Решение от 30 мая 2023 г. по делу № А40-61551/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-61551/23-148-321
30 мая 2023 г.
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2023 года Полный текст решения изготовлен 30 мая 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Нариманидзе Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАПЕЛЬ+" (129281, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 28.01.2003, ИНН: <***>)

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001)

третьи лица:

1)КОМИТЕТ ГОРОДА МОСКВЫ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И КОНТРОЛЮ В ОБЛАСТИ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (125009, <...>, СТР.1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.05.2011, ИНН: <***>); 2)ФИО2

о признании незаконным Решения (уведомление) о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № МН-1509-1510 от 17.03.2022 г. в отношении объекта долевого строительства, создаваемого по адресу: <...> влд. 30, стр. 1, заключенного между ООО «Капель+» и гр. ФИО2, оформленного уведомлением № КУВД-001/2022-31195760/12 от 06.03.2023 г.; об обязании осуществить государственную регистрацию договора № МН-1509-1510 от 17.03.2022 г., заключенного между ООО «Капель+» и гр. ФИО2, в течении десяти дней с даты вступления в законную силу решения,

при участии:

от заявителя: ФИО3 доверенность от 16.05.2023г. (диплом), ФИО4 доверенность от 16.05.2023г. (диплом)

от заинтересованного лица: ФИО5 доверенность от 24.01.2023г. (диплом)

от третьего лица: 1) ФИО6 доверенность от 19.05.2023г. (диплом), 2) не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ООО "КАПЕЛЬ+" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения (уведомление) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № МН-1509-1510 от 17.03.2022 г. в отношении объекта долевого строительства, создаваемого по адресу: <...> влд. 30, стр. 1, заключенного между ООО «Капель+» и гр. ФИО2, оформленного уведомлением № КУВД-001/2022- 31195760/12 от 06.03.2023 г.; об обязании осуществить государственную регистрацию договора № МН-1509-1510 от 17.03.2022 г., заключенного между ООО «Капель+» и гр. ФИО2, в течении десяти дней с даты вступления в законную силу решения.

Заявитель поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении.

Заинтересованное лицо возражало по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Третьими лицами в материалы дела представлена письменная позиция.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как следует из материалов дела, Заявитель является Застройщиком многофункционального делового центра на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0011006:109 по адресу: <...> вл..30, корп.1, далее — земельный участок, согласно Договору аренды земельного участка № М-02-018390 от «28» марта 2002 г. под проектирование и строительство (реконструкцию) делового центра с коммерческими объектами для обслуживания.

Деятельность Застройщика ООО «Капель+» осуществляет согласно полученному Разрешению на строительство № RU77106000-009399 от 21.05.2014, на основании Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее - закон 214-ФЗ.

Межмуниципальным отделом регистрации недвижимости по Новомосковскому и Троицкому административным округам г. Москвы Управления Росреестра по Москве принято решение о приостановлении государственной регистрации Договора участия в долевом строительстве № МН-1509-1510 от 17.03.2022 г. в отношении объекта долевого строительства, создаваемого по адресу: <...> влд.30, стр.1, заключенного между ООО «Капель+» (застройщик) и гр.ФИО2 (участник


долевого строительства), оформленное уведомлением № КУВД-001/2022- 31195760/12 от 06.03.2023 г., далее - уведомление о приостановке.

Заявитель считает, что указанными действиями нарушены его права и законные интересы, а приостановку в государственной регистрации незаконной и необоснованной.

Удовлетворяя требования заявителя, суд исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5).

Как установлено судом, регистрирующий орган в своих доводах ссылается на договор аренды как на правовое основание для заключения договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч.2 ст.48 закона 218-ФЗ для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, предусмотренными для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве необходимы разрешение на строительство, план создаваемого объекта недвижимости, проектная декларация, и иные документы, предусмотренные действующим законодательством. При этом, исходя из текста данной ч.2 ст.48, иные документы ею не предусмотрены. Частью 4 ст.48 закона 218- ФЗ установлено, что регистрирующий орган при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства


многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

При регистрации первого договора участия в долевом строительстве Заявитель предоставлял весь необходимый комплект документов в полном объеме. Первый договор участия в долевом строительстве был зарегистрирован еще в 2014 году. Срок аренды согласно договору аренды земельного участка - до 23.08.2018.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Строительство на земельном участке продолжается в установленном законом порядке согласно действующего разрешения на строительство № RU77106000-009399 от 21.05.2014.

Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами по делам с Заявителем № А40-106085/20-92-768, в том числе с ДГИ г. Москвы № № А40-47084/20-41353 и А40-259148/20-50-1662 проверялись обстоятельства наличия земельных отношений у Заявителя на неопределенный срок.

Регистрирующий орган в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации ссылается на уведомление № 77-22-1323/8 от 26.09.2018 Комитета города Москвы по обеспечения реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства об отсутствии права привлекать денежные средства Застройщиком, что, на основании п. 54 и 57 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, является основанием для приостановления, и, в случае неустранения, основанием для отказа государственной регистрации.

В соответствии с положениями пункта 54 и 57 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее - закон № 218-ФЗ, уведомление Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства не может являться основанием, по которому возможен отказ в проведении регистрационных действий по рассматриваемому иску.

Основания для отказа в государственной регистрации, перечисленные в статье 26 Закона № 218-ФЗ, являются исчерпывающими.

По своей сути п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ является материальной нормой, определяющей основания для ограничения права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, и, как следствие, предписывающей уполномоченному органу необходимость направления в орган регистрации прав сведений о таком застройщике в целях дальнейшего недопущения привлечения застройщиком денежных средств.

В свою очередь, положения п. 57 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ можно отнести к производным от п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, регламентирующим порядок применения указанной материальной нормы. Пункт 57 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ введен абзацем 5 подпункта «а» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 175-ФЗ).

При этом на основании абзаца 5 подпункта «ж» пункта 2 статьи 1 Закона № 175-ФЗ также изменена редакция статьи 3 Закона № 214-ФЗ, в том числе путем дополнения части 2.6 указанной статьи пунктом 3, обязывающим уполномоченный орган направить в орган регистрации прав уведомление о нарушении застройщиком на шесть месяцев срока передачи объекта долевого строительства.

Однако, из ч.7 ст. 8 Закона № 175-ФЗ следует, что положения статьи 3 Закона № 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017


N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о фонде) и Законом № 175-ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18 - 18.2 Закона № 214-ФЗ (в редакции Закона № 175-ФЗ) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков.

Таким образом, поскольку п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве только введен Законом № 175-ФЗ, а разрешение Заявителя-Застройщика на строительство № RU77106000-009399 от 21.05.2014, указанная норма не подлежит применению к Заявителю.

Вместе с тем, ч. 7 ст. 8 Закона № 175-ФЗ не исключает возможности применения к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, положений ч. 2.6 ст.3 Закона № 214-ФЗ без учета изменений, внесенных Законом № 175-ФЗ и Законом о фонде. Сама по себе часть 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, устанавливающая обязанность уполномоченного органа направлять в орган регистрации прав сведения о застройщиках, не соответствующих положениям Закона № 214-ФЗ, введена подпунктом «б» пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 304-ФЗ). Согласно ч. 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ (в ред. Закона № 304-ФЗ) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона № 214-ФЗ, обязан направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан-участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов с приложением решений, указанных в части 2.3 настоящей статьи, в срок не более чем один рабочий день со дня получения соответствующего решения. Закон № 304-ФЗ вступил в силу с 01.01.2017.

Таким образом, обязанность направления в орган регистрации прав сведений о несоответствии застройщика требованиям Закона о долевом строительстве возникла только с 01.01.2017. При этом, ч. 3 ст. 6 Закона № 304-ФЗ установлено, что действие положений части 2.6 статьи 3 Закона № 214-ФЗ (в ред. Закона № 304-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01.01.2017.

Данная правовая позиция отражена во вступивших в законную силу судебных актах по делам № № А40-162257/21-148-889, А41-35745/2021, А41-35855/21, А40-94362/2020144-761, А40-210853/21-84-1621.

Договор участия в долевом строительстве между застройщиком и первым участником долевого строительства в отношении многоквартирного дома заключен и зарегистрирован в 2014 году.

Таким образом, поскольку разрешение на строительство получено Застройщиком до 01.07.2018, а первый договор участия в долевом строительстве заключен до 01.01.2017, ограничения, установленные ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, независимо от редакции закона не распространяются на Заявителя. Соответственно, положения пункта 54 и 57 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, являющиеся производными от ч. 2.6 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, также не распространяют своего действия на Заявителя.

Как следует из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости


и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Положения статьи 410 ГК РФ закрепляют, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Не содержит прямого запрета на прекращение частично или полностью обязательств по оплате по договору участия в долевом строительстве посредством зачета встречного однородного требования и 214-ФЗ.

Таким образом, у заинтересованного лица имеются все необходимые документы для проведения Ответчиком государственного кадастрового учёта объектов недвижимости.

В связи с вышеизложенным, у Управления отсутствуют правовые основания для отказа в государственной регистрации прав на вышеуказанные объекты недвижимости.

На основании изложенного, требование и подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на Ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 27-29, 64-68, 71, 75, 102, 110, 167-170, 176, 189, 197-201 АПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № МН-1509-1510 от 17.03.2022 г. в отношении объекта долевого строительства, создаваемого по адресу: <...> влд. 30, стр. 1, заключенного между ООО «Капель+» и гр. ФИО2, оформленного уведомлением № КУВД-001/2022- 31195760/12 от 06.03.2023г.

Обязать Управление Росреестра по Москве в месячный срок с даты вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию договора № МН-1509-1510 от 17.03.2022 г., заключенного между ООО «Капель+» и гр. ФИО2

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Капель+» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Нариманидзе Н.А.