Решение от 8 апреля 2024 г. по делу № А79-26/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-26/2024
г. Чебоксары
08 апреля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2024 года.


Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Крокус Авто", ОГРН <***>, ИНН <***>, 428034, <...>,

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428032, <...>,

о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок, обязании заключить дополнительное соглашение, признании незаконным отказа в заключении договора аренды, обязании заключить договор аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: временный управляющий ООО «Крокус Авто» ФИО1; общество с ограниченной ответственностью "Концепт",

при участии:

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 19.01.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Крокус Авто" (далее - истец) обратилось в суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - ответчик) о признании договора аренды земельного участка №86/5820-Л от 23.05.2018 возобновленным на неопределенный срок (действующим); обязании ответчика заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок; признании незаконным отказа ответчика в заключении договора аренды земельного участка; обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка на неопределенный срок.

В обоснование иска указано, что между администрацией города Чебоксары и ООО «Крокус Авто» был заключен договор № 86/5820-JI от 23.05.2018 (первоначальное предоставление земельного участка согласно договору аренды от 13.04.2006 № 117/2820-JI с последующим продлением) аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:021206:35 площадью 250 кв.м по ш. Канашское, д. 23а для завершения строительства производственной базы сроком до 09.08.2023. В соответствии с частями 6, 7 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» к вышеуказанному договору заключено дополнительное соглашение от 16.11.2020 в части продления срока аренды земельного участка до 09.08.2023. В связи с тем что. ООО «Крокус Авто» не закончило строительство в обусловленный срок и объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию, обратилось в Администрацию города Чебоксары о продлении срока аренды на согласованных сторонами условиях. Ответчик отказал истцу в заключении дополнительного соглашения о продлении Договора на новый срок, что подтверждается полученным ответом (Исх.№29/08-7363 от 07.09.2023). Земельный участок истец ответчику не вернул, продолжает им пользоваться на условиях, определенных Договором. Ответчик не возражает против такого пользования арендованным участком.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены временный управляющий ООО «Крокус Авто» ФИО1 и общество с ограниченной ответственностью "Концепт".

В судебном заседании представитель ответчика просила в иске отказать по ранее изложенным доводам, согласно которым ответчик указал, что между истцом и ответчиком заключены договоры аренды земельных участков № 86/5820-Л от 23.05.2018 аренды земельного участка (далее, Договор) 21:01:021206:35 для завершения строительства производственной базы (первоначальное предоставление земельного участка по договору аренды от 13.04.2006 № 117/2820-Л с последующим продлением сроком до 09.08.2023) и № 121/5822-Л от 26.06.2018 аренды земельного участка 21:01:021206:87 для завершения строительства производственной базы. В соответствии с частями 6, 7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» к договору № 86/5820-Л от 23.05.2018 заключено дополнительное соглашение от 16.11.2020 в части продления срока аренды земельного участка до 09.08.2023. В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Данное право истцом реализовано. Срок действия договора истек. Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор). В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Ответчик выразил письменный отказ от продления договора аренды. Представитель ответчика также пояснила, что исковые требования истца являются взаимоисключающими. Истец не является добросовестным арендатором, поскольку ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендной платы, что в силу пункта 9.5 являлось самостоятельным основанием для расторжения и отказа арендодателя от договора.

Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом, своих представителей в судебное заседание не направили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

От третьего лица ООО "Концепт" в суд поступили письменные пояснения от 19.03.2024, согласно которым третье лицо указало, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:021206:35 ранее был предоставлен ООО «Концепт» на праве аренды на основании договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 23.05.2018 №86/5820-Л, заключенного с Администрацией г. Чебоксары (арендодатель) и ООО «Крокус Авто» (второй арендатор), с видом разрешенного использования: для завершения строительства производственной базы. Пунктом 2.1. указанного договора установлен срок аренды земельного участка до 31.12.2020. В последующем, земельный участок с кадастровым номером 21:01:021206:35 был разделен на два участка: спорный участок с кадастровым номером 21:01:021206:35 и вновь образованный земельный участок ЗУ1, площадью 206 кв.м. Вновь образованному земельному участку был присвоен кадастровый номер 21:21:021206:738. На основании договора купли-продажи земельного участка № 993-ЛЮ от 11.06.2021, заключенного между ООО «Концепт» и администрацией г. Чебоксары, право собственности на земельный участок номер 21:21:021206:738 перешло к ООО «Концепт», что также подтверждается выпиской из ЕГРП от 16.07.2021. В связи с чем, ООО «Концепт» арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером 21:01:021206:35 не является с 2021 года. Таким образом, разрешение спора по иску ООО «Крокус Авто» к администрации г. Чебоксары оставляет на усмотрение суда и просит его рассмотреть без участия ООО «Концепт».

От остальных участников процесса каких-либо дополнительных письменных ходатайств, документов и пояснений до начала судебного заседания не поступило.

Выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между администрацией города Чебоксары (арендодатель) и ООО «Крокус Авто» (арендатор) был заключен договор № 86/5820-JI от 23.05.2018 (первоначальное предоставление земельного участка согласно договору аренды от 13.04.2006 № 117/2820-Л с последующим продлением) аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:021206:35 площадью 250 кв.м., расположенный в <...>, для завершения строительства производственной базы, сроком до 31.12.2020.

В соответствии с частями 6, 7 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» к вышеуказанному договору было заключено дополнительное соглашение от 16.11.2020 в части продления срока аренды земельного участка до 09.08.2023 (л.д. 28-29).

ООО «Крокус Авто» обратилось в Администрацию г. Чебоксары с письмом № 67 от 24.08.2023 с просьбой продлить договор аренды земельного участка от 23.05.2018 №86/5820-Л на согласованных сторонами условиях (л.д. 31).

Письмом № 29/08-7363 от 07.09.2023 Администрация ответила отказом на данное обращение Общества, указав, что в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ; данное право Обществом было реализовано при заключении вышеуказанного договора аренды земельного участка. Одновременно на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ Администрация заявила об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 23.05.2018 №86/5820-Л, срок действия которого истек. В месячный срок со дня получения уведомления просила Общество освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи (л.д. 32-33).

В настоящее время в рамках дела № А79-1105/2024 рассматривается требование Администрации г. Чебоксары к ООО "Крокус Авто" об изъятии незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 21:01:021206:516, назначение – нежилое, площадь – 920 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 21:01:021206:35 с видом разрешенного использования: для завершения строительства производственной базы по адресу: <...> а, путем продажи с публичных торгов. Требования обоснованы тем, что срок аренды земельного участка, предоставленного для строительства вышеуказанного объекта по договору аренды от 23.05.2018 №86/5820-Л (с учетом дополнительного соглашения от 16.11.2020), истек.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенной нормой права предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при предоставлении такого земельного участка в аренду до 01.03.2015. При этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В силу пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды такого участка на новый срок без проведения торгов.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, действующее земельное законодательство предоставляет собственнику объекта незавершенного строительства право на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды земельного участка без торгов для завершения строительства такого объекта.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Уполномоченный орган, в частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, когда с заявлением о его предоставлении обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, при заключении договора аренды земельного участка № 86/5820-JI от 23.05.2018 Общество уже реализовало право на приобретение земельного участка в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Первоначальное предоставление земельного участка имело место согласно договору аренды от 13.04.2006 № 117/2820-Л.

Таким образом, Обществу уже была предоставлена возможность застройки участка, а также продлено такое право для завершения строительства, в связи с чем правовые основания для продления арендных отношений без торгов в настоящее время отсутствуют.

Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.12.2019 N Ф01-7069/2019 по делу N А79-3888/2019.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор).

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (статья 610).

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Кроме того, согласно пункту 9.5 договора самостоятельным основанием для расторжения и отказа арендодателя от договора полностью является наличие задолженности по оплате арендных платежей, составляющей в совокупности два месяца. В этом случае арендатор в 30-дневный срок с момента направления уведомления об отказе от договора обязан освободить земельный участок и вернуть арендодателю по акту приема-передачи. Договор считается расторгнутым с момента направления арендодателем арендатору уведомления об отказе от договора.

С учетом изложенного, суд полагает, что письмом № 29/08-7363 от 07.09.2023 Администрация правомерно отказала Обществу в продлении договора аренды земельного участка, а также на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ правомерно заявила об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 23.05.2018 №86/5820-Л, срок действия которого истек.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Расходы по государственной пошлине ввиду отказа в иске относятся на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд, учитывая имущественное положение истца, используя право, предоставленное ему пунктом 2 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, считает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию с истца государственной пошлины до 2000 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Крокус Авто" в доход федерального бюджета 2000 (Две тысячи) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья Е.В. Васильев