Решение от 29 апреля 2022 г. по делу № А12-20507/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Волгоград

«29» апреля 2022 года Дело № А12-20507/2021

Резолютивная часть решения вынесена 22 апреля 2022 года, полный текст решения изготовлен 29 апреля 2022 года.


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Муравьева А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фаменковой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «Желдоркомплекс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверной, использовавшуюся Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №10725аз от 05.03.2012 года величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 34:35:000000:169, площадью 22.588,0 кв.м., расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39. Ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1,18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, определенную в соответствии с отчетом об оценке №246/12/20 от 18.12.2019 г., подготовленным индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 318482700017441) в размере 7 880 000,00 рублей, и об установлении действительной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:000000:169, площадью 22 588,0 кв.м., расположенного по адресу, вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по ул. Горького, 39, ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1, 18, ул. Пушкина 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, по состоянию на 18.12.2019 года в размере 2.552.000 рублей, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 318482700017441).

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 18.06.2021 г.;

от ответчика – ФИО3, представитель по доверенности № 14/61-д от 11.12.2020 г.;

от третьего лица – не явился, извещён;


Акционерное общество «Желдоркомплекс» (далее истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее ответчик) о признании недостоверной, использовавшуюся Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка №10725аз от 05.03.2012 года величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 34:35:000000:169, площадью 22 588,0 кв.м., расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39, ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1, 18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, определенную в соответствии с отчетом об оценке №246/12/20 от 18.12.2019 г., подготовленным Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 318482700017441) в размере 7 880 000,00 рублей, и об установлении действительной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:000000:169, площадью 22 588,0 кв.м., расположенного по адресу, вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по ул. Горького, 39, ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1, 18, ул. Пушкина 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, по состоянию на 18.12.2019 года в размере 2.552.000 руб.

Ответчик против удовлетворения иска возражает, просит применить срок исковой давности.

В ходе судебного заседания от 20 апреля 2022 года судом объявлен перерыв до 22 апреля 2022 года на 11 час. 31 мин.

Суд, выслушав стороны, эксперта, рассмотрев материалы дела,

УСТАНОВИЛ:

Из материалов дела следует, что акционерное общество «Желдоркомплекс» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39. Ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1, 18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, из земель населенных пунктов, общей площадью 22588 (Двадцать две тысячи пятьсот восемьдесят восемь) кв. м., с кадастровым номером 34:35:000000:169, с разрешенным использованием - земли под промышленными объектами (под железнодорожный путь №1 от сигнала М №121 стрел, перевода до ПК20+79,47, от ПК20+79,47 до ГПП протяженностью 2297,0 п/м, ж/дорожный путь №2 от стр. №165 до стр. №203 протяженностью 170,0 п/м, ж/дорожный путь №3 от упора до стр. №207 протяженностью 477,0 п/м, ж/дорожные пути №4 от стр. №201 до ПК5+66,0 протяженностью 566,0 п/м, ж/дорожные пути №5 от стр. №87 до стр. №207 протяженностью 300,0 п/м, ж/дорожные пути №6 от стр. №87 до стр. №207 протяженностью 300,0 п/м, ж/дорожные пути №7 от стр. №87 до упора протяженностью 76,0 п/м, стр. №1, №1А, №3, №5, №7, №9), на основании заключенного с Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (в настоящее время Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области) договора аренды земельного участка №10725аз от 05.03.2012 г.

По условия вышеуказанного договора аренды арендодатель предоставляет в аренду земельный участок, а арендатор принимает, использует на условиях аренды и своевременно выплачивает арендодателю в размере и порядке, определяемым договором и последующими изменениями арендную плату.

Согласно Уведомлениям об изменении арендной платы за земельный участок к Договору аренды земельного участка №10725аз от 05.03.2012 размер арендной платы устанавливается в порядке, определенным Постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П, Городским Положением от 25.07.2008 №367-ВГД «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области».

В соответствии с Уведомлением № 14/8616 от 09.06.2020 года об изменении арендной платы за земельный участок к Договору аренды земельного участка №10725аз от 05.03.2012 г. арендодатель, уведомил истца об том, что с 09.06.2020 года арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 663 574,80 руб. в год или 55 297,90 руб. в месяц исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 7 880 000 руб.

Сведения об указанной в Уведомлении № 14/8616 от 09.06.2020 года рыночной стоимости земельного участка в размере 7.880.000 руб. содержатся в отчете об оценке земельного участка №246/12/20 от 18.12.2019 года, подготовленном индивидуальным предпринимателем ФИО1 по заказу Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области.

Истец считает ставку арендной платы за земельный участок в размере 663.574,80 руб. в год или 55.297,90 руб. в месяц экономически необоснованной и неприемлемой для осуществления дальнейшей коммерческой деятельности в связи с тем, что определенный размер рыночной стоимости земельного участка является недостоверным.

Данное утверждение основано на Рецензии изготовленной ИП ФИО4 № 98- 2021 от 09.07.2021 на отчет по определению рыночной стоимости №246/12/20 от 18.12.2019 года.

Согласно выводам рецензента «представленный для исследования Отчёт по определению рыночной стоимости №246/12/20 на предмет наличия нарушений методик, норм и правил в области оценочной деятельности, выполненный ИП ФИО1 не отвечает требованиям действующего законодательства по оценочной деятельности, оценщик допускает грубые нарушения методологии и ошибки, исказившие результаты расчетов сравнительным подходом и, как следствие, итоговый результат расчётов в отчёте об оценке.

Истец считает, что величина рыночной стоимости, полученная оценщиком, определена неверно, с нарушением действующего законодательства: ФЗ № 135 от 29.07.1998 и федеральным стандартам оценки № 1,2,3,7.»

Истец, основываясь на выше указанной рецензии, обратился к частнопрактикующему оценщику ФИО4 для определения действительной рыночной стоимости земельного участка.

Согласно подготовленному оценщиком ФИО4 отчету об оценке № 21 098 от 09.07.2021 г. рыночная стоимость земельного участка площадью 22.588 кв.м., кадастровый номер 34:35:000000:169, расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39, ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1, 18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, по состоянию на 18.12.2019, составила 2.552.000 руб.

Основываясь на проведенной ИП ФИО4 оценке, истец считает недостоверным отчет ИП ФИО1.

При данном обстоятельстве и недействительности изложенных в отчете ИП ФИО1 сведений истец считает необходимым признать его недостоверным и установить действительную рыночною стоимость спорного земельного участка, определенной на 18.12.2019 года, равной 2.552.000 руб.

24.08.2021 от истца поступило письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы, представлены сведения о кандидатуре экспертного учреждения, о сроках и стоимости проведения экспертизы, а так же представлен следующие вопросы для эксперта:

- Соответствует ли выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 318482700017441) отчет №246/12/20 от 18.12.2019 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 34:35:000000:169, площадью 22 588,0 кв.м., расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39, ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1, 18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, требованиям действующего законодательства РФ об оценочной деятельности?

- Какова рыночная стоимость земельного участка земельного участка, кадастровый номер 34:35:000000:169, площадью 22 588,0 кв.м., расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39, ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1,18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, по состоянию на 09.06.2020 года?

Ответчик не возражает против проведения судебной экспертизы, но против экспертных организаций представленных истцом.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Истец внес на депозитный счет суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-20507/2021 в размере 15.000 руб. (платежное поручение № 732 от 09.09.2021 г.).

Стороны, возражения в порядке ст. 81 АПК РФ в письменном виде против экспертных учреждений, представленных судом, не представили.

Суд считает, поскольку для выяснения обоснованности заявленных требований необходимы специальные познания.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.10.2021 производство по делу №А12-20507/2021 приостановлено, в связи с назначение экспертизы.

Производство экспертизы поручить Федеральному бюджетному учреждению «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз», эксперту ФИО5 и (или) ФИО6.

15.11.2021 в Арбитражный суд Волгоградской области поступили материалы арбитражного дела и заключение ФБУ «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз».

По результатам проведенной экспертизы подготовлено заключение эксперта от 12.11.2021 №8388/5-3 на первый вопрос экспертом сделаны выводы: Отчет № 246/12/20 от 18.12.2019 об оценке рыночной стоимости земельного участка, площадью 22 588 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39. ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1, 18, ул. Пушкина, 45п, ул. Пушкина, 45д (кадастровый помер 34:35:000000:169), выполненный ИП ФИО1 не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам об оценке.

На второй вопрос: Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:000000:169, площадью 22.588,0 кв.м, расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: <...> п», ул. Пушкина, 45 «д», по состоянию на 09.06.2020 года составляет 9.532.136 (Девять миллионов пятьсот тридцать две тысячи сто тридцать шесть) рублей.

В ходе судебного заседания истец не согласен с выводами эксперта по заключению от 12.11.2021 №8388/5-3.

Истцом заявлено ходатайство о вызове эксперта и о назначении повторной судебной экспертизы, и предлагается поставить перед экспертом те же вопросы.

В судебном заседании 20.01.2022 экспертом ФИО6 были даны устные пояснения на вопросы истца и суда по проведенной экспертизе и сообщил, что относительно замечания, касающегося нарушений в части исследования аналога №2, свидетельствует о не полноте и недостоверности проведенного исследования, но заявитель не подтверждает это со ссылкой на норму закона, который бы обязывал эксперта провести применение котировки на наличие улучшений. Также такая обязанность отсутствует в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Касательно второго замечания, относительно корректировки на наличие ж/д путей в отношении объекта-аналога № 4, истец указывает, что эксперт признал ошибку в экспертизе в указании об отсутствии ж/д путей на объекте-аналоге и эксперт пояснил, что это не ошибка, а опечатка, и была внесена поправка в расчеты, которые не влияют на результат экспертизы.

Также эксперт указал, что абсолютная валовая корректировка – это показатель отражающий степень отличия объекта оценки и объекта-аналога, чем величина абсолютной валовой корректировки больше, тем сильнее объект-аналог отличается от объекта оценки по совокупности всех ценообразующих факторов. Ни законодательно, ни нормативно пределы для данной величины не установлены, все зависит от степени развитости рынка объектов, в отношении которых проводится расчет.

В соответствии со ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии со статьей 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Оснований сомневаться в квалифицированности специалиста, проводившего экспертизу, у суда не имеется. Противоречий заключение не содержит, доказательств необоснованности заключения не представлено, каким нормативно-правовым актам противоречит проведенная экспертиза, с какими нарушениями закона она была проведена, возражения истца связаны по сути с несогласием с выводами эксперта.

В рассматриваемом случае, судом принято во внимание то, что истец и ответчик не опровергли выводы, содержащиеся в перечисленных документах и экспертных заключений, удовлетворен ответами эксперта на поставленные вопросы, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для назначения повторной экспертизы и по указанным основаниям ответчику отказано в удовлетворении ходатайства о ее проведении (протокол судебного заседания 23-30 марта 2022 года).

Доказательств, опровергающих выводы независимого оценщика, изложенные в заключении судебной экспертизы, истцом и ответчиком, суду не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (часть 3 статьи 64 АПК РФ).

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является всего лишь одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу.

Частью 1 статьи 86 АПК РФ установлено, что на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. В распоряжение эксперта были предоставлены материалы настоящего арбитражного дела. В рассматриваемом случае представленное в материалы дела заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого рода документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование. Выводы эксперта являются полными, ясными, обоснованными, не имеют противоречий. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по настоящему делу.

Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами.

Несогласие стороны спора с выводами эксперта само по себе не влечет необходимость проведения повторной экспертизы. На стороне, оспаривающей результаты экспертизы, лежит обязанность доказать обоснованность своих возражений против выводов эксперта (наличие противоречий в выводах эксперта, недостоверность используемых источников и т.п.). При этом допущенные экспертом нарушения должны быть существенными, способными повлиять на итоговые выводы по поставленным вопросам. В данном случае нет оснований, предусмотренных в статье 87 АПК РФ для назначения повторной экспертизы. Экспертное заключение №8388/5-3 подготовленное экспертом ФБУ «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз» ФИО6, представленное в материалы дела, является полным и обоснованным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, экспертом дана подписка о том, что они предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Аналогичная позиция указана в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2019 № 18АП-2441/2019 по делу № А34-13121/2017.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, пересмотр и перерасчёт размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.

Статьёй 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.5.7. постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов» установлено, что годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка.

В соответствии с пунктом 2.5. указанного постановления размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы.

В названной части решение суда апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 16-АПА19-4 отменено не было.

Таким образом, только с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п, т.е. с 13.06.2019 (с момента публикации).

С учетом изложенного, санаторий правомерен оспаривать отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п, т.е. с 13.06.2019 (с момента публикации), т.е. расчет платы будет происходить от рыночной стоимости земельного участка.

Более того, суд учитывает следующее.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) в силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из разъяснения, изложенного в пункте 2 информационного письма N 2, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

По смыслу названных норм Закона N 135-ФЗ и содержащихся в пункте 2 информационного письма N 92 рекомендаций оценка отчета независимого оценщика как доказательства по делу судом не только не исключает, но предполагает назначение для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) и частью 3 статьи 86 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Заключение эксперта исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определён законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 12.11.2021 №8388/5-3, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчик не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представили соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

В рассматриваемом случае из сути исковых требований усматривается, что целью обращения организации в суд является установление достоверной величины арендной платы за пользование земельным участком.

Таким образом, поскольку арендатор защищает свое право на справедливую и законную арендную плату, подлежащую определению в силу нормативного регулирования в размере рыночной оценки, суд рассматривает заявленное требование по существу.

Ссылка ответчика на определение Верховного суда Российской Федерации № 304-ЭС21-6793 от 31.05.2021 по делу № А45-31759/2019 не принимается судом во внимание, поскольку в данном деле имелись иные фактические обстоятельства спора.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Необходимо отметить, что если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Кроме того, согласно пункту 1.14 постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов» в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

Указанный правовой подход подтверждается постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.12.2019 по делу № А12-40898/2018.

В рамках настоящего спора истец оспаривает рыночную стоимость земельного участка, применяемой при расчете нормативно регулируемой арендной платы (иными словами арендатор оспаривает один из элементов формулы, определяющей размер начисленной арендной платы).

Данное право предусмотрено как положениями постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», так и постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, 6 находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов».

Доказательств направления отчета в адрес истца ответчиком суду не представлено.

Поскольку суд в рамках данного спора пришёл к выводу, что отчет об оценки рыночной стоимости земельного участка имеет нарушения действующего законодательства в области оценочной деятельности, применение определенной в договоре рыночной стоимости участка является неправомерным.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает исковые требования истца в части признания недостоверной, использовавшуюся Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка № 10725аз от 05.03.2012 величину рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 34:35:000000:169, площадью 22.588,0 кв.м., расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39. Ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1,18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, определенную в соответствии с отчетом об оценке №246/12/20 от 18.12.2019 г., подготовленным индивидуальным предпринимателем ФИО1 в размере 7.880.000 руб. подлежащими удовлетворению и установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:000000:169, площадью 22.588,0 кв.м., расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39. Ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1,18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, согласно заключению эксперта № 8388/5-3 от 12.11.2021, выполненного Федеральным бюджетным учреждением «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз» в размере 9.532.136 руб. для расчета арендной платы с 09.06.2020 года.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы экспертного учреждения по проведению экспертизы в размере 23.520 руб. (счет №100 от 12.11.2021).

Истец внес на депозитный счет суда денежную сумму, подлежащую выплате эксперту за проведение экспертизы по делу № А12-20507/2021 в размере 15.000 руб. (платежное поручение № 732 от 09.09.2021 г.). и в размере 15.000 руб. (платежное поручение № 85 от 01.02.2022 г.).

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 10, 49, 65, 70, 71, 101, 106, 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недостоверной, использовавшуюся Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка № 10725аз от 05.03.2012 величину рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 34:35:000000:169, площадью 22.588,0 кв.м., расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39. Ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1,18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, определенную в соответствии с отчетом об оценке №246/12/20 от 18.12.2019 г., подготовленным индивидуальным предпринимателем ФИО1 в размере 7.880.000 руб.

Установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:000000:169, площадью 22.588,0 кв.м., расположенного по адресу: вдоль ж/д на Астрахань, в районе земельных участков, расположенных по адресам: ул. Горького, 39. Ул. Горького, 41, Индустриальный проезд 1,18, ул. Пушкина, 45 «п», ул. Пушкина, 45 «д», г. Волжский Волгоградская область, согласно заключению эксперта № 8388/5-3 от 12.11.2021, выполненного Федеральным бюджетным учреждением «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз» в размере 9.532.136 руб. для расчета арендной платы с 09.06.2020 года.

Взыскать с Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области в пользу акционерного общества «Желдоркомплекс» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 23.520 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 руб.

Возвратить акционерному общества «Желдоркомплекс» с депозитного счета арбитражного суда Волгоградской области излишне уплаченное вознаграждение эксперта за проведение судебной экспертизы в сумме 6.480 руб., перечисленное по платежному поручению № 85 от 01.02.2022г.

Решение может быть обжаловано в порядке главы 34 АПК РФ в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.



Судья А.А. Муравьев

Информацию о движении по делу можно получить по телефону : <***> (доб. 5152), а также на сайте Арбитражного суда Волгоградской области: http://volgograd.arbitr.ru/.