Решение от 29 октября 2024 г. по делу № А40-48953/2024

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-48953/24-150-357
г. Москва
30 октября 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2024 года Полный текст решения изготовлен 30 октября 2024 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мироваровым М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ООО "Р-ДЕНТА" (117525, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧЕРТАНОВО ЦЕНТРАЛЬНОЕ, ФИО1 УЛ., Д. 32, СТР. 3, ПОМЕЩ. 1/1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с кадастровым номером 77:05:0007002:14469, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью                   138,7 кв. м.,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Р-ДЕНТА" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с кадастровым номером 77:05:0007002:14469, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 138,7 кв. м, с учетом принятых судом уточнений, в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ, в судебное заседание не явился. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст. 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав правовую позицию представителя истца, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что  ООО «Р-ДЕНТА» на основании договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности Москвы от 20.08.2007  № 06-01018/07 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу <...>/1, общей площадью 138,7 кв. м., с кадастровым номером 77:05:0007002:14469.

В соответствии с Законом № 159-ФЗ Истец 29.12.2023 (номер обращения 0001- 9000120-042601-00010114/23) обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

Предоставление государственной услуги осуществляется Департаментом городского имущества города Москвы исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее – Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее – Административный регламент).

Ответчиком направлен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, общей площадью 138,7 кв. м. (далее – проект договора), для подписания.

Согласно п. 3.1 проекта договора, цена объекта составила 23 507 000 руб. без НДС. Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 15.09.2023 № М904-3040-П/2023 (далее – отчет), выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 18.09.2023 № 680/990-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец указывает, что указанная цена в договоре купли-продажи является чрезмерно завышенной, в целях определения стоимости выкупаемых объектов обратилось в специализированную экспертную организацию ООО «АМР Консалтинг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно отчету от 29.02.2024 № 190224-01 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 138,7 кв. м.», выполненным ООО «АМР Консалтинг», рыночная стоимость объекта оценки составляет 7 414 167 руб. без НДС.

29.02.2024 в «личном кабинете» на Портале ООО «Р-ДЕНТА» выразило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.

Ответчик не согласился с предложенной ООО «Р-ДЕНТА» ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий.

Письмом от 04.03.2024 № 33-5-177370/23-(0)-6 Ответчик уведомил ООО «Р-ДЕНТА» об отказе в предоставлении государственной услуги по основаниям, предусмотренным п. 2.10.1.1 Административного регламента утвержденного постановлением Правительства города Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец как участник гражданских правоотношений и приобретаемое им нежилое помещение как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате за пользование приобретаемым в собственность арендуемым помещением, площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 -ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федеральных законов от 22.07.2008 № 159-ФЗ и от 29.07.1998 № 135-ФЗ субъектам малого предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем в данном случае стоимость приобретаемого имущества, установленная отчетом ООО «Столичное агентство экспертизы собственности» от 10.04.2023 №103/23, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, а представленный истцом отчет является ненадлежащим и недопустимым доказательством по настоящему делу, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 21.05.2024 назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту АНО «ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» ФИО2.

Согласно экспертному заключению АНО «ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ» от 19.07.2024 № 1907, рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 138,7 кв. м., с кадастровым номером 77:05:0007002:14469, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 29.12.2023  составляет 14 420 000 руб.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО № 1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО № 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО № 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611). Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как  оно выполнено в соответствии с требованиями АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сторонами в установленном законом порядке отвода эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено, ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, у суда не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, сторонами не представлено. экспертное заключение соответствует требованиям ст.ст. 82, 83 АПК РФ и является надлежащим доказательством по делу.

Таким образом, исследовав представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд пришел к выводу о том, что цена спорного объекта при приобретении его истцом составляет 14 420 000 руб.

Согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении иных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ".

Руководствуясь ст. ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167 - 171, 176, 180,                         181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО "Р-ДЕНТА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, с кадастровым номером 77:05:0007002:14469, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 138,7 кв. м., изложив:

- абзац 1 пункта 3.1 договора: «Цена Объекта составляет 14 420 000 (четырнадцать миллионов четыреста двадцать тысяч) рублей, в соответствии с заключением эксперта от 19.07.2024 № А40-48953/24-150-357 (далее – Отчет), выполненным АНО «ЦЕНТР ПРОВЕДЕНИЯ НЕЗАВИСИМЫХ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит»;

- абзац 3 пункта 3.4 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 171 666 (сто семьдесят одна тысяча шестьсот шестьдесят шесть рублей) рублей 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН <***>) в пользу ООО "Р-ДЕНТА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере  6 000 руб. (шесть тысяч рублей), расходы за проведение по делу судебной экспертизы в размере 25 000 руб. (двадцать пять тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья

А.Э. Михайлова