Постановление от 31 мая 2023 г. по делу № А13-14636/2022

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-14636/2022
г. Вологда
31 мая 2023 года




Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2023 года.

В полном объёме постановление изготовлено 31 мая 2023 года.


Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Производственное управление Шексна» представителя ФИО2 по доверенности от 09.01.2023, от Комитета по управлению имуществом города Череповца представителя ФИО3 по доверенности от 31.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственное управление Шексна» на решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 марта 2023 года по делу № А13-14636/2022,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Производственное управление Шексна» (адрес: 192029, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Невская Застава, просп. Обуховской обороны, д. 86, лит. К, пом. 2Н, оф. 304; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Череповца (адрес: 162608, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Комитет) о взыскании 8 256 600 руб. в возмещение убытков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по охране объектов культурного наследия Вологодской области (далее – Комитет по ООКН).

Решением суда от 31 марта 2023 года в удовлетворении иска отказано.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы указывает, что аукционная документация и условия договора не содержали информацию о наличии историко-архивных материалов ранее существовавшего объекта «Дом Яковлева» и не указывали на необходимость выполнения работ по его восстановлению. Ссылается на то, что требование о восстановлении объекта «Дом Яковлева» на арендованном земельном участке с кадастровым номером 35:21:0401006:162 изменяет предмет заключенного договора (в том числе назначение и цель предоставления в аренду земельного участка), существенно ограничивает пользование данным земельным участком и соответственно является его недостатком. По мнению апеллянта, поскольку использовать арендованный земельный участок по целевому назначению – строительство с разрешенными параметрами невозможно, у арендатора не возникает встречной обязанности вносить плату за аренду.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель Комитета в судебном заседании против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как видно из материалов дела, на основании протокола от 08.04.2020 № 1 об итогах аукциона Комитет (Арендодатель) и Общество (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства от 16.05.2020 № 15200, согласно пунктам 1.1-1.3 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0401006:162, площадью 1 112 кв. м, расположенный по адресу: <...>, с целью строительства.

В силу пункта 2.1 договор вступает в действие с момента подписания его сторонам и действует 1 год 6 месяцев. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.05.2020. Соответственно, срок действия договора истек 16.11.2021.

Вид разрешенного использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора – общественное управление, деловое управление, банковская и страхования деятельность, социальное обслуживание, гостиничное обслуживание.

Согласно пункту 1.3 договора цель предоставления участка –строительство. Условиями пункта 1.4 договора установлены параметры разрешенного строительства: предельное количество этажей – 3 надземных этажа, при этом третий этаж – мансардный. Мансарда (мансардный этаж) по площади не более 0,75 от площади ниже расположенного этажа; максимальная отметка: для двухэтажного объекта: 9 м до карниза, 12 м до конька здания, для всех объектов высота цоколя не более 1 м; максимальный процент застройки в границах земельного участка – 30 процентов.

Извещение о проведении аукциона размещено 28.02.2020 на официальном сайте города Череповца www.cherinfo.ru и официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов torgi.gov.ru, а также опубликовано в официальном печатном издании газете «Речь».

В извещении о проведении аукциона по продаже земельных участков и прав на заключение договоров аренды земельных участков, размещенном 28.02.2020 на официальных сайтах, для земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401006:162 были указаны ограничения и обременения: участок находится в зоне И-1 «Территория зон охраны памятников истории и культуры, в зоне И-2 Историко-заповедная зона (территории подзоны физического сохранения и ближнего обзора)», в зоне Р-2 «Зона исторической застройки в границах города Череповца начала XX века», в зоне И-8 «Заповедная зона (зона образно-семантического регулирования)», в зоне И-9 «Зона археологического наблюдения, частично в охранной зоне инженерных сетей», частично в зоне Н-1 «Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений, и иных объектов».

Информация о нахождении земельного участка в границах территории исторического поселения регионального значения города Череповца, в зоне с особыми условиями использования территории Р-2 – зона исторической застройки в границах города Череповца начала XX века, утвержденной постановлением Правительства Вологодской области № 960 от 30.10.2017 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения город Череповец», требования к градостроительным регламентам указанной зоны и сведения о предельном количестве этажей – 3, содержащиеся в разделе 2 градостроительного плана земельного участка от 13.02.2020 № RU35328000-3443, а также письмо Комитета по охране объектов культурного наследия Вологодской области от 21.05.2018 № 53-2155/18 на запрос Комитета о возможности строительства, параметрах и ограничениях такого строительства на земельном участке с кадастровым номером 35:21:0401006:162, размещены на официальных сайтах в составе извещения о проведении аукциона.

В письме Комитета по ООКН от 21.05.2018 № 53-2155/18 указано, что данный участок находится в границах зоны Р-2 (зона исторической застройки в границах города Череповца начала 20 века); непосредственно связан с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой, 1897г.», <...>; расположен в охранной зоне памятников истории и культуры согласно проекта зон охраны памятников истории и культуры г. Череповца.

Обществом 25.03.2020 подана заявка на участие в аукционе. При подаче заявки истец письменно подтвердил, что изучил извещение о предстоящих торгах, информацию о земельном участке, предлагаемом к сдаче в аренду, обязательные условия заключения договора аренды, порядок проведения торгов и произвел осмотр земельного участка.

На официальных сайтах размещена вся имеющаяся в распоряжении Комитета информация в отношении указанного земельного участка, в том числе информация, полученная от Комитета по ООКН.

При этом, в пункте 1.5 договора аренды стороны согласовали условия ограничения в отношении пользования земельным участком с кадастровым номером 35:21:0401006:162, указав на нахождение участка в зонах: И-1 «Территория зон охраны памятников истории и культуры», И-2 «Историко-заповедная зона (территория подзоны физического сохранения и ближайшего обзора)», Р-2 «Зона исторической застройки в границах города Череповца начала ХХ века», И-8 «Заповедная зона (зона образно-семантического регулирования)», И-9 «Зона археологического наблюдения, частично в охранной зоне инженерных сетей», частично в зоне И-1 «Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений, и иных объектов».

Соответственно, согласно действующему законодательству, условиям договора, обязанность по согласованию проектной документации, в целях получения разрешения на строительство на земельном участке, расположенном в зонах с особыми условиями использования территории (зона И-1, зона И-2, зона Р-2, зона И-8, зона И-9) возложена на Арендатора земельного участка.

Как пояснил истец, в целях исполнения своих обязательств Арендатор заключил договоры с третьими лицами и произвел по ним оплаты.

В частности, с обществом с ограниченной ответственностью «ВолГеоКом» (далее – ООО «ВолГеоКом») заключен договор от 20.05.2020 № 859/20 на выполнение комплекса инженерных изысканий, лабораторных исследований и составлению технических отчетов об инженерных изысканиях для проектирования объекта: «Административное здание по Советскому просп. д.9 в г. Череповец Вологодской области». Работа оплачена в сумме 200 000 руб. (от 21.05.2020 п/п № 517, от 12.11.2020 № 11174, от 25.08.2020 № 8351). С обществом с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «Абрис» (далее – ООО «НПО «Абрис») заключен договор от 28.04.2020 № 1/2020-ПУШ на выполнение работ по разработке проектной документации стадии «Проектная документация», стадии «Рабочая документация», получение разрешения на строительство, получение положительного заключения негосударственной экспертизы, согласование проектной документации со службами города. По данному договору оплачен аванс в размере 320 000 руб. (платежное поручение от 08.05.2020 № 383).

Также в рамках исполнения своих обязательств по договору Арендатором подготовлен раздел по обеспечению сохранности объекта культурного наследия регионального значения «Жилой дом 1897г.», расположенный по адресу: <...>. Указанный раздел получил положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы.

Вместе с тем Арендатором получен ответ Комитета по ООКН с отказом в согласовании проектной документации «Проект регенерации участка с кадастровым номером 35:21:0401006:162 в г. Череповец» и возвратом проекта (от 26.10.2020 № 53-6220/20, от 16.12.2020 № 53-7373/20). Причина отказа: представленный проект регенерации участка требует доработки, а именно то, что габариты и внешний облик нового строительства должны быть выполнены на основании историко-архивных материалов, подтверждающих сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной среды объектов культурного наследия на территории квартала. К отказу была приложена копия паспорта здания «Дом Яковлева», ранее располагавшегося по адресу: <...>, с фотографическими материалами. Дата составления паспорта – 29 сентября 1982 года, В паспорте здания имеются планы этажей и достаточное количество архивных фотографий для восстановления облика здания по указанному адресу. Комитетом по ООКН предложено воссоздать облик ранее существовавшего одноэтажного здания, что полностью не соответствует условиям информации в составе извещения о проведении аукциона и предмету заключенного договора.

Как пояснил истец, с учетом данного обстоятельства Арендатор на основании аукционной документации и условий проекта договора аренды не имел возможности определить, пригоден ли земельный участок для целей строительства в рамках разрешенных параметров и ограничений, и узнал об их отсутствии только после получения ответов Комитета по ООКН от 26.10.2020, от 16.12.2020.

Поскольку по изложенным причинам Арендатор не смог произвести строительство малоэтажного здания на арендованном земельном участке, истец просит взыскать с Арендодателя убытки в виде арендной платы, пенейи штрафа по договору в общей сумме 7 736 600 руб., как уплаченной истцом добровольно, так и взысканной решениями Арбитражного суда Вологодской обдасти от 16.06.2021 по делу № А13-3621/2021, от 20.07.2021 по делу № А13-6340/2021, от 01.02.2022 по делу № А13-15979/2021, от 16.05.2022 по делу № А13-3347/2022; а также в виде произведенной истцом оплаты ООО «ВолГеоКом» в сумме 200 000 руб., произведенной истцом оплаты ООО «НПО «Абрис» в сумме 320 000 руб.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.

Апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с выводами суда.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, чье право нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно пункту 2 статьи 15 названного Кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Из изложенного следует, что требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при доказанности наличия в совокупности факта нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей, причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размера убытков.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае истец просит возместить ему убытки в виде арендной платы, пени и штрафа по договору в общей сумме 7 736 600 руб., а также в виде произведенной истцом оплаты ООО «ВолГеоКом» в сумме 200 000 руб., произведенной истцом оплаты ООО «НПО «Абрис» в сумме 320 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства, пришел к выводу о том, что в поведении ответчика не усматривается незаконных действий (бездействия); причинно-следственная связь между поведением ответчика и указанными расходами отсутствует; доказательств невозможности строительства на спорном земельном участке не представлено.

Оснований для переоценки данного вывода суда апелляционный суд не усматривает, считает его обоснованным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

При этом довод Общества о том, что аукционная документация и условия договора не содержали информацию о наличии историко-архивных материалов ранее существовавшего объекта «Дом Яковлева» и не указывали на выполнение работ по его восстановлению, отклоняется апелляционной коллегией, поскольку при проведении аукциона на официальных сайтах была размещена вся существенная и имеющаяся в распоряжении ответчика информация в отношении земельного участка с кадастровым номером 35:21:0401006:162.

В пункте 1.6 проекта договора были указаны ограничения (обременения), а именно нахождение участка в зонах: И-1 «Территория зон охраны памятников истории и культуры», в зоне И-2 «Историко-заповедная зона (территории подзоны физического сохранения и ближнего обзора)», в зоне Р-2 «Зона исторической застройки в границах города Череповца начала XX века», в зоне И-8 «Заповедная зона (зона образно-семантического регулирования)», в зоне И-9 «Зона археологического наблюдения, частично в охранной зоне инженерных сетей», частично в зоне Н-1 «Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений, и иных объектов».

Нахождение участка в охранной зоне памятников истории и культуры предполагает особый режим использования участка.

Однако, по справедливому указанию суда, нахождение участка в зоне с особыми условиями использования не является недостатком участка и препятствием для его использования по назначению (в целях строительства), а лишь возлагает на Арендатора обязанность разработать проектную документацию в соответствии с установленными требованиями (в данном случае, как следует из письма Комитета по ООКН от 26.10.2020, габариты и внешний облик нового строительства должны быть выполнены на основании историко-архивных материалов, подтверждающих сохранение и восстановление историко-градостроительной среды объектов культурного наследия на территории квартала).

Коллегия судей поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что, подавая заявку на участие в аукционе, истец подтвердил, что, принимая решение об участии в аукционе, изучил информационное сообщение о предстоящих торгах, информацию о земельном участке, предлагаемом к сдаче в аренду, обязательные условия заключения договора аренды.

Таким образом, принимая участие в аукционе, истец был ознакомлен со всеми документами, включенными в состав аукционной документации, в том числе с письмом Комитета по ООКН от 21.05.2018 № 53-2155/18, в котором указано, что земельный участок, являющийся предметом аукциона, расположен в охранной зоне памятников истории и культуры согласно проекта зон охраны памятников истории и культуры г. Череповца, утвержденного распоряжением Исполнительного комитета Вологодского областного Совета народных депутатов от 22 июня 1990 года № 307-р, в пределах которой устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия (ограничения, связанные с использованием земельного участка, указаны в пункте 1.5 договора).

Довод апеллянта о том, что, поскольку использовать арендованный земельный участок по целевому назначению для строительства с разрешенными параметрами невозможно, у Арендатора не возникает встречной обязанности вносить плату за аренду, также подлежит отклонению как несостоятельный в силу следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Арендодателем обязательства по договору аренды исполнены в полном объеме, истцу передан участок, соответствующий цели (строительство) и условиям договора (параметры разрешенного строительства, указанные в пункте 1.4 договора, не противоречат параметрам объекта, предлагаемого Комитетом по охране объектов культурного наследия Вологодской области к восстановлению). Недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию, земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401006:162 не имеет.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации потенциальным Арендаторам предоставлена вся имеющаяся у Комитета информация об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Никакой заведомо ложной информации (об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами) Комитет Обществу и иным участникам аукциона не предоставлял.

Вместе с тем, как верно указал суд, утверждение Общества относительно того, что арендованный земельный участок невозможно использовать по назначению – для строительства с разрешенными параметрами – не соответствует действительности; ни одного документа, подтверждающего данные выводы, истцом не представлено. В пункте 1.4 договора аренды указаны предельные параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства; реальные параметры объекта могут быть откорректированы исходя из ограничений, установленных в пункте 1.5 договора.

В обоснование требований Общество ссылается на невозможность реализации подготовленного им проекта регенерации спорного участка и отсутствие экономической целесообразности разработки нового проекта (по воссозданию ранее существующего объекта), между тем апелляционный суд считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что указанные обстоятельства не свидетельствуют о невозможности использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами в договоре аренды.

При заключении договора с истцом Комитет действовал добросовестно и разместил в составе аукционной документации всю имеющуюся у него информацию об объекте аренды, которая являлась достоверной и не повлекла невозможность использования участка истцом в соответствии с условиями договора. Истец был осведомлен о том, что участок расположен в охранной зоне памятников истории и культуры, в пределах которой устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Также, как верно отметил суд, истец был осведомлен о том, что спорный участок является непосредственно связанным с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой, 1897 г.», <...>, и что в этом случае строительные и иные работы на участке проводятся при наличии в проектной документации раздела об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия.

В свою очередь, Арендодатель не мог предусмотреть затруднения, которые могут возникнуть у Арендатора при согласовании проектной документации, и, соответственно, не может принимать на себя ответственность за действия Комитета по ООКН при согласовании проектной документации.

Апелляционный суд также отмечает, что сумма арендной платы, предъявленная истцом к взысканию в составе убытков, взыскана с Общества вступившими в законную силу судебными актами по делам № А13-3621/2021, № А13-6340/2021, № А13-15979/2021, № А13-3347/2022. При этом при рассмотрении указанных дел Общество на невозможность использования земельного участка для целей, указанных в договоре аренды, не ссылалось, возражений по требованиям Комитета не заявляло.

С учетом изложенного, поскольку совокупность условий для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков истцом не доказана, суд правомерно отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.

По результатам рассмотрения жалобы апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Доводы, приведенные истцом, не опровергают законность и обоснованность выводов суда, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств. Вместе с тем апелляционный суд согласен с правовой оценкой обстоятельств спора, которая дана судом первой инстанции.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

В свете изложенного апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 марта 2023 года по делу № А13-14636/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственное управление Шексна» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.



Председательствующий

Н.В. Чередина



Судьи

А.Я. Зайцева


А.Н. Шадрина