Решение от 22 января 2024 г. по делу № А40-217650/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-217650/22-150-1786
г. Москва
22 января 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 22 января 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО «АРТЛИ-СТРОЙ» (127018, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МАРЬИНА РОЩА, СУЩЁВСКИЙ ВАЛ УЛ., Д. 14/22, К. 7, ПОМЕЩ. I, КОМ. 1, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 13.10.2014, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:01:0003014:4572, расположенной по адресу: <...>,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АРТЛИ-СТРОЙ» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимости с кадастровым номером 77:01:0003014:4572, расположенной по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, заявил ходатайство об отложении судебного заседания, ходатайство о вызове в судебное заседания эксперта.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Руководствуясь ст. 158 АПК РФ суд в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания отказал, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных данной статьей.

Согласно ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Суд учитывает, что в соответствии с положениями статьи 86 АПК РФ вызов эксперта является правом, а не обязанностью суда, и обуславливается предметом доказывания и необходимостью в получении определенного доказательственного материала (относимого и допустимого) в подтверждение наличия какого-либо юридического факта.

В связи с изложенным, ходатайство истца о вызове в судебное заседание эксперта отклонено судом, в порядке ст. 68, 71, 86 АПК РФ.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав правовую позицию представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ООО «АРТЛИ-СТРОЙ» (далее – истец), являясь на основании договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы от 19.02.2018 № 00-00069/18, заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы (далее - ответчик), арендатором нежилого помещения площадью 206,9 кв. м. с кадастровым номером 77:01:0003014:4572, расположенного по адресу: <...>, и обладая в силу п.5 ст.3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.3 и ч.2 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, обратился к ответчику с заявлением о приобретении в собственность арендуемого объекта.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик 14.09.2022 направил истцу проект Договора купли-продажи №59-7934 от 08.09.2022 г. с указанием цены объекта в размере 22 819 000 руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.08.2022 № М183-1426-П/2022, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и экспертным заключением от 25.08.2022 № 244Д/С-22, подготовленным Ассоциацией Саморегулируемой организацией оценщиков "Свободный Оценочный Департамент».

Между тем согласно отчета № П495-19 от 25.11.2019, проведенного Обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг» по заказу Департамента экономической политики и развития города Москвы, стоимость одного квадратного метра помещений Объекта составляет 43 855 руб., то есть общая стоимость помещения - 9 073 600 руб. 00 коп.

Истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимости № 59-7934, предложив цену выкупаемого нежилого помещения в размере 9 073 600 руб.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец как участник гражданских правоотношений и приобретаемое им нежилое помещение как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате за пользование приобретаемым в собственность арендуемым помещением, площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федеральных законов от 22.07.2008 № 159-ФЗ и от 29.07.1998 № 135-ФЗ субъектам малого предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем в данном случае стоимость приобретаемого имущества, установленная отчетом ООО «Столичное агентство экспертизы собственности» от 10.04.2023 №103/23, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, а представленный истцом отчет является ненадлежащим и недопустимым доказательством по настоящему делу, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» ФИО2.

Согласно экспертному заключению ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» ФИО2 № 328-ОЭ от 30.11.2023, рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 14.09.2022 составляет 20 109 000 руб.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.

С учетом результатов судебной экспертизы суд пришел к выводу о том, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, подлежит удовлетворению на основании заключения эксперта ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» ФИО2 № 328-ОЭ от 30.11.2023 года.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, при этом разногласия сторон в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, то п.3.4 договора также подлежит изложению в редакции истца исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в заключении эксперта ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» ФИО2 № 328-ОЭ от 30.11.2023.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «АРТЛИ-СТРОЙ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, общей площадью 206,9 кв.м., с кадастровым номером 77:01:0003014:4572, расположенного по адресу: <...>, изложив:

- пункт 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 20 109 000 (двадцать миллионов сто девять тысяч рублей) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № 328-ОЭ от 30 ноября 2023 года по судебной экспертизе по делу № А40-217650/22-150-1786, подготовленным ООО «ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

- пункт 3.4 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 239 392 (двести тридцать девять тысяч триста девяносто два) руб. 85 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части — в счет оплаты основного долга.».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «АРТЛИ-СТРОЙ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб. (сорок тысяч рублей), расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (шесть тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья А.Э. Михайлова