Решение от 30 мая 2024 г. по делу № А31-7212/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А31-7212/2023
г. Кострома
31 мая 2024 года
Резолютивная часть решения оглашена 07 мая 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 31 мая 2024 года.


Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Кочетковой Екатерины Сергеевны, при ведении протокола секретарем судебного заседания Колпаковой А.Р., рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление прокурора Костромской области в интересах муниципального образования Кологривского муниципального округа Костромской области к администрации Кологривского муниципального округа Костромской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о признании недействительными (ничтожными) пунктов 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4 договора аренды земельного участка от 21.12.2022 № 21,

при участии:

от истца: ФИО2,

от ответчиков: не явились,

от третьего лица: не явился,

установил:

заместитель прокурора Костромской области в интересах муниципального образования Кологривского муниципального округа Костромской области обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к администрации Кологривского муниципального округа Костромской области, индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании недействительными (ничтожными) пунктов 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4 договора аренды земельного участка от 21.12.2022 № 21.

Определением от 25.09.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Костромской области.

Истец иск поддержал.

Ответчики, третье лицо надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Администрация ранее представила отзыв, в котором иск признала.

Ответчик (ИП ФИО1) отзыв на иск не представил, ранее возражал против удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие ответчиков и третьего лица.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

На основании постановления администрации Кологривского муниципального округа от 14.11.2022 № 291-а «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» принято решение о проведении 19.12.2022 торгов в форме открытого аукциона путем подачи предложений на право заключения договора аренды земельного участка из земель, государственная собственность на которые не разграничена категории земли населенных пунктов с кадастровым номером 44:06:130119:236, имеющего местоположение: Российская Федерация, Костромская область, Кологривский район, г. Кологрив, у здания по ул. Центральная 1А, с видом разрешенного использования - для стоянки автотранспорта, общей площадью 222 кв.м.

По результатам аукциона в соответствии со ст. 39.12 Земельного кодекса РФ между администрацией Кологривского муниципального округа и ИП ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 21.12.2022                    № 21.

Согласно пункту 1.1 договора аренды предметом аренды выступает земельный участок категории земли населенных пунктов с кадастровым номером 44:06:130119:236, имеющего местоположение: Российская Федерация, Костромская область, Кологривского района, г. Кологрив, у здания по ул. Центральная 1А, с видом разрешенного использования - для стоянки автотранспорта, общей площадью 222 кв.м.

Срок договора аренды согласно пункту 2.1 договора аренды согласован сторонами на 49 лет. В силу пункта 3.1 договора аренды размер годовой арендной платы за пользование участком составляет 6077 руб.

Договор прошёл государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4.3.2 договора арендатор имеет право передавать участок в субаренду с согласия арендодателя, при этом на субарендатора распространяются все права арендатора. Если договор заключен на срок более чем 5 лет, передача участка в субаренду осуществляется без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4.3.3 договора аренды арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору с согласия арендодателя. В указанном случае ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи прав в залог. При этом заключение нового договора не требуется. Если договор заключен на срок более чем 5 лет, передача прав и обязанностей осуществляется без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами.

Согласно пункту 4.3.4 договора аренды переход прав и обязанностей по договору совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в случаях, установленных законом.

Истец полагает, что условия, согласованные сторонами в пунктах в пунктах 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4 договора аренды, не соответствуют законодательству и подлежат признанию арбитражным судом недействительными (ничтожными), как нарушающие явно выраженный законодательный запрет.

По мнению истца, наличие спорных пунктов договора аренды, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам, предоставление участка в субаренду, противоречат публичному интересу, поскольку:

- позволяют в обход предусмотренной законом процедуры посредством проведения торгов фактически предоставлять земельный участок третьим лицам без проведения торгов, что влечет нарушение антимонопольного законодательства, снижение экономической выгоды муниципального образования, которая наступила бы в случае проведения торгов, ограничение конкуренции. В результате пользоваться земельным участком станет лицо, которое не принимало участие в торгах, не представляло в соответствующий орган местного самоуправления документов для участия в торгах, что запрещено законом, то есть в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (п. 3 ст.10 ГК РФ);

- создают ситуацию, при которой на протяжении пяти лет, фактически распоряжаться земельным участком будет не орган местного самоуправления с соблюдением соответствующих публичных процедур, а арендатор в произвольном порядке;

- при предоставлении земельного участка без проведения торгов нарушаются права неопределенного круга хозяйствующих субъектов, которые могли бы претендовать на владение и пользование земельным участком;

- создают препятствия в организации и осуществлении муниципального земельного контроля, осуществляемого в соответствии сост. 72 Земельного кодекса РФ и иных нормативных правовых актов, в том числе осложнит ежегодное планирование проверок (в случае неоднократной смены арендатора участка создаст препятствия в организации проверок);

- согласно пункту 4.1.3 спорного договора аренды арендодатель имеет право на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора. При смене арендаторов значительно затруднится решение вопроса, в том числе в судебном порядке, о возмещении ущерба в части доказывания и распределения бремени ответственности за состояние земельного участка;

- согласно пункту 6.5 спорного договора в случае ликвидации арендатора права и обязанности сторон по настоящему договору прекращаются, соответственно земельный участок возвращается уполномоченному органу местного самоуправления. При незаконной смене лица на стороне арендатора возвращение участка не произойдет даже в случае ликвидации первоначального арендатора, чем экономический интерес муниципального образования будет нарушен.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 4 АПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Принимая во внимание субъектный состав спора, суд признает за истцом процессуальное право на предъявление заявленного иска.

На основании статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статей 166 (пункт 1) и 167 (пункт 1) ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил следующее.

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74).

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75).

В пункте 7 статьи 448 ГК РФ определено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

На основании статей 39.11 (пунктов 1, 9, 13 и 16) и 39.12 (пункта 14) Земельного кодекса Российской Федерации решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.


Подписание договора аренды земельного участка от 21.12.2022 № 21 в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, является результатом аукциона.

При этом из подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что заключение договора в таком порядке не дает арендатору права на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Произвольная замена стороны в обязательстве в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, в условиях, когда земельный участок не подлежит передаче арендатору без проведения торгов.

Учитывая изложенное, требование истца о признании недействительными (ничтожными) пунктов 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4 договора аренды земельного участка от 21.12.2022 № 21, заключенного между администрацией Кологривского муниципального округа Костромской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1, подлежит удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

Истец и Администрация Кологривского муниципального округа Костромской области освобождены от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем, в силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ, разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с одного ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) пункты 4.3.2, 4.3.3, 4.3.4 договора аренды земельного участка № 21 от 21.12.2022, заключенного между администрацией Кологривского муниципального округа Костромской области (ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда в случае непредставления стороной сведений о добровольной уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия или в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.



Судья                                                           Е.С. Кочеткова