Решение от 11 октября 2019 г. по делу № А68-2883/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, г.Тула, Красноармейский пр., 5


Р Е Ш Е Н И Е



г. Тула Дело № А68-2883/2018

Дата вынесения резолютивной части решения: «04» октября 2019 года

Дата изготовления решения в полном объеме: «11» октября 2019 года

Арбитражный суд Тульской области в составе:

Судьи Чигинской Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПЕТРО-БОКС» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «РЕАЛ-ДМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Стальная линия Инвест» (ИНН <***> ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2 о замене стороны (арендодателя) по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 на ООО «РЕАЛ-ДМ» в полном объеме, по всем пунктам договора; о признании договора аренды недвижимого имущества (части земельного участка) № 31/10/14/02 от 31.10.2014 продленным по всем пунктам договора на неопределенный срок и замене стороны (арендодателя) по договору на ООО «РЕАЛ-ДМ»; об обязании ООО «РЕАЛ-ДМ» заключить с ООО «ПЕТРО-БОКС» договор аренды недвижимого имущества (части земельного участка) на условиях предварительного договора №02/02/15 от 02.02.2015 и осуществлении государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества - части земельного участка с кадастровым номером 71:12:030202:0003 площадью 8 744 кв. м., отмеченную сторонами на листе №2 кадастровой выписки о земельном участке от 20.11.2014 №71/14-413241, которая необходима для пользования арендованным объектом недвижимости по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014,

при участии:

от истца – не явились, извещены;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.04.2019 года (до перерыва),

от третьего лица – не явился, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ПЕТРО-БОКС» обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РЕАЛ-ДМ» о замене стороны (арендодателя) по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 на ООО «РЕАЛ-ДМ» в полном объеме, по всем пунктам договора; о признании договора аренды недвижимого имущества (части земельного участка) № 31/10/14/02 от 31.10.2014 продленным по всем пунктам договора на неопределенный срок и замене стороны (арендодателя) по договору на ООО «РЕАЛ-ДМ»; об обязании ООО «РЕАЛ-ДМ» заключить с ООО «ПЕТРО-БОКС» договор аренды недвижимого имущества (части земельного участка) на условиях предварительного договора №02/02/15 от 02.02.2015 и осуществлении государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества - части земельного участка с кадастровым номером 71:12:030202:0003 площадью 8 744 кв. м., отмеченную сторонами на листе №2 кадастровой выписки о земельном участке от 20.11.2014 №71/14-413241, которая необходима для пользования арендованным объектом недвижимости по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014. Третьим лицо Общество с ограниченной ответственностью «Стальная линия Инвест» в лице конкурсного управляющего ФИО2

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

Ответчик не возражал против замены стороны по договору аренды, по остальным требованиям возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо возражало против удовлетворения заявленных требований по основаниям изложенным в отзывах.

Исследовав материалы дела, выслушав в прениях представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

31.10.2014 между ООО «Стальная линия инвест» (далее - арендодатель) и ООО «ПЕТРО-БОКС» (далее - арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества №31/10/14, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение нежилое здание (бытовой корпус, котельная), общая площадь 577.2 кв. м. лит. Е. Е1, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, пос. Октябрьский, кадастровый (или условный) номер: 71:12:030202:0003:70:228:001:003040250:0601:20000. Нежилое здание расположено на земельном участке категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для производственных целей, общая площадь 57 540 кв. м по адресу: Тульская область, Киреевский район, пос. Октябрьский, кадастровый (или условный) номер: 71:12:030202:3. Срок аренды 10 лет (пункт 1.1 договора).

Арендодатель по акту №1 приема-передачи передал нежилое здание (бытовой корпус, котельная) истцу.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 16.10.2015 (резолютивная часть оглашена 09.10.2015) по делу № А68-9983/2014 ООО «Стальная линия инвест» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

По итогам проведения торгов по продаже имущества должника в ходе процедуры банкротства между ООО «Стальная линия инвест» и ООО «РЕАЛ-ДМ» заключен договор купли-продажи от 01.01.2018, по условиям которого право собственности перешло ООО «Реал-ДМ» в том числе на нежилое здание (бытовой корпус, котельная) (общая площадь 577,2 кв.м., лит. Е, Е1) кадастровый номер 71:00:000000:0000:70:228:001:003040250 и земельный участок, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и земли иного специального назначения, для производственных целей, общая площадь 57 540 кв.м, кадастровый №71:12:030202:3.

Истец направил ответчику соглашение о замене стороны по договору аренды недвижимого имущества №31/10/14 от 31.10.2014, ответчик указанное соглашение не подписал.

В ходе рассмотрения дела ответчик не возражал против замены стороны по договору аренды недвижимого имущества №31/10/14 от 31.10.2014, указал суду, что добровольно производить замену стороны подписанием дополнительных соглашений не представляется возможным, настаивает на произведение замены стороны судебным решением.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

В соответствии с пунктом 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного истцом имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.

Истец также просит об обязании ООО «РЕАЛ-ДМ» заключить с ООО «ПЕТРО-БОКС» договор аренды недвижимого имущества (части земельного участка) на условиях предварительного договора №02/02/15 от 02.02.2015 и осуществлении государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества - части земельного участка с кадастровым номером 71:12:030202:0003 площадью 8 744 кв. м., отмеченную сторонами на листе №2 кадастровой выписки о земельном участке от 20.11.2014 №71/14-413241.

31.10.2014 между ООО «Стальная линия инвест» (далее - арендодатель) и ООО «ПЕТРО-БОКС» (далее - арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества (части земельного участка) №31/10/14/02, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование (аренду) сроком на 11 месяцев с 31.10.2014 по 30.09.2015 часть земельного участка площадью 8 744 кв.м, выделенную в составе земельного участка с кадастровым номером №71:12:030202:3 общей площадью 57 540 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, Киреевский район, пос. Октябрьский. Арендатор арендует не весь земельный участок в целом с кадастровым номером 71:12:030202:3 общей площадью 57 540 кв.м, а только его часть площадью 8 744 кв.м, отмеченную сторонами на листе №2 кадастровой выписки о земельном участке от 20.11.2014 №71/14-413241. На момент заключения договора объект не выделен в установленном порядке в составе основного земельного участка, в связи с чем, стороны заключают краткосрочный договор сроком на 11 месяцев (пункт 1.1 договора).

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что передаваемый в аренду земельный участок будет использоваться арендатором для осуществления следующей финансово-хозяйственной деятельности:

- для производственных целей, связанных с функционированием завода по изготовлению металлических конструкций, здание которого передано арендодателем арендатору по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014;

- для возведения временных помещений предназначенных для хранения и складирования готовой продукции;

- для осуществления других видов деятельности, предусмотренных уставом арендатора.

Договор аренды заключен на срок с 31.10.2014 по 30.09.2015 (пункт 5.1 договора).

Согласно пункту 5.2 договора при надлежащим исполнении своих обязанностей арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок.

02.02.2015 между ООО «Стальная линия инвест» (далее - арендодатель) и ООО «ПЕТРО-БОКС» (далее - арендатор) был заключен предварительный договор №02/02/15 аренды недвижимого имущества (части земельного участка), по условиям которого стороны обязались заключить в будущем в срок до 30.09.2015 договор долгосрочной аренды части земельного участка площадью 8 744 кв. м, выделанной в составе земельного участка с кадастровым номером 71:12:030202:0003 общей площадью 57 540 кв. м, расположенного по адресу: Тульская область, Киреевский район, пос. Октябрьский (далее по тексту – «долгосрочный договор», «основной договор») сроком на 10 лет, форма и существенные условия которого содержатся в приложении № 1 к настоящему договору (пункт 1 предварительного договора).

Стороны обязались подписать основной договор аренды не позднее 30.09.2015.

Согласно пункту 1.3 предварительного договора арендодатель с целью своевременного заключения основного долгосрочного договора обязан в период с 31.10.2014 по 30.09.2015:

- произвести все возможные действия, связанные с процессом выделения объекта в установленном порядке в составе основного земельного участка и зарегистрировать изменения в регистрирующем органе,

- в срок до 30.09.2015 подписать основной договор аренды и передать основной договор аренды на регистрацию в регистрирующий орган.

В соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора стороны обязались подписать основной договор аренды не позднее 30.09.2015. В случае если, арендодатель не выделит объект в установленном порядке в составе основного земельного участка по причине не получения согласований и документов от регистрирующего органа, отказа в регистрации изменений, приостановки регистрации и т.д., указанного в пункте 1.3 к 30.09.2015, то:

- срок действия настоящего договора и срок подписания основного договора аренды продлевается до 31.08.2016;

- ранее заключенный между сторонами договор аренды недвижимого имущества (части земельного участка) № 31/10/14/02 от 31.10.2014 считается автоматически продленным до 31.08.2016.

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 указанной статьи).

При этом, в силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случае, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса, то есть у другой стороны возникает право на обращение в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор, а также право на возмещение причиненных отказом от заключения основного договора убытков.

Согласно части 1 стати 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле лицо, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом в материалы дела не представлены доказательства обращения к конкурсному управляющему с целью заключения основного договора аренды, а также доказательства уклонения конкурсного управляющего от заключения договора аренды на основании предварительного договора от 02.02.2015.

На основании изложенного отсутствуют основания для понуждения ООО «РЕАЛ-ДМ» к заключению основного договора аренды недвижимого имущества (части земельного участка) на условиях предварительного договора №02/02/15 от 02.02.2015.

Истец просит признать договор аренды недвижимого имущества (части земельного участка) № 31/10/14/02 от 31.10.2014 продленным по всем пунктам договора на неопределенный срок и замене стороны (арендодателя) по договору на ООО «РЕАЛ-ДМ» на основании части 2 статьи 621 ГК РФ. Истец считает, что после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, а арендодатель своих возражений в адрес истца не направлял, арендная плата была засчитана в счет произведенных неотделимых улучшений по акту приема-передачи неотделимых улучшений от 30.03.2015. Препятствием для заключения долгосрочного договора аренды являлась невозможность его регистрации в установленном законом порядке по причине ошибки в кадастровом учете в отношении земельного участка в целом с кадастровым номером 71:12:03 02 02:0003, однако, в связи с бездействием ООО «Стальная линия инвест» указанное отлагательное условие арендодателем не исполнено, основной договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Ответчик возражает против заявленного требования, указывает, что арендные платежи истцом ответчику не оплачивались. Ответчик приобрел объект в том состоянии, в котором он находился на момент продажи. Ответчик препятствий по пользованию арендованным имуществом нежилого здания истцу не чинит.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 3 статьи 425 ГК РФ договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуются предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пунктам 1, 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

По условиям договора аренды недвижимого имущества (части земельного участка) договор заключен на срок с 31.10.2014 по 30.09.2015 (пункт 5.1 договора).

Так как к 30.09.2015 между сторонами не был заключен основной договор аренды, то в соответствии с условиями предварительного договора срок действия договора аренды недвижимого имущества (части земельного участка) №31/10/14/02 от 31.10.2014 был продлен сторонами до 31.08.2016.

В пункте 5.2 договора стороны согласовали, что при надлежащим исполнении своих обязанностей арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок.

Суд отмечает, что заключая 31.10.2014 краткосрочный договор аренды земельного участка одновременно с заключением договора аренды нежилого здания (сроком на 10 лет), стороны понимали, что на момент заключения договора земельный участок не выделен в установленном порядке в составе основного земельного участка, в связи с чем стороны заключили краткосрочный договор на определенный срок установив в нем условие преимущественного права.

В период действия краткосрочного договора аренды стороны заключили предварительный договор, по условиям которого арендодатель обязался произвести все возможные действия, связанные с процессом выделения объекта в установленном порядке в составе основного земельного участка и зарегистрировать изменения в регистрирующем органе в период с 31.10.2014 по 30.09.2015.

По истечении срока предварительного договора стороны друг к другу с требованием исполнения условий предварительного договора не обращались.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Аналогичное положение закреплено в пункте 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Заявление о признании ООО «Стальная линия инвест» несостоятельным (банкротом) поступило в Арбитражный суд Тульской области 09.10.2014. Определением Арбитражного суда Тульской области от 27.04.2015 в ООО «Стальная линия инвест» введена процедура наблюдение. Решением Арбитражного суда Тульской области от 16.10.2015 по делу № А68-9983/2014 ООО «Стальная линия инвест» признано несостоятельным (банкротом).

Конкурсный управляющий в отзыве №СЛИ – 122 от 25.02.2019 указывает, что истец не обращался к конкурсному управляющему с целью заключить договора аренду в отношении имущества согласованного в предварительном договоре, из чего можно сделать вывод об утрате интереса истца в отношении заключения договора арендуемого им имущества на условиях, согласованных в предварительном договоре, а также указывает, что иных предложений о заключении договора аренды в адрес конкурсного управляющего не поступало.

Суд отмечает, что с даты заключения договора аренды недвижимого имущества (части земельного участка) №31/10/14/02 от 31.10.2014 арендные платежи истцом не оплачивались.

Доказательств принятия неотделимых улучшений в счет оплаты арендных платежей по краткосрочному договору аренды земельного участка в материалы дела не представлены.

Определением суда от 04.10.2019 из дела №А68-2883/2018 исковые требования ООО «ПЕТРО-БОКС» о взыскании (произвести зачет в счет арендной платы) задолженности по возмещению стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 3 737 947 руб. 83 коп. с установлением порядка погашения задолженности согласно условий п.п.2.2.3.2, 2.2.3.3, 2.2.3.4 договоров аренды, выделены в отдельное производство.

Ранее 26.05.2015 ООО «Петро-Бокс» обращалось в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов ООО «Стальная линия инвест» задолженности по неотделимым улучшениям.

Определением суда от 29.10.2015 по делу № А68-9983/2014 производство по заявлению ООО «ПЕТРО-БОКС» о включении в реестр требований кредиторов должника в размере 5 147 547 руб. 83 коп. прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, так как судом установлено, что требования относятся к категории текущих платежей.

Применительно к доводу истца об использовании прилегающей территории к переданному в аренду нежилого здания (бытовой корпус, котельная) суд отмечает следующее.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В силу пункта 2 указанной статьи в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 1 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Поскольку право аренды на соответствующий земельный участок при передаче нежилого здания в аренду договором не определено, то после истечения срока краткосрочного договора аренды истец фактически являлся землепользователем земельного участка, на котором расположено арендованное имущество.

Обязательственные отношения аренды и отношения фактического землепользования не тождественны.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

На основании изложенного, суд не находит законных оснований для удовлетворения остальной части заявленных исковых требований.

Исходя из принятого решения, в соответствии со ст. 110 АПК РФ в связи с тем, что исковые требования удовлетворены частично, судебные расходы по уплате государственной пошлины надлежит взыскать в пользу истца с ответчика в размере 6 000 руб., в остальной части судебные расходы по уплате госпошлины относятся на истца.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 156, 159, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Внести изменения в договор №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014, заменив сторону арендодателя ООО «Стальная линия инвест» на ООО «РЕАЛ-ДМ».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «РЕАЛ-ДМ» в пользу ООО «ПЕТРО-БОКС» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тульской области.


Судья Н.Е. Чигинская