Решение от 22 декабря 2022 г. по делу № А60-38707/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-38707/2022
22 декабря 2022 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2022 года

Полный текст решения изготовлен 22 декабря 2022 года.


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.А. Малова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел дело №А60-38707/2022

по первоначальному иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН3 20665800059922)

об изъятии объекта незавершенного строительства,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Экспертиза.Консультация.Оценка» (ИНН <***>)

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН3 20665800059922)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении к заключению договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца по первоначальному иску: ФИО3 представитель по доверенности от 25.10.2022.

от ответчика по первоначальному иску: ФИО4, представитель по доверенности от 22.08.2022, ФИО5 представитель по доверенности от 22.08.2022.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Истец по первоначальному иску Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском об изъятии объекта незавершенного строительства.

Определением суда от 20.07.2022 о принятии искового заявления к производству и назначении предварительного судебного заседания назначено судебное заседание.

Ответчик по первоначальному иску индивидуальный предприниматель ФИО2 заявил встречное исковое заявление о понуждении к заключению договора аренды.

Определением от 13.09.2022 встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 принято к производству Арбитражного суда Свердловской области.

В предварительном судебном заседании суд завершил рассмотрение всех вынесенных в предварительное заседание вопросов, с учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал дело подготовленным к судебному разбирательству.

От ответчика по встречному иску 13.10.2022 поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик против удовлетворения исковых требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве. На основании ст. 75,131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв приобщен к делу.

От ответчика по первоначальному иску 13.10.2022 поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик против удовлетворения исковых требований возражает по основаниям, изложенным в отзыве. На основании ст. 75,131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв приобщен к делу.

Определением от 20.10.2022 судебное заседание отложено на 14.11.2022.

В связи с необходимостью получения дополнительных пояснений и доказательств по существу заявленных требований, суд определил отложить судебное заседание.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Истец в обоснование первоначального иска указал, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ООО «Экспертиза. Консультация. Оценка» (заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ,66:41:0610039:3 от 02.08.2017 № Т-189 (далее - договор аренды).

Согласно п.п. 1.1, 1.2 договора аренды земельный участок предоставляется в аренду однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82770, расположенного по адресу: <...>.

Срок аренды земельного участка установлен с 24.05.2017 по 23.05.2020 (п. 2.1 договора аренды).

В настоящее время договор аренды прекратил действие в связи с истечением срока его заключения. Запись в Едином государственном реестре недвижимости об аренде земельного участка погашена.

Министерством 01.09.2020 произведён осмотр земельного участка, по результатам составлен акт, в соответствии с которым: на осматриваемой территории расположен объект незавершенного строительства, а именно фундамент с железобетонными сваями, территория огорожена забором.

Согласно сведения ЕГРН с 05.10.2021 собственником объекта является ФИО2 (запись о регистрации права 66:41:0000000:82770-66/199/2021-4), степень готовности объекта составляет 13 %, площадь объекта 3 388 кв.м.

В связи с истечением срока действия договора, незавершением строительства объекта, Министерство обратило в суд с настоящим иском.

Между тем, суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон и оценив их в соответствии со ст. 71 АПК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначально заявленных требований, исходя из следующего.

Между Областным государственным унитарным предприятием «Птицефабрика «Свердловская» (продавец) и ООО «Арго Инвестсрой» (покупатель) 25.06.2003 был заключен договор купли-продажи в отношении объекта незавершенного строительства, литер А, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <...>.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга № 4193 16.12.2013 был утвержден проект межевания территории в квартале улиц Варшавской-Сажинской-Трубачева-восточной границы Карасье-Озерского лесопарка в следующем составе: сводный чертеж границ земельных участков, основные показатели земельных участков, схемы расположения земельных участков из земель населенных пунктов на кадастровом плане территории.

Между ООО «Арго Инвестстрой» (продавец) и ООО «Экспертиза. Консультация. Оценка.» (покупатель) 10.03.2015 был заключен договор купли-продажи № 2 в отношении объекта незавершенного строительства, литер А, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <...>.

Между ООО «Экспертиза. Консультация. Оценка.» и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области 02.08.2017 был заключен договор аренды № Т-189 в отношении земельного участка с кадастровым номером № 66:41:0610039:3, на котором расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82770 по адресу <...>. Срок аренды с 24.05.2017 по 23.05.2020. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.03.2020 по делу № А60-50723/2019 процедура наблюдения была прекращена, открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.08.2021 по делу № А60-50723/2019 было утверждено мировое соглашение, согласно которому ООО «Экспертиза. Консультация. Оценка.» передало ФИО2 объект незавершенного строительства (литер А. цокольный этаж 9-и этажного здания общежития на 2 подъезда), расположенный по адресу <...>, кадастровый номер 66:41:0000000:82770.

Право собственности на объект незавершенного строительства (литер А. цокольный этаж 9-и этажного здания общежития на 2 подъезда), расположенный по адресу <...>. Кадастровый номер 66:41:0000000:82770 зарегистрировано 05.10.2021 за ФИО2

ФИО2 06.06.2022 обратился в Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области с заявлением, в котором просил предварительно согласовать предоставление земельного участка площадью 3387 кв.м., образованного из земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0610039:3, 66:41:0610039:6 - на основании Постановления Администрации города Екатеринбурга № 4193 от 16.12.2013 (участок № 11 в приложениях №№ 1, 2).

Письмом № 17-01-82/4019нз 17.06.2022 Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области отказало в удовлетворении заявления ФИО2, указав, что исходя из границ земельного участка с условным номером 11, указанных в проекте, участок образуется из земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0610039:3, 66:41:0610039:6. При этом участок с условным номером 11 по проекту является сформированным. Согласно заявлению, участок планируется к образованию под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82770.

В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0610039:3 ранее был предоставлен в аренду по договору от 02.08.2017 № Т-189 однократно на три года для завершения строительства объекта и, согласно п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не может быть вновь предоставлен для завершения строительства объекта.

От ответчика по первоначальному иску поступило встречное исковое заявление о понуждении к заключению договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0610039:3, 66:41:0610039:6, расположенных по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82770.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон и оценив их в соответствии со ст. 71 АПК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречных требований, исходя из следующего.

В силу п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В п. 10 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Как предусмотрено в п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №2 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

ИП ФИО2, являясь кредитором в деле о банкротстве № А60-50723/2019, стал собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82770 на основании мирового соглашения. К тому моменту, как ИП ФИО2 получил право собственности на объект незавершенного строительства.

Соответственно, ИП ФИО2, ранее не заключая договор аренды земельного участка для окончания строительства, добросовестно полагал, что он получит право на заключение договора аренды без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении ВС РФ от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5 и определении ВС РФ от 05.07.2022 по делу № 308-ЭС22-3699 «Федеральным законом от 23.06.2014 №2 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (под. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, у ФИО2 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного, встречный иск о понуждении Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области заключить с ИП ФИО2 без проведения торгов договор аренды земельного участка площадью 3387,16 кв.м., образованного из земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0610039:3, 66:41:0610039:6, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82770 подлежит удовлетворению.

В порядке распределения судебных расходов (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) уплаченная истцом по встречному иска при подаче иска государственная пошлина взыскивается с ответчика по встречному иску в пользу истца по встречному иску в сумме 6000 руб.

Между тем, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований заявленных Министерством, в связи с тем, что у ФИО2, который является добросовестным приобретателем объекта недвижимости на основании вступившего в законную силу судебного акта и имея право на однократное предоставление в аренду земельного участка не может быть изъят земельный участок. На основании изложенного, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

3. Обязать Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН3 20665800059922) без проведения торгов договор аренды земельного участка площадью 3387,16 кв.м., образованного из земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0610039:3, 66:41:0610039:6, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82770.

4. Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН3 20665800059922):

- 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

6. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья А.А. Малов