Решение от 29 ноября 2017 г. по делу № А69-1704/2017

Арбитражный суд Республики Тыва

Кочетова ул., 91, г. Кызыл, 667000

тел./факс (394 22) 2-11-96; е-mail: info@tyva.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А69-1704/2017
г. Кызыл
29 ноября 2017 г.
Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2017 г. Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2017 г.


Арбитражный суд Республики Тыва в составе судьи Донгак Ш.О, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании, проведенном посредством системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Красноярского края, дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» ИНН (<***>), ОГРН (<***>) к Департаменту архитектуры, градостроительству и земельных отношений Мэрии города Кызыла ИНН (<***>), ОГРН (<***>), Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва ИНН (<***>), ОГРН (<***>) об обязании предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером № 17:18:0105028:1174, третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва

при участии представителей сторон:

истца: ФИО2 директора общества, ФИО3 по доверенности от 24.06.2016, ФИО4 по доверенности от 20.11.2017;

Департамента архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии города Кызыла: ФИО5 по доверенности от 11.01.2017;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Вертикаль» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту архитектуры, градостроительства и земельных отношений Мэрии города Кызыла, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва об обязании предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером № 17:18:0105028:1174, общей площадью 6732 кв.м, расположенного по адресу: <...> под строительство многоквартирных жилых домов .

Определением суда от 05.10.2017 в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное бюджетное учреждение Республики Тыва «Управление капитального строительства» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчика – Министерства земельных и имущественных отношений и третьего лица (почтовые уведомления от 09.10.2017).

Истцом представлено заявление об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва предоставить в аренду ООО «Вертикаль» земельный участок с кадастровым номером № 17:18:0105028:1174.

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает уточнение исковых требований к рассмотрению.

В судебном заседании представители истца поддержали иск. По мнению представителя истца, в данном случае имеются специальные основания для пролонгации договоров аренды земельного участка, предоставленного для строительства, и доказательства, свидетельствующие об осуществлении им мероприятий по возведению на спорном участке объекта недвижимости, однако органы местного самоуправления чинят препятствия в строительстве многоквартирного дома.

Представитель Департамента не согласился с заявленными требованиями. Министерство представил письменный отзыв, в котором изложены основания несогласия с иском.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства по делу.

Из материалов дела следует, что 07.09.2015 между ООО «Вертикаль» ( Арендатор) и муниципальным казенным учреждением « Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» ( Арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка № 004-АЗУ.

В соответствии с п. 1.1 договора Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером № 17:18:0105028:1174, общей площадью 6732 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> , под строительство многоквартирных жилых домов.

Согласно п. 2.1. договора, договор заключен сроком на 11 месяцев с 07.09.2015 по 07.08.2016.

Пунктом 4.2. договора установлено, что Арендатор обязан в течение года с момента заключения настоящего договора предоставить проектную документацию на объект, утвержденную в установленном порядке.

В соответствии с п. 5.4. договора, по истечению срока действия договора в случае надлежащего исполнения его условий, если ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть договор, срок действия договора пролонгируется на то тот же срок.

16 февраля 2016 года Мэрией г. Кызыла ООО «Вертикаль» было выдано разрешение на строительство № RU/17302000-20-1, 6-ти этажного 3-х подъездного жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером №17:18:0105028:1174, адрес объекта - <...>.

16 февраля 2016 года Мэрией г. Кызыла ООО «Вертикаль» было выдано разрешение на строительство № RU/17302000-22-1, 6-ти этажного 3-х подъездного жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером №17:18:0105028:1174, адрес объекта - <...>.

На указанном участке обществом начато строительство многоквартирных жилых домов.

По истечении срока действия договора аренды № 004-АЗУ, 08.08.2016 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды.

09.06.2017 ООО «Вертикаль» обратилось с письмом в Департамент о предоставлении спорного земельного участка за плату, как лицу, которому принадлежат права на незавершенное строительство.

Письмом от 20.06.2017 Департамент рекомендовал обществу обратиться с указанным вопросом в Министерство земельных и имущественных отношений.

Посчитав, что на спорном земельном участке находятся объекты незавершенного строительства, возведенные на законных основаниях, истец обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В рассматриваемом случае требование ООО «Вертикаль» направлено на обязание Министерства как уполномоченного органа заключить новый договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома на новый срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Обстоятельств по пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ истцом не приведено и судом не установлено.

На дату обращения Общества с заявлением о заключении договора аренды земельного участка (ранее заключенный договор, как отмечено выше, расторгнут сторонами по обоюдному согласию) действовал Земельный кодекс РФ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", и к правоотношениям применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Закона N 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Закона N 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Из представленных в дело документов следует, что на испрашиваемом земельном участке отсутствует принадлежащий на праве собственности Обществу не завершенный строительством объект. Данный факт установлен судом и стороны не оспаривали при рассмотрении дела, опровергающие данные обстоятельства доказательства в материалы дела не представлены.

Правовым основанием иска указаны иные доводы.

Исследовав и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что на момент истечения срока действия заключенного договора аренды, оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления ООО «Вертикаль», испрашиваемого земельного участка без проведения торгов не имелось.

Из материалов дела и установленных судом обстоятельств следует, что ни одного из указанных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ оснований в отношении испрашиваемого Обществом земельного участка не имеется. Довод истца о необходимости применения в данном случае пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, а также статьи 612, 621 ГК РФ судом признается неправомерным, поскольку основан на неверном толковании норм действующего законодательства. В рассматриваемом случае отсутствует прекращение аренды по инициативе арендодателя, поскольку договор прекратил свое действие в связи с истечением срока, более того расторгнут обоюдно. Обществом не учтен специальный случай предоставления земельного участка в аренду с целью осуществления строительства объекта (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ). Недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, за которые отвечает арендодатель, Обществом не указаны и документально не подтверждены, в связи с чем возможности применения в данном споре положений ст. 612 ГК РФ судом не установлено.

Как следует из спорного договора аренды земельного участка, в аренду предоставлен земельный участок для строительства жилого дома. В данном случае материалами дела не подтверждается, что начато строительство дома, осуществлены какие-либо строительные работы, например, завершено сооружение фундамента, или иных подготовительных, строительных работ.

В исковом заявлении и судебном заседании Обществом указано о выполненных подготовительных, строительных работах. Однако, получение разрешения на строительство, на которое ссылается представитель «ООО «Вертикаль» и каких-то действий по заключению договоров на выполнение договора подряда, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, для предоставления земельного участка без проведения торгов (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ). Таким образом, отсутствуют в совокупности условия, предусмотренные пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В свою очередь возможность и целесообразность проведения торгов определяется органом местного самоуправления, исходя из возложенных на него функций и соблюдения баланса интересов муниципального образования и заинтересованных лиц.

Направление арендатору Департаментом уведомления о прекращении срока действия договора от 07.09.2015 № 004-АЗУ и последующее расторжение не имеет правового значения для разрешения данного спора. Суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктами 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если договор аренды государственного или муниципального имущества в силу закона может быть заключен только на торгах, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Из изложенных правовых норм и разъяснений следует вывод о том, что любое изменение существенных условий договора, в том числе изменение срока его действия, с учетом предоставления земельного участка по результатам публичной процедуры, не должно применяться без учета норм статьи 39.6 Земельного кодекса.

Факт выдачи разрешения на строительство и последующие действия истца не может повлечь для истца продления арендных отношений в виде заключения договора аренды земельного участка на новый срок. Соответственно, в сложившейся ситуации - выдача разрешения на строительство не влечет правовых последствий, о которых просит истец. Указанные действия Общества не могут быть основанием для возложения на арендодателя обязанности по заключению договора на новый срок. Изложенные истцом доводы не принимаются судом во внимание как основанные на неверном толковании норм права и противоречащие имеющимся в материалах дела доказательствам. Более того, намерение арендатора на продление договорных отношений не влечет за собой безусловной обязанности арендодателя на заключение договора на новый срок.

Таким образом, предоставление Обществу земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов не соответствует требованиям действующего законодательства и Земельного кодекса РФ.

При изложенных обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

В соответствии с названной статьей, а также статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации на ответчика возлагается обязанность по уплате в федеральный бюджет 6 000 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 и 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» ИНН (<***>), ОГРН (<***>) к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва ИНН (<***>), ОГРН (<***>) об обязании предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером № 17:18:0105028:1174 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 рублей.

Направить исполнительный лист налоговому органу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий арбитражный апелляционный суд (г. Красноярск) путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Тыва.

Судья Ш.О. Донгак