002002:5640, 31:10:1002002:5641, 31:10:1002002:5642, 31:10:1002002:5643, 31:10:1002002:5644, 31:10:1002002:5645, 31:10:1002002:5646, 31:10:1002002:5647, 31:10:1002002:5649, расположенные по адресу: Белгородская обл. Яковлевский р-н, г. Строитель, район объездной дороги, передать по акту приема-передачи истцу в состоянии не хуже первоначального.

В случае неисполнения ООО «Промагрострой» решения суда в течение установленного срока предоставить администрации Яковлевского городского округа право с соблюдением действующего законодательства осуществить действия по освобождению указанных земельных участков с последующим взысканием с ООО "Промагрострой" необходимых расходов.

Взыскать с ООО "Промагрострой" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Ю.И. Назина