Решение от 29 апреля 2019 г. по делу № А32-6862/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-6862/2019
г. Краснодар
29 апреля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 22.04.2019г.

Полный текст решения изготовлен 29.04.2019г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Л.В. Хачатрян

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению акционерного общества «Агрообъединение «Кубань» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 352330, <...> (далее – истец, АО «Агрообъединение «Кубань», общество)

к администрации муниципального образования Динской район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353200, Краснодарский край, ст. Динская (далее – ответчик, администрация)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

ФИО1, г. Краснодар (далее – ФИО1);

сельскохозяйственное акционерное общество «Старомышастовское» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350038, Краснодарский край, г. Краснодар (далее – СХ АО «Старомышастовское»)

о понуждении заключить договор купли-продажи земельных участков

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности;

от ответчика: ФИО3 – по доверенности;

от третьих лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

АО «Агрообъединение «Кубань» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, согласно которого просит обязать администрацию заключить с обществом договоры купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, без проведения торгов, с кадастровыми номерами:

23:07:040300:68, площадью 1 367 726 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, автодорога Краснодар – Ейск 20 + 150 км слева, по

льготной цене 17 233 347,60 рублей;

23:07:040300:69, площадью 500 657 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, автодорога Краснодар – Ейск 20 + 1550 км к западу от дороги, по льготной цене 6 308 278,20 рублей;

23:07:040300:70, площадью 198 934 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, автодорога Краснодар – Ейск 22 км слева, по льготной цене 2 506 568,40 рублей;

23:07:040300:71, площадью 709 354 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, автодорога Краснодар – Ейск 20 км 720 м к западу от дороги, по льготной цене 8 937 860,40 рублей;

23:07:040300:72, площадью 201 811 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, автодорога Краснодар – Ейск 20 + 250 км слева, по льготной цене 2 542 818,60 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 и СХ АО «Старомышастовское».

Требования мотивированы отсутствием правовых оснований для отказа в предоставлении спорных земельных участков в собственность обществу.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотреия дела надлежащим образом уведомлены.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить.

Ответчик против удовлетворения иска возражает.

В судебном заседании объявлен перерыв до 22.04.2019 до 17-45 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Изучив материалы дела, суд установил, что 20.08.2012 администрация (арендодатель) и КФХ ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды № 0700003161 земельного участка с кадастровым номером 23:07:040300:70, площадью 198 934 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, автодорога Краснодар – Ейск 22 км слева для сельскохозяйственного использования сроком на 15 лет.

20.08.2012 администрация (арендодатель) и КФХ ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды № 0700003159 земельного участка с кадастровым номером 23:07:040300:71, площадью 709 354 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, автодорога Краснодар – Ейск 20 км 720 м к западу от дороги для сельскохозяйственного использования сроком на 15 лет.

20.08.2012 администрация (арендодатель) и КФХ ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды № 0700003157 земельного участка с кадастровым номером 23:07:040300:72, площадью 201 811 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, автодорога Краснодар – Ейск 20 + 250 км слева для сельскохозяйственного использования сроком на 15 лет.

20.08.2012 администрация (арендодатель) и КФХ ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды № 0700003156 земельного участка с кадастровым номером 23:07:040300:69, площадью 500 657 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, автодорога Краснодар – Ейск 20 + 1550 км к западу от дороги для сельскохозяйственного использования сроком на 15 лет.

20.08.2012 администрация (арендодатель) и КФХ ФИО1 (арендатор) заключили договор аренды № 0700003158 земельного участка с кадастровым номером 23:07:040300:68, площадью 1367726 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, автодорога Краснодар – Ейск 20 + 150 км слева для сельскохозяйственного использования сроком на 15 лет.

На основании договоров от 21.07.2015 № АОК-887, АОК-886, АОК-885, АОК-889, АОК-888 КФХ ФИО1 с согласия арендодателя передало обществу права и обязанности арендатора по договорам аренды от 20.08.2012 № 0700003161, 0700003159, 0700003157, 0700003156, 0700003158.

Договоры аренды и договоры передачи прав и обязанностей арендатора зарегистрированы в установленном порядке.

2 ноября 2018 года общество направило в администрацию заявления о заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:040300:68; 23:07:040300:69; 23:07:040300:70; 23:07:040300:71; 23:07:040300:72 на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), приложив к заявлениям проекты договоров купли-продажи

В письмах от 28.11.2018 № 01-08/6350, 01-08/6352, 01-08/6351, 01-08/6349, 01-08/6353 администрация отказала обществу в предоставлении спорных земельных участков в собственность за плату. Отказы мотивированы тем, что испрашиваемые земельные участки входят в состав единого землепользования с кадастровым номером 23:07:040300:16, предоставленного в аренду СХ ОАО «Старомышастовское» в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. До уточнения границ земельного участка с кадастровым номером 23:07:040300:16 не представляется возможным предоставить в собственность земельные участки.

Полагая, что отказы в предоставлении земельных участков в собственность являются незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении администрации к заключению договоров купли-продажи.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса предусмотрено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

Законом № 101-ФЗ установлено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1). Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10).

На возможность понуждения уполномоченного органа к заключению договора купли-продажи в случае незаконного отказа в предоставлении участка в собственность указано в постановлении Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2018 по делу № А61-3704/2017.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса закреплена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если соответствующее заявление подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

Из анализа названных норм следует, что для приобретения в аренду или собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов необходимо использование арендатором участка на основании договора аренды.

В статье 39.16 Земельного кодекса указан исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В частности, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение такого участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса).

В обоснование своей легитимации на получении в собственность спорных земельных участков без проведения торгов истец ссылается на договоры от 21.07.2015 № АОК-887, АОК-886, АОК-885, АОК-889, АОК-888, на основании которых КФХ ФИО1 с согласия арендодателя передало обществу права и обязанности арендатора по договорам аренды от 20.08.2012 № 0700003161, 0700003159, 0700003157, 0700003156, 0700003158, заключенным с администрацией.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что указанные договоры аренды имеют признаки ничтожной сделки.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 Гражданского кодекса (в редакции, действующей на момент заключения договоров аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела следует, что договоры аренды от 20.08.2012 № 0700003161, 0700003159, 0700003157, 0700003156, 0700003158 заключены с КФХ ФИО1 без проведения торгов на основании постановлений администрации от 17.08.2012 № 1421, 1422, 1423, 1426, 1424 в соответствии с заявлениями главы КФХ ФИО1 и статьей 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон № 74-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона № 74-ФЗ (в редакции, действующей на момент заключения договоров аренды) граждане, которые заинтересованы в предоставлении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг заявления.

Орган местного самоуправления на основании заявления, указанного в пункте 1 настоящей статьи, или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду заявителю, указанному в пункте 3 настоящей статьи, и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка (пункты 3, 4 статьи 12 Закона № 74-ФЗ).

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 № 308-ЭС14-1222 и от 18.05.2015 № 310-ЭС14-7728 изложены правовые позиции по применению норм статьи 12 Закона № 74-ФЗ и статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) (в редакции, действовавшей в период совершения договоров аренды).

В соответствии с пунктом 1 статьи 81 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2014) гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с данным Кодексом, а также Законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве.

Закон № 74-ФЗ, устанавливая порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения лицам, заинтересованным в ведении крестьянского (фермерского) хозяйства, не определял процедуру предоставления земельного участка в случае подачи двух и более заявок таких лиц.

Принимая во внимание, что указанным лицам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства необходимы земли сельскохозяйственного назначения, применению подлежат правила, установленные пунктом 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

Применение этой нормы в рассматриваемом случае вытекает также из статьи 2 Закона № 101-ФЗ, согласно которой участниками отношений, регулируемых Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, не исключая тем самым, его действие на крестьянские (фермерские) хозяйства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в ранее действовавшей редакции) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно пункту 1 статьи 34 Земельного кодекса органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Рассмотрению подлежат все заявки, поступившие до определенного указанными процедурами срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.

В данном случае администрация не подтвердила соблюдение публичного порядка предоставления КФХ ФИО1 земельных участков в аренду (осуществление предварительной публикации в средствах массовой информации о наличии свободного земельного участка).

Поскольку при заключении договоров аренды от 20.08.2012 № 0700003161, 0700003159, 0700003157, 0700003156, 0700003158 не соблюден публичный порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственных участков в аренду, постольку указанные договоры аренды являются недействительными (ничтожными) сделками в силу статьи 168 Гражданского кодекса (в применяемой редакции).

Недействительность договоров аренды влечет недействительность (ничтожность) договоров о передаче прав и обязанностей арендатора от 21.07.2015 № АОК-887, АОК-886, АОК-885, АОК-889, АОК-888, в связи с чем у общества права и обязанности арендатора спорных земельных участков не возникли.

Таким образом, обращение АО «Агрообъединение «Кубань» с заявлениями от 02.11.2018 не может быть признано надлежащим по смыслу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.2 Земельного кодекса, в связи с чем у суда отсутствуют основания для понуждения администрации к заключению договоров купли-продажи спорных земельных участков.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине следует возложить на истца.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

О.С. Левченко