Решение от 22 сентября 2023 г. по делу № А32-5742/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-5742/2023

Резолютивная часть решения объявлена 21.08.2023. Полный текст решения изготовлен 22.09.2023.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истцы: 1. ООО «Геопроектстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

2. Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 318237500017320),

ответчики: 1. АО «Венцы-Заря» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

2. Администрация муниципального образования Гулькевичский район (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании недействительным соглашения от 01.08.2022 о расторжении договора аренды от 17.02.2006 № 0600001703,

об указании, что решение по настоящему делу является основанием для внесения в ЕГРН сведений об арендаторе земельного участка,

при участии в заседании: от истца: ФИО2 – по доверенности, от АО «Венцы-Заря»: ФИО3 – по доверенности, от администрация МО Гулькевичский район: не явились, извещены, от ФИО1: ФИО4 – по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Геопроектстрой» (далее – истец, общество) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к АО «Венцы-Заря» (далее – ответчик) и администрации муниципального образования Гулькевичский район (далее – администрация) с требованиями о признании недействительным соглашения от 01.08.2022 о расторжении договора аренды от 17.02.2006 № 0600001703, заключенного между ответчиком и администрацией, об указании, что решение по настоящему делу является основанием для внесения в ЕГРН сведений об арендаторе земельного участка.

Определением суда от 19.06.2023 к участию в деле в качестве соистца привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель).

Представителю соистцов настаивали на требованиях.

Представитель ответчика возражал против требований.

Администрация муниципального образования Гулькевичский район направила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ходатайство удовлетворено.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что между администрацией (арендодатель) и АО «Венцы-Заря» (Арендатор) заключен договор аренды от 17.02.2006 № 0600001703 (далее - договор), согласно которому арендодатель представил, а арендатор принял в аренду сроком до 17.02.2055 земельный участок с кадастровым номером 23:06:0601000:178 площадью 55 575 кв.м., расположенный по адресу: местонахождение: в 1300 м от ориентира по направлению на запад, наименование ориентира: перекресток Советская ул. и Красная ул., почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Гулькевичский район, п. Венцы, разрешенное использование: для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости имущественного комплекса «Комбицех» (мукомольно-крупяная и комбикормовая промышленность).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.03.2006, номер регистрации 23-23-15/002/2006-189.

На основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества № 04912/КП от 30.03.2012, заключенного с АО «Венцы-Заря» и истцом, общество приобрело в собственность следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, п. Венцы, промзона:

1. Зернохранилище-зерносушилка (элеватор) основное здание № 1, литер Жж1ж2, общей площадью 1963,7 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:24;

2. Зернохранилище-зерносушилка (элеватор) основное здание № 2, литер Ии1и2, общей площадью 1432,2 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:25;

3. Завальная яма, литер и3, общей площадью 107,8 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:28;

4. Завальные ямы, литер Л1Л2ЛЗЛ4, общей площадью 124,1 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:26;

5. Здание котельной, литер X, общей площадью 139,1 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:27;

6. Здание насосной, литер Г2, общей площадью 21,5 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:30;

7. Здание весовой, литер В, общей площадью 592,1 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:14;

8. Здание проходной, литер Д, общей площадью 3,1 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:15;

9. Здание склада кормокухни, литер С, общей площадью 308,2 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:16;

10. Здание кормоцеха, литер ТТ1Т2Т3, общей площадью 513,4 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:17;

11. Здание комбицеха, литер У, общей площадью 311,5 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:18;

12. Здание зерносклада, литер Мм1, общей площадью 1098,3 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:19;

13. Зерноток № 1, литер м2, общей площадью 1935,6 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:00:00:25;

1.14. Здание зерносклада № 2, литер Нн1, общей площадью 1105,2 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:20;

15. Зерноток № 2, литер н2, общей площадью 3312,7 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:00:00:24;

16. Здание зерносклада, литер Пп1, общей площадью 1136,3 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:21;

17. Зерноток № 3, литер п2, общей площадью 3192 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:00:00:23;

18. Здание склада готовой продукции № 1, литер К1, общей площадью 765,6 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:22;

19. Здание склада готовой продукции № 2, литер РР1, общей площадью 2135,8 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:15/00:09:1804:00:23.

В пункте 2.1 договора купли-продажи стороны указали, что проданные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:06:0601000:178, принадлежащем продавцу на праве аренды сроком до 17.02.2055 на основании договора аренды от 17.02.2006 № 0600001703.

В пункте 2.3 договора купли-продажи стороны отметили следующее. При переходе к покупателю права собственности на имущество, указанное в пункте 1.1 договора, к покупателю одновременно переходит и право аренды земельного участка, указанного в пункте 2.1 договора.

В соответствии с пунктом 3.2 договора, цена договора включает также цену права аренды на земельный участок, указанный в пункте 2.1 договора.

Согласно письму от 08.11.2022 № 105 договор аренды от 17.02.2006 № 0600001703 расторгнут 01.08.2022 по соглашению, заключенному между администрацией и АО «Венцы-Заря».

Истец полагает, что на момент заключения соглашения от 01.08.2022 о расторжении договора аренды АО «Венцы-Заря» уже не являлось стороной договора, и из этого следует, что оспариваемое соглашение от 01.08.2022 ничтожно по ст. 168 ГК РФ, так как заключено лицом, не являющимся стороной договора аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

При решении вопроса о возможности удовлетворения заявленных требований суд руководствуется следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Как указано выше, по договору купли-продажи № 049-12/КП от 30.03.2012 объекты недвижимости были проданы АО «Венцы-Заря» и переданы истцу.

В пункте 2.1 договора купли-продажи стороны указали, что проданные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:06:0601000:178, принадлежащем продавцу на праве аренды сроком до 17.02.2055 на основании договора аренды от 17.02.2006 № 0600001703.

В пункте 2.3 договора купли-продажи стороны отметили следующее. При переходе к покупателю права собственности на имущество, указанное в пункте 1.1 договора, к покупателю одновременно переходит и право аренды земельного участка, указанного в пункте 2.1 договора.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный

участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность его прежним собственником расторжения ранее заключенного с ним договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Аналогичный подход приведен в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 № 8611/09.

Таким образом, у АО «Венцы-Заря» отсутствовали полномочия на заключение с администрацией оспариваемого соглашения.

В силу статей 167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, соглашение от 01.08.2022 о расторжении договора аренды от 17.02.2006 № 0600001703 является недействительной (ничтожной) сделкой.

На основании вышеизложенного, требования истца о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 01.08.2022 о расторжении договора аренды от 17.02.2006 № 0600001703 подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование об указании, что решение по настоящему делу является основанием для внесения в ЕГРН сведений об арендаторе земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Кроме того, суд также вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п.4 ст. 166 ГК РФ).

Поскольку суд пришел к выводу о том, что поскольку соглашение от 01.08.2022 о расторжении договора аренды от 17.02.2006 № 0600001703 является недействительной (ничтожной) сделкой, то в качестве последствий недействительности сделки в ЕГРН необходимо восстановить сведения об арендаторе земельного участка.

В пунктах 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество определяется как акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Как указано выше, определением суда от 19.06.2023 к участию в деле в качестве соистца привлечен ФИО1, поскольку на основании договора купли-продажи имущества от 07.10.2022 все права и обязанности собственника на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:06:0601000:0178, перешли от ООО «Геопроектстрой» к предпринимателю.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании вышеизложенного, суд полагает возможным указать что настоящее решение суда является для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в ЕГРН сведений о предпринимателе как об арендаторе земельного участка с кадастровым номером 23:06:0601000:178 на основании договора аренды от 17.02.2006 № 0600001703.

Согласно ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлине следует возложить на ответчиков в размере 3 000 руб. с каждого.

Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство администрации муниципального образования Гулькевичский район о рассмотрении дела в ее отсутствие удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) соглашение от 01.08.2022 о расторжении договора аренды № 0600001703 от 17.02.2006 земельного участка кадастровый номер 23:06:0601000:0178, заключенное между администрацией муниципального образования Гулькевичский район (ИНН <***>) и АО «Венцы- Заря» (ИНН <***>).

Настоящее решение суда является для внесения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ФИО1 (ИНН <***>) как об арендаторе земельного участка кадастровый номер 23:06:0601000:0178 на основании договора аренды № 0600001703 от 17.02.2006.

Взыскать в пользу ООО «Геопроектстрой» (ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины с администрации муниципального образования Гулькевичский район и АО «Венцы-Заря» по 3000 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Р.Ю. Савин