Решение от 11 ноября 2025 г. по делу № А51-4447/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ 690091, <...> Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-4447/2025
г. Владивосток
12 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2025 года . Полный текст решения изготовлен 12 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью ПТО «Восток» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании убытков,

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 10.02.2025, паспорт, диплом, свидетельство, от ответчика: ФИО3, доверенность от 25.06.2025, паспорт, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью ПТО «Восток» обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании убытков в размере 1 014 244 рублей 35 копеек, неустойки в размере 283 946 рублей 74 копейки.

В судебном заседании 14.10.2025 объявлялся перерыв до 28.10.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).

Истец на заявленных требованиях настаивал в полном объеме, указывая, что между сторонами в рамках договора аренды сложились обязательственные отношения. Между тем, в связи с возникшими препятствиями при осуществлении государственной регистрации договора, он расторгнут по соглашению сторон. В период нахождения помещения в пользовании истца им произведен ряд работ по улучшению имущества на общую сумму 915 200 рублей, а также уплачена арендная плата в размере 99 044 рубля 35 копеек. В связи с вынужденным расторжением договора, в связи с неправомерными действиями ответчика, на стороне арендатора возникли убытки в размере, предъявленном ко взысканию. Истец также заявил о недобросовестном поведении ответчика.

Ответчик по иску возражал, указывая, что улучшения объекта недвижимости являются отделимыми, оспорил наличие причинно-следственной связи между убытками истца и действиями предпринимателя.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

17.10.2021 между ИП ФИО4 (арендодатель) и ООО ПТО «Восток» (арендатор) заключен договор аренды № 181/Э, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить помещение арендатору во временное владение и пользование, а арендатор обязуется производить в пользу арендодателя платежи, предусмотренные настоящим договором аренды.

Помещения, сдаваемые в аренду по настоящему договору аренды, являются нежилыми, по адресу: <...>, часть нежилого помещения часть помещения площадью 72.5 кв.м. (номера на поэтажно плане часть 10), расположенное на первом этаже в здании - капсельного цеха с пристройками общей площадью 4070, 2 кв.м. (лит. 23, лит. 22-пристройка, лит. 24 - пристройка, лит. 25 - пристройка) инвентарный номер: 7613, этажность 1, антресоль, лит. 22-1, лит. 24-4, лит. 25-1, назначение: нежилое, кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00 00:07613/22-25. Стороны четко понимают и идентифицируют местонахождение помещений (пункт 2.2 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, он заключен сроком на срок до 17.11.2026 включительно. В случае, если ни одна из сторон за 1 (один) месяц до окончания срока действия договора не заявит о его расторжении, то настоящий договор каждый раз считается автоматически продленным (пролонгированным) на 11 (одиннадцать месяцев.

В силу пункта 5.1 договора размер ежемесячной арендной платы за пользование помещением состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляет 39 875 рублей, (НДС не предусмотрен в связи с применением упрощенной системы налогообложения (статья 346 НК РФ)), из расчета 550 рублей за 1кв. м.

Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что все изменения в Помещении, представляющие собой неотделимые улучшения, включая морозильную камеру для хранения замороженных продуктов, а также система кондиционирования и энергообеспечения морозильной камеры переходят в собственность арендатора с правом демонтажа, в дату окончания, если стороны не договариваются об ином в письменной форме. Арендодатель не возмещает арендатору стоимость осуществленных арендатором изменений в помещении и (или) здании, и арендатор не имеет права на такое возмещение. Стороны соглашаются, что все стены, стационарные перегородки (включая остекленные витражи и перегородки), двери. Элементы подвесного потолка, поднятого пола, компьютерной, электрической и телефонной проводки, встроенного освещения, систем кондиционирования, являются отделимыми улучшениями.

Отделимые улучшения имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью (пункт 8.5 договора).

Пунктом 10.1.2 договора предусмотрено, в случае необходимости арендатор за свой собственный счет осуществляет отделочные работы помещении в соответствии с Приложением 5 к договору аренды после получения предварительного письменного одобрения арендодателя, а также несет полную ответственность за все ремонтные и прочие работы, необходимые или целесообразные для подготовки помещений к занятно арендатором.

Во исполнение условий договора помещения преданы арендатору по акту приема-передачи от 17.10.2021.

21.02.2022 арендатор передал договор аренды в Управление Росреестра для осуществления государственной регистрации.

03.03.2022 года директором ООО ПТО «Восток» получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, в связи с внесением в отношении объекта аренды записи № 25:28:010044:536-25/056/2021-4 от 29.01.2021 о запрете проведения регистрационных действий на основании Постановления ОСП по Первомайскому району ВГО УФССП России по Приморскому краю от 27.01.2021 № 656800438/2502.

16.05.2022 ООО ПТО «Восток» обратилось к ИП ФИО4 с претензией о снятии ареста с принадлежащего ему имущества, произведении перерасчета арендной платы с момента заключения договора до снятия обременений с объекта аренды.

30.03.2023 сторонами подписан акт возврата нежилого помещения, по тексту которого указано, что в связи с досрочным расторжением договора аренды № 181/3 от 17.10.2021 арендатор передал: нежилое помещение по адресу: <...>, часть помещения площадью 72.5 кв.м. (номера на поэтажно плане часть 10), расположенное на первом этаже в здании карсельного цеха с пристройками общей площадью 4070, 2 кв.м. (лит. 23, лит. 22-пристройка, лит. 24 пристройка, лит. 25 - пристройка) инвентарный номер: 7613, этажность 1, антресоль, лит. 22-1, лит. 244, 25-1, назначение: нежилое, кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00 00:07613/22-25.

В пункте 3 акта отменено, в помещении арендатором произведены следующие работы:

1. Демонтаж железных дверей, переданных представителю арендодателя.

2. Произведены изменения воротного проема: демонтаж кирпичной перегороди, монтаж металлического угла 160*160 для усиления воротного проема, кирпичная клада боковых проемов ворот

3. Установка металлических ворот 3*2,45м.

4. Электромонтажные работы: установка электромонтажного короба 3 шт., электро-автомата (протяжка кабеля в гофре 20 м., монтаж розеток 7 шт., монтаж выключателей 2 шт., работы по освещению подтяжка кабеля 6 шт., натянут трос 12 м.

5. Произведено строительство смотровой канавы размерами: длина 4,5 м.; высота 1,3; ширина 0,75м., а также посадочное место для тормозного стенда длина 2,35м.; ширина 0,75 м., глубина 0,35м.

6. Малярные работы покраска туалетного и офисного помещения, покраска балок перекрытия, стен смотровой ямы .

7. Выкуплено у предыдущего арендатора система отопления и канализации. 8. Подключена линия интернет «Альянс телеком».

Поскольку в период нахождений помещений в пользовании истца, им были произведены работы установке электрокотла, циркулярного насоса, канализационной установке, изготовление и установка въездных металлических ворот 3 м. на 2,45м. и строительно-монтажные работы, пуско-наладочные работы тормозного стенда, настройка (калибровка), проектирование, согласование, изготовление, установка дорожного знака 6.10.1 (указатель направлений) совместно с объектом притяжения «Пункт технического осмотра ВОСТОК», а также уплачена арендная плата в размере 99 044 рубля 35 копеек, претензией, направленной в адрес ответчика 15.02.2025, истец потребовал возмещения убытков.

Ввиду того, что требования претензии не удовлетворены в добровольном порядке, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В силу пунктов 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в

положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункты 1, 2 статьи 393 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (пункт 5 статьи 393 ГК РФ).

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права и разъяснений об их применении необходимыми условиями наступления ответственности за нарушение обязательства в виде возмещения убытков являются факт противоправного поведения должника (нарушение им обязательства), возникновение негативных последствий у кредитора (понесенные убытки, размер таких убытков) и наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением должника и убытками кредитора.

Для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.

Предъявляя настоящие требование, истец указывает, на наличие виновных действий на стороне ответчика, выраженных в наличии ограничений в отношении спорного объекта недвижимости, препятствующих осуществлению государственной регистрации договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что к договорам аренды любого нежилого помещения применимы правила статьи 651 ГК РФ. В свою очередь это означает то, что государственной регистрации подлежит договор, в аренду по которому передается такое недвижимое имущество, как офис, нежилое помещение, здание и сооружение.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 № 13 отражено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний. В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Таким образом, само по себе наличие ограничений, повлекших невозможность государственной регистрации договора, не препятствует сохранению правоотношений в рамках договора аренды. Кроме того, стороны не лишены возможности внесения изменений в договор аренды, в части изменения срока его действия, что исключило бы необходимость его государственной регистрации.

Не прошедший государственную регистрацию договор порождает обязательственное правоотношение между сторонами, поскольку по смыслу статей 164, 165, части 3 статьи 433 ГК РФ и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для иных лиц (не участвующих в данной сделке) знать о факте наличия обязательства по договору. Последствием отсутствия государственной регистрации является признание договора незаключенным для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Обязательственные отношения из договора аренды возникают независимо от государственной регистрации. Такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между сторонами договора.

Таким образом, действия ответчика по заключению спорного договора при наличии ограничений, препятствующих осуществлению его государственной регистрации, не могут быть расценены в качестве недобросовестного поведения.

Кроме того, расторгая договор аренды, стороны исходили из совершения указанного действия по взаимному согласию, в отсутствие указания по тексту соглашения на его расторжение по причине неправомерных действий арендодателя.

Таким образом, суд не усматривает наличия виновных действий со стороны ИП ФИО4, повлекших причинение истцу убытков.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общим правилам исполнения договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Ввиду того, что спорное помещение в срок до 30.03.2023 находилось в пользовании у арендатора, то у последнего в силу действующего законодательства и условий договора имелась встречная обязанность по внесению арендных платежей.

Поскольку предъявленная ко взысканию сумма в размере 99 044 рубля 35 копеек

фактически внесена за пользование помещением на условиях договора аренды, у суда отсутствуют основания для ее взыскания с ответчика.

Требование о взыскании расходов, понесённых на проектирование, согласование и установку дорожного знака, также не может быть признано судом подлежащими удовлетворению, ввиду отсутствия причинно-следственной связи между действиями ответчика и понесёнными расходами истца, а также неподтвержденности взаимной связи между действием спорного договора аренды и проведенными работами.

Кроме того, из материалов дела следует, что знаки установлены 26.02.2022 (товарная накладная № 119), в то время как помещение возвращено 30.03.2023.

Таким образом, в течение года (до момента возврата помещения), установленный знак использовался в целях осуществления ответчиком хозяйственной деятельности, повышая привлекательную способность потребителя в применении услуг истца. При таких обстоятельствах, затраты по установке данного знака нельзя признать убытками, сложившимся на стороне ООО ПТО «Восток», вследствие неправомерных действий предпринимателя.

Относительно требований о взыскании убытков в оставшейся части, суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3).

Затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

В данном случае контрагенты по спорному договору аренды в пункте 8.4 договора предусмотрели, что все изменения в Помещении, представляющие собой неотделимые улучшения, включая морозильную камеру для хранения замороженных продуктов, а также система кондиционирования и энергообеспечения морозильной

камеры переходят в собственность арендатора с правом демонтажа, в дату окончания, если стороны не договариваются об ином в письменной форме. Арендодатель не возмещает арендатору стоимость осуществленных арендатором изменений в помещении и (или) здании, и арендатор не имеет права на такое возмещение. Стороны соглашаются, что все стены, стационарные перегородки (включая остекленные витражи и перегородки), двери. Элементы подвесного потолка, поднятого пола, компьютерной, электрической и телефонной проводки, встроенного освещения, систем кондиционирования, являются отделимыми улучшениями.

Таким образом, стороны прямо согласовали по тексту спорного договора, что расходы, понесенные арендатором на улучшение помещения, являющиеся неотделимыми, не подлежат возмещению. При этом арендатор имеет право на демонтаж произведённых улучшений.

Данное условие отвечает принципу свободы договора и не противоречит действующему законодательству, в том числе статье 623 ГК РФ.

Доказательств, свидетельствующих о внесении изменений в части вышеназванного пункта договора, в материалы дела не представлено, как не представлено и согласия арендодателя в иной форме на выплату стоимости произведенных арендатором улучшений.

Кроме того, указывая, что проведенные работы по установке электрокотла, циркулярного насоса, канализационной установки в размере, изготовления и установки выездных металлических ворот, пуско-наладочных работ тормозного стенда, истец документально не подтверждает, что указанные улучшения невозможно отделить без причинения ущерба помещению.

Исходя из сложившейся практики и обычной хозяйственной деятельности установка оборудования, дверей и перегородок могут быть признаны отделимыми улучшениями, в силу пункта 8.5 договора, а также статьи 623 ГК РФ являются собственностью арендатора и могут быть истребованы указанным лицом у арендодателя.

Поскольку при заключении договора аренды стороны прямо урегулировали судьбу неотделимых улучшений, принимая во внимание, что арендодатель письменного согласия на проведение работ и возмещение стоимости таковых не давал, суд находит заявленные требования необоснованными.

При всей совокупности изложенного, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Понкратенко М.В.