Решение от 4 августа 2023 г. по делу № А40-92942/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-92942/23-125-246
г. Москва
04 августа 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2023г. Полный текст решения изготовлен 04 августа 2023 г. Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Самодуровой К.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем Благушиной С.А. рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭНЕРГОМОНТАЖ-Н" (119121, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ IV КОМНАТА 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.10.2018, ИНН: <***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий

при участии: от истца: ФИО1 по дов. от 01.02.2023г. б/н , удостоверение от ответчика: ФИО2 по дов. 33-Д-831/22 от 10.10.2022г. паспорт, диплом

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЭНЕРГОМОНТАЖ-Н" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору купли продажи от 25.12.2019 (учетный № 59-6371 от 30.01.2020) нежилого помещения площадью 233,20 кв.м. (подвал, пом. IV, ком. 1, 2, пом. V, ком. 1, 1а, 2-12, пом. VI, ком. 1, пом. VII, ком. 1-6), расположенного по адресу: <...>: Пункт 1 Дополнительного соглашения к Договору купли продажи от25.12.2019 (учетный № 59-6371 от 30.01.2020) изложить в следующей редакции «Изложить пункты 1.1, 3.1 и 3.4 договора купли-продажи недвижимости от 25.12.2019 (учетный № 59-6371 от 30.01.2020) (далее - Договор) в редакции дополнительного соглашения от 11.11.2021 в следующей редакции: «1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>/П, общей площадью 217,2 кв. м (подвал, пом. IV, комн. 1, 2;


пом. V, комн. 3-12; пом. VI, комн. 1; пом. VII, комн. 1-6), а Покупатель принять и оплатить это имущество.»; «3.1. Цена Объекта составляет 11 496 138 (одиннадцать миллионов четыреста девяносто шесть тысяч сто тридцать восемь) руб. 94 коп. в соответствии с Заключением эксперта по делу А40-119069/18-125-601, выполненным ООО «Центр оценки собственности». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»; «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 136 858 (сто тридцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят восемь) руб. 79 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта».

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме согласно тексту искового заявления.

Ответчик исковые требования не признал согласно доводам отзыва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом результатов судебной экспертизы, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между Департамент городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «ЭНЕРГОМОНТАЖ-Н» заключен договор купли продажи от 25.12.2019 (учетный № 59-6371 от 30.01.2020) нежилого помещения площадью 233,20 кв.м. (подвал, пом. IV, ком. 1, 2, пом. V, ком. 1, 1а, 2-12, пом. VI, ком. 1, пом. VII, ком. 1-6), расположенного по адресу: <...>.

Договор купли продажи заключен на основании судебного акта по делу № А40119069/18.

Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-240000/20 признано право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> на комн. 1 площадью 5,9 кв. м., комн. 1а и 2 площадью 5,5 и 4,6 кв. м. помещения № V с кадастровым номером 77:01:0005003:3798.

Договор купли-продажи от 25.12.2019 № 56-6371 признан недействительным в части продажи комн. 1 площадью 5,9 кв. м., комн. 1а и 2 площадью 5,5 и 4,6 кв. м. помещения № V.

Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО «ЭНЕРГОМОНТАЖ-Н» был направлен проект Дополнительного соглашения от 09.02.2023 г. к Договору купли-продажи недвижимости от 25.12.2019 (учетный № 596371 от 30.01.2020) на основании Решения Арбитражного суда г. Москвы по делу А40240000/20.

02.03.2023 года Общество обратилось в ДГИ г. Москвы с требованием предоставить проект Дополнительного соглашения по цене, установленной судебным актом по делу А40-119069/18.

Ответа от Департамента городского имущества г. Москвы не поступило.

Поскольку при заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, ООО «ЭНЕРГОМОНТАЖ-Н» обратилась с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в


пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В представленном в материалы дела отзыве на исковое заявление ответчик требования не признал, ссылаясь на то, что поскольку судом Договор в части продажи недвижимого имущества общей площадью 16 кв. м (пом. V, комн. 1, 1а, 2) признан недействительным, Департамент инициировал оценочные мероприятия для установления рыночной стоимости объекта недвижимости общей площадью 217,2 кв. м (подвал, пом. IV, комн. 1, 2; пом. V, комн. 3-12; пом. VI, комн. 1; пом. VII, комн. 1-6), рыночная стоимость указанного в Проекте дополнительного соглашения объекта недвижимости общей площадью 217,2 кв. м должна быть установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 25.01.2023 № М414-28-П/2023, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 01.02.2023 № 01/144-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» в размере 21 189 000 руб.

Департаментом подготовлен проект дополнительного соглашения к Договору в части уточнения предмета Договора и изменения цены выкупаемой недвижимости в электронном виде, который подписан уполномоченным должностным лицом Департамента усиленной квалифицированной электронной подписью и направлен 09.02.2023 в «личный кабинет» Общества на официальном портале Мэра и Правительства Москвы для подписания.

Доводы отзыва ответчика признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права.

Определением от 12 июля 2023 года суд предлагал Истцу и ответчику суд предлагает воспользоваться правом, предусмотренным ст. 82 АПК РФ, либо


представить письменные пояснения относительно отказа от заявления ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы.

Истец и ответчик правом, предусмотренным ст. 82 АПК РФ, не воспользовались, ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявили.

Суд истребовал материалы дела № А40-119069/18, экспертное заключение ООО «Центр оценки собственности» в виде копии приобщено к материалам настоящего дела.

Судом установлено, что экспертным заключением ООО «Центр оценки собственности» в рамках дела № А40-119069/18 экспертом произведена оценка рыночной стоимости помещения в размере 12 343 000 руб., при этом, экспертом цена установлена исходя из стоимости квадратного метра.

Судом установлено, что экспертным заключением ООО «Центр оценки собственности» в рамках дела № А40-119069/18 экспертом произведена оценка рыночной стоимости помещения по адресу <...> общей площадью 233,2 кв.м. (подвал, помещение IV, комн. 1,2; пом. V, комн. 1,1а, 2-12; пом. VI, ком. 1, пом. VII , ком. 1-6) с кадастровым номером № 77:01:0005003:3798 в размере 12 343 000 руб., при этом, экспертом цена установлена исходя из стоимости квадратного метра.

Судебным решением Арбитражного суда города Москвы от 28.04.2022 года дело № А40-240000/2022 по иску ООО «Энергомонтаж - Н» к Департаменту городского имущества города Москвы, признано право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: адресу <...> на ком. 1 площадью 5,9 кв. м, комн. 1а и 2 площадью 5,5 кв.м. и 4,6 кв.м. помещения № V с кадастровым номером № 77:01:0005003:3798. Признать договор договору купли - продажи от 25.12.2019 года № 59-6371 недействительным в части продажи на ком. 1 площадью 5,9 кв. м, комн. 1а и 2 площадью 5,5 кв.м. и 4,6 кв.м. помещения № V. (общая площадь 16,0 кв.м).

С учетом выбывших площадей признанных общедолевой собственностью собственников многоквартирного дома получается первоначальная площадь нежилого помещения 233,2 кв.м - 16,0 кв.м. = 217,2 кв.м., которая подлежит выкупу по к договору купли - продажи от 25.12.2019 года № 59-6371.

С учетом выбывших площадей в размере 16,0 кв. м площадь объекта составляет 217, 2 кв.м., в связи с чем, истцом произведен расчет: 12 343 000 (рублей) : 233,2 (кв.м.) = 52 928, 81 рубля за кв.м., 52 928, 81 рубля за кв.м. * 217,2 (кв.м.) = 11 496 138 рублей 94 коп. стоимость объекта.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

Таким образом, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, материалы дела № А40119069/18, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 11 496 139,94 руб. в соответствии с экспертным заключением ООО «Центр оценки собственности» с учетом выбывших площадей в размере 16,0 кв. м.


В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы ООО «Центр оценки собственности», проведенной в рамках дела № А40-119069/18 с учетом выбывших площадей в размере 16,0 кв. м.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по дополнительному соглашению к договору купли-продажи подлежат удовлетворению с учетом экспертного заключения ООО «Центр оценки собственности», проведенного в рамках дела № А40-119069/18 с учетом выбывших площадей в размере 16,0 кв. м.


В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску в размере 6 000 руб. относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 49, 55, 65, 71, 81, 102, 110, 123, 131, 156, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества г. Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью «ЭНЕРГОМОНТАЖ-Н» при заключении дополнительного соглашения к договору купли продажи от 25.12.2019 (учетный № 59-6371 от 30.01.2020) нежилого помещения площадью 233,20 кв.м. (подвал, пом. IV, ком. 1, 2, пом. V, ком. 1, 1а, 2-12, пом. VI, ком. 1, пом. VII, ком. 1-6), расположенного по адресу: <...>:

- Пункт 1 Дополнительного соглашения к Договору купли продажи от25.12.2019 (учетный № 59-6371 от 30.01.2020) изложить в следующей редакции «Изложить пункты 1.1, 3.1 и 3.4 договора купли-продажи недвижимости от 25.12.2019 (учетный № 59-6371 от 30.01.2020) (далее - Договор) в редакции дополнительного соглашения от 11.11.2021 в следующей редакции:

«1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>/П, общей площадью 217,2 кв. м (подвал, пом. IV, комн. 1, 2; пом. V, комн. 3- 12; пом. VI, комн. 1; пом. VII, комн. 1-6), а Покупатель принять и оплатить это имущество.»; «3.1. Цена Объекта составляет 11 496 138 (одиннадцать миллионов четыреста девяносто шесть тысяч сто тридцать восемь) руб. 94 коп. в соответствии с Заключением эксперта по делу А40-119069/18-125-601, выполненным ООО «Центр оценки собственности». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 136 858 (сто тридцать шесть тысяч восемьсот пятьдесят восемь) руб. 79 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта».

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН <***>) в пользу ООО "ЭНЕРГОМОНТАЖ-Н" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья К.С. Самодурова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 16.03.2023 11:27:00

Кому выдана Самодурова Карина Сергеевна