Решение от 12 июля 2024 г. по делу № А08-2383/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-2383/2024
г. Белгород
12 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2024 года.

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи А.Н. Шульгиной,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио- и видео фиксации секретарём судебного заседания А.А. Крайнюковой,

рассмотрел в открытом судебном заседании путем использования системы веб-конференции дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТРИ-А-МОТОРС 31" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Росреестра по Белгородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании обременений отсутствующими с обязанием погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременениях,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ОФК" (ИНН <***> ОГРН <***>)

при участии в судебном заседании;

от истца: не явился, извещен надлежаще;

от ответчика: ФИО1, доверенность от 11.03.2024 №15, диплом

от третьего лица: ФИО2, доверенность от 22.01.2024, диплом (онлайн-участие)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ТРИ-А-МОТОРС 31" (далее- общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Управлению Росреестра по Белгородской области (далее- управление, ответчик) о признании отсутствующими обременения в отношении объекта недвижимости- нежилое здание-боксы, площадью 497,4 кв.м, с кадастровым номером 31:06:0109002:449, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 31:06:0109002:180 по адресу: <...>, об обязании погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в запись о регистрации от 28.02.2001 №48-01/17-01/2001-00128, №48-01/17-01/2001-00129, №48-01/17-01/2001-00130 ограничений (обременений) права.

Определением от 11.03.2024, в порядке статьи 51 АПК РФ, суд к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлек общество с ограниченной ответственностью "ОФК".

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки не сообщил, ранее заявленные требования поддержал, по доводам, изложенным в иске, полагает внесение записи об обременении нежилого здания ипотекой ошибочным, поскольку обременение не возникло ни на основании сделки, ни на основании договора.

Ответчик в судебном иск не признал, указал, что ипотека возникла в силу положений пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке и была внесена регистрирующим органом на основании части 3 статьи 53 Закона о регистрации.

Третье лицо отзывом и в судебном заседании полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению, соглашаясь с правовым обоснованием ответчика, указал, что вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции в его пользу обращено взыскание на основной объект недвижимого имущества по отношению к которому спорный выступает вспомогательным.

Суд, руководствуясь ст. 121-123, 156 АПК РФ, а также учитывая то, что истец извещен надлежащим образом, доказательства извещения приобщены к материалам дела, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом уведомленного истца.

Исследовав материалы дела, выслушав ответчика и третье лицо, суд считает иск не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.11.2017 на основании соглашения об отступном (передача недвижимого имущества) от 16.11.2017 зарегистрировано право собственности ООО "ТРИ-А-МОТОРС 31" на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 31:06:0109002:439, площадью – 1 072,1 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 40%, расположенный по адресу: <...>. По сведениям ЕГРН объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 31:06:0109002:180 и 31:06:0109002:447.

02.04.2018 на основании договора аренды земельного участка для строительства от 16.03.2018 № 9-1/18, сторонами которого являются - Старооскольский городской округ Белгородской области (арендодатель) и ООО "ТРИ-А-МОТОРС 31" (арендатор), в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:06:0109002:180 в ЕГРН внесены сведения об ограничении (обременении) прав в виде аренды.

22.04.2019 на основании договора об ипотеке от 15.03.2019 № 1 в отношении объекта и земельного участка с кадастровым номером 31:06:0109002:180 в ЕГРН внесены сведения об ограничении (обременении) прав в виде ипотеки, где залогодателем является - ООО "Осколбанк", а залогодателем - ООО "ТРИ-А-МОТОРС 31".

По условиям указанного договора Кредитор открывает Заемщику невозобновляемую кредитную линию, сроком окончательного погашения 14.03.2024, размер максимальной ссудной задолженности установлен в размере 30 000 000 руб., плата за пользование кредитом установлена в размере 9% годовых.

Согласно п. 5.1 кредитного договора исполнение обязательств Заемщика обеспечивается в числе прочего договором об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 15.03.2019 №1, объектом залога по которому является объект незавершенного строительства степень готовности 40%, площадью 1 072,1 кв.м, кадастровый номер 31:06:0109002:439, адрес (местоположение): РФ, <...> (л.д. 10-18 том 1).

В соответствии с пунктом 17 статьи 189.93 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Белгородской области по делу №А08-12882/2019 от 03.02.2021, в связи с завершением процедуры ликвидации кредитной организации, внесением записи в ЕГРЮЛ о ликвидации - Общества с ограниченной ответственностью Старооскольский коммерческий Агропромбанк (ООО "Осколбанк") все права, принадлежавшие указанной кредитной организации, в том числе на движимое и недвижимое имущество и права требования переходят к ООО "ОФК".

Для завершения строительства объекта готовностью 40% истец 16.03.2018 заключил с администрацией Старооскольского городского округа Белгородской области договор аренды земельного участка для строительства салона по продаже и техническому обслуживанию автомобилей, с кадастровым номером 31:06:0109002:180, площадью 19 200 кв.м, расположенного по адресу: <...>, на срок до 15.03.2021.

Впоследствии в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 31:06:0109002:180 образован земельный участок с кадастровым номером 31:06:0109002:447 (л.д. 53-72 том 4).

В последующем истцом на данном земельном участке за счет собственных средств окончен строительством объект незавершенного строительства- салон по продаже и техническому обслуживанию автомобилей.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу №А08-7346/2021 от 13.05.2022 за ООО "ТРИ-А-МОТОРС 31" признано право собственности на объект недвижимости - салон по продаже и техническому обслуживанию автомобилей площадью 1 109,2 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 31:06:0109002:447 по адресу: <...>.

В 2020 году истец на указанном земельном участке также возвел спорный объект: нежилое здание-боксы, площадью 497,4 кв.м, с кадастровым номером 31:06:0109002:449. Запись о государственной регистрации права внесена 27.07.2020 (л.д. 20 том 1).

Также 27.07.2020 ответчиком в отношении спорного объекта внесена запись об обременении спорного объекта ипотекой сроком до 14.03.2024 в пользу Банка.

Истец полагая, что спорный объект не выступает предметом залога по договору об ипотеке (залоге) недвижимого имущества №1 от 15.03.2019, где предметом является иной объект недвижимого имущества: объект незавершенного строительства степень готовности 40%, площадью 1 072,1 кв.м, кадастровый номер 31:06:0109002:439 (ныне салон по продаже автомобилей площадью 1 109,2 кв.м), а запись об обременении внесена ошибочно, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав. Иные способы защиты гражданских прав могут быть установлены законом (разъяснения, изложенные в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

В силу статьи 65 АПК РФ истец, обращаясь в суд с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права (обременения), должен доказать, что его право нарушает именно запись в ЕГРП и оно не может быть защищено иным, предусмотренным законом способом.

Из материалов дела усматривается, что истец является собственником объектов недвижимого имущества:

1) объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 31:06:0109002:439, площадью 1 072,1 кв.м (ныне салон по продаже автомобилей площадью 1 109,2 кв.м, право собственности на который признано вступившим в законную силу судебным актом, но не зарегистрировано в ЕГРН, имеется судебный спор по иску Общества к ООО "ОФК" о признании отказа дать письменное согласие на внесение изменений в сведения об объекте капитального строительства готовностью 100% злоупотреблением правом; обязании Управления Росреестра внести изменения в сведения об объекте недвижимости вне зависимости от согласия залогодержателя. 24.06.2024 принято решение суда об отказе в иске, не вступило в законную силу);

2) спорного объекта: нежилое здание-боксы, площадью 497,4 кв.м, с кадастровым номером 31:06:0109002:449.

Указанные объекты расположены на одном земельном участке, с предыдущим кадастровым номером 31:06:0109002:180 (ныне кадастровый номер 31:06:0109002:447).

Согласно статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее- Закон об ипотеке) если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий и сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Как указано выше, 22.04.2019 на основании договора об ипотеке от 15.03.2019 № 1 в отношении объекта площадью 1 072,1 кв.м (салон по продаже и техническому обслуживанию автомобилей) и земельного участка с кадастровым номером 31:06:0109002:180 в ЕГРН внесены сведения об ограничении (обременении) прав в виде ипотеки, где залогодателем является - ООО "Осколбанк", а залогодателем - ООО "ТРИ-А-МОТОРС 31". 27.07.2020 ответчиком в отношении спорного объекта (боксы) внесена запись об обременении спорного объекта ипотекой сроком до 14.03.2024 в пользу Банка.

Основания прекращения залога, приведены в пункте 1 статьи 352 ГК РФ. Законом или договором залога могут быть предусмотрены иные случаи прекращения залога (подпункт 10 пункта 1 статьи 352 ГК РФ). Перечень оснований прекращения залога является открытым.

Как следует из представленных в материалы дела истцом технического плана на спорный объект (боксы), согласно техническому заключению №008/2020 от 25.03.2020 основным объектом на земельном участке с кадастровым номером 31:06:0109002:180 является объект недвижимого имущества с кадастровым номером 31:06:0109002:439, то есть салон по продаже и техническому обслуживанию автомобилей. Соответственно нежилое здание- боксы, общей площадью 497,4 кв.м, с кадастровым номером 31:06:0109002:449 является объектом вспомогательного использования. В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строение и сооружений вспомогательного использования (л.д. 64-86, 98-105 том 1).

Определение спорного объекта как вспомогательного по отношению к салону по продаже автомобилей, также следует из представленного истцом технического плана здания от 03.06.2020 (л.д. 106-117 том 1).

Регистрация права собственности истца на спорный объект также произведена как на объект вспомогательного использования без предоставления разрешения на строительство (л.д. 109-148 том 2, л.д. 1-159 том 3).

В соответствии с пунктами 6, 23 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Технический регламент) зданием является результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; сооружением является результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

С точки зрения правового регулирования здание, сооружение является единой сложной неделимой вещью, состоящей из частей, предполагающих их использование по общему назначению, неразрывно связанных друг с другом физически, технологически, экономически, функционально, эксплуатационно и, следовательно, юридически (статьи 133, 134, 135 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 5 Закона об ипотеке вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной с принадлежностями, как единое целое.

В силу пункта 2 статьи 352 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге, в том числе новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Таким образом, изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физическую, ни юридическую гибель предмета ипотеки, поскольку ГК РФ не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, а также регистрации этих изменений.

Применительно к рассматриваемой ситуации из материалов дела следует, что нежилое здание (боксы) является вспомогательным по отношению к основному зданию- салону по продаже автомобилей, возведено истцом именно как здание вспомогательного назначения на одном земельном участке с основным объектом, находящимся в залоге у Банка.

В силу статьи 135 ГК РФ под объектом вспомогательного назначения следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорное здание (боксы) как объект капитального строительства вспомогательного использования не имеет самостоятельного хозяйственного назначения и предназначен для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства – салона по продаже автомобилей, а потому находится с ним в единой функциональной, технической, производственной и юридической взаимосвязи, не предполагающей его отдельного и самостоятельного использования, в связи с чем его правовой режим следует судьбе главной вещи в силу статьи 135 ГК РФ, пункта 3 статьи 5 Закона об ипотеке, следовательно, спорный объект (боксы) является в силу закона предметом залоговых прав Банка (правопреемник ООО "ОФК").

Согласно пункту 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Указанное отражает основной принцип земельного законодательства- единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, объективно обусловлено спецификой указанных объектов и складывающихся имущественных отношений и направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.10.2013 № 1673-О и от 23.04.2020 года № 940-О).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, обременение распространяется на эти здания и сооружения.

Таким образом, исходя из условий договора залога и статей 64 и 65 Закона об ипотеке, истец и Банк могли исключить распространение на возводимые на заложенном земельном участке строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления. Поскольку указанное обстоятельство не следует из условий договора ипотеки, то суд приходит к выводу, что на спорный объект (боксы), в любом случае, в силу закона распространяются положения об ипотеке.

При этом залоговый статус данного объекта недвижимости не может быть изменен или прекращен по воле одной из сторон сделки, в данном случае залогодателя, путем регистрации объекта вспомогательного назначения как самостоятельного объекта недвижимости.

Суд также учитывает, что вступившим в законную силу решением Старооскольского городского суда Белгородской области от 31.10.2023, оставленным без изменения Белгородским областным судом от 29.02.2024 по делу № 2-4237/2023 обращено взыскание в пользу ООО "ОФК" на заложенное имущество, принадлежащее ООО "ТРИ-А-МОТОРС 31", по договору об ипотеке (залоге недвижимого имущества) от 15.03.2019 № 1, а именно нежилое здание, общей площадью 1 072,1 кв.м, кадастровый номер 31:06:0109002:439, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, пр-кт. ФИО3, д. 28, путем продажи на публичных торгах, установив в качестве начальной продажной цены стоимость 49 728 000 (сорок девять миллионов семьсот двадцать восемь тысяч) руб.

Таким образом, оснований полагать, что ипотека была прекращена, у суда не имеется.

Доводы истца об ошибочности записи об ипотеке основаны на неверном понимании положений статьи 135, пункта 2 статьи 352 ГК РФ, пункта 3 статьи 5, статей 64 и 65 Закона об ипотеке.

В связи с изложенным, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Сторонам в определениях суда разъяснены положения части 2 статьи 268 АПК РФ о том, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Дело возникло по вине истца, на которого суд относит расходы по уплате госпошлины (ч. 1 ст. 110 АПК РФ), которая им уплачена при подаче иска.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ТРИ-А-МОТОРС 31" (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

А.Н. Шульгина