Постановление от 2 июля 2025 г. по делу № А79-1691/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

 http://fasvvo.arbitr.ru/

______________________________________________________________________________



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции


Нижний Новгород

Дело № А79-1691/2021

03 июля 2025 года


Резолютивная часть постановления объявлена 25.06.2025.

Постановление в полном объеме изготовлено 03.07.2025.


Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Д.,

судей Бабаева С.В., Бодровой Н.В.,


в отсутствие участвующих в деле лиц


рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Сигма»

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2025

по делу № А79-1691/2021 Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии


по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сигма»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о понуждении к заключению договора аренды,


по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Сигма»

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики

о разделе земельного участка и обязании заключить договор аренды,


третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета

спора, – общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания

«Плаза», Управление Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Чувашской Республике, публично-правовая компания

«Роскадастр» в лице филиала по Чувашской Республике, ФИО11

Николаевна, ФИО1, общество с ограниченной

ответственностью «Управляющая компания «Кречет ЦБ», общество с

ограниченной ответственностью «А-9», общество с ограниченной

ответственностью «Компас», акционерный коммерческий банк

«Чувашкредитпромбанк», ФИО2, ФИО12

Елена Петровна, общество с ограниченной ответственностью «Промтрейд»,

ФИО3, ФИО4, ФИО13

Геннадьевна, общество с ограниченной ответственностью «Строительно-

ремонтная организация», общество с ограниченной ответственностью

«Торговая компания «Максима», ФИО5, страховое

публичное акционерное общество «РЕСО-Гарантия», ФИО8

Эльфитович, общество с ограниченной ответственностью «Логистический

центр М7», ФИО6, общество с ограниченной

ответственностью «Вернисаж», ФИО7, ФИО14

Арсентьевна, общество с ограниченной ответственностью «Звезда 21»,


и   у с т а н о в и л :


администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Сигма» (далее – Общество), индивидуальному предпринимателю ФИО8, индивидуальному предпринимателю ФИО9, индивидуальному предпринимателю ФИО10 (далее – Предприниматели) о понуждении к заключению договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162, расположенных в <...> (торговый офисный центр «Аван-Плаза»), с видом разрешенного использования для эксплуатации нежилых зданий с находящимися объектами недвижимости, принадлежащими ответчикам на праве собственности.

            Обществом заявлены встречные требования к Администрации о разделе земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104, расположенного по адресу: <...>, согласно представленной Обществом схеме расположения земельного участка; обязать Администрацию заключить договор аренды вновь образованного земельного участка согласно схеме расположения земельного участка в границах, огражденных точками н1, н3, н5, н7, н9, н10, н 11, н12, н13, в редакции проекта договора аренды земельного участка, представленного истцом, пункт 1.1 договора читать в следующей редакции: «Арендодатель сдаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: банковская и страховая деятельность, площадью 346 квадратных метров», в срок тридцать календарных дней с момента вступления судебного акта в законную силу.

Определениями от 23.06.2021 и от 11.10.2022 производство по делу по иску Администрации к Предпринимателям прекращено в связи с отказом Администрации от иска в данной части.

В порядке, предусмотренном в статье 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Плаза», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Чувашской Республике, ФИО11, ФИО1, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Кречет ЦБ», общество с ограниченной ответственностью «А-9», общество с ограниченной ответственностью «Компас», акционерный коммерческий банк «Чувашкредитпромбанк», ФИО2, ФИО12, общество с ограниченной ответственностью «Промтрейд», ФИО3, ФИО4, ФИО13, общество с ограниченной ответственностью «Строительно-ремонтная организация», общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Максима», ФИО5, страховое публичное акционерное общество «РЕСОГарантия», ФИО8, общество с ограниченной ответственностью «Логистический центр М7», ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Вернисаж», ФИО7, ФИО14, общество с ограниченной ответственностью «Звезда 21».

Арбитражный суд Чувашской решением от 06.12.2024 иск Администрации удовлетворил, обязав Общество заключить с Администрацией договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельных участков из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162, расположенных в <...> (торговый офисный центр «Аван-Плаза»). В удовлетворении встречного иска отказано. Суд первой инстанции, приняв во внимание результаты проведенных по делу судебных экспертиз, пришел к выводу, что здание ответчика с кадастровым номером 21:01:010206:211 является не самостоятельным объектом недвижимости, а составной частью здания торгового офисного центра «Аван-Плаза», расположенного на трех земельных участках с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162. Эксплуатация объекта недвижимости ответчика отдельно от других помещений торгового офисного центра невозможна. Образование самостоятельного земельного участка под принадлежащим Обществу объектом недвижимости с обеспечением надлежащей эксплуатации помещений, принадлежащих иным собственникам в здании, невозможно. Таким образом, суд первой инстанции заключил, что у ответчика имелась императивная обязанность заключить договор аренды вышеназванных трех земельных участков со множественностью лиц на стороне арендатора в соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Встречные требования оставлены без удовлетворения по причине отсутствия согласия всех арендаторов земельных участков, а именно на раздел земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104, из которого ответчик намерен образовать новый земельный участок. Представленная Обществом схема расположения вновь образуемого земельного участка не соответствует требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 13.01.2025 решение суда первой инстанции отменил в части удовлетворения первоначального иска. В удовлетворении иска Администрации отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции, изучив содержание экспертных исследований, выполненных в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, пришел к выводу о необходимости назначения повторной судебной экспертизы, по результатам которой установило, что из земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 путем его раздела можно образовать самостоятельный земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания объекта капитального строительства (торговый центр «Атал»), принадлежащего Обществу. Суд второй инстанции также не согласился с выводом о том, что объект ответчика не является самостоятельным зданием, поскольку счел доказанным факт отсутствия у объекта Общества неразрывной связи со зданием торгового офисного центра «Аван-Плаза», и установил возможность эксплуатации объекта независимо от эксплуатации иных зданий, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска, в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также неправильной оценкой доказательств и фактических обстоятельств дела.

Оспаривая законность принятого судебного акта, податель жалобы оспаривает вывод суда апелляционной инстанции о необходимости получения согласия всех арендаторов земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104. Также кассатор отметил, что судом не приведены мотивы отклонения представленной Обществом схемы расположения земельного участка от 14.05.2021 и ее несоответствие требованиям статей 11.2 и 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Администрация отзыв на кассационную жалобу не представила.

Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложено до 25.06.2025.

Суд округа определением от 24.06.2025 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвел замену судьи Голубевой О.Н. на судью Бодрову Н.В., после чего на основании части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы произведено с самого начала.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления  Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 04.06.2020 и от 06.09.2022 земельные участки с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162, площадью 1816 квадратных метров, 2085 квадратных метров и 2732 квадратных метров, соответственно, находящиеся по адресу: Чувашская Республика-Чувашия, <...>, относятся к категории «земли населенных пунктов», имеют вид разрешенного использования «для эксплуатации нежилых зданий» и поставлены на государственный кадастровый учет 17.04.2006, 16.02.2012 и 16.02.2012, соответственно.

Данные земельные участки относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, полномочия по распоряжению ими в соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» принадлежат Администрации.

В отношении вышеназванных земельных участков в ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации права их аренды сроком действия с 21.07.2020 по 22.07.2069 в пользу лиц, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Основанием для государственной регистрации послужил договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора № 108/6263-М и соглашение о вступлении в этот договор.

На земельном участке с кадастровым номером 21:01:010206:104 расположен объект недвижимости (ТЦ «Атал»), поименованный «здание», с кадастровым номером 21:01:010206:211, принадлежащий Обществу на основании договора купли-продажи от 16.01.2019.

Письмом от 21.09.2020 № 2211/04 Администрация в ответ на обращение Общества сообщила, что на земельных участках с кадастровыми номерами 21:01:010206:104, 21:010206:161, 21:010206:162 находится здание, которое принадлежит ответчику, а также имеются сведения об иных объектах недвижимости (помещениях), принадлежащих третьим лицам, в связи с чем Администрация направила ответчику проект договора аренды перечисленных земельных участков со множественностью лиц на стороне арендатора и расчет размера арендной платы.

Отказ от заключения договора аренды послужил основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с первоначальным иском.

Встречный иск обусловлен несогласием Общества с необходимостью несения бремени содержания земельных участков с кадастровыми номерами 21:010206:161, 21:010206:162, а также части земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104, на  которых расположены объекты недвижимости, не связанные с эксплуатацией объекта ответчика. Письмом от 14.05.2021 Общество предложило Администрации произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 путем утверждения схемы раздела указанного земельного участка. Ответным письмом от 01.06.2021 Администрация отказала Обществу в утверждении схемы раздела земельного участка, мотивировав несоответствием предложенной схемы требованиям пункта 12 статьи 11.10 и пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, Обществом не представлено согласие иных арендаторов земельных участков на раздел земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества со встречным иском.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованного судебного акта в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

На основании пункта 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (пункт 5 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

В статье 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей (часть 3); подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.

В пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка являются: несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 названной статьи; полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек; разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 указанного кодекса требований к образуемым земельным участкам; несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории; расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства и правовые позиции участников судебного процесса по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к обоснованному выводу о том, что Обществом при обращении в Администрацию за разделом земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 не соблюдено требование пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и не получено согласие всех арендаторов исходных земельных участков.

Данное обстоятельство обоснованно повлекло отказ в удовлетворении встречных требований.

Довод кассатора об отсутствии мотивов, по которым суд апелляционной инстанции отклонил представленные Обществом доказательства о соответствии схемы расположения земельного участка требованиям законодательства, суд кассационной инстанции рассмотрел и отклонил. Первый арбитражный апелляционный суд при вынесении судебного акта исходил, в числе прочих доказательств,  из заключения, составленного по результатам проведения повторной судебной экспертизы. В данном заключении эксперт предложил вариант образования земельного участка с представлением в случае положительного ответа варианта раздела земельного участка 21:01:010206:104:ЗУ1 путем раздела в измененных границах земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:104 и определил местоположение границ образуемого земельного участка, ограниченное характерными поворотными точками (чертеж 2), координаты характерных поворотных точек границ образуемого земельного участка 21:01:010206:104:ЗУ1 эксперт привел в таблице 4 и эти координаты не совпадают с координатами поворотных точек, предложенных Обществом. В такой ситуации у суда отсутствовали основания для признания схемы расположения земельного участка, представленной Обществом, соответствующей требованиям земельного законодательства.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025 по делу                           № А79-1691/2021 Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сигма» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


           Председательствующий


О.Д. Голубева


Судьи


С.В. Бабаев

Н.В. Бодрова