Решение от 20 июля 2020 г. по делу № А56-91433/2019

676/2020-265111(1)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-91433/2019
20 июля 2020 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 15 июля 2020 года. Полный текст решения изготовлен 20 июля 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Дока СПб» (адрес: Россия, 196135, Санкт-Петербург, ул,Фрунзе, д.23,лит.А, ОГРН: <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, ул.Новгородская, д.20, лит.А, пом.2-Н, ОГРН: <***>);

третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (адрес: Россия, 191014, Санкт-Петербург, ул.Маяковского, д.19/15, лит.А, пом.4-Н ОГРН <***>);

2) Санкт-Петербургское государственное казённое учреждение «Имущество Санкт- Петербурга» (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, ул.Новгородская, д.20, лит.А, пом.2-Н, ОГРН: <***>);

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с изложением пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 1 600 000 руб., НДС не облагается»;

при участии: - от истца: генеральный директор ФИО2 по решению учредителя от 01.05.2019,

- от ответчика: ФИО3 по доверенности № 96669-42 от 30.12.2019,

- от третьих лиц: 1) ФИО4 по доверенности № 60 от 09.01.2020, 2) не явился, извещен;

- иное лицо: эксперт ФИО5;

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Дока СПб» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт- Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с изложением пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 1 600 000 руб., НДС не облагается».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН) и Санкт-Петербургское государственное казённое учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение).

В судебное заседание 15.07.2020 явились представители истца, ответчика и ГУП ГУИОН.

Учреждение, извещенное о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителей в суд не обеспечило, в ранее представленном отзыве просило рассмотреть дело в его отсутствие, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

В судебном заседании представитель истца ходатайствовал о проведении повторной экспертизы, ссылаясь на наличие в представленном экспертном заключении неясностей, противоречий, несоответствия требованиям законодательства, необоснованных выводов, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Заслушав пояснения присутствующего в судебном заседании эксперта ФИО6, а также пояснения ответчика и ГУП ГУИОН, суд отклонил ходатайство о проведении повторной экспертизы в связи с отсутствием оснований для ее проведения, предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Настаивая на удовлетворении заявленных требований, Общество ссылалось на отчет об оценке помещения, составленный ООО «Аналитик» от 02.08.2019 № 67/19, который, по мнению истца, является надлежащим доказательством заявленной им рыночной стоимости помещения.

Ответчик и ГУП ГУИОН полагают, что представленный истцом отчет не может быть принят в качестве относимого и допустимого доказательства, поскольку не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, считают, что судебная экспертиза фактически подтвердила выводы, изложенные в отчете об оценке ГУП «ГУИОН» от 27.06.2019 № 31-8-0047(072)-2019, которые находятся в пределах допустимой погрешности, просит урегулировать разногласия по цене установленной в отчете ГУП «ГУИОН».

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Истец в соответствии с договором аренды от 16.10.2009 № 12-А004050 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 196135, Санкт- Петербург, улица Фрунзе, д.23, литера А, пом.13Н, площадью 36,5 кв.м., подвал, ранее присвоенный кадастровый номер 78:14:7644:2002:5:15 (том 1 л.д.7-20).

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых объектов, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), истец 20.05.2019 обратился к ответчику с заявлением о выкупе помещения.

19.07.2019 истец получил от ответчика проект договора купли-продажи помещения, в соответствии с которым цена помещения составила 2 600 000 руб. (без НДС) (том 1 л.д.21-26).

Не согласившись с предложенной для выкупа помещения ценой, истец 22.07.2019 направил ответчику протокол разногласий к договору, в котором предложил

установить выкупную стоимость помещения в размере 1 600 000 руб. (том 1 л.д.128), в последующем подтвержденную отчетом об оценке рыночной стоимости помещения ООО «Аналитик» от 02.08.2019 № 67/19 (том 1 л.д.29-117).

Письмом от 02.08.2019 № 57043-32/19 ответчик отказал истцу в заключении договора на условиях, изложенных в протоколе разногласий (том 1 л.д.118), что послужило основанием для обращения в суд с настоящим требованием.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Ответчик предложил истцу заключить договор купли-продажи по цене, указанной ГУП «ГУИОН» в отчете об оценке рыночной стоимости от 27.06.2019 № 31- 8-0047(072)-2019, а именно: 2 600 000 руб. (том 2 л.д.49-171). Однако истец не согласился с указанной ценой, посчитав ее завышенной, и направил ответчику протокол разногласий в отношении условия договора о цене.

Поскольку Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора и урегулированием преддоговорных споров, в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что спор касается выкупной стоимости помещения. При этом сторонами в материалы дела представлены отчет ГУП «ГУИОН» о рыночной стоимости помещения и независимого оценщика – ООО «Аналитик» от 02.08.2019 № 67/19, содержащие существенно различные предложения относительно рыночной стоимости спорного объекта.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указано в абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Из части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ следует, что стороны договора купли- продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком, суд приходит к выводу о том, что заключение о рыночной стоимости имущества является для сторон обязательным, а не рекомендательным, поскольку возможность заключения договора купли-продажи по иным ценам, в том числе определенным соглашением сторон, законом не предусмотрена.

Как следует из правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; рыночная стоимость, определенная не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Ввиду разногласий сторон относительно выкупной цены арендованного имущества суд по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

Проведение экспертизы по вопросу: какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0007644:3973, общей площадью 36,5 кв.м.,

расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Фрунзе, д..23, лит. А, пом.13Н по состоянию на 20.05.2019, было поручено эксперту ОАО «Региональное управление оценки» Васильченко А.В.

В суд поступило заключение эксперта от 25.02.2020 № 22/01/2020-1, в соответствии с которым экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 2 400 000 руб. (НДС не облагается) (том 3 л.д.49-169).

В связи с наличием у истца вопросов к эксперту в судебное заседание 15.07.2020 был приглашен эксперт ФИО5, который на основании статьи 86 АПК РФ дал пояснения по приведенному заключению.

В частности, на вопрос истца относительно определения наиболее эффективного вида использования помещения, эксперт пояснил, что с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки, его месторасположения и существующих градостроительных ограничений наиболее эффективным видом использования такого рода помещений является использование под офис. При этом эксперт указал, что определяя вид наиболее эффективного использования, он исходит не из того вида деятельности, для которого фактически используется помещение, а из того вида деятельности, для которого наиболее рационально использование помещения. Спорное помещение, расположенное в жилом доме, небольшой площади, внутри жилой застройки целесообразнее всего использовать именно под офис. При этом, поскольку помещение полуподвальное, санитарные норм и правила позволяют размещение в помещении офиса. С учетом изложенного экспертом были подобраны объекты-аналоги в том же районе с аналогичными характеристиками, используемые для осуществления торговли. Также эксперт пояснил, что состояние объекта и его планировка не препятствуют использованию помещения для указанной цели.

На вопрос истца о наличии коммуникаций эксперт указал, что техническая возможность оборудования помещения всеми коммуникациями, в том числе санузлом, имеется. Также эксперт указал, что состояние помещение является нормальным, позволяющим использовать помещение после косметического ремонта.

Обоснованных опровержений выводов эксперта, либо доказательств невозможности использования помещений для целей, указанных экспертом, недостоверности приведенных в экспертном заключении выводов, суду не представлено.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Заключение эксперта основывается на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости недвижимого имущества. Подбор и анализ объектов-аналогов произведены руководствуясь наибольшим соответствием объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Произведенные экспертом корректировки, в том числе на местоположение спорного помещения и его аналогов, использование объективных характеристик объектов оцениваются судом как обоснованные. Доводы истца об использовании при оценке базы данных ГУП ГУИОН не опровергают выводы эксперта, не доказывают наличие в экспертном заключении дефектов, существенно влияющих на величину определенной в заключении рыночной стоимости спорного помещения и не свидетельствуют о

недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования. Также при оценке экспертного заключения судом учтены иные имеющиеся в материалах дела доказательства.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Таким образом, суд считает представленное экспертное заключение надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта

С учетом изложенного, пункт 2.1 договора подлежит изложению в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 2 400 000 руб.

Что касается распределения судебных расходов по делу.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Преддоговорная природа спора предполагает установление судом параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу. Данный факт подтверждается положениями статьи 173 АПК РФ, согласно которым по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли- продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны. Более того, в рассматриваемом случае результаты проведенной судебной экспертизы фактически подтвердили рыночную цену, предложенную истцу ответчиком на основании отчета ГУП «ГУИОН».

Расходы на оплату экспертизы нес истец, имеющий правовой интерес в заключении договора, как покупатель помещения. Ответчик не является лицом, уполномоченным принимать решения о выкупной стоимость, а правильность вывода ГУП «ГУИОН» о рыночной стоимости помещения фактически подтверждена судебной экспертизой. В связи с изложенным судебные расходы на проведение экспертизы в сумме 37 500 руб. остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Дока СПб» и Комитетом имущественных отношений Санкт- Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Фрунзе, д.23, литера А, пом.13Н, площадью 36,5 кв.м., подвал, кадастровый номер 78:14:0007644:3973, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 2 400 000 руб. 00 коп. (Два миллиона четыреста тысяч) рублей НДС не облагается».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ Судебного департамента

Дата 31.05.2019 10:08:11

Кому выдана Вареникова Александра Олеговна