Решение от 13 октября 2025 г. по делу № А03-5314/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: <***>

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул Г о да Дело № А03-5314/2024

14 октября 2025 года

Резолютивная часть решения оглашена 07 октября 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 14 октября 2025 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Плотниковой Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Растилиной Е.Ю., при ведении аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ФИО1, г. Барнаул, к Комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула, г. Барнаул,

об обязании Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., путем выкупа для муниципальных нужд, принадлежащее ему нежилое помещение площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112578, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном доме, включая земельный участок под домом,

взыскании с Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в счет выкупной стоимости нежилого помещения площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112:878, расположенный на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном доме, включая земельный участок под домом в размере 15 150 000 руб.,

прекращении права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. на нежилое помещение площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112:878, расположенный на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле, после выплаты выкупной цены за изымаемое помещение в полном объеме,

признании права собственности муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края на нежилое помещение общей площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112:878, расположенный на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном доме, включая земельный участок под домом, после выплаты возмещения за изымаемое нежилое помещение в полном объёме,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Ленинского района города Барнаула, г. Барнаул, Администрации города Барнаула, г. Барнаул, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул,

от истца - ФИО2, по доверенности от 02.05.2024,

от ответчика Комитета жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула - ФИО3, по доверенности от 28.12.2024,

от третьего лица Администрации города Барнаула – ФИО4, по доверенности от 18.06.2024,

от третьего лица Администрации Ленинского района города Барнаула – не явился, не извещен,

от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 (далее - ФИО1) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула (далее - комитет, КЖКХ г.Барнаула) о об обязании Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., путем выкупа для муниципальных нужд, принадлежащее ему нежилое помещение площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112578, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном доме, включая земельный участок под домом,

взыскании с Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в счет выкупной стоимости нежилого помещения площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112:878, расположенный на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном доме, включая земельный участок под домом в размере 15 150 000 руб.,

прекращении права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. на нежилое помещение площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112:878, расположенный на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле, после выплаты выкупной цены за изымаемое помещение в полном объеме,

признании права собственности муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края на нежилое помещение общей площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112:878, расположенный на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном доме, включая земельный участок под домом, после выплаты возмещения за изымаемое нежилое помещение в полном объёме.

Требования истца обоснованы тем, что истцу в многоквартирном жилом доме (далее по тексту - МКД) по адресу: <...>, на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером: 22:63:0101112:878, общей площадью 166,1 кв.м (далее - нежилое помещение).

Администрацией города Барнаула в лице заместителя главы администрации города по городскому хозяйству ФИО5, на основании Постановления Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (Положением № 47), было вынесено распоряжение № 28-р от 09.03.2023 о признании аварийными и подлежащими сносу многоквартирных домов по адресам: <...>

30.11.2023 истец обратился в Администрацию города Барнаула и Комитет жилищно- коммунального хозяйства города Барнаула с заявлением об определении размера, выплаты денежной компенсации (выкупной стоимости) и заключении соглашения о переходе права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 22:63:0101112:878, общей площадью 166,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на которое ответом от 19.12.2023 № 200/22/отв-3483 истцу в удовлетворении заявления отказано.

Ссылаясь на то, что, являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащем сносу, истец имеет право получить выкупную стоимость помещения на тех же условиях, что и собственник жилого помещения, истец обратился с иском в суд, установив выкупную цену нежилого помещения площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112:878, расположенного по адресу: <...> в размере 15 150 000 руб., согласно отчету об оценке № 04-24-01-05 от 21 февраля 2024 года.

Ответчик представил в материалы дела письменный отзыв в порядке ст. 131 АПК РФ, в котором заявленные исковые требования считал необоснованными.

Указал, что правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, а заявленные исковые требования преждевременны ввиду не наступления срока сноса рассматриваемого МКД.

Согласно ст.48 Устава городского округа - города Барнаула Алтайского края, принятого решением Барнаульской городской Думы от 28.02.2018 № 71 (далее - Устав), администрация города является исполнительно-распорядительным органом городского округа и наделена настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями по осуществлению отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами Алтайского края.

Из содержания п.3 ст.55 Устава следует, что администрация города создает в установленном порядке межведомственную комиссию для оценки и признания жилых помещений, находящихся на территории городского округа, непригодными для проживания, многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу либо аварийными и подлежащими реконструкции.

При этом в соответствии со ст.62 Устава в целях решения вопросов местного значения на территории города образуются и действуют иные органы местного самоуправления, наделенные собственными полномочиями в соответствующих сферах или на соответствующих территориях городского округа. К иным органам местного самоуправления города Барнаула относятся отраслевые (функциональные) органы местного самоуправления, осуществляющие исполнительно-распорядительную деятельность в определенной сфере управления городом в пределах, установленных настоящим Уставом и муниципальными правовыми актами города Барнаула, в том числе КЖКХ г.Барнаула.

Согласно ст.66 Устава КЖКХ г.Барнаула - орган местного самоуправления, уполномоченный в сфере управления жилищно-коммунальным хозяйством города, который, в том числе осуществляет содержание муниципального жилищного фонда.

Согласно п.3.8.20 Положения о КЖКХ г.Барнаула, утвержденного решением Барнаульской городской Думы от 24.02.2012 № 694 «Об утверждении Положения о комитете жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула» КЖКХ г.Барнаула выполняет мероприятия по изъятию жилых помещений для муниципальных нужд в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу либо реконструкции, в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовыми актами города Барнаула, в том числе заключает соглашения об изъятии жилых помещений для муниципальных нужд в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу либо реконструкции, и осуществляет выплату возмещения,

В соответствии с п. 1.7 Положения о переселении граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, многоквартирных домов - аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, утвержденного решением Барнаульской городской Думы от 30.03.2012 № 720, проведение мероприятий по переселению граждан из домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, осуществляют КЖКХ г.Барнаула и администрации районов города Барнаула.

На основании изложенного комитет является надлежащим ответчиком по делу, с учетом уточнения истца в порядке с. 49 АПК РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Ленинского района города Барнаула, Администрация города Барнаула, г. Барнаул, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, г. Барнаул.

Третьи лица Администрация города Барнаула, Администрация Ленинского района города Барнаула представили в материалы дела письменные отзывы в порядке ст. 131 АПК РФ, в котором заявленные исковые требования считали необоснованными по основаниям, аналогичным указанным в отзыве ответчика.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в отзыве на исковое заявление со ссылками на статьи 9, 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статьи 8, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации указало основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Третьи лица Администрация Ленинского района города Барнаула, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные по делу исковые требования, представители ответчика, третьего лица Администрации города Барнаула исковые требования считали не подлежащими удовлетворению.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ФИО1 в многоквартирном жилом доме по адресу: <...>, на праве собственности принадлежит нежилое помещение с

кадастровым номером: 22:63:0101112:878, общей площадью 166,1 кв.м.

Администрацией города Барнаула в лице заместителя главы администрации города по городскому хозяйству ФИО5, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (Положением № 47), было вынесено распоряжение № 28-р от 09.03.2023 о признании аварийным и подлежащими сносу, в том числе, многоквартирного дома по адресу <...>.

Установлен срок для сноса указанного многоквартирного дома - 10.02.2025.

Спорный дом не включен в краевую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2019 - 2025 годы, утвержденную постановлением правительства Алтайского края от 01.04.2019 № 106, поскольку признан аварийным и подлежащим сносу после 01.01.2017.

30.11.2023 истец обратился в Администрацию города Барнаула и Комитет жилищно- коммунального хозяйства города Барнаула с заявлением об определении размера, выплаты денежной компенсации (выкупную стоимость) и заключении соглашения о переходе права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 22:63:0101112:878, общей площадью 166,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Ответом от 19.12.2023 № 200/22/отв-3483 истцу в удовлетворении заявления отказано, соглашение о выкупе спорного помещения сторонами не заключено, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», среди прочего, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое

помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Как следует из содержания распоряжения Администрации города Барнаула от 08.07.2020 года № 71-р дом № 38 по ул. Профинтерна, 38 в г. Барнауле признан аварийным и подлежащим сносу. Пунктом 4 указанного распоряжения предусмотрено изъятие земельного участка для муниципальных нужд и выплата денежного возмещения собственникам жилых помещений. Нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного жилого дома, в данном постановлении не указаны.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 года № 47.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В этой связи, суд учитывая положения статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив отсутствие в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, учитывая также, что закон не устанавливает возможность безвозмездного изъятия у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме соответствующих помещений, а также возможность сохранить право на помещения в аварийном доме и долю в праве на земельный участок, с учетом специфики рассматриваемого дела, руководствуется по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Доводы о невозможности применения к спорным правоотношениям по аналогии специальных норм жилищного законодательства подлежат судом отклонению, поскольку в отношении нежилых помещений многоквартирного дома в спорной ситуации не может быть применен правовой режим, отличный от применимого к собственникам жилых помещений.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598, от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252.

Кроме того, суд отмечает, что в силу положений части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации и статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) обязательным условием принудительного отчуждения имущества для муниципальных нужд является предоставление собственнику предварительного равноценного возмещения, в объем

которого включается, в частности рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества.

В связи с этим уполномоченный орган должен принять решение об изъятии путем выкупа как земельного участка, так и объектов недвижимости, находящихся на таком земельном участке, а при несогласии правообладателя с размером компенсации последний вправе обратиться в суд с требованием о выкупе имущества или о взыскании денежных средств в счет выкупной цены.

Руководствуясь положениями статей 56.6 и 56.8 ЗК РФ, суд пришел к выводу, что соответствующее решение об изъятии объектов недвижимости должно применяться в отношении всех собственников, а не только отдельных правообладателей – собственников жилых помещений.

Суд установил, что нежилое помещение, принадлежащее предпринимателю на праве собственности, не указано в качестве объекта недвижимости, подлежащего изъятию; комитетом не представлено доказательств принятия отдельного ненормативного акта в отношении спорного нежилого помещения, принадлежащих истцу.

Доводы ответчика об отсутствии у него оснований для выкупа нежилого помещения, принадлежащего истцу, отклоняются судом как противоречащие нормам статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, суд считает, что нарушены права предпринимателя как собственника помещения на равноценное возмещение на нежилое помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ в состав выплаты, подлежащей собственнику помещения, включается рыночная стоимость помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно разделу II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации

29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя, в том числе, сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Из статьи 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» следует, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных норм материального права, следует, что изъятие земельного участка является способом принудительного отчуждения имущества, и по существу, представляет собой сделку купли-продажи имущества по цене, определенной в порядке, установленном статьями 281 ГК РФ, 32 ЖК РФ, 56.8 ЗК РФ, согласно которым собственник объектов недвижимости в многоквартирном доме, подлежащем сносу, при изъятии земельного участка вправе требовать равноценного возмещения стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, в том числе выплаты стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытков, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с постановлением Администрации города Барнаула № 248 от 25.02.2025 администрация постановила изъять в установленном законом порядке, жилые и нежилые помещения в рассматриваемом доме и земельный участок под ним. Письмом от 05.05.2025 г. Комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула разъяснил истцу, что после принятия судебного решения на основании исполнительного листа будет выплачено денежное вознаграждение за изымаемое нежилое помещение.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца об обязании Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула изъять у ФИО1, путем выкупа для муниципальных нужд, принадлежащее ему нежилое помещение площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112578, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном доме, включая земельный участок под домом подлежат удовлетворению.

По общему правилу, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности Российской Федерации» (пункт 1 статьи 56.8 ЗК РФ).

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения,

подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома, в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующим капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся в общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

В целях определения размера выкупной стоимости нежилого помещения и размера компенсации, определением от 07.10.2024 года судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Алтайской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации, эксперту ФИО6.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 166,1 кв.м., расположенного в доме по адресу ул.Горская, 1 в г.Барнауле, с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли ФИО1 в праве общей собственности на такое имущество, учитывая существующее техническое состояние (аварийное) дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле?

30.04.2025 в суд поступило заключение эксперта № 396С/24 от 28.04.2025.

Согласно выводам полученного экспертного заключения, рыночная стоимость объекта исследования - нежилого помещения с кадастровым номером 22:63:0101112:878, площадью 166,1 м2, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул. Горская, 1 в г.Барнауле, определенная с учетом существующего технического состояния исследуемого помещения, с учета аварийности жилого дома, в котором оно расположена, а также с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном доме, включая земельный участок под домом, в ценах по состоянию на дату производства экспертизы составляет 11 724 670 руб.

Определением суда от 06.05.2025 производство по делу было возобновлено.

Истцом в материалы дела было представлено заключение специалиста № 1-06-2025 на заключение эксперта № 396С/24 от 28.04.2025, согласно которому оно выполнено с нарушением Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и

торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, отсутствует полнота и всесторонность исследования, приведенные выводы эксперта не подтверждены, отсутствует возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, допускают их неоднозначное толкование и вводят в заблуждение.

В судебное заседание 12.08.2025 в порядке ст. 86 АПК РФ судом был вызван эксперт общества с ограниченной ответственностью Центр независимой профессиональной экспертизы "Алтай Эксперт" ФИО7 для дачи пояснений по заключению эксперта № 396C/24 от 28.04.2025.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Эксперт привел свои пояснения относительно подготовленного экспертного заключения, пояснил, что для подготовки рецензии на заключение специалиста № 1-06-2025 потребуется дополнительное время.

В ходе рассмотрения дела экспертом общества с ограниченной ответственностью Центр независимой профессиональной экспертизы "Алтай Эксперт" ФИО7 в материалы дела было представлено письменное возражение на заключение специалиста № 1-06-2025.

Согласно представленным и пояснениям эксперта, судебно-экспертная деятельность, которую осуществляет судебный эксперт, регулируется нормами ГПК РФ, АПК РФ, УПК РФ и Федерального закона от 31 мая 2001 г. " О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

При этом в законодательстве Российской Федерации отсутствует требование об обязательном соблюдении судебным экспертом при подготовке заключения эксперта требований Федерального закона от 29 июля 1993г. № 133-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и иных нормативных правовых актов в области оценочной деятельности.

В данном случае ссылка специалиста на то, что экспертное заключение составлено с нарушениями Федерального закона № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки (ФСО) является несостоятельной, поскольку они являются обязательными к исполнению только при составлении «Отчетов об оценке» оценщиками, которые в свою очередь должны в обязательном порядке являться членами СРО.

В данном случае была проведена не оценка, а судебная экспертиза, порядок производства которой регулируется другими нормативными актами, в т.ч. Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 г № 73-Ф3.

В заключении эксперта № 396С/24 от 28.04.2025 на стр. 18,19 приводятся следующие данные учебно-методического пособия «Решение экспертных вопросов, связанных с определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков» ФБУ Российского Федерального Центра Судебной Экспертизы при Минюсте России, М. 2022г.

Полагает, что в заключении эксперта приведены все необходимые выводы и обоснования этих выводов. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты проведенных экспертом исследований, в соответствии с действующими нормативами, находятся в наблюдательном производстве по данной экспертизе.

Согласно замечанию специалиста корректировки для исследуемого объекта следовало производить в соответствии с данными «Справочник оценщика недвижимости. Торговая недвижимость. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода», а именно как для объектов класса (группы) «Стрит-ритейл».

С учетом данных о том, что в исследуемом помещении произведена частичная перепланировка и переоборудование (установлено несколько раковин, унитазы, душевая кабина

и др.) конкретное назначение данного встроенного помещения группы «Стрит- ритейл» может быть различным.

Применение того, либо иного коэффициента «Справочников оценщика недвижимости не является обязательным условием.

Эксперт полагает, что замечания специалиста о неправомерности применения экспертом в расчетах усредненной корректировки на активный и неактивный рынок в связи с наличием активного рынка торговых объектов в 1 квартале 2025 года необоснованно, поскольку определение стоимости объекта исследования производилось по состоянию на апрель 2025 года.

Также эксперт указал, что все необходимые исходные данные об использованных в заключении методических рекомендациях, методиках, специальных справочниках и др., приведены в заключении.

Приведение в заключении эксперта скринов источников, копий методик, справочников и др. не является обязательным условием, т.к. не регламентировано ни одним документом. В соответствии с методикой РФЦСЭ Минюста вспомогательные материалы остаются в наблюдательном производстве и предоставляются по требованию органа, назначившего экспертизу. Более того, характер распространения указанных источников (платно или бесплатно) не лишает возможности проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

Описание подробной методики расчета приведено в заключении эксперта Ж396С/24.

В данном случае проведение исследований объектов-аналогов по ценообразующим характеристикам не требуется.

Определить чем исследуемый объект отличается от объектов-аналогов возможно на основании их характеристик, приведенных в заключении эксперта.

Обоснование примененных корректировок на разницу в техническом состоянии (исследуемый объект расположен в аварийном здании, аналоги расположены в не аварийных зданиях), а также данные о годах окончания строительства объектов-аналогов приведены в заключении эксперта.

В исследовательской части настоящего заключения при определении рыночной стоимости применялись корректировки на разницу в техническом состоянии объекта исследования (расположен в аварийном здании) и объектов-аналогов (расположены в не аварийных зданиях), т.е. учитывалась аварийность здания, в котором расположен объект исследования, в связи с чем данные о том, что рыночная стоимость объекта исследования определена «без учета- аварийности жилого дома» являются опечаткой, и не оказывает какого либо влияния на изменение результатов и выводов экспертизы.

В разделе «Выводы» данной экспертизы однозначно указано: «Рыночная стоимость объекта исследования - нежилого помещения с кадастровым номером 22:63:0101112:878, площадью 166,1 м2, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул. Горская, 1 в г.Барнауле, определенная с учетом существующего технического состояния исследуемого помещения, с учетом аварийности жилого дома. в котором оно расположена, а также с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном доме, включая земельный участок под домом, в ценах по состоянию на дату производства экспертизы составляет 11 724 670 руб.

В связи с вышеприведенным эксперт считает, что указанные замечания специалиста не обоснованы.

В ходе рассмотрения дела истцу отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, о чем вынесено отдельное определение.

В силу части 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является надлежащим доказательством.

Проанализировав содержание экспертного заключения суд пришел к выводу о его соответствии требованиям ч. 2 ст. 86 АПК РФ, принимая во внимание, что выводы основаны на анализе материалов дела.

У суда не имеется оснований ставить заключение эксперта под сомнение и полагать, что заключения по результатам экспертиз содержат неправильные по существу выводы и не считать заключение надлежащим доказательством.

Судом установлено, что стоимость компенсации определена экспертами в соответствии с установленной методикой расчета, предполагающей оценку стоимости нежилого помещения.

Поскольку закон не устанавливает возможность безвозмездного изъятия у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме соответствующих помещений, и поскольку возможность сохранить право на помещения в аварийном доме и долю в праве на земельный участок у собственников нежилых помещений отсутствует (ввиду единства строения многоквартирного дома), суд исходит из общего правила возмездности изъятия и необходимости применения положений части 10 статьи 32 Жилищного кодекса по аналогии.

На основании изложенного, исковые требования о взыскании с ответчика денежных средств в счет стоимости выкупной цены за нежилое помещение с кадастровым номером 22:63:0101112:878, площадью 166,1 м2, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул. Горская 1 в г.Барнауле, подлежат удовлетворению в сумме 11 724 670 руб. 00 коп. согласно заключению эксперта № 396С/24 от 28.04.2025, определившего рыночную стоимость объекта исследования с учетом существующего технического состояния исследуемого помещения, с учетом аварийности жилого дома, в котором оно расположено, а также с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном доме, включая земельный участок под домом, в ценах по состоянию на дату производства экспертизы, в остальной части искового требования о взыскании в счет выкупной стоимости рассматриваемого нежилого помещения суд отказывает.

Требования истца в части прекращения права собственности ФИО1 на нежилое помещение площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112:878, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле, после выплаты выкупной цены за изымаемое помещение в полном объеме, а также в части признания права собственности муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края на указанное нежилое помещение общей площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112:878, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном доме, включая земельный участок под домом, после выплаты возмещения за изымаемое нежилое помещение также подлежат удовлетворению, как следствие подлежащего выкупу спорного нежилого помещения.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена

обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Приведенный в статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перечень судебных издержек не является исчерпывающим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины, судебной экспертизы подлежат пропорциональному распределению ввиду частичного удовлетворения требования.

Истцом при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 98750 руб., поскольку исковое заявление по делу поступило в арбитражный суд до вступления в законную силу изменений, принятых Федеральным законом от 8 августа 2024 г. N 259-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах", вступивших в законную силу с 9 сентября 2024 года.

Общий размер удовлетворенных исковых требований составил 11 724 670 руб. (77,39 % от заявленных 15 150 000 руб.)

Согласно пункту 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине, оплате судебной экспертизы подлежат отнесению на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Излишне оплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Требование о взыскании расходов по оплате услуг по досудебной оценке рыночной стоимости нежилого помещения документально не подтверждено, поэтому удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать Комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула изъять у ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., путем выкупа для муниципальных нужд, принадлежащее ему нежилое помещение площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112578, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном доме, включая земельный участок под домом.

Взыскать с Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в счет выкупной стоимости нежилого помещения площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112:878, расположенный на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном доме, включая земельный участок под домом в размере 11 724 670 руб. 00 коп.

Прекратить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. на нежилое помещение площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112:878, расположенный на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул.Горская, 1 в г.Барнауле, после выплаты выкупной цены за изымаемое помещение в полном объеме.

Признать право собственности муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края на нежилое помещение общей площадью 166,1 кв.м., кадастровый номер 22:63:0101112:878, расположенный на первом этаже многоквартирного жилого дома по

ул.Горская, 1 в г.Барнауле, с учетом доли в праве собственности на общее имущество в данном доме, включая земельный участок под домом, после выплаты возмещения за изымаемое нежилое помещение в полном объёме.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула в пользу ФИО1, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 76 422 руб. 62 коп.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 9 496 руб. 20 коп.

Возвратить ФИО1 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца со дня принятия решения, либо в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Плотникова Н.И.