Решение от 28 февраля 2019 г. по делу № А76-15540/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

454000, г. Челябинск, ул. Воровского, 2

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-15540/2018
28 февраля 2019 года
город Челябинск


Резолютивная часть решения оглашена 27 февраля 2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 28 февраля 2019 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Челябинск, ОГРНИП 309745314100032

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Главного управления лесами Челябинской области

о взыскании 640 694 руб. 98 коп.

с участием представителей

истца: ФИО3, доверенность от 09.01.2018,

ответчика: ФИО4, доверенность от 24.05.217,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской и Курганской областях (далее – истец, МТУФАУГИ) 10.04.2018 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Челябинск (далее- ответчик, предприниматель) о взыскании 611 285 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате по договору №1339-08 за период с 01.02.2017 по 31.03.2018 и 29 409 руб. 51 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами с 02.02.2017 по 31.03.2018.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 614, 621, 395 Гражданского кодекса РФ и ст. 65 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми арендатор обязан вносить за пользование земельным участком установленную сторонами арендную плату.

Ответчик против удовлетворения требований возражал, сослался на то, что предыдущему собственнику объектов недвижимости участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформленное в дальнейшем на право аренды, поэтому, предприниматель вправе пользоваться участком на тех же условиях, что и предыдущий арендатор. Сослался на то, что с 12.08.2017 в Постановление Правительства РФ №582 внесены изменения относительно определения размера арендной платы участков, ограниченных в обороте, что истцом учтено не было.

Определением от 29.08.2018 (том 2 л.д. 51) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление лесами Челябинской области, представившее мнение от 05.10.2018 (том 2 л.д. 66-67), в котором поддержало доводы истца.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:2:0814001:1728, расположенный по адресу Челябинская область, Аргаяшский район, оз. Увильды, у ОМЗ №5590 и №1298 с разрешённым использованием- для размещения базы отдыха, площадью 47 033 кв.м. является собственностью Российской Федерации с 22.08.2006 (том 1 л.д. 55-56). Границы участка не установлены.

17 октября 2008 между ТУФАУГИ (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды №1339-08 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:02:1950000:0007, расположенный по адресу Челябинская область, Аргаяшский район, оз. Увильды, у ОМЗ №5590 и №1298 с разрешённым использованием- для размещения базы отдыха, площадью 47 033 кв.м. (л.д. 14-15).

Договор заключен сроком на 49 лет (п. 2.1).

Арендная плата начисляется с 05.09.2008, вносится равными долями ежеквартально не позднее 01 числа месяца, следующего за отчётным кварталом, последний срок уплаты за последний квартал года- до 25 декабря текущего года Размер арендной платы определяется в приложении к договору как рыночная стоимость участка умноженная на учетную ставку и уровень инфляции.

Земельный участок передан в аренду по акту приема- передачи (том 1 л.д. 16).

Учитывая, что сторонами согласованы существенные условия договора аренды, последний прошёл государственную регистрацию, договор аренды земельного участка №1339-08 является заключенным.

В дальнейшем в отношении участка с номером 74:02:1950000:0007 произошло изменение кадастрового номера на 74:02:1950000:1728.

На участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности (том 1 л.д. 55-150, том 2 л.д. 1-25).

Согласно расчёту истца задолженность ответчика за пользование земельным участком по договору аренды №1339-08 земельного участка, с 02.02.2017 по 31.03.2018 составила 611 285 руб. 47 коп. (том 1 л.д. 19).

В связи с ненадлежащим исполнением условий договора аренды 20.04.2018 в адрес предпринимателя направлено предарбитражное напоминание за №03534, оставленное без внимания (том 1 л.д. 10-13), что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст.131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частью 2 ст.65 АПК РФ установлено, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Факт использования земельного участка в спорный период времени ответчиком не оспаривается.

В соответствии с п.п.7 п.1 ст.1, ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. При наличии заключенного между истцом и ответчиком в спорный период времени договора аренды, предприниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Рассмотрев доводы ответчика относительно неправильного применения истцам размера арендной платы, суд соглашается с ними (доводами) частично.

Согласно пункту 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Предметом регулирования пункта 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" являются правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Предельный годовой размер арендной платы для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленный указанным пунктом, распространяется на случаи переоформления прав на такие земельные участки с права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, в том числе (но не исключительно) на земельные участки, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).

Аналогичное положение об ограничении предельного размера арендной платы в случае переоформления права аренды на земельный участок установлено подпунктом "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).

Из материалов дела следует, что в соответствии с государственным актом на право пользования землей, выданным 03.02.19936 администрацией Аргаяшского района ПО «Челябинскуголь» отведено в постоянное пользование 8,6 гектаров земли для размещения базы отдыха (том 2 л.д. 96-99).

В дальнейшем объекты недвижимости, расположенные на участке проданы ПО «Челябинскуголь» ИП ФИО5

Решением арбитражного суда Челябинской области от 17.03.2014 за №А76-10401/2013 установлено, что на основании распоряжения ТУФАУГИ в Челябинской области от 12.09.2006 № 1445-р земельный участок с кадастровым номером 74:02:1950000:0007, находящийся в собственности Российской Федерации, предоставлен ФИО5 в аренду сроком на 5 лет. Между ТУФАУГИ в Челябинской области (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 12.09.2006 № 609-06, который зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с расторжением договора аренды земельного участка от 12.09.2006 № 609-06 распоряжением ТУ ФАУГИ в Челябинской области от 17.10.2008 № 1265-р земельный участок с кадастровым номером 74:02:1950000:0007 предоставлен ФИО2 в аренду сроком на 49 лет.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) установлено специальное правило, в соответствии с которым в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. При этом изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с данным пунктом, может предусматриваться договором аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Из указанного следует, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком первоначальным собственником объектов недвижимости; определения годовой арендной платы в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона покупатель объектов, расположенного на арендуемом земельном участке, переходят права и обязанности арендатора земельного участка по договору от в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а размер арендной платы, подлежащей внесению покупателем, рассчитывается в том же порядке, какой предусмотрен в договоре в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона (определение Верховного Суда РФ от 07.11.2017 №2307-ЭС17-15842).

Между тем, в рассматриваемом случае договор аренды участка с первоначальным арендатором – ФИО5- расторгнут, а с ИП ФИО2 заключен новый договор аренды участка, то есть к ответчику не перешло право внесения арендной платы на тех же условиях, что и у ФИО5

В связи с чем, довод ответчика о том, что арендная плата за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 подлежит расчету исходя из положений Вводного закона, судом отклоняется.

Относительно довода о необходимости изменения порядка расчета арендной платы с 12.08.2017 в связи с внесением соответствующих изменений в Постановление №582:

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 за №531 внесены изменения в подпункт «г» п. 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

Согласно указанным изменениям, вступившим в силу с 12.08.2017, подпункт «г» изложен в следующей редакции - 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении:

земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка;

земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "в" пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом РФ в определении от 14.12.2009 г. по делу у№ВАС-7622/09, земельный участок с кадастровым номером 74:02:1950000:7 (новый номер 74:02:0814001:1728) относится к землям особо охраняемых природных территорий.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 74:02:0814001:1728 согласно подпункту 1) п.5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, относится к ограниченному в обороте.

Следовательно, с 12.08.2017 арендная плата за участок исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, и не может превышать 1,5%.

В связи с указанным, суд пересчитал размер арендной платы за период с 01.08.2017 по 31.03.2018:

- с 01.08.2017 по 11.08.2017 ежемесячная арендная плата составляет 40 428,93 руб.: 40 428,93 руб. /31*11= 14 345 руб. 75 коп.

- за период с 01.09.2017 по 31.03.2018: 11 202 790,27 руб. *1,5%=168 041 руб. 88 коп. в год, 14 003,49 руб. в месяц и 460,39 руб. в день.

- с 12.08.2017 по 31.08.2017: 460,39 руб. *20=9 034 руб. 51 коп., итого за август 2017 г. плата составила 23 380 руб. 26 коп.

Размер подлежащей уплате арендной платы составил 404 407 руб. 20 коп. С учетом поступивших 29.08.2018 платежей в размере 210 052 руб. 32 коп. (по платежному поручению №557 от 29.08.2018 на сумму 84 020,93 руб. произведена оплата за 6 месяцев 2018 г., следовательно, ½ суммы подлежит зачету за период с 01.01.2018 по 31.03.2018), долг составил 194 354 руб. 88 коп.

Суд считает исковые требования по взысканию задолженности по уплате арендной платы в размере 194 354 руб. 88 коп. по договору аренды, подлежащими удовлетворению в соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса РФ, устанавливающими обязанность должника исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства, и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности; п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Считая, что ответчик пользовался его денежными средствами, истец обратился с требованием о взыскании пени в размере 29 409 руб. 51 коп. за период с 02.02.2017 по 31.03.2018 (том 1 л.д. 19, с учетом уточнения периода взыскания).

В соответствии со ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно условиям п. 5.2 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор несет ответственность, предусмотренную Гражданским кодексом РФ.

В связи с указанным, истец произвел исчисление штрафных санкций по правилам ст. 395 Гражданского кодекса РФ, согласно которого в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Размер процентов составил 29 409 руб. 51 коп.

Так как суд пересчитал размер задолженности, то подлежит перерасчету и размер процентов за период с 01.09.2017, при этом при расчёте процентов суд оставляет порядок расчета, применённый истцом, а именно с 02.02.2017. При этом, расчет за период с 02.02.2017 по 31.08.2017 на сумму 8 772 руб. 34 коп. судом проверен, признан обоснованным.

Расчет:

- за август 2017 с 02.09.2017 по 16.09.217 по ставке 9% за 16 дней на сумму 265 953 руб. 84 коп. проценты составили 1 049,24 руб.

с 18.09.217 по 01.10.2017 по ставке 8,5% за 14 дней на сумму 265 953 руб. 84 коп. проценты составили 867,08 руб.

- за сентябрь 2017 с 02.10.2017 по 29.10.2017 по ставке 8,5% за 28 дней на сумму 279 957 руб. 33 коп. проценты составили 1 825,48 руб.

с 30.10.2017 по 01.11.2017 по ставке 8,25% за 3 дня на сумму 279 957 руб. 33 коп. проценты составили 189,83 руб.

- за октябрь 2017 с 02.11.2017 по 01.12.2017 по ставке 8,25% за 30 дней на сумму 293 960 руб. 82 коп. проценты составили 1 993,3 руб.

- за ноябрь 2017 с 02.12.2017 по 17.12.2017 по ставке 8,25% за 16 дней на сумму 307 964 руб. 31 коп. проценты составили 1 113,73 руб.

с 18.12.2017 по 25.12.2017 по ставке 7,75% за 8 дней на сумму 307 964 руб. 31 коп. проценты составили 523,12 руб. –

- за декабрь 2017 с 26.12.2017 по 01.02.2018 за 38 дней по ставке 7,75% на сумму 321 967 руб. 80 коп. проценты составили 2 597,8 руб.

- за январь 2018 с 02.02.2018 по 11.02.2018 по ставке 7,75% за 10 дней на сумму 335 971 руб. 29 коп. проценты составили 713,36 руб.

с 12.02.2018 по 01.03.2018 по ставке 7,5% за 18 дней на сумму 335 971 руб. 29 коп. проценты составили 1 242,63 руб.

- за февраль 2018 с 02.03.2018 по 25.03.2018 по ставке 7,5% за 24 дня на сумму 349 974 руб. 78 коп. проценты составили 1 725,9 руб.

с 26.03.2018 по 31.3.2018 по ставке 7,25% за 7 дней на сумму 349 974 руб. 78 коп. проценты составили 486,61 руб.

Итого – 23 100 руб. 32 коп.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст.333.18 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом ст.ст.333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

При цене иска 640 694 руб. 98 коп., уплате подлежит госпошлина в размере 15 814 руб.

В соответствии с п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ, истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании ст.110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Истец освобожден от уплаты госпошлины, следовательно, с ответчиков в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, подлежащая исчислению от размера удовлетворенных требований, что составляет 5 367 руб.

Руководствуясь ст.ст.110, 156, 167-170, ч.1 ст.171, ст.176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях 194 454 руб. 91 коп. долга, а также 21 806 руб. 31 коп. пени, всего – 216 261 руб. 22 коп.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 5 338 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) путём подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.