Решение от 21 июня 2018 г. по делу № А56-113147/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-113147/2017
22 июня 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 18 июня 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 22 июня 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Герасимовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: Общество с ограниченной ответственностью "Московский рынок" (место нахождения: Россия 196105, Санкт-Петербург, ул. Решетникова д.12, ОГРН <***>);

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д.1, лит. Б, ОГРН <***>);

третьи лица:

1. Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (место нахождения: Россия 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова д. 5; Россия 191023, Санкт- Петербург, ул. Гороховая, д. 32, пом. 11Н, ОГРН <***>);

2. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Гороховая, д. 32, пом. 11Н).

о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 27.11.2017 № 112781-32, об обязании заключить договор купли-продажи объектов недвижимости по адресу: <...>, лит. А, П, И, Н,

при участии:

- от заявителя: ФИО2 (доверенность от 03.08.2017), ФИО3 (доверенность от 01.12.2017), ФИО4 (доверенность от 01.12.2017);

- от заинтересованного лица: ФИО5 (доверенность от 11.01.2018);

- от третьего лица: ФИО6 (доверенность от 04.12.2017);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Московский рынок» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), выраженного в письме от 27.11.2017 № 112781-32, об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение объектов недвижимости, объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: <...>, лит. А, П, И, Н (кадастровые номера № 78:14:7609:11:10, 78:14:7609:4:20, 78:14:7609:4:31, 78:14:7609:4:21), а также об обязании Комитета заключить договор купли-продажи объектов недвижимости.

Определением суда от 28.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества).

Определением суда от 23.04.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»), в связи с чем рассмотрение дела начато сначала.

В отзывах Комитет и Фонд имущества просят в удовлетворении заявленных требований отказать.

В судебном заседании представители Общества поддержали заявление. Представитель Комитета возражал по доводам, изложенным в соответствующем отзыве. Представитель ГКУ «Имущества Санкт-Петербурга», представив подробные расчеты, пояснил, что на дату подачи Обществом заявления о выкупе объектов недвижимости (28.10.2017) у Общества имелась задолженность по пеням, которая признана и оплачена заявителем в ноябре 2017 года.

Фонд имущества, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 137 АПК РФ суд перешел к рассмотрению дела по существу.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Между Комитетом и Обществом заключены четыре договора аренды от 28.10.1997 № 12-В-2578, от 28.10.1997 № 12-В-2579, от 28.10.1997 № 12-В-2580, от 28.10.1997 № 12-В-2581 (далее – Договоры аренды), на основании которых Общество является арендатором четырех объектов нежилого фонда, расположенных по адресу: <...>, лит. А, П, И, Н (кадастровые номера № 78:14:7609:11:10; 78:14:7609:4:20; 78:14:7609:4:31; 78:14:7609:4:21) (далее – Объекты недвижимости).

Объекты недвижимости находятся на земельном участке, находящимся в аренде у Общества на основании договора от 28.01.1998 № П/ЗД-00607, по адресу: Санкт Петербург, ул. Решетникова, д. 12, лит. А (кадастровый номер № 78:14:7609:11) (далее – Земельный участок).

Общество 28.10.2017 обратилось в Комитет с заявлением (вх. № 122119-32) о намерении реализовать преимущественное право приобретения Объектов недвижимости и Земельного участка на основании пункта 2 статьи 3 Федерального закона 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Комитет письмом от 27.11.2017 № 112781-32 направил Обществу уведомление об отсутствии у Общества преимущественного права на приобретение Объектов недвижимости, поскольку:

- Общество имеет задолженность по Договорам аренды Объектов недвижимости, заключенным с Комитетом;

- Комитет направил в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в адрес Общества односторонние отказы от Договоров аренды Объектов недвижимости (письма от 21.09.2017 № 93958-32, 93959-25, 93963-32, 93966-32);

- на Земельном участке расположен объект недвижимости: нежилое здание, кадастровый номер: 78:14:0007609:1213, адрес: <...>, лит. Б, сведения о государственной регистрации права на которое отсутствуют.

Считая отказ Комитета в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых Объектов недвижимости незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, урегулированы Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 названного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В обоснование отказа Обществу в выкупе Объектов недвижимости Комитет указал на наличие по состоянию на дату подачи заявления о выкупе (28.10.2017) задолженности по пеням, в том числе в пределах срока исковой давности.

В целях проверки данного основания суд привлек к участию в деле третьим лицом ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», которое проводило сверку расчетов с Обществом перед подачей заявления.

ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» представило подробные расчеты по каждому из Договоров аренды, согласно которым по состоянию на дату подачи Обществом заявления на выкуп у Общества имелась задолженность по пеням:

- по Договору аренды от 28.10.1997 № 12-В-2578 в сумме 7294 руб. 12 коп.;

- по Договору аренды от 28.10.1997 № 12-В-2579 в сумме 194 руб. 56 коп.;

- по Договору аренды от 28.10.1997 № 12-В-2581 в сумме 695 руб. 69 коп.;

- по Договору аренды от 28.10.1997 № 12-В-2581 в сумме 607 руб. 42 коп.

Указанные пени уплачены Обществом 27.11.2017, то есть после подачи заявления о выкупе и отказа Комитета в реализации такого права, о чем свидетельствуют справки о расчетах от 21.02.2018.

В судебном заседании представители Общества сослались на то, что в акте сверки платежей по Договорам аренды по состоянию на 15.05.2018, подписанном ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» и Обществом, указано на отсутствие задолженности по пеням по состоянию на 28.10.2017.

Относительно данного довода представители Комитета и ГКУ «Имущества Санкт-Петербурга» пояснили, что сверка расчетов производилась сторонами по состоянию на 15.05.2018, на эту дату задолженности по пеням Общество не имеет (с учетом их оплаты 27.11.2017), что лицами, участвующими в деле, не оспаривается, именно поэтому в акте сверки по состоянию на 15.05.2018 задолженность указана 0 руб.

Общество не оспаривает, что начисленные пени оплачены 27.11.2017, следовательно, по состоянию на 28.10.2017 они объективно существовали, что и отражено в подписанном ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» и Обществом акте сверки платежей по состоянию на 15.05.2018.

Учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что условие, предусмотренное для приобретения арендуемого имущества в упрощенном порядке, закрепленное в пункте 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, в данном случае не соблюдено.

Таким образом, в связи с наличием на дату подачи заявления о выкупе (28.10.2017) задолженности по пеням право на выкуп Объектов недвижимости у Общества не возникло.

Кроме того, по сведениям информационной системы «Региональная геоинформационная система» Объекты расположены в границах Земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007609:11, площадью 7925 кв. м. В границах указанного участка также расположено нежилое здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1213 по адресу: <...>, лит. Б, в отношении которого отсутствуют сведения о государственной регистрации прав.

Согласно пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, когда такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Основания для предоставления собственникам объектов недвижимости в собственность земельных участков, на которых расположены эти объекты из земель государственной или муниципальной собственности, либо отказа в предоставлении таких участков установлены Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9–11 ЗК РФ.

Как следует из Положения о Комитете, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98, Комитет является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, проводит государственную политику в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга. Для выполнения задач, предусмотренных в разделе 2 настоящего Положения, Комитет, в частности, осуществляет распоряжение государственным имуществом Санкт-Петербурга, в том числе осуществляет распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга, и земельными участками, расположенными на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Обращаясь с требованием о выкупе Земельного участка, Общество должно представить доказательства наличия у него оснований для приобретения испрашиваемого Земельного участка без проведения торгов.

Как следует из выписки ЕГРН, представленной в материалы дела, в границах испрашиваемого Земельного участка, помимо указанных заявителем Объектов недвижимости, расположено нежилое здание с кадастровым номером 78:14:0007609:1213 по адресу: <...>, лит. Б, в отношении которого отсутствуют сведения о государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости) Единый государственный реестр недвижимости – это свод достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В силу пункта 7 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также – объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Из изложенного следует, что Комитет, в рамках реализации полномочий по продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, сооружений, должен руководствоваться достоверными сведениями об объектах недвижимого имущества, расположенных в границах приватизируемого Земельного участка, которые, в силу вышеперечисленных норм Закона о государственной регистрации недвижимости, содержатся в ЕГРН.

Таким образом, до исключения из ЕГРН сведений об указанном объекте (лит. Б) доводы Общества о том, что нежилое здание фактически отсутствует, отклоняются судом. Заключение кадастрового инженера ФИО7 об отсутствии на Земельном участке здания лит. Б не нивелирует сведения, содержащиеся в ЕГРН.

Таким образом, Земельный участок не может быть приватизирован одновременно с Объектами в рамках реализации преимущественного права приобретения ввиду наличия в ЕГРН сведений о нахождении в его границах иного недвижимого имущества, не являвшегося предметом Договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ, а именно с учетом результата рассмотрения дела подлежат оставлению на Обществе.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Герасимова Е.А.