Решение от 2 июля 2021 г. по делу № А65-20174/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-20174/2020


Дата принятия решения – 02 июля 2021 года.

Дата объявления резолютивной части – 25 июня 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гилялова И.Т., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев 18, 25 июня 2021 года в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Краски Мира», г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №10172 от 03.09.2004, предусматривающее замену арендатора ООО «Техно» на ООО «Краски Мира» в соответствующей части, с участием:

от истца – ФИО2, по доверенности от 20.12.2019,

от третьего лица-2 – ФИО3, по доверенности от 18.06.2020,

в отсутствие ответчика и иных третьих лиц,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Краски Мира», г. Казань (истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан к Муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ответчик, Комитет), о признании незаконным бездействия, выраженного в нерассмотрении заявления о замене арендатора путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 10172 от 03.09.2004; об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 10172 от 03.09.2004, предусматривающее замену арендатора ООО «Техно» на ООО «Краски Мира» в соответствующей части.

Определениями суда от 02.09.2020, 26.02.2021 к участию деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Техно», г. Казань, (третье лицо-1, ООО «Техно»), Акционерное общество «Казанский Гипронииавиапром», г. Казань, (третье лицо-2, АО «Казанский Гипронииавиапром»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань (третье лицо-3).

Определением суда от 10.11.2020 судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) принят отказ от заявленных требований в части признания незаконным бездействия, выраженного в нерассмотрении заявления о замене арендатора путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 10172 от 03.09.2004, производство по делу в указанной части прекращено.

Определением суда от 20.01.2020 произведена замена судьи Хамидуллиной Л.В. на судью Гилялова И.Т.

Определением суда от 14.05.2021 принято изменение предмета исковых требований в следующей редакции: «Обязать Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка №10172 от 03.09.2004 года, предусматривающее замену арендатора Общества с ограниченной ответственностью «Техно» на Общества с ограниченной ответственностью «Краски Мира» в части права аренды земельного участка общей площадью 12 674 кв.м. (6729 кв.м.+5945 кв.м.), что составляет 83,77% от общей площади участка с кадастровым номером 16:50:050211:0022».

Ответчик и третьи лица-1, -3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в порядке статьи 123 АПК РФ, ходатайств от них не поступило.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 12 час. 30 мин. 25.06.2021. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено с участием того же представителя истца, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

Представитель истца поддержал исковые требования, дал пояснения по делу.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Как следует из заявления и материалов дела, на основании постановления Главы администрации г. Казани от 01.09.2004 № 1465 между Службой земельного кадастра по г.Казани от имени Главы администрации г. Казани и ООО «Техно» заключен договор аренды № 10172 от 03.09.2004 земельного участка с кадастровым номером 16:50:050211:22 площадью 1,513 га, расположенного в г. Казани, Советский район, ул. Журналистов, 62, под складские здания и сооружения сроком на 49 лет до 01.09.2053. На данном земельной участке были расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 16:50:050211:252 (свайное поле), 16:50:050211:234 (здание установки «Вихрь»), 16:50:050211:243 (здание административно-бытового комплекса), 16:50:050211:261 (административное здание), принадлежавшие ООО «Техно» на праве собственности.

На основании заявления ООО «Техно» постановлениями Исполнительного комитета г.Казани от 09.10.2017 № 3989, от 19.06.2018 № 3569 путем разделения указанного земельного участка с кадастровым номером 16:50:050211:22 площадью 15 130 кв.м. с сохранением исходного земельного участка в измененных границах образованы земельные участки площадью 5 945 кв.м, 2 455 кв.м, 6 729 кв.м.

Согласно сведениям из ЕГРН образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет 01.10.2018 с кадастровыми номерами, соответственно: 16:50:050211:297, 16:50:050211:298 и 16:50:050211:296, право муниципальной собственности на данные земельные участки зарегистрировано 31.10.2018.

Впоследствии ООО «Техно» реализовало принадлежавшие ему объекты недвижимости:

- по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2018 административное здание реализовано АО «Казанский Гипронииавиапром» (третье лицо-1 по делу), переход права собственности и право собственности зарегистрированы 08.08.2018;

- по договору купли-продажи недвижимого имущества № 5 от 16.08.2018 здание установки «Вихрь» с кадастровым номером 16:50:050211:234, свайное поле с кадастровым номером 16:50:050211:252 и здание административно-бытового комплекса с кадастровым номером 16:50:050211:243 реализованы Обществу (истцу по делу); переход права собственности и право собственности зарегистрированы 22.08.2018.

Свайное поле с кадастровым номером 16:50:050211:252 расположено на земельном участке с кадастровым номером 16:50:050211:296, здание установки «Вихрь» с кадастровым номером 16:50:050211:234 и здание административно-бытового комплекса с кадастровым номером 16:50:050211:243 расположены на земельном участке с кадастровым номером 16:50:050211:297.

На земельном участке с кадастровым номером 16:50:050211:298 расположено административное здание с кадастровым номером 16:50:050211:261, принадлежащее АО «Казанский Гипронииавиапром».

Общество полагая, что в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к нему одновременно с передачей права собственности на объекты недвижимости перешли права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимой для её использования, что ООО «Техно» как прежний арендатор, реализовав все принадлежащие ему объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, выбыло из договорных отношений, 25.05.2020 обратилось в Комитет с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 10172 от 03.09.2004, предусматривающее замену арендатора ООО «Техно» в соответствующей части.

Письмом от 02.07.2020 № 8787/кзио-исх Комитетом сообщено Обществу, что пунктом 2.1 постановления Исполнительного комитета г. Казани от 09.10.2017 № 3989 ООО «Техно» было рекомендовано обратиться в Комитет для заключения соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 03.09.2004 № 10172 и заключения договоров аренды земельных участков площадью 5 945 кв.м., 2 455 кв.м., 6 729 кв.м., что заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка 03.09.2004 № 10172 не представляется возможным, что в целях заключения договоров аренды земельных участков Обществу необходимо обратиться в Комитет с заявлениями о предоставлении земельных участков с приложением документов, подтверждающих право на приобретение земельных участков, перечень которых утверждён приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015.

Поскольку его заявление не было удовлетворено Комитетом, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском об обязании Комитета заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 10172 от 03.09.2004, предусматривающее замену арендатора ООО «Техно» на ООО «Краски Мира» в соответствующей части.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их в совокупности и взаимосвязи, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ, части 1 статьи 4 АПК РФ защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

На основании статьи 12 ГК РФ осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исковые требования основаны на статьях 552 ГК РФ и статьях 35, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и мотивированы тем, что органы местного самоуправления в целях правовой определенности при смене собственника объекта недвижимости на арендуемом земельном участке обязаны по его заявлению заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в части изменения арендатора.

В силу п. 1 статьи 35 ЗК РФ и п. 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Пунктом 14 данного постановления также разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, доводы истца, что ему с момента государственной регистрации перехода права собственности на здания перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 10172 от 03.09.2004, заключенному на 49 лет, признаются обоснованными.

В то же время позиция истца, что органы местного самоуправления в целях правовой определенности при смене собственника объекта недвижимости на арендуемом земельном участке обязаны по его заявлению заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в части изменения арендатора в отношении части земельного участка, а именно 83,77% от общей площади участка с кадастровым номером 16:50:050211:0022, является ошибочной.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1). Согласно п. 3 данной статьи в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснена необходимость учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Несмотря на то, что объектом земельных отношений в силу пункта 3 части 1 статьи 6 ЗК РФ может выступать часть земельного участка, необходимо учитывать при этом положения пункта 2 части 2 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые требуют проведения кадастровых работ (подготовки межевого плана) в целях кадастрового учета части участка, в целях его обособления в обязательственных отношениях аренды, что требовало определения в заявлении предмета аренды, и приложения соответствующих этому предмету документов.

Согласно части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Из материалов дела судом установлено, что 03.09.2004 между Службой земельного кадастра по г. Казани от имени Главы администрации г. Казани (арендодатель) и ООО «Техно» (арендатор) был заключен договор аренды № 10172, по условиям которого ответчику был передан в пользование земельный участок – кадастровый номер 16:50:05 02 11:0022, общей площадью 1,513 га, расположенный по адресу: <...>, под складские здания и сооружения, а арендатор принял на себя обязательства по внесению арендной платы ежемесячно в размере ? годовой суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам, действующим в текущем году, не позднее 15 числа каждого текущего месяца. Срок аренды – 49 лет, до 01.09.2053 года.

Суд отмечает, что стороны при рассмотрении спора не оспаривали, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:050211:22 был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами: 16:50:050211:296, 16:50:050211:297, 16:50:050211:298 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах земельные участки площадью 5 945 кв.м, 2 455 кв.м, 6 729 кв.м.. данные земельные участки поставлены на кадастровый учет 01.10.2018. При этом, в сумме площадь указанные земельных участков в сумме составляет 15 129 кв.м., не соответствующую площади исходного земельного участка (15 130 кв.м.). Согласно сведениям из публичной кадастровой карты исходный земельный участок с кадастровым номером 16:50:050211:22 сохранен, имеет площадь 1 кв.м.

В соответствии с п. 1 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п.п. 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. В п. 6 данной статьи закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

В то же время, заявляя требование об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 10172 от 03.09.2004 года, предусматривающее замену арендатора ООО «Техно» на истца в части права аренды земельного участка общей площадью 12 674 кв.м. (6729 кв.м.+5945 кв.м.), что составляет 83,77% от общей площади участка с кадастровым номером 16:50:050211:0022, истцом не учтено, что данное требование заявлено в отношении части исходного земельного участка, уже разделенного на другие земельные участки, что в сумме площадь указанные земельных участков составляет 15 129 кв.м., не соответствующую площади исходного земельного участка (15 130 кв.м.), что согласно сведениям из публичной кадастровой карты исходный земельный участок с кадастровым номером 16:50:050211:22 сохранен и имеет площадь 1 кв.м.

Тем самым, требования истца не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды на тех же условиях, что и прежнему арендатору. Так, не представляется возможным определенно установить земельный участок (часть земельного участка), передаваемый в аренду: ни месторасположение части земельного участка, ни его границы, в отсутствие сведений о кадастровом учете земельного участка площадью 12 674 кв.м., что не отвечает требованиям статьи 607 ГК РФ о необходимости согласования предмета договора аренды.

Кроме того, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Статья 39.20 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 по делу № А48-2067/2010).

На исходном земельном участке с кадастровым номером 16:50:050211:0022 были расположены объекты недвижимости, принадлежавшие ООО «Техно» и впоследствии реализованные истцу и АО «Казанский Гипронииавиапром», в связи с чем у последних возникло право на аренду указанного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Вместе с тем, обращаясь в единоличном порядке за переоформлением договора аренды в отношении лишь части исходного земельного участка, истец, с учетом неопределенности объекта аренды, данное обстоятельство не учел, как и то, что исходный земельный участок является не только делимым, но фактически был разделен с образованием новых земельных участков, являющихся самостоятельными объектами аренды.

При таких обстоятельствах является обоснованной позиция ответчика, согласно которой в рассматриваемом случае возможно заключение с истцом нового договора аренды в отношении образованных из исходного земельных участков, занятых принадлежащими истцу на праве собственности объектами недвижимости, со ссылкой на необходимость приложения к соответствующему заявлению документов, подтверждающих право на приобретение земельных участков, перечень которых утверждён приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015.

При этом, каких-либо требований к истцу о заключении нового договора аренды земельных участков на иных условиях нежели условия, на которых был заключен договор аренды исходного земельного участка с ООО «Техно», а также что заключение нового договора аренды возможно лишь с торгов, письмо ответчика от 02.07.2020 № 8787/кзио-исх не содержит. Соответствующий довод истца основан на предположении.

К тому же, указанным в данном письме ответчика приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015, утратившим силу после 08.01.2021, был утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

С учетом изложенного, учитывая также, что с заявлением об оформлении договорных отношений по аренде существующих земельных участков, на которых расположены принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости, истец к ответчику не обращался, суд приходит к выводу, что исковые требования являются необоснованными, права и законные интересы истца не нарушены, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Председательствующий судья И.Т. Гилялов