Постановление от 2 октября 2025 г. по делу № А56-122051/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-122051/2024
03 октября 2025 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена     22 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 октября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.


при ведении протокола судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 12.09.2024

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 16.12.2022

от третьего лица: не явился (извещен)


рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2025 по делу № А56-122051/2024(судья Новикова Е.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» третье лицо: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу

о расторжении договора аренды, об обязании освободить и возвратить нежилые помещения

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – Предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченней ответственностью «Альфа-М» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды № AM-1978-07/2019 нежилого помещения от 13 декабря 2019 года (далее - Договор аренды), а также об обязании Общество освободить и возвратить истцу нежилые помещения, находящиеся по адресу: <...>, литера А, помещение 16-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4205), 15-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4206) в том же состоянии (а именно, с пристройками в виде отдельных входных крылец), в котором они были переданы Обществу при заключении Договора аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2025 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Альфа-М» обратилось с апелляционной жалобой.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что им не было допущено существенных нарушений договора аренды, которые бы послужили основанием для его досрочного расторжения в одностороннем порядке.

В судебном заседании стороны дали пояснения по делу.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ходатайствовал об отложении судебного заседания.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы и ходатайства ответчика возражал.

Суд, рассмотрев ходатайство ООО «Альфа-М» об отложении судебного разбирательства, не нашел оснований для его удовлетворения в порядке ст. 158 АПК РФ. Принимая во внимание, что доводы участников процесса изложены в представленных в материалы дела процессуальных документах, суд счел имеющиеся в деле доказательства достаточными для рассмотрения апелляционной жалобы в настоящем судебном заседании, в связи с чем не усмотрел оснований для отложения судебного разбирательства.

Представитель Управления Росреестра по СПб в суд не явился, о дне слушания извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела, 13 декабря 2019 года между индивидуальным предпринимателем ФИО5 и ООО «Альфа-М» заключен договор аренды AM-1978-07/2019 нежилого помещения, в соответствии с которым индивидуальный предприниматель ФИО5, являясь собственником нежилых помещений, находящихся по адресу: <...>, литера А, помещение 16-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4205), 15-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4206), предоставила их ООО «Альфа-М» в аренду сроком на 7 лет.

Данный договор аренды зарегистрирован в виде обременения указанных нежилых помещений в Едином государственном реестре недвижимости: - за номером государственной регистрации 78:12:0007137:4205-78/040/2020-5 от 26.05.2020 - в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, литера А, помещение 16-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4205),

- за номером государственной регистрации 78:12:0007137:4206-78/040/2020-4 от 26.05.2020

- в отношении нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, литера А, 15-Н (кадастровый номер 78:12:0007137:4206).

На основании указанного договора, ООО «Альфа-М» использует указанные помещения в качестве универсама для торговли под коммерческим обозначением «Красное&Белое».

Дополнительным соглашением от 01.08.2020 (далее - Дополнительное соглашение) в данный договор были внесены изменения - в связи со сменой собственника помещений (зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости 27 июля 2020 года, записи о регистрации № 78:12:0007137:4206- 78/040/2020-5 и № 78:12:0007137:4206-78/040/2020-6) новым Арендодателем по договору является индивидуальный предприниматель ФИО4.

Также данным дополнительным соглашением были изменены размер сроки и порядок оплаты арендной платы.

В частности, пунктом 6 Дополнительного соглашения изменен раздел 3 «арендная плата» Договора, согласно пункту 3.1 которого арендная плата состоит из двух частей - постоянной переменной.

3.1.1. Размер постоянной части арендной платы с «01» августа 2020 года и далее по договору составит 130000 (сто тридцать тысяч) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы по оплате услуг по содержанию и ремонту арендуемого Помещения (оказываемые обслуживающей организацией), указанные расходы несет Арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя \из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

3.1.2. Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат Арендодателя на оплату: электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объёма и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых Помещение.

3.2. Пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Санкт-Петербурга, но не более 5%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением \ об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Порядок и сроки оплаты арендной платы.

3.3.1. Порядок и сроки оплаты постоянной части арендной платы: а) Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего договора. Стороны договорились, что Акт оказанных услуг по постоянной части арендной платы не выставляется и не подписывается.»

В остальном, смена арендодателя никак не повлияла на существеннее условия договора аренды, и после смены арендодателя, арендатор (Общество) продолжает использовать указанные помещения в качестве универсама для торговли под коммерческим обозначением «Красное&Белое».

Как указывает истец, в 2024 году со стороны Общества, в нарушение требований п. 5.4 договора аренды, допущена просрочка по внесению арендной платы за август и сентябрь 2024 года. Оплата постоянной части арендной платы за указанные периоды была произведена Обществом 10 сентября 2024 года. Данное обстоятельство подтверждается выпиской АО «Альфа-Банк» по счету ИП ФИО4, копия которой приложена к исковому заявлению и приобщена судом к материалам дела.

Также согласно приложенному к договору аренды (Приложение № 1) Плану передаваемых в аренду помещений 16-Н, 15-Н - на момент подписания договора аренды каждое из указанных помещений содержало отдельный вход с улицы, с крыльцом. Именно в таком виде указанные помещения были переданы арендодателем Обществу по акту приема-передачи помещений от 06.03.2020.

В дальнейшем, Общество самовольно осуществило незаконную и несогласованную с арендатором перепланировку и перестройку крыльца для входа в помещение 16-Н помещение - в результате чего, крыльцо стало состоять из шести ступеней, что увеличило площадь территории, занятой перестроенным крыльцом.

В адрес Общества поступило Уведомление от Управления контроля использования имущества центральных районов Санкт-Петербурга от 27.05.2021 № 004549 с требованием об освобождении придомовой территории.

Ввиду того, что указанные требования не были Обществом исполнены - 10 июля 2024 Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, силами Санкт- 4 А56-122051/2024 Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества», осуществил полный демонтаж обоих крылец для входа в помещения 16-Н, 15-Н.

В ответ на указанные действия Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, Общество 11.07.2024 обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании действий Государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» и Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга по освобождению земельных участков, расположенных по адресу: <...> у входа в нежилое помещение 15-Н и нежилое помещение 16-Н незаконными. Данное исковое заявление было принято Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к производству в рамках дела № А56-68393/2024, в качестве третьего лица, на заявляющих самостоятельные требования была привлечена индивидуальный предприниматель ФИО4.

Также 27.09.2024 представитель Общества ФИО6 направила в адрес истца письмо, в котором сообщила об указанных обстоятельствах, а также потребовала от истца:

- до 01 октября 2024 года подать заявление и необходимые документы в уполномоченный орган (Комитет имущественных отношений по г. Санкт-Петербургу) о намерении заключить договор аренды на Участок 1 и Участок 2 принадлежащие городу Санкт-Петербургу, по адресу: <...> вблизи д. 59 и далее заключить договор аренды в кратчайшие сроки;

- разработать и согласовать проект устройства входной группы на арендованных Участке и Участке 2 со стороны лицевого фасада здания;

- изготовить и установить соответствующую согласованному проекту входную группу за счет арендодателя.

14.10.2024 истец направила в адрес Общества письменный ответ (на указанное обращение представителя Общества ФИО6). В данном письменном ответе, истец потребовала от Общества незамедлительно восстановить пристройки в виде входных крылец, которые имели место быть при заключении договора аренды. К данному ответу (в целях содействия арендатору в восстановлении входных крылец в первоначальное состояние) были приложены копии документов, содержащие параметры и устройство входных крылец, которые были согласованы и приняты уполномоченными государственными органами, и которым соответствовали указанные два отдельных входных крыльца при передаче помещений 16-Н и 15-Н арендатору (ООО «Альфа-М») в рамках исполнения арендодателем договора аренды № AM-1978-07/2019 нежилого помещения от 13 декабря 2019 года.

В связи с указанными обстоятельствами, а также в связи с допущенной Обществом неоднократной просрочкой по перечислению арендной платы, истец направил 21.10.2024 в адрес Общества уведомление о расторжении Договора аренды, в котором потребовала возвратить арендодателю нежилые помещения, находящиеся по адресу: <...>, литера А, помещение 16-Н, 15-Н, в таком же состоянии, в котором они были переданы при заключении договора аренды, а именно - вместе с оборудованными для входа в помещения 16-Н, 15-Н пристройками в виде крылец (в их первоначальном состоянии).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 октября 2024 года по делу № А56-68393/2024 действия Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» по освобождению земельных участков, расположенных по адресу: г. Санкт- 5 А56-122051/2024 Петербург, вблизи ул. Бабушкина, д. 59, путем демонтажа крылец у входа в нежилое помещение 15-Н и нежилое помещение 16-Н признаны незаконными.

Несмотря на вышеуказанные обстоятельства, Общество требования истца, изложенные в письменном ответе на обращение представителя Общества ФИО6 от 27.09.2024 и требования уведомления о расторжении договора аренды оставило без удовлетворения.

В связи с изложенными обстоятельствами истец обратилась Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о расторжении договора аренды в судебном порядке, а также об обязании Общества освободить занимаемые по данному договору нежилые помещения и передать их арендодателю в том состоянии, в котором они находились (были оборудованы отдельными входными крыльцами) при заключении договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2025 требования истца были удовлетворены в полном объеме.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 5.4 Договора аренды арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом Арендатора не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней, в случае неоднократной просрочки по внесению арендной платы, на срок более 30 календарных дней.

Согласно пп. «а» п. 3.3.1. Договора аренды (изложенного в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2020) Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего договора.

Стороны договорились, что Акт оказанных услуг по постоянной части арендной платы не выставляется, не подписывается.

Из представленной в материалы дела копии выписки по счету ИП ФИО4, открытому в АО «Альфа-Банк», следует, что постоянная часть арендной платы за август и сентябрь 2024 года была перечислена арендаторм истцу 10 сентября 2024 года, что, по мнению суда первой инстанции, свидетельствует о том, что Общество дважды нарушило срок уплаты постоянной части арендной платы, установленный пп. «а» п. 3.3.1. Договора аренды.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с  вышеуказанным выводом.

Как видно из материалов дела, арендная плата за спорный период была выплачена арендодателю следующим образом:

- 10.09.2024 года арендодателю была перечислена арендная плата за август 2024 года

- 10.09.2024 года арендодателю была перечислена арендная плата за сентябрь 2024 года.

Согласно ст. 194 ГК РФ если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока.

Таким образом, до наступления срока исполнения обязательства, если такой срок обусловлен конкретной датой, должник не считается просрочившим исполнение такого обязательства.

По смыслу указанной нормы, даты окончания исполнения каждой части обязательства по оплате включаются в срок исполнения обязательства, а период просрочки его исполнения начинает течь на следующий день после указанных дат, поскольку смысловое значение предлога «до» не указывает, является ли определяющим начало или окончание дня конкретной даты, поэтому приведенное истцом толкование условия пункта пп. «а» п. 3.3.1. договора не может быть признано обоснованным. Использование предлога «до» не имеет определяющего значения, поскольку законодатель указывает на конкретную дату исполнения обязательства.

Соответственно, по условиям по 3.3.1 договора аренды арендатором нарушен порядок оплаты арендной платы однократно, за август 2024 года. Неоднократных просрочек оплаты арендной платы по договору аренды № AM-1978-07/2019 нежилого помещения от 13 декабря 2019 года, являющихся основанием для расторжения указанного договора, ответчиком не допущено. При таких обстоятельствах, оснований считать арендатора лицом, нарушившим неоднократно обязательства по оплате арендной платы, что влечет расторжение договора, у суда апелляционного суда, не имеется.

Истец, в обоснование своих требований также ссылается на нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно: на незаконную и несогласованную с арендатором перепланировку и перестройку крыльца для входа в помещение 16-Н - в результате чего, крыльцо стало состоять из шести ступеней, что увеличило площадь территории, занятой перестроенным крыльцом.

Общество, возражая против удовлетворения заявленных требований указало на то, что Комитет по контролю за имуществом Санкт Петербурга, силами Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества», 10 июля 2024 года незаконно осуществил полный демонтаж обоих крылец для входа в помещения 16-Н, 15-Н,  в связи с чем Общество обратилось в суд за защитой своих прав.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 октября 2024 года по делу № А56-68393/2024, вступившим в законную силу, действия Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга и Санкт Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышении эффективности использования государственного имущества» по освобождению земельных участков, расположенных по адресу: г. Санкт Петербург, вблизи ул. Бабушкина, д. 59, путем демонтажа крылец у входа нежилое помещение 15-Н и нежилое помещение 16-Н признаны незаконными, суд пришел к выводу об отсутствии у Комитета оснований для принятия решений о демонтаже спорных входных групп и как следствие оснований для осуществления Учреждением демонтажа спорных входных групп.

Судом установлено, спорные помещения образованы путем перепланировки жилого помещения – квартиры № 33, расположенной по адресу: <...>, находящегося в собственности ФИО7 до 27.07.2020. Согласно представленному в материалы дела проекту устройства отдельных входов, разработанному ООО «НевСтройПроект», перепланировка заключалась в создании двух магазинов промышленных товаров с устройством двух изолированных входов с крыльцами путем возведения перегородок; устройства двух изолированных входов из оконных проемов с крыльцами со стороны лицевого фасада. Указанный проект согласован Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга 26.06.2014, о чем свидетельствует соответствующий штамп на титульном листе проекта, Межведомственной комиссией Невского района, что следует из заключения данной комиссии от 11.09.2015 № 384. Письмом от 21.08.20214 №01-13-337/14 Комитет по благоустройству Санкт-Петербурга на основании письма Управления ландшафтной архитектуры Комитета по градостроительству и архитектуре от 17.06.2014 №1-4-30210/Э согласовал устройство двух пешеходных дорожек к двум отдельным входам со стороны лицевого фасада здания, согласно плану, разработанному ООО «НеваСтройПроект». Кроме того, Администрацией Невского района Санкт-Петербурга издано распоряжение от 29.11.2016 № 3583-р «О переводе жилого помещения, находящегося по адресу: <...>, квартира 33, в нежилое». По результатам выполненной перепланировки образовано два нежилых помещения: помещение 15-Н площадью 55,9 кв.м и помещение 16-Н площадью 25.4 кв.м. Работы по перепланировке указанной квартиры приняты приемочной комиссией по приемке переустройств и перепланировки без замечаний, о чем составлен акт № 98 от 31.03.2017, утвержденный Председателем указанной комиссии. Таким образом, с учетом представленных доказательств суд признал, что обустройство спорных крылец выполнено в соответствии с требованиями законодательства и не является самовольным, в том числе применительно к подпункту 2.4.2 пунктом 2.4 Приложения N 4 к Правилам N 961.

В силу статьи 619 данного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендатором в период действия договора не было допущено существенных нарушений условий договора аренды, предусмотренных ст. 619 ГК РФ, а также договором № АМ-1978-07/2019.

Истцом не доказано и материалами дела не подтверждается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Расторжение договора аренды в рассматриваемом случае несоразмерно однократному нарушению арендатором сроков оплаты арендной платы и балансу интересов сторон.

На основании изложенного, поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам, фактическим обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу постановления об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2025 по делу № А56-122051/2024 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М» 30 000 руб. расходов по апелляционной жалобе.


Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


М.В. Балакир

Судьи


Изотова С.В.

Целищева Н.Е.