Постановление от 6 февраля 2025 г. по делу № А53-15422/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-15422/2024
г. Краснодар
07 февраля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 07 февраля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Аваряскина В.В. и Афониной Е.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Николюк О.В., при участии в судебном заседании, проведенном с помощью систем видеоконференц-связи, от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 29.04.2024), Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 02.11.2024), в отсутствие третьего лица – акционерного общества «Подторг» (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2024 по делу № А53-15422/2024, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление) от 07.06.2024 № КУВД001/2024-6440390 в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав и об обязании управления в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем постановки на государственный кадастровый учет части объекта недвижимого имущества – нежилого задания здания с кадастровым № 61:45:0000235:273, указанной в

техническом плане от 26.01.2024, а также государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 04.05.2023 № Ч61027.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечено АО «Продторг» (далее – общество).

Решением от 16.09.2024, оставленным без изменения постановлением от 25.11.2024, признан незаконным отказ управления от 07.06.2024 № КУВД001/2024- 6440390 в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав. Суд обязал управление в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем постановки на государственный кадастровый учет части объекта недвижимого имущества – нежилого задания здания с кадастровым № 61:45:0000235:273, указанной в техническом плане от 26.01.2024, а также государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 04.05.2023 № Ч61027. Кроме того, с управления в пользу предпринимателя взыскано 3 тыс. рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Судебные акты мотивированы тем, что управлению для постановки на учет и регистрацию прав предоставлены все необходимые документы, законных оснований для отказа предпринимателю в заявлении о проведении регистрационных действий у управления не имелось.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. Заявитель указывает, что из представленных на регистрацию документов усматривалась самовольная перепланировка помещения, что явилось препятствием для проведения регистрационных действий. Суды ненадлежащим образом исследовали представленные в дело доказательства.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал на законность и обоснованность судебных актов. Отказ управления мотивирован тем, что им выявлено наличие противоречий в сведениях об объекте в правоустанавливающем документе (договоре аренды 04.05.2023 № Ч61027) сведениям, содержащимся в ЕГРН. Эти противоречия выражаются, по мнению управления, в том, что согласно данным выкопировки из инвентарного дела № 235:1 в нежилом здании перегородка отсутствует, а в представленном договоре аренды (приложение № 2 к договору) она, якобы имеется. Однако, исходя из содержания представленных предпринимателем для государственного кадастрового учета и регистрации документов, следует, что противоречий между

представленными заявителем документами и сведениями ЕГРН не имеется, что исключает наличие указанного противоречия. Описание объекта недвижимого имущества, передаваемого предпринимателем обществу в аренду, содержится в пункте 1.1 договора от 04.05.2023 № Ч61027 аренды нежилого помещения (в редакции дополнительного соглашения от 09.01.2024). Согласно указанному условию договора, в аренду передается: «Помещение» – часть здания площадью 379 кв. м, расположенная на первом этаже «Здания» с кадастровым номером 61:45:0000235:273, общей площадью 1240 кв. м, по адресу: <...>. Границы, передаваемого в аренду помещения, обозначены красной линией в приложении № 1 к договору». Договор аренды от 04.05.2023 № Ч61027 не содержит в себе условий, позволяющих по иному, определять указанное для него существенное условие. Как описательная часть данного существенного условия (пункт 1.1), так и графическая часть данного условия – приложение № 1 не содержат в себе каких-либо сведений, позволяющих сделать вывод о том, что в здании имеют место несогласованные в установленном порядке его перепланировки. Таким образом, правоустанавливающий документ в части, которая содержит описание недвижимости, не содержит в себе противоречий со сведениями ЕГРН.

В судебном заседании представитель управления настаивал на доводах жалобы. В свою очередь, представитель предпринимателя просил судебные акты оставить в силе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как установили суды, согласно выписке из ЕГРН за предпринимателем зарегистрировано право собственности на здание общей площадью 1240 кв. м, по адресу: РФ, <...>, с кадастровым номером 61:45:0000235:273 (регистрация от 01.11.2022 № 61:45:0000235:273-61/185/2022-12).

04 мая 2023 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения № 461027.

Предметом договора, с учетом дополнительного соглашения от 09.01.2024, является помещение – часть здания площадью 379 кв. м, расположенная на первом этаже «Здания» с кадастровым номером 61:45:0000235:273, общей площадью 1240 кв. м, по адресу: РФ, <...>. Границы, передаваемого в аренду помещения, обозначены красной линией в приложении № 1 к договору.

Срок аренды составляет 10 лет с даты подписания акта приема-передачи помещения (пункт 1 раздела 8 договора).

23 ноября 2023 года предприниматель и общество подписали акт приема-передачи помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) договор аренды подлежит государственной регистрации.

Предприниматель обратился в Межмуниципальный отдел по г. Азову, Азовскому району Управления Росреестра по Ростовской области в целях государственной регистрации договора аренды части принадлежащего ему здания с кадастровым № 61:45:0000235:273 и предоставил следующие документы:

– договор от 04.05.2023 № Ч61027 аренды нежилого помещения;

– дополнительное соглашение от 09.01.2024 к указанному договору;

– технический план здания от 26.01.2024, в котором определены параметры части указанного здания, являющейся предметом договора аренды.

Уведомлением от 11.03.2024 № КУВД-001/2024-6440390/1 управление приостановило осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в соответствии с пунктом 49 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) до 07.06.2024, мотивируя указанное приостановление тем, что при анализе сведений ЕГРН выявлены разночтения в данных об основных характеристиках заявленного к регистрации объекта недвижимости, содержащихся в реестре прав на недвижимость, а именно, в представленных на регистрацию документах выявлена перепланировка.

Предприниматель подал заявление в апелляционную комиссию управления об обжаловании решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды.

Решением от 10.04.2024 № 899 апелляционная комиссия управления отказала в удовлетворении заявления об обжаловании уведомления от 11.03.2024 № КУВД001/2024- 6440390/1.

7 июня 2024 года управление приняло решение от № КУВД-001/2024-6440390 об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, которое мотивировано тем, что с учетом полученного от «Городского центра технической инвентаризации, архитектуры и строительства» ответа и анализа содержащихся в ЕГРН сведений можно сделать вывод об осуществленной перепланировке здания. Так на плане этажа приложения № 2 к договору аренды от 04.05.2023 № 461027 четко видно наличие возведенной перегородки, информация о которой указана в пункте 12 приложения 3 к

договору аренды и содержится на плане этажа в ранее поданном заявлении, однако, вышеуказанная перегородка отсутствует на плане этажа технического паспорта.

Не согласившись с решением управления, предприниматель обратился в арбитражный суд с данным требованием, указывая на то, что в приложении к договору отмечена не перегородка, а определены границы части комнаты, которая подлежит передаче в аренду обществу. Также в договоре аренды указано не на то, что существует перегородка, а на то, что арендатор вправе установить перегородку в помещении.

При разрешении спора суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительными является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса).

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законе порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти.

Частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания для приостановления государственного учета и (или) государственной регистрации. Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (часть 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 5 статьи 44 Закона № 218-ФЗ если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких зданий или сооружений с государственного кадастрового учета не осуществляются.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, в том числе документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из пункта 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности.

Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суды установили, что на государственную регистрацию договора аренды части нежилых помещений, принадлежащих предпринимателю на праве собственности, заявителем представлены все предусмотренные законом документы.

Доводу управления о том, что из представленных на регистрацию документов усматривалась самовольная перепланировка помещения, что явилось препятствием для проведения регистрационных действий, дана надлежащая оценка судами.

Как установили суды, в договоре аренды и техническом плане сведения о перепланировке отсутствуют. Согласно указанному договору описание объекта недвижимого имущества, передаваемого в аренду, содержится в пункте 1.1 договора № Ч61027 аренды нежилого помещения (в редакции дополнительного соглашения от 09.01.2024). По условиям договора в аренду передается помещение – часть здания площадью 379 кв. м, расположенная на первом этаже с кадастровым номером 61:45:0000235:273, общей площадью 1240,0 кв.м., по адресу: <...>. Пунктом 3.2.2 договора аренды установлено, что арендодатель с момента передачи помещения по акту приема-передачи, а также в течение всего срока действия договора гарантирует предоставления арендатору: охладителей (конденсаторов), в соответствии с Приложением № 2 к договору; вывески арендатора в соответствии с Приложением № 2 к договору. Согласно пункту 4.1.1 договора аренды, подписанием договора арендодатель дает свое полное, безусловное и безотзывное согласие на проведение арендатором и/или его подрядчиком любых, необходимых для целевого использования помещения, работ по перепланировке/переустройству/переоборудованию помещения согласно Приложению № 2 к договору, в объемах в соответствии с Приложением № 5 к договору. Границы, передаваемого в аренду помещения, обозначены красной линией в приложении № 1 к договору аренды. Договор не содержит условий, позволяющих по иному, определять указанное для него существенное условие. Описательная и графическая часть данного существенного условия (п. 1.1 договора, приложение к договору) не содержат в себе каких-либо сведений, позволяющих сделать вывод о том, что в здании имеют место несогласованные в установленном порядке его

перепланировки. Таким образом, правоустанавливающий документ в части, которая содержит описание недвижимости, не содержит в себе противоречий со сведениями ЕГРН. Ссылка регистрирующего органа на Приложение № 2 к договору является ошибочной, поскольку не определено сторонами договора, как его условие, определяющее предмет аренды, то есть как условие, из содержания которого можно было бы говорить о наличии противоречий между правоустанавливающим документом и сведениями ЕГРН. Исходя из его содержания, следует, что в нем нет, в отличие от Приложения № 1 к договору, сведений (основных или дополнительных) в понимании статьи 8 Федерального закона № 218-ФЗ, что исключает его учет для целей применения пункта 49 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ. Указанным Приложением к договору стороны согласовали схему размещения оборудования арендатора, необходимого для использования помещения, а также размещения вывески арендатора, согласие арендодателя на проведение арендатором перепланировки помещения в будущем (пункты 3.2.2 и 4.1.1 договора и Приложение № 5). В качестве неотъемлемой части договора аренды сторонами согласовано Приложение № 1, куда включена графическая схема всего здания и соответствующей его части. Перечисленные в договоре аренды основные и дополнительные характеристики полностью соотносятся с имеющимися в ЕГРН сведениями об учтенном объекте недвижимости и не противоречат им.

Таким образом, суды установили, что у управления не имелось препятствий к проведению регистрационных действий по заявлению предпринимателя.

Основания для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции отсутствуют. Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2024 по делу № А53-15422/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу − без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Артамкина Судьи В.В. Аваряскин Е.И. Афонина